中华广场开发及经营情况资料

中华广场开发及经营情况资料
以下资料来源于香港交易所网站“昌盛中国（HK1863）”的招股说明书，昌盛中国计划于2008年1月31日在香港主板上市，发行价3.72-4.51港元之间，募集资金在8.3-11.28亿港元之间。

一、中华广场项目的概况
中华广场项目是广州兴盛房地产开发有限公司（广州兴盛）名下经营的物业，广州兴盛是广州兴利房地产综合开发有限公司和昌盛集团有限公司（昌盛中国的全资香港公司）协议成立的中外合作经营企业。

中华广场位于广州市中山三路和较场西路交汇处，是一幢集零售、娱乐及写字楼为一体的开发项目，占地面积29458平方米，概况如下：
二、中华广场项目投资、销售情况：
（说明：二期的销售额统计到2007年9月30日止）
三、中华广场一期经营情况：
中华广场一期集购物、娱乐、餐饮于一体，每一楼层均有特定的主题：
中华广场一期的可出租面积为60783平方米，其出租率和实际月租如下：
中华广场一期的主要租户是广东吉之岛天贸百货有限公司和广州市盛世中华百货有限公司，两者合计占一期可出租面积的49％，前10大租户的资料如下：
说明：租户的租期一般都介于1至9年之间。

四、中华广场的物业管理和租赁管理
昌盛集团委聘“仲量联行”为中华广场提供物业管理服务，双方签订为期3年的协议，从2005年9月至2008年8月，仲量联行提供的服务有：物业管理，督导、培训及管理一支物业管理队伍，提供保安、清洁、维修公共设施服务，向租户收取物业管理费，确保租户遵守内部物业管理规定。

双方协议规定，物业管理费分两阶段支付：第一阶段，从2005年9月至中华广场二期竣工前1个月，每月支付物业管理费用5.9万元，第二阶段，从中华广场二期竣工前1个月至2008年8月，每月支付物业管理费用6.8万元。

租赁管理方面，广州兴盛委聘广州中华广场物业管理公司代其收取商铺租金，并管理中华广场的一切租赁事宜，广州中华广场物业管理公司收取所收租金的1％作为报酬。

2004年、2005年、2006年和2007年1-7月分别发生的租赁管理费为94.4万元、74万元、79.6万元、48.8万元。

五、中华广场一期商铺售后回租的协议
中华广场一期部分商铺采取了售后回租的方式经营，通过提供固定投资回报来吸引买家。

根据售后回租的协议，中华广场将物业的业权转让给买家，而买家同意将物业回租给中华广场，租期介于2至5年（1999年至2004年期间），买家可赚取12％的年租金回报，从2000年至2004年共5年期间，依次分别确认的售后回租的销售额为48300万元、5600万元、5600万元、5600万元和5600万元。

租赁期完结后，物业归买家所有。

在售后回租的经营策略下，中华广场一期能更快地出售物业，加快现金回笼。

由于售后回租的安排，中华广场于2004年和2005年分别向买家支付租金5500万元和200万元。

六、中华广场未来的定位和经营目标
中华广场一期作为购物、娱乐综合中心，为集团提供了稳定的租金收入。

二期写字楼竣工后，考虑到办公室用途和零售业务之间的联系，集团旨在把中华广场开发为“银座”式多功能办公、购物、娱乐大楼，为此，招商方面将招揽世界知名品牌及跨国企业进驻二期写字楼。

一期现存的问题是投资收益率过低，一期商铺的估值约为243300万元，而每年租金收入按900万元算，年收益率为3.7％，低于区内约7％的市场投资收益率。

其中1至4层产生的收益较高，租户的组合为服装、电子消费业，集团将巩固这类租户基础上，吸纳知名品牌的长期租户。

而吉之岛和中华百货属于大租户，占了一期可租面积的49％，集团将计划缩小这类大租户的占用面积，重新分配中华百货至高层的空间，从2层起，突出每一层的独特主题，并加入餐饮的元素。

七、昌盛中国的财务资料摘要
以下数据是昌盛中国的财务数据，包括融资、财务状况和资产收益方面，而昌盛中国旗下主要有广州市中华广场、北京市海晟名苑、太原市双喜项目、中山市中山广场4个房地产开发项目。

1、融资渠道和融资成本
昌盛中国主要通过内部资金和外部资金进行运营。

内部资金包括物业销售及预售所得款项；外部资金包括银行贷款和可赎回可换股债券等。

近几年的资金流转情况如下：
2、损益表（单位：万元）
3、资产负债表（单位：万元）
4、财务比率
备注1：毛利率=毛利/销售额；
2：经营利润率=经营利润/销售额；
3：流动比率=流动资产/流动负债；
4：速动比率=（流动资产-存货）/流动负债；
5：资本负债比率=总借款额/总资产；
6：净负债权益比率=（计息债项-银行结余及现金）/年末总权益；
7：利息保障倍数=息税前利润/利息费用。

5、盈利比率的说明：
（1）毛利率维持稳定的增长，从2004年的51.8％增加到2007年7月的92.4％，主要原因是营业总额中投资物业租金收入比例持续增加所致，而投资物业比开发物业的毛利率高，租金收入占营业总额比例由2004年及2005年的14％增长到2006年的42％，2007年7月更增长到99％。

（2）经营利润率2007年大幅减少，主要原因是物业开发板块经营亏损390万元所致。

2007年1-7月海晟名苑南区的大部分住宅单位已经售出，而中华广场二期及海晟名苑北区尚未竣工。

广州建和财务部
2008年1月28日
出师表
两汉：诸葛亮
先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。