2#酒店式公寓售后返租分析及建议

2#酒店式公寓售后返租分析及建议

酒店式公寓的定义：

所谓酒店式公寓是指提供酒店式管理及服务的公寓，其特征为：1、提供酒店式管理服务；

2、兼有居住和投资两种功能。酒店式公寓居住档次高，生活便利，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因为价格和物业管理费用较高，居住面积较小，所以绝大多数人都用于出租，即投资。

酒店式公寓营销特点分析：

本案酒店式公寓营销模式分析

本案2#酒店式公寓共有247套，总面积合计11037.65㎡，根据合浦目前的客户群体市场及本案项目性质，可以采用返租销售的方式。返租销售：开发商售出单位后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者金额。

返租销售模式示意图：

优点：此种物业的回报通常是固定的，因此业主可以避免一定的投资风险，所以市场反映较好，售价也较高。

缺点：后期管理较繁琐，若出租市场不好，每月的返利也是一个较大的资金负担。

销售价格建议：

范例一假若回收单价为3000、3200，返租率为7%、8%，返租年限为5、8、10。假设酒店管理公司每月支付的租金为20元/㎡，参考指标如下表所示：

由表中数据，根据本阶段市场实际销售情况，假若回收单价为3000元，则返租率为5%、返租年限为5年可行；假若回收单价为3200，则返租率为5%、返租年限为5年可行。但是，由于回本年限过长，对于投资者的投资信心会造成一定的影响，所以，若面市价格及回本年限易于现阶段的投资者接受，建议降低回收价格，提高返租率，促进酒店式公寓的去化率。

范例二以一套为40㎡的单位为例，假设已知回收单价为3000，返租回报率为8%，返租年限为5年，酒店每月返租为20元/㎡，参考数据如下表所示：（以下月供核算以首付三成为标准）

由表中数据得知：基于回收单价为3000元/㎡，则根据已有条件，面市单价为3800元/㎡，基于条件的限制，月返租金和月供的金额相差较大。

结论及建议：

投资客的目的主要是投资回报，由范例一及范例二的数据来看，建议降低回收回收单价，延长返租年限（与回本年限将近），确定相对于目前市场情况较适中的价格，这样，在确保开发商的利益之外，也增加了投资者的投资信心。

（以上内容仅供参考。）