房地产产业地产(特色小镇)PPP模式实践操作解析
特色小镇PPP模式核心机制与案例再剖析
特色小镇PPP模式核心机制与案例再剖析特色小镇既可以是行政建制镇，也可以是有明确边界的非镇非区非园空间，或是一个聚落空间、集聚区，隶属于地方政府行政管辖范围。
而一般地方政府土地指标少、基础设施弱、财政能力有限，引入PPP 模式发展特色小镇成为最佳选择。
它是一种以特色小镇项目为合作载体，让实力企业参与项目建设，实现政府建设特色小镇目的，同时为参与社会资本带来一定投资回报率的模式。
其中它参与的项目主要适用于准公共产品的开发，包括基础设施、公共服务设施及产业发展及服务类项目。
特色小镇发展PPP模式建议（一）对参与特色小镇建设的企业而言，明确PPP项目运作机制及投资回报预期至关重要明确PPP项目运作机制。
首先，明确项目合作主体。
四大主体是政府授权的下属机构或下属公司；各类投资主体；金融机构或其他投资人；咨询设计、工程施工、招商运营等产业服务机构。
其次，明确职责分工。
政府部门给予整体方向指导、行政便利支持和专项资金补贴等；合作成立的SPV公司作为PPP项目实施主，负责与政府签订PPP 项目合同，进行土地整理、基础设施建设、公共设施建设、物业项目开发等项目开发运营活动。
图1 PPP项目运作机制明确项目相关投资回报。
PPP项目属于基础设施与公共事业，决定了它需要在社会资本收益和公共利益之间寻求平衡，收益率大概只能达到10%。
因此，建议参与特色小镇建设的社会资本方一开始就要降低收益预期，其次，明确项目收益及补偿来源，主要包括开发建设成本补偿和特许经营收益。
最后，要明确项目周期。
一般PPP项目都有长达10-30年的运营期，要靠后期运营的收益来弥补前期投资，因此，需要社会资本方具有强大的运营能力。
（二）对建设特色小镇的地方政府而言，建立PPP项目库、制定和争取相关的税收、金融政策支持尤为关键建立PPP项目资源库。
首先，明确入库项目范围，重点为城市基础设施及公共服务领域项目。
其次，聘请专业PPP项目咨询机构，包装特色小镇PPP项目，向上申报；然后邀请中介机构基于项目的建设经营方案、盈利补贴方案、经营年限等综合条件，对项目进行初步筛选。
PPP模式特色小镇运营方式分析
PPP模式特色小镇运营方式分析特色小镇的投资建设，呈现投入高、周期长的特点，纯市场化运作难度较大。
这需要打通三方金融渠道，保障政府的政策资金支持，引入社会资本和金融机构资金，三方发挥各自优势，进行利益捆绑，在特色小镇平台上共同运行，最终实现特色小镇的整体推进和运营。
已经广泛运作的PPP模式将成为特色小镇培育有力的资金支持。
一、PPP模式建设特色小镇可行性分析特色小镇是一个集合产业、文化、旅游和社区于一体的新型聚落单位，是以产业为核心、项目为载体、生产生活生态相互融合的一个特定区域。
采用PPP模式引入社会资本、专业的城市投资建设运营商，符合特色小镇开发建设发展规划。
本文根据我国特色小镇特点及PPP 模式适用性，探讨采用PPP模式进行特色小镇开发建设的可行性。
二、PPP模式建设特色小镇的政策环境（一）鼓励多种渠道对特色小镇的金融支持国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中，提出强化金融支持。
专项建设基金要扩大支持新型城镇化建设的覆盖面，安排专门资金定向支持城市基础设施和公共服务设施建设、特色小城镇功能提升等。
鼓励政策性银行创新信贷模式和产品，针对新型城镇化项目设计差别化融资模式与偿债机制；鼓励商业银行开发面向新型城镇化的金融服务和产品；鼓励公共基金、保险资金等参与具有稳定收益的城市基础设施项目建设和运营；鼓励地方利用财政资金和社会资金设立城镇化发展基金；鼓励地方整合政府投资平台设立城镇化投资平台；支持城市政府推行基础设施和租赁房资产证券化，提高城市基础设施项目直接融资比重。
（二）鼓励多渠道的投融资创新国家发改委《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》中提出创新特色小（城）镇建设投融资机制。
鼓励政府利用财政资金撬动社会资金，共同发起设立特色小镇建设基金；鼓励开发银行、农业发展银行、农业银行和其他金融机构加大金融支持力度；鼓励有条件的小城镇通过发行债券等多种方式拓宽融资渠道。
（三）政策性信贷资金支持范围住房和城乡建设部、中国农业发展银行《关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知》中对政策性信贷资金支持的范围作了明确规定。
特色小镇的特色产业、运营模式及PPP模式运作解析
特色小镇的特色产业、运营模式及PPP模式运作解析导读2016年，住房城乡建设部、国家发展改革委员会、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，明确提出，到2020年，全国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。
《通知》一经发布，引起全国各省市政府积极响应，一时之间打造各异特色小镇计划如雨后春笋般蓬勃发展。
但在规划与设计前要正确认识“特色”二字，避免特色小镇同质化，是摆在规划建设者面前的新课题。
故本文将全方位解读阐述特色小镇的发展情况与模式，更好地呈现出一幅特色小镇的宏伟蓝图。
1初识理念“特色小镇”不仅仅是一个普通意义上的小镇概念，与常态“小镇”有着本质的区别。
常言所提到的“小镇”，更多意义上是一种行政区域上的概念，这种小镇可以有产业，也可以没有产业；可以有很深的文化底蕴，也可以仅是一个小规模人群的普通聚居地。
但“特色小镇”却是一个集合产业、文化、旅游和社区之功能于一体的一个新型聚落单位，是以产业为核心；以项目为载体；生产、生活、生态互相融合的一个特定区域。
真正的特色小镇先是区域的产业的特色，只有挖掘产业的内容及活力，制定产业的扶持及优惠政策，用产业的活力带动整个产业链的发展，形成良好的供需关系，这才是特色小镇的发展动力和可持续的基础。
基于此因，那么一定要将区域内一部分人调动起来，参与到产业中来，通过大多数人的参与，服务及传播，为大多数人带来各种红利，这也成为特色小镇为区域发展与建设带来的红利。
2找准特色加快中国特色小镇建设，首先要立足自身资源和环境禀赋，把握区域分工和社会分工带来的发展机遇，充分发挥区位优势、资源优势和产业优势，坚持和把握小城镇发展的特色并且要突出特色。
资源环境方面，小城镇区域内自然资源丰富、生态环境优美，适应开发的土地、淡水等后备资源充裕，农村剩余劳动力、农副产品和工业原料供给充足、价格低廉。
特别是在当前资源环境对经济快速发展约束越来越紧迫的形势下，小城镇独特的资源环境特色，正在转变为发展的竞争优势。
调研报告：如何以PPP模式落地资金打造特色小镇
如何以PPP模式落地资金打造特色小镇一、PPP助力特色小镇建设PPP模式的有效运用，首先要有明确的制度保障。
在法律层面上，对政府和社会资本在合作中需要承担的责任、义务和风险进行明确界定，保护双方利益，最大程度地发挥优势和弥补不足。
其次，要有完善的激励和制约机制。
稳定的投资回报是吸引社会资本参与的关键。
完善的激励和制约机制能够促进社会资本对生产效率和质量的关注，促进政府对公共利益的关注，提高政府决策和社会资本生产的积极性，减少寻租、腐败发生的可能性。
PPP融资模式需要有力的政策导向。
社会资本参与到特色小镇PPP融资项目时，政府应加大政策引导，给予企业一定的税收减免政策和土地优惠政策，以降低企业的投资成本。
建议加紧出台更多的金融支持政策，建立符合特色小镇PPP项目的金融体系。
更重要的是，PPP模式是一种非常有效的融资模式。
山东社会科学院社会学研究所张倩告诉《经济》记者，PPP融资模式首先可以解决特色小镇资金不足、不能持续的问题。
PPP模式可以减轻政府的财政压力，用政府的财政资金撬动社会资本，弥补特色小镇的资金缺口，拓宽小镇建设的资金来源。
其次，采用PPP模式建设特色小镇，通过合同对政府和社会资本在投资建设过程中的责任进行明确划分，可降低和分散风险，实现政府和社会利益共享和风险共担。
政府通过公开招标引进的企业，一般都具有先进的技术、丰富的管理经验和雄厚的资金，对于小镇建设过程中的风险能够较快地识别和管控。
二、平衡社会资本收益与公共利益政府是PPP项目中前期的决策者和规则的执行者。
顶层策划、规划能力的不足，社会资本的不当选择都会给特色小镇发展带来困难。
为避免上述问题，政府首先要做好制度设计和规划安排，界定更加清晰、合理的治理边界。
政府和社会资本各自的责任和角色明晰划分，有利于促进双方合作机制的顺利运作。
其次，可以借鉴国外经验，成立推广应用PPP模式的第三方专门机构，负责协助政府部门宣传推广PPP模式，并参与具体PPP项目开发和实施。
PPP模式在江苏省特色小镇中的应用研究及案例分析
ＰＰＰ模式在江苏省特色小镇中的应用研究及案例分析刘逗逗 苏州大学东吴商学院摘要：在新时代供给侧结构性改革背景下，特色小镇成为实施乡村振兴战略和新型城镇化建设的一种重要探索和实践。
特色小镇的建设存在周期长、投入多、成本高、参与方众多等特点，并且其在规划、运营以及管理等方面的专业性要求对于政府来说是一项巨大的挑战，因此势必需要引入社会资本支持。
本文以江苏省特色小镇PPP项目为例，对其进行必要性和可行性分析，并选取具有代表性的特色小镇PPP项目进行案例分析。
在此基础上，对江苏省特色小镇推进应用PPP融资模式提出政策建议。
关键词：PPP模式；特色小镇；江苏中图分类号：F283；F299.27 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)021-0489-02一、引言特色小镇是一项建设周期长、投入资本大、运营成本高的综合性经济发展模式，前期需要大量的资本投入来完善基础设施，而后期需要长期稳定的资金来维护小镇的运营管理，这对当地政府的财政能力造成巨大的挑战和压力。
传统的特色小镇在资金渠道、激励机制、运营效率、以及管理创新方面存在着或多或少的问题。
因此，有必要拓宽融资渠道、加强管理创新、提高运营效率来改善特色小镇的发展。
随着近年来政府对于社会资本运行的重视，有关社会资本融资的政策不断完善，PPP模式在解决财政资金短缺问题上逐渐发挥着重要作用。
其次，PPP模式主要基于市场化运作，在提高产品质量和服务质量上也发挥着独特作用。
同时，PPP模式也能够更好地发挥创新作用，深度挖掘特色小镇之“特”，促进特色小镇产业升级、空间结构调整、体制机制完善。
二、文献综述19世纪初，欧美国家的城镇化发展已经达到较高水平，城镇化发展模式逐步由大城市发展向特色小镇转变。
结合国内外关于特色小镇的相关文献，发现学术界对特色小镇的研究主要集中在两个方面：第一，特色小镇的产生原因和演变过程。
盛世豪、张伟明(2016)认为特色小镇是在区域产业转型基础上发展起来的一种组织形式，其核心在于建立产业生态系统[1]。
特色小镇PPP模式运用探究
特色小镇PPP模式运用探究随着我国城镇化进程不断加速，特色小镇成为一个重要的新型城镇化发展模式，其中特色小镇PPP模式应运而生，成为特色小镇成功发展的关键所在。
特色小镇PPP模式指的是，通过政府与社会资本合作，借助社会资本的投资及管理优势，共同开发特色小镇，使其具有一定的经济和生态效益。
特色小镇PPP模式能够有效解决政府资金短缺、规模不足以及运营难度等问题，通过引入社会资本，满足特色小镇建设的资金需求，降低政府负担，从而达到共赢的目的。
在实际运用中，特色小镇PPP模式主要由政府引导、社会资本投资、运营商管理和市场导向四个方面组成。
政府引导是特色小镇PPP模式的核心，政府应该为特色小镇建设提供全面的规划和引导，包括选址、规划、设计、建设及管理等方面的指导和支持。
政府在引导中需要注重合理利用自然资源，提高土地的利用率和开发效益，同时也需要关注生态环境保护，保障居民的利益。
政府还应该为特色小镇PPP模式提供相关政策、法律法规和财税等方面的支持，吸引社会资本的投资和参与。
社会资本投资是特色小镇PPP模式的重要组成部分，社会资本通常指的是社会投资者、投资基金、企业和个人。
社会资本一般通过出资、收购或承租的方式，对特色小镇建设进行有针对性的投资。
在投资过程中，社会资本应该注重特色小镇项目的利益和可持续性发展，注意特色小镇项目的风险控制和合法合规操作，以确保投资回报率的同时保证特色小镇项目的正常运营。
运营商管理是特色小镇PPP模式的关键所在，运营商通常是特色小镇PPP项目的管理主体，负责特色小镇的日常运营和管理。
运营商需要具备一定的管理能力和经验，对特色小镇项目进行整体规划和管理，制定合理的营运方案和合作策略，实现特色小镇的最大化利益和市场价值。
运营商还需要注重政策法规的遵守和社会效益的提高，积极参与特色小镇的社区建设和公共服务，促进特色小镇的可持续发展。
市场导向是特色小镇PPP模式的重要基础，特色小镇PPP项目的实施应该符合市场需求和市场定位。
特色小镇与PPP结合分析解读
一块是城市投资； 一块是旅游投资。 城市投资包括水利、 基建投资；旅游投 资包括文化投资、 农业投资、养老投 资等
包括基金资金、开发性 银行政策资金、PPP开 发资金、商业银行信贷 资金、ABS资产证券化、 政府贴息、贷款资金等。
导入大量优质的IP资 源，包括知识资本的 导入以及成熟品牌的 导入
PPP业务概述
特色小镇应用PPP融资模式的必要性
特色小镇应用PPP融资模式的必要性
扩大社会资本的投资领域
在特色小镇建设中引入PPP模式，不仅有利于缓解政府财政压力，对民营企业的发展和完善也有利， 具体可以从三个方面来体现： 第一，PPP模式可以作为特色小镇建设的一种稳定的投资渠道，获得经济利益。特色小镇建立的初衷就是 为了打造一个产业平台，未来像美国的硅谷一样形成一个产业集群，这样社会资本可以获得较高的预期收 益。 第二，在PPP模式下，社会资本通过投资特色小镇，除了可以获得直接的经济利益，还有获得其他衍生利 益。例如参与特色小镇的商业设施和公共服务设施的日常经营和管理，获得较为合理的经营性收入。 第三，在PPP模式下，社会资本参与特色小镇建设，可以提高特色小镇的建设效率，提高政府资本的投资 效率，拉动区域的经济发展和投资需求，有助于提升整个社会的资本投资回报率，还有吸引更多的人才参 与到区域的经济建设中去。
特色小镇概述 产业载体
文旅
空间
宜居宜业的 大型社区
是集产业、文化、 旅游、社区之功能 一体的新型聚落单 位
是以产业为核心，以 项目为载体，生产、 生活、生态相互融合 的一个特定区域
已生产制 作为主
产业
本身
以与第三 产业的结
产业 服务
合为主
特色产业 开发架构
产业
事业
特色小镇PPP模式特征问题分析与政策建议
特色小镇PPP模式特征问题分析与政策建议一、土地使用权问题特色小镇建设需要大量的土地，其中土地使用权是关键环节。
在特色小镇PPP模式中，政府通常将土地使用权出让给企业或投资者，以获取资金和技术支持。
但是，在实践中，土地出让存在许多问题，如土地质量、合同期限等问题。
此外，土地出让和规划审批程序繁琐，也限制了特色小镇PPP模式的落地。
针对土地使用权问题，政府应当加强对土地的管理和监管，防止出让的土地存在质量问题。
同时，政府应当与企业建立合作机制，加快土地出让和规划审批程序，提高模式的执行效率。
二、政府与企业合作问题特色小镇PPP模式是政府和企业之间合作的重要模式。
但是，在实践中，政府与企业之间的合作模式不同，缺乏规范，企业往往面临政策不确定性和市场风险。
为解决政府与企业合作问题，政府应当建立合作机制，确立合作的范围和内容。
同时，政府还应当为企业提供政策支持和市场保障，以减少企业面临的市场风险。
三、资金来源不确定问题特色小镇PPP模式需要大量的资金支持，但资金来源往往不确定，在实践中难以保障资金的到位。
此外，政府和企业之间的资金流动不规范，也限制了特色小镇PPP模式的落地。
为解决资金来源不确定问题，政府应当建立公私资金合作机制，吸引更多的投资者进入特色小镇建设领域。
同时，政府和企业之间需要加强沟通，确立资金流动机制，提高资金使用效率。
四、人才引进和培养问题特色小镇需要大量的人才支持，包括规划设计、管理运营等方面的人才。
但是，特色小镇PPP模式中人才引进和培养存在诸多问题，如人才缺乏、培养周期长等问题。
为解决人才引进和培养问题，政府应当加大对特色小镇人才培养和引进的支持力度，提供人才培训和引进的政策和经济支持。
同时，特色小镇PPP模式中需要建立人才交流机制，加强政府和企业之间人才流动的沟通和协调。
结论与建议。
工作研究：特色小镇发展的PPP创新支持模式
特色小镇发展的PPP创新支持模式一、特色小镇 PPP 模式的运营机制PPP 支持特色小镇建设的模式主要包括PPP 运营主体的搭建，PPP 管理模式的构建以及PPP 投资、运营与退出模式的设计，而运营模式是特色小镇PPP 模式的重点。
特色小镇PPP 运营模式是政府和私人机构之间根据特许经营协议成立特殊目的机构(SPV)，然后由SPV 负责特色小镇项目的设计、建设、融资、运营、维护和用户服务等，合同期满后将特色小镇项目的各项资产和权利移交政府，如图1 所示。
具体来说，社会资本和政府签订PPP 合作协议，然后成立SPV（特色小镇开发有限公司），首先由项目公司根据技术、质量以及工期要求对特色小镇进行规划设计，然后对特色小镇的污水处理、垃圾处理和供水、供热、供气等部分公用设施项目以及公共交通项目进行建设，可以自行建设也可以交给承建公司，同时项目公司要为特色小镇建设所需资金进行融资，以保证特色小镇项目整个生命周期的资金供给；在施工结束后，特色小镇进入运营阶段，可以自行运营也可以交给专门的运营公司，运营服务主要为特色小镇招商引资、推进产业落地，如协助入镇企业完成行政审批、融资以及人才引进等，为小镇内企业和居民提供各种基础设施和公共服务，可以采取向使用者收费、政府购买服务或者可行性缺口补助来偿还债务或回收成本，赚取合理利润。
待特许经营期满后，将特色小镇的基础设施和公共设施以及相关产业的经营管理权等移交给政府。
二、特色小镇发展的 PPP 创新支持模式之基础设施建设PPP 产业基金，就是设立产业基金入股PPP 项目，政府、金融机构以及社会资本等多方参与，共同致力于基建类项目的建设和运营，待基金到期时，采用股权回购、转让、资产证券化等实现退出。
通过设立PPP 产业投资基金来助力基础设施建设，可以发挥财政资金的杠杆作用，解决建设资金不足问题、化解地方财政压力、推动PPP 基础设施建设。
PPP 基础设施基金是PPP 产业投资基金的重要一种，其法律组织形式常采用有限合伙型，股东由普通合伙人(General Partner，GP)和有限合伙人(Limited Partner，LP)组成，GP 承担无限责任，处于劣后级，优先承担部分风险和损失，一般负责基金的投资管理和运营，LP 承担有限责任，LP 是主要投资者，具有优先级地位，优先分享收益。
泉州市文旅型特色小镇PPP开发模式分析
泉州市文旅型特色小镇PPP开发模式分析随着我国城市化进程的不断推进，文旅型特色小镇成为了当前城市发展的热门话题之一。
泉州市作为福建省的一个重要城市，其地理位置优越，文化底蕴深厚，具备发展文旅型特色小镇的良好条件。
由于资金、技术等各种限制，泉州市在开发文旅型特色小镇方面还面临着一些困难。
采取PPP（政府和社会资本合作）开发模式是一个不错的选择。
PPP开发模式，即政府和社会资本合作开发模式，是指政府与社会资本合作共同投资、建设和运营公共设施或公益事业的一种合作关系。
在文旅型特色小镇的开发中，PPP开发模式可以有效地解决资金和技术等方面的问题，提高项目的投资回报率，并且通过市场竞争可以有效地降低开发成本，实现项目的可持续发展。
1. BOT（建设-经营-转让）模式：政府按照一定的标准进行招标或拍卖，将项目开发的权利转让给社会资本，由社会资本投资建设和运营特色小镇，一定期限后由社会资本进行转让。
这种模式可以有效地降低政府的开发成本，增加项目的投资回报率。
2. BOT+T模式：政府将特色小镇的建设和运营权转让给社会资本，社会资本在一定期限后将特色小镇的使用权归还给政府。
这种模式可以在一定程度上保护政府的利益，同时也可以激发社会资本的积极性。
3. BOO（建设-拥有-经营）模式：政府与社会资本合作共同投资建设特色小镇，社会资本负责特色小镇的经营和管理。
政府在特色小镇建设过程中提供相应的扶持政策和优惠条件，以吸引社会资本的投资。
这种模式可以有效地整合资源，实现项目的合理利用。
采用PPP开发模式是泉州市发展文旅型特色小镇的一个不错选择。
通过政府与社会资本的合作，可以有效解决资金和技术等问题，实现特色小镇的可持续发展。
在具体的开发过程中，还需要政府制定相应的政策和相关法规，以保障合作的顺利进行。
也需要加强宣传推广，吸引更多的社会资本参与到文旅型特色小镇的开发中，提升泉州市的文化和旅游形象。
探析特色小镇的PPP融资模式
探析特色小镇的PPP融资模式随着我国城镇化速度不断加快，城市建设日新月异，特色小镇应运而生。
为了缓解地方政府财政压力，提高特色小镇建设成功率，本文介绍了了几种PPP，BOT、杠杆租赁、ABS等几种主要融资模式特点，目前，特色小镇融资主旋律采用PPP融资模式。
本文进一步分析探讨了特色小镇采用PPP融资模式的必要性以及可行性，并结合当今时代潮流和现状，对特色小镇项目选择PPP融资模式提出几点建议性意见。
标签：特色小镇;PPP融资模式;基础建设目前，随着我国城镇化速度不断加快，我国经济发展进入新常态，于是“特色小镇”建设运营的概念应运而生。
特色小镇，一般是指依赖某一特色产业和旅游产业两大发展架构，将其打造成为具有明确产业定位、旅游文化等特征和一定社区功能的综合开发项目[1]，。
2017年，国务院在《政府工作报告》中提出有序新城镇化建设，重点发展特色小镇的这一重要任务[2]，至此特色小镇的建设这些年便顺理成章地成为了新时代的“宠儿”——一门新课题。
建设特色小镇一方面可以将一个地方的资源禀赋转化为经济效益，带动地方经济发展;另一方面，特色小镇可以形成地方名片，打响一个地方的城市品牌。
但是，有的地方为了追风在建设过程中因概念不行、定位不准、前期准备工作不足，融资模式等有漏洞，导致特色小镇“特色不特”，更有甚者成烂尾，也给市场带来了不良影响。
因此，特色小镇在我国繁荣发展的今天，日渐扩张的资金需求迫使诸多特色小镇融资体系陷入困境，传统的政府为主体的这样的融资模式也不能满足特色小镇的建设。
特色小镇建设的宗旨是产业、文化、宜居、环境等各种要素的整合，地方政府由于财政压力大，运作方面常常力不从心。
在这种压力下，为了建设好特色小镇，保证PPP项目建设运行的成功率，尤其要重点考虑急需与之相适应的融资模式才能有序的建设和发展，促使特色小镇建设运营更有效。
一、几种主要融资模式（一）政企协作的项目融资模式——PPP政企共同参与项目建设的过程中应用的模式也就是公私合营的项目融资模式。
泉州市文旅型特色小镇PPP开发模式分析
泉州市文旅型特色小镇PPP开发模式分析随着城市化进程的加快和人们对宜居宜业环境的不断追求，特色小镇的发展成为了当前城市规划和建设中的热点话题。
特色小镇以其独特的文化底蕴、自然风光和优美的环境，吸引了大量游客和投资者的关注。
泉州市作为中国著名的历史文化名城，以其独特的文化底蕴和丰富的自然资源，具备了发展成为具有文旅特色的特色小镇的优势。
本文将对泉州市文旅型特色小镇的PPP开发模式进行分析，以期为类似项目的规划和建设提供借鉴。
一、泉州市文旅型特色小镇的发展现状泉州市位于福建省东南沿海地区，历史悠久，文化底蕴深厚。
泉州市拥有众多的历史遗迹和人文景观，如清代的西街、洛阳桥、崇福寺等，这些历史文化遗迹为泉州市的特色小镇规划和建设打下了坚实的文化基础。
泉州市还拥有得天独厚的自然资源，如丰富的海洋资源、美丽的海岸线和宜人的气候环境，为特色小镇的发展提供了充分的条件。
基于以上的现状，泉州市在文旅型特色小镇的规划和建设中具备了良好的基础，但是也面临着一些挑战。
一方面，由于特色小镇的发展需要大量的资金投入，传统的政府投资模式难以满足需求；由于特色小镇的运营和管理需要专业化的团队和资源，而政府的管理水平和服务能力有限。
泉州市需要寻找新的发展模式，以更好地推动文旅型特色小镇的规划和建设。
PPP（合作、筹资、建设、运营、维护、退出）模式是指政府、企业及社会资本通过合作共建、共融共享，通过政府购买服务方式实现公共服务供给的再造。
在文旅型特色小镇的规划和建设中，PPP模式可以使政府与社会资本有效结合，充分发挥各自的优势，实现资源整合、风险共担和效益共享，是一种有效的发展模式。
泉州市可以在PPP模式下进行文旅型特色小镇的规划和建设，由政府出面与社会资本合作，共同推动特色小镇的发展。
1.政府与社会资本合作签署合作协议。
政府部门可以邀请社会资本参与文旅型特色小镇的规划和建设，并与社会资本签署合作协议，明确合作的目标、责任和权益分配等关键事项。
特色小镇PPP模式运用探究
特色小镇PPP模式运用探究摘要在目前供给侧结构性改革的大背景下，特色小镇作为城乡发展的突破口应运而生。
其发展也进入了一个快速腾飞的时期。
但特色小镇在发展的过程中也面临着融资问题的瓶颈，因此嘉兴市政府选择引入PPP模式助推特色小镇发展。
关键词特色小镇 PPP模式激励机制自2014年国内第一个特色小镇云栖小镇在浙江省出现以来，特色小镇的发展就进入了快速腾飞的阶段。
特色小镇是一个具有明确的产业定位，文化内涵，社区功能和配套的基础设施服务，独立于市区的发展空间平台，但由于建设所需资金量大，建设周期长，资金回流期长等特点，其建设发展受到了融资水平和融资规模的限制。
基于上述问题，浙江省嘉兴市政府选择引入PPP模式支持特色小镇建设，以促进特色小镇的初步开发和后续发展。
一、嘉兴市引入PPP模式助推特色小镇建设的重要意义（一）PPP模式定义PPP模式即政府和社会资本双方通过达成特许权协议，引入社会资本参与建设、运营和维护公共产品，以更好地发挥政府与社会资本双方的优势，以达到最优的建设效率与建设质量。
（二）运用PPP模式的重要意义一是缓解政府融资压力。
在传统的政府融资方式中，政府作为主导方承担着特色小镇基础设施建设的主要责任。
由于基础设施的公共产品特性，只能由政府进行融资建设。
但由于嘉兴市当地特色小镇数量众多，仅以政府一己之力无法为所有的特色小镇完成相应的配套设施建设。
引入PPP模式为嘉兴市政府缓解了财政不足，通过引入社会资本参与小镇基础设施建设，减轻了政府的财政压力。
二是拓宽小镇的融资渠道。
PPP模式引入了社会资本参与基础设施建设，不再局限于传统的政府融资方式，拓展了资金来源，为特色小镇的建设提供了更多的可能性。
拓宽融资渠道加速了特色小镇的建设进程，在传统融资方式中，政府审批耗时长，对特色小镇的建设进程产生了一定影响。
引入社会资本参与建设，资金灵活性高，加快了特色小镇的建设进程。
三是提高小镇的建设质量。
PPP模式通过公开招标方式引入经验充足，实力雄厚的社会资本参与基础设施建设和运营，以其成熟的运作模式和技术优势助理特色小镇的发展。
特色小镇产城综合开发模式及PPP融资方式
特色小镇产城综合开发模式及PPP融资方式旅游是一个搬运的过程，通过将人从客源地搬运到目的地，实现经济学上的消费搬运。
旅游是一个通道，把人有效的运输到目的地，实现人口及消费的聚集。
对于特色小镇而言，由于旅游对人群的大规模搬运，最终落实到对文化、体育、运动、养老、农副产品等的消费上，最终形成了增量经济。
因此旅游的思维、旅游的方式、旅游的模式、旅游的手法以及如何运用旅游去带动发展，成为特色小镇发展和区域城镇发展过程中非常重要的一个抓手。
旅游思维方式首先要认清旅游行业的五大特质，即旅游是消费的搬运、依靠吸引核形成吸引力、直接面向市场终端、是一种预卖产品、具备战略统筹作用。
旅游思维方式的核心，是创意打造吸引核，强化其互动性和体验型，并依托吸引核聚集人气和消费，以实现产业结构布局和区域综合发展。
在当前的发展形势下，旅游思维方式的突破和自我提升，实际经历了四种结构：服务思维——旅游是一种服务，旅游服务是以人为本的服务过程、体验过程；产业链思维——旅游是一个跨行业的产业结构，由多个产业构成的产业链结构，包括吃、住、行、游、购、娱、体、养、学、悟；综合开发思维——旅游不是一个产品或一个区域，而是一个复合型的结构，旅游是区域开发，是跨社会、跨行业的结合，包括景区、项目、目的地、旅游村、旅游小城镇、旅游城市等；创新思维——互联网+、创客、众筹、投行等新理念作用于旅游，将会产生新的效应。
特别是投行思维，用新的投融资的模式来带动特色小镇发展。
其次改革+资本，才能形成创新突破，旅游投行思维是当前在旅游投资风口中如何运用最重要的方面。
旅游项目的开发主体应从微观主体培育、投融资渠道、政企合作等多个方面，把握投资热点，从八个方面做好投融资规划。
结合旅游思维与投行思维，绿维总结出了旅游投资的“65533”模型，即六类产品、五类管理、五大角色、三大综合与三大平台。
在打造特色休闲小镇上，首先是要文化找“魂”，找到特色小镇的特色，要文化特色、主题特色。
特色小镇PPP模式运用探究
特色小镇PPP模式运用探究随着特色小镇建设方兴未艾，公私合作模式正在得到广泛应用。
其中PPP模式成为特色小镇建设的一种重要手段，它将政府、社会资本、市场机制等多方资源整合起来，发挥各自优势，实现资源的共享与优化配置，从而提高特色小镇的建设效率和质量。
本文就探讨PPP模式在特色小镇建设中的应用。
一、PPP模式概述PPP，即政府与社会资本合作的缩写，是指政府和社会资本企业以合作的方式合作从事公共事业建设和服务运营。
PPP模式的主要特点是政府和社会资本企业参与共同建设、共同运营、共同分享风险和投资收益。
在PPP模式中，政府负责监管和引导、社会资本企业投资和运营、市场机制调节、项目风险共担等。
PPP模式实质上是一种新型的公私合作模式，是政府和社会资本企业进行共赢的创新模式。
特色小镇建设是我国新型城镇化重点发展方向之一，目的是建设集旅游、文化、生态、休闲、体育等一系列特色产业于一体的小型城镇。
为了提高特色小镇的建设效率和质量，政府和社会资本企业可以采用PPP模式进行合作。
首先，建设主体方面，政府可以成为PPP模式的主导方。
政府通过市场机制，招标引入社会资本企业参与特色小镇的建设和运营，共同分担风险和收益。
在特色小镇的建设和运营中，政府还可以通过PPP模式来保证重点项目的协调推进，规范特色小镇的管理和运营。
其次，在社会资本方面，PPP模式可以为社会资本企业提供更多的投资机会。
通过PPP模式，社会资本企业可以更加便捷地进入特色小镇的建设领域，获取更丰厚的投资回报。
最后，PPP模式可以为特色小镇的建设提供更加完善的服务和运营。
由于政府和社会资本企业共同参与特色小镇的建设和运营，所以可以提高特色小镇的质量和综合竞争力，进而更好地推动特色小镇经济的发展，从而实现共赢。
三、PPP模式的优势与风险优势：首先，PPP模式可以提高特色小镇建设的效率。
通过政府和社会资本企业的共同合作，可以提高特色小镇项目的审批和实施速度，从而快速推进建设。
PPP模式在特色小镇建设中的应用研究
PPP模式在特色小镇建设中的应用研究一、PPP模式概述PPP（政府与社会资本合作）模式是指政府与社会资本（社会投资者）在公共服务领域开展合作，共同出资、共同举办、共同管理、共同分担风险、共同分享收益的一种合作模式。
其主要特点是政府与社会资本在项目投资、建设、经营和服务过程中共同承担责任、共同分享风险和收益。
PPP模式是一种政府债务负担相对较轻的融资模式，能够调动社会资本参与基础设施建设与运营，有效缓解政府资金压力，提高资源利用效率，实现项目可持续发展。
二、PPP模式在特色小镇建设中的应用1.资金筹措特色小镇的建设需要大量资金，而政府的财政预算有限，无法满足特色小镇建设的资金需求。
引入社会资本可以有效缓解政府的财政压力，通过PPP模式引入社会资本，可以通过多种方式筹措资金，包括股权投资、债权融资、项目收益分成等方式，为特色小镇的建设提供有力的资金支持。
2.风险共担特色小镇建设存在的一大难点就是风险较大，而社会资本参与可以帮助政府共同承担项目建设和运营过程中的风险。
通过PPP模式，政府和社会资本可以共同参与项目的决策和管理，共同承担项目建设和运营过程中的各种风险，降低了项目的风险水平，同时也有利于社会资本更加积极主动地参与项目建设和运营。
3. 共同分享收益在PPP模式中，政府和社会资本共同投资建设特色小镇，并在项目的运营期内共同分享项目的收益。
社会资本的参与不仅可以为特色小镇的建设提供资金支持，也可以为政府和社会资本带来可观的经济收益。
通过PPP模式，利益相关方共同分享项目的收益，激发了各方的积极性，加快了特色小镇建设的进程。
三、PPP模式在特色小镇建设中的应用案例1.徐州金山铺古镇徐州金山铺古镇项目是徐州市政府与私营企业合作开发的PPP项目。
项目启动后，由政府和社会资本共同投资建设，政府提供项目用地和相关支持政策，社会资本承担项目建设和运营风险。
项目建设完成后，政府和社会资本共同分享项目的经济收益。
泉州市文旅型特色小镇PPP开发模式分析
泉州市文旅型特色小镇PPP开发模式分析随着城市化进程的不断推进，特色小镇的PPP开发模式逐渐成为文旅产业发展的主流。
泉州市作为福建省的文化名城，具有丰富的历史文化和旅游资源，近年来在特色小镇的开发方面取得了较大的成绩。
本文将以泉州市文旅型特色小镇PPP开发模式为例，从模式的基本概念、优势和特点、风险及对策等方面进行分析，以期为推动文旅产业发展提供参考。
一、模式的基本概念PPP（Public-Private Partnership）是公共-私营合作的缩写，是指政府与私人投资者、企业等联合建设、经营和管理公共项目的一种模式。
文旅型特色小镇PPP开发模式是在政府引导下，由政府部门、开发商、投资人及其他有关方面共同参与，合作开发具有文化、旅游、休闲功能的特色小镇，并通过政府的财政支持以及市场化资本等综合投资方式，实现共赢局面。
二、优势和特点1.资源共享：PPP模式可以使政府、企业和个人等多方参与，共享资源、优势，实现资源共享，打造文旅小镇的品牌效应。
2.效益提升：PPP模式中，各方利益紧密相连，政府、企业、投资人等各方共同推动项目发展，利益最大化。
3.社会效益：通过PPP模式开发的特色小镇，不仅可以带动当地经济的持续发展，还可以提升当地的文化水平、旅游业发展，改善当地居民的生活条件。
4.风险共担：PPP模式可以实现风险共担，政府和企业等各方共同承担项目风险，减少了单一投资者的风险。
5.管理规范：PPP模式通过政府的引导和管理，可以规范项目投资、建设、经营和管理，保障项目的可持续发展。
三、风险及对策1.政策风险：政策变化对特色小镇发展会产生较大影响。
对策是政府部门应加强调研和建立政策监管机制，实时跟踪政策变化和行业动态，加强政策指导和规范。
2.融资风险：文旅型特色小镇PPP开发需要大量资本投入，但由于项目风险较高，商业银行等机构不愿意提供必要的融资支持。
对策是制定政策措施利用政府出资，积极引导社会资本加入特色小镇开发。
特色小镇PPP模式特征问题分析与政策建议
特色小镇PPP模式特征问题分析与政策建议随着特色小镇的发展，越来越多的地方开始探索特色小镇PPP模式，这种模式在实现特色小镇快速发展的同时，也带来了一些问题。
本文将从特色小镇PPP模式的特征入手，对其中存在的问题进行分析，并提出相应的政策建议。
特色小镇PPP模式是在政府的引导下，自然人、法人及其他组织充分发挥市场作用力，依托政府在土地、资金、政策等方面提供的优惠条件，实现特色小镇开发建设的一种合作模式。
与传统的政府投资建设模式相比，特色小镇PPP模式具有以下几个特征：1.政府与市场主体合作。
特色小镇PPP模式需要政府与市场主体合作，达到资源优化配置的效果。
政府通过提供土地等优惠条件来吸引市场主体参与特色小镇的建设，市场主体则通过投资建设特色小镇，为政府带来税收和就业机会。
2.资金投入多元化。
与传统的政府投资建设模式相比，特色小镇PPP模式不仅有政府的资金投入，还有市场主体的资金投入。
这种多元化的投入模式有助于分散风险、降低财政压力。
3.风险共担。
在特色小镇PPP模式中，政府和市场主体共同承担项目的风险。
政府给予市场主体在项目建设中的扶持，市场主体则将自身的经验、技术、管理水平等投入到项目中，以达成合理的收益分配。
4.市场化运作。
特色小镇PPP模式依靠市场化的运作方式，实现资源优化配置和效益最大化。
政府提供优惠政策和支持，激发市场主体的积极性，进一步促进特色小镇的发展。
二、特色小镇PPP模式中存在的问题1.政策体系不健全。
当前特色小镇PPP模式中，政府并未形成系统的政策体系和制度规范，无法保障PPP模式的有效运作。
2.协调机制不完善。
特色小镇PPP模式中有大量的参与者，协调不当会影响特色小镇的正常运作。
由于政府部门不同职能部门之间的矛盾，导致决策效率低下、问题难以得到及时解决。
3.合作主体信用缺失。
由于企业文化、诚信度不同，合作主体之间可能出现矛盾。
在合作过程中，由于合作主体信用缺失而导致的违约等问题会影响整个特色小镇PPP模式的运作。
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清泉石产业地产江湖3月14日“零落成泥碾作尘，却有香如故。
”自2017年11月10日，财政部办公厅下发《关于规范政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台项目库管理的通知》（财办金[2017]92号），并对于PPP项目的“入库”“清库”进行了相关规定。
2017年11月17日，一行三会等五部委公布了《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见（征求意见稿）》。
该文深刻影响了作为PPP项目的重要融资路径——资管行业，进而对现行PPP项目融资模式产生根本性影响。
2017年11月21日，国资委公布《关于加强中央企业PPP业务风险管控的通知》（国资发财管【2017】192号），对于央企投资PPP业务风险进行了严控，严格规范PPP股权投资。
PPP模式操作产业地产模式成为产业地产和特色小镇开发的主路模式，那么PPP模式与产业地产模式关联如何，如何在实践中进行PPP 模式产业地产的应用，结合个人实践开发经验就这个话题进行一些解析。
近三年来随着新型城镇化的深入推进带来了大量的基础设施与公共服务类的项目建设，特别是随着43号文的出台，地方政府在面临既要加大基础设施投资又无法举债的两难局面情况下，PPP模式应运而生逐步发展并完善。
自2013年末以来，PPP模式在中国历经了从推出到实施到深入推广三个步骤。
这期间国家及部委，特别是发改委和财政部出台了一系列相关行业类政府和社会资本合作模式文件以及两份PPP模式操作流程指南及标准合同文本，分别侧重于基础设施类和公共服务类工程PPP模式申报原则、实施流程、运营管理、退出机制等方面，建立了PPP项目库、专家库、PPP信息平台，同时出台了中国的PPP模式基本大法的框架性文件《基础设施和公用事业特许经营管理办法》。
2016年9月以来，PPP模式在国内更是引起了政府、企业、金融机构三方的高度关注，密集出台了一系列相关的操作类政策文件、融资类政策文件。
特别是2016年12月12日“双十二”这一天，国家发改委、中国证监会联合发布了《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》标着着中国PPP模式规模化可行性融资方式的正式确立，2017年1月9日国家发改委投资司、中国证监会债权部、中国证券投资基金业协会与有关企业召开了PPP项目资产证券化座谈会，推动传统基础设施领域PPP项目进行资产证券化融资，资产证券化这种融资手段从众多融资方法中脱颖而出，拉动2017年PPP模式投资高潮，增强了银行、券商、基金、保险、信托的信心。
2月份以来PPP模式更是成为时下最被追捧的话题。
下面我结合自身在产业地产领域PPP模式的全流程实践和与国内PPP模式实操央企同仁们的交流心得，谈一些个人关于PPP模式的想法和观点。
2006年，当时操盘的项目面积约30平方公里，为政府与央企合作进行区域合作开发的模式国内尚属首例。
由于PPP模式相关流程、法规并未出台，因此项目的前期基本是摸着石头过河，积累了很多苦与痛的经验。
此项目的竞争性程序是由省里主导面向国内各大央企投资机构展开的，双方的分工是由企业负责园区的规划、土地平整、招商引资、运营、政府负责项目土地的供给、优惠政策的给予。
园区面积大约30个平方公里，由企业独立负责建设和运营，企业投资由企业通过园区运营来获取回报。
前期我们进行了大量的财务测算、收益分析、盈亏平衡点测试、敏感性因素测试等环节，同时针对区域特点、进行了详尽的产业调研与产业分析，对于区域的房地产趋势也进行了评估，最终确定了项目建设运营方案。
因此从企业的角度分析一个PPP项目的确立的前期，第一步必须要进行详尽的调研确立盈利模式，第二步要进行项目全流程的建设以及运营模拟，第三步要根据建设运营模型进行精准的财务测算同时统筹资金安排。
没有以上三步的做保证谈再多的PPP风险管理也没有意义。
由于此项目为经营性项目，政府投资为基本为零，投资回报全靠企业独立运营获取，因此风险大多集中于企业身上，对于企业运营能力提出了非常高的要求，后续我们在运营实践中也发现了PPP项目实施运营才是关键，关于此话题我后续再谈，但依旧要强调PPP 模式的全流程分析的重要意义。
项目确立实施了，下一步就是政府的谈判与协议的签署，政府对于PPP项目的态度大多是持欢迎的态度，当然这也要区分地方政府的财力。
目前国内政府对于PPP项目的态度呈现两极分化的态势，财力较弱的政府欢迎一切PPP项目的实施，拉动地方投资，保持经济增长活力，但往往对于财政承受能力评价这点重视不足，上马PPP项目量多且行业范围广，去年我看到一个数据是关于国内各省份按照一般公共预算支出10%进行已储备PPP项目财政承受能力测算的报告，如果按照PPP项目平均合同期限为10年计算，实际上国内很多省份已经超过警戒线。
财力雄厚的政府对于PPP模式一般将轨道交通、污水处理、黑臭水治理、垃圾焚烧作为重点布局，例如北京、深圳。
也有的政府对于PPP模式持怀疑和观望态度，原因是物有所值做得太严项目通不过，物有所值做得不严项目成本又会增加，通过分析了不难发现，其实项目高出的成本主要是融资难引起的，当然也有一些施工企业过度追求施工利润导致。
本轮PPP资产证券化的实施打通了PPP项目全面推广的最后一个关卡就是既不增加政务与企业债务，同时又能够有效获取资金。
说白了就是理顺了PPP项目收益权资产融资的流程与途径，因为在PPP模式中整个项目资产只有项目收益权归属于运营企业，至于项目的其他资产由于涉及公共服务因此无法进行抵押融资。
因此考虑都目前国内政府以上三中情绪，PPP模式与政府沟通，大概总结三点实操经验：第一，明确项目权属范围以及双方义务便于后续资产融资；第二，政府进行相关的补贴承若、供地时序、优惠政策必须要从可行性和可操作性进行考虑，PPP项目政府补贴是企业运营利润的一部分来源，供地时序决定了项目开发的进程与土地二级开发获得收益，优惠政策对于招商引资是重要的法宝；第三，当我们关注PPP项目操作流程、融资模式、操作方式、风险防范时，更多的我们应该关注于项目本身，是否符合企业背景，是否是企业转型的方向等核心问题。
这里我以某冶金类集团为例谈一下企业参与PPP模式项目的一个逻辑，某冶金类集团更多的主业主要为冶金建设承包和冶金企业运营服务，随着国能钢铁、有色冶金行业产能过剩矛盾的凸显，非钢业务成为中冶集团的主要营业收入来源，据不完全统计2016年全年非钢业务收入大约占比收入超过50%。
这些非钢业务大部分是由原有的冶金建设施工能力中分化出来的，包括地下管廊、海绵城市、主题公园等特色领域，PPP模式中标居国内首位。
因此一个企业是否需要参与PPP模式，如何参与PPP模式，还要依据自身的特点来进行，前期做好政府沟通谈判，估量清楚自己的运营能力，然后才是后续的PPP模式流程操作与融资。
在进行了有效的项目调研、收益分析、财务模型评估以及充分的政府沟通后，就进入到项目协议起草与协议签订。
在这里我补充一下，实际上此轮PPP模式中所提及的物有所值评价和财政承受能力评价，这两个评价都有一个前提基础就是项目的财务测算与敏感性因素分析。
因为无论是定性评价还是定量评价，如果对于项目本身把握不足这两个评价就只能流于形式，而如果对于项目财务测算与敏感性因素分析如果踏实准确，后续无论是项目的协议起草、风险分配、合同期限制定还是项目的融资方案都能够有一个很好的参照。
可以说一个全流程的PPP项目全流程财务测算模拟基本可以从量化的角度得出项目实施方案和项目的物有所值以及财政承受能力评价。
协议的制定当然要围绕着项目的财务测算而展开，协议中的风险分析很多专家学者已经谈过很多次了，这里我就不再重复了。
我们在实际操作PPP项目中，更多的是聘请国内一流的律师事务所，记得2012年在实操广东某产业地产项目时，我们就聘请了中伦的律师团队全程负责项目前期的实施方案制定与协议起草，包括PPP项目实施过程中国家相关法律规定如何界定我们关于土地操作的一些创新性想法。
同时也包括联合体中各股东的行为约束，同时根据公司实际制定了董事会议事章程，后续的实践证明前期繁杂的法律文本制定和创新性想法的法律保障论证是必要的，为后续开发运营融资等工作奠定了坚实的保障。
产业地产（特色小镇）PPP模式全流程实践思考（中）清泉石产业地产江湖3月19日实际上产业地产是由工业地产演变而来。
产业地产之于工业地产的区别在于，工业地产是一个比较基础的概念。
“为了工业生产而进行的厂房、仓库、相关配套而进行的一种有别于住宅地产、商业地产的房地产开发。
”产业地产是工业地产的升级，现在我们所说的片区开发、园区开发、工业地产都可以纳入到产业地产范畴，所以说产业地产是中国新型城镇化深入推进而衍生出来的综合地产的总称。
国内比较典型的企业包括华夏幸福、宏泰发展、隆基泰和、联东、张江高科、中关村发展集团、泛华、武汉光谷、大连亿达等。
近三年来产业地产如雨后春笋般兴旺起来，主要原因也是国家产业转型升级和结构调整，国内前五十名的地产商纷纷积极布局，国内跑马圈地。
仅2016年全年我接到的猎头来电就有五十余个,平均一周一到两个。
说来也是好事，这也让我比较清晰的了解了国内各大房地产商在产业地产领域的发展态势和布局，非常高兴能够看到产业地产能够如此蓬勃发展，从一个侧面反映了国内实体经济的逐步复苏与增长。
特别近三年来PPP模式的推广，使得产业地产的发展更是进一步增长。
产业地产如此迅猛发展并与PPP模式密切结合推进的主要原因有四点。
第一产业地产包括了住宅地产开发、商业地产开发和工业地产开发三种房地产开发业态（同时也包含了教育地产、养老地产、旅游地产等），第二产业地产是房地产转型升级的必然趋势，因为随着供给侧结构性改革、创新驱动、结构调整的产业发展方向的确定，传统的住宅和商业地产必然面临转型，单纯依靠土地增值而进行获利的模式已经远去，作为PPP模式一个重要参与力量传统房地产开发企业，产业地产是一个很好的转型方式。
第三产业地产可以采用PPP模式进行操作，而普通的住宅地产和商业地产不可以，因为以上两类地产并不属于基础设施和公共服务类别，当然保障房建设和“三旧”改造类项目除外。
第四产业地产涵盖了城市道路、地下管廊、桥梁、公园、体育场、公共服务设施等准经营性和非经营性项目，需要广泛采用PPP模式，企业参与积极性高。
可以说只要全流程完成了一个产业地产项目基本对于PPP类项目可以触类旁通。
接下来我们以实操的角度来谈一下产业地产类PPP项目开发中的重点-运营。
近三年来PPP模式很火，但是关于PPP模式大家更多是从项目前期获取、项目操作流程、项目融资、项目股权设计、项目公司组建、包括最近很火的资产证券化的角度探讨。
对于PPP模式关键的运营环节讨论的少之又少，而PPP模式最为关键的也是运营，运营是一个PPP项目的核心所在，同时也是密切关系政府方、社会资本、金融机构的环节，如果一个PPP项目没有运营作为保障，将会是一个彻头彻尾失败的PPP项目，很容易导致政府无法履行承诺、社会资本提前退出或者无法退出、金融机构无法获得融资收益等风险。