房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明
新企业所得税申报表房地产企业的填报方法
新企业所得税申报表房地产企业的填报⽅法新企业所得税申报表房地产企业的填报⽅法 应如何理解及填报。
例1：某房地产开发企业，2012年预售收⼊10000万元，营业税⾦及附加500万元(会计未计⼊损益)，管理费⽤200万元，销售费⽤200万元，财务费⽤100万元。
2013年完⼯备案，成本6000万元，营业税⾦及附加250万元，管理费⽤100万元，销售费⽤100万元，财务费⽤50万元。
预计⽑利率15%。
⼀、会计处理： 2012年度企业取得的预售收⼊不确认收⼊，计⼊预售账款，成本、营业税⾦及附加不结转。
利润表如下： [转载]新申报表房地产企业的填报⽅法 2013年度完⼯，将预售收⼊确认为主营业务收⼊(完⼯收⼊)，结转成本、营业税⾦及附加。
利润表如下： [转载]新申报表房地产企业的填报⽅法 ⼆、⽼申报表填报⽅法(单位：万元) (⼀)2012年预售 1、预售收⼊在会计上计⼊预收账款，不确认收⼊，但按照填报规则，应将预售收⼊10000万元填⼊附表⼀《收⼊明细表》第4⾏“销售货物”。
[转载]新申报表房地产企业的填报⽅法 2、再将预售收⼊10000万元填⼊附表三《纳税调整项⽬明细表》第19⾏“其他”第4列“调减⾦额”;将营业税⾦及附加500万元填⼊附表三第19 ⾏“其他”第4列“调减⾦额”;预计⽑利额10000×15%=1500万元填⼊附表三第52⾏“房地产企业预售收⼊计算的预计利润”第3列“调增⾦额”。
[转载]新申报表房地产企业的填报⽅法 3、过渡到主表 [转载]新申报表房地产企业的填报⽅法 2012年度应缴纳企业所得税125万元。
(⼆)2013年完⼯ 1、会计上已将预售收⼊10000万元确认为主营业务收⼊(完⼯收⼊)，但按照填报规则，附表⼀《收⼊明细表》中不包括该完⼯收⼊。
[转载]新申报表房地产企业的填报⽅法 2、将完⼯收⼊10000万元填⼊附表三《纳税调整项⽬明细表》第19⾏“其他”第3列“调增⾦额”;将去年调减的营业税⾦及附加500万元填⼊附表三第19⾏“其他”第3列“调增⾦额”;预计⽑利额1500万元填⼊附表三第52⾏“房地产企业预售收⼊计算的预计利润”第4列“调减⾦额”。
房地产交易纳税申报审核表及填表说明
附件5:元房地产交易纳税申报审核表（以下部分由征收机关负责填写）一、承受方及转让方名称：承受方、转让方是单位的，应按照组织机构代码证或者工商部门注册登记证书的全称填写，不得简写；纳税人是个人的，则填写姓名。
本指标根据纳税申报表录入。
二、承受方性质：单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织；个人是指个体经营者及其他个人.本指标根据纳税申报表填写情况点击选择.三、承受方、转让方识别号:承受方、转让方是单位的,填写纳税人微机代码；没有微机代码的，填写组织机构代码;是个人的，填写个人身份证号。
本指标根据纳税申报表录入.四、承受方、转让方联系电话：承受方、转让方是单位的，应填写办税人员常用电话号码;承受方、转让方是个人的,为本人常用电话号码。
本指标根据纳税申报表录入。
五、权属转移时间：指承受方签订土地、房屋转移合同的当日,或其取得其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的当日。
土地及存量房权属转移时间为签订协议、合同时间，增量房权属转移时间为纳税人申报时间.本指标根据纳税申报表录入。
六、合同名称及编号：指双方签订土地、房屋转移合同或其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的名称及相关编号.本指标根据纳税申报表录入。
七、土地、房屋地址：为产权转移的土地、房产的座落地址，有产权证的，填写产权证注明的详细地址；暂无产证权的，按合同注明的详细地址填写。
本指标根据纳税申报表录入。
八、权属转移类别：《中华人民共和国契税暂行条例》规定应征契税的五种行为和其他等六种类型：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房地产交换和其他。
本指标根据纳税申报表及资料审核后下拉选择.九、房屋性质：是指权属转移为房屋的，根据用途及面积等规定划分为以下几类:1。
商铺；2。
非普通住房；3。
普通住房；4.个人首次购买90平方米以下的住房；5.其他房产。
本指标根据纳税申报表及资料审核后下拉选择.十、权属转移面积。
是指土地使用权的占地面积和房产的建筑面积.占地面积.指建筑物或土地占用的土地使用权面积，按产权证或合同记载数据填写；建筑面积。
房地产开发企业资金和项目报表填报指南
附件1房地产开发企业资金和项目报表填报指南一、总说明1.指标说明《房地产开发项目经营情况》（X104-1、X204-1表）和《房地产开发企业资金和土地情况》（X104-2、X204-2表）中的指标，如无特殊说明，除个别指标（如：计划总投资、自开始建设累计完成投资）外，均为本年实际发生数，不包括以前年度发生数值。
表中所有指标均不应为负数。
2.相关规定有正在开发或销售项目的企业必须填报《房地产开发项目经营情况》（X104-1、X204-1表），一个项目一张表；没有正在开发和销售项目的企业不需填报此表。
无论房地产开发企业有无正在开发或销售的项目，均需填报《房地产开发企业资金和土地情况》（X104-2、X204-2表）。
有正在开发项目的企业应填报表内的所有指标，包括资金、土地、契税等情况（301-408），其中资金仅指用于所有正在开发项目的资金。
没有正在开发项目的企业不应填报资金情况（301-320均应为0）；如果有土地交易行为，则应填报土地、契税等相关指标，如果没有土地交易行为，则不应填报土地、契税等情况（403-408均应为0）。
3.计量单位价值量指标计量单位均为“万元”，面积指标计量单位均为“平方米”。
二、关于一套表审核错误信息的说明在对基层表进行审核或提交时，如果出现审核错误信息提示，首先请点击指标错误信息（迅速定位出错的指标数据），然后再根据审核错误的类型进行区别处理。
审核错误信息分为四类：A类，强制性逻辑审核：指标数据存在必须修改的逻辑错误，必须修订填报数据，直至本条审核通过为止。
此类错误主要出现在分项数据相加与总计不相等的情况，容易找到错误原因。
B类，准强制性逻辑审核：指标数据存在逻辑错误，需要进行核实确认。
此类错误一般表明数据确实错误，需要修改。
如经过仔细核实并确认数据填报确实无误，需要联系县级统计机构（或其他直接接受基层表的统计机构），申请将该条审核解锁，解锁后填写情况说明，即可提交报表。
房地产企业月(季)和年度申报表的填报方法
房地产企业月（季）和年度申报表的填报方法税法政策：1、国税函（2008）635号规定：《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。
填报说明第五条第3项相应修改为：“第4行‘实际利润额’：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。
事业单位、社会团体、民办非企业单位比照填报。
房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
”2、国税发（2009）31号规定：第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
预售时计税销售额为合同约定应收款项，计税销售额的计税时点为合同约定收款日期。
一、房地产企业季度预缴纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：如：某房地产开发公司2010年度开发A项目，第一季度（未完工）预售房款8000万元；缴纳营业税金及附加440万元；预缴土地增值税80万元；期间费用150万元。
第二季度（完工）实现收入12000万元（不含预售房款）；开发成本16000万元（等于计税成本），缴纳营业税金及附加660万元；预缴土地增值税120万元；发生期间费用200万元。
假设无其他纳税调整事项，当地计税毛利率为15%，则：第一季度开发产品未完工时的填报方法：注①：预售未完工开发产品时按预计毛利率计算的毛利金额，要在这里减除。
预售未完工开发产品时按实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税已扣除的金额，要在这里增加。
二、房地产企业年度纳税申报表的填报（以会计准则处理为例）：总原则：年度申报表是为税收政策服务的，无论怎么填列只要符合税收政策，能够通过系统审核就行。
房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明
房地产开发企业计税成本对象备案报告表1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。
2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。
企业可选择一个或一个以上原则。
3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。
4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。
附件2：房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。
附件3：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)纳税所属年度：年度房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2) 纳税所属年度：年度—6 —本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。
房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)纳税所属年度：年度2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。
房地产开发企业预提费用明细表—7 ——8 —2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。
公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。
3、政府收费按具体收费项目明细填列。
开发产品（成本对象）完工情况表（一）完工开发产品（成本对象）名称：金额单位：元至角分—9 —《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。
—10 —开发企业应及时核算完工开发产品(成本对象)的计税成本，准确计算、调整实际毛利额和预计毛利额之间的差额。
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义
房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义完工年度企业所得税处理为什么要确认完工年度？《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。
对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
”《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
完工结转四部曲：第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）:A项目在2011年销售完毕。
该企业一直没有对A项目做完工结转。
2014年税务稽查发现A项目在2011年已经全部交付业主，符合完工条件。
稽查结论为：入项目共实现销售收入12,500万元，共发生符合税务规定的开发成本8,125万元，A项目、k 邯郸市华文税务师事务所有限公司HandanHuawen Certified Tax Agent Co., Ltd 实际销售毛利额为4,375万元（实际毛利率为35%,因为账载开发成本中存在不合规票据）。
房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例
附件房地产开发企业年度所得税纳税申报表填写实例某房地产公司适用计税毛利率为15%，2009—2012年销售收入及成本如下：1、2009年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=8000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写8000；同时计入视同销售成本8000，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写8000；附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1200。
2、2010年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=6000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写6000；视同销售成本＝6800，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写6800；附表三52行“预计利润”=1500，调增1500，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=1500。
3、2011年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=-10000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-10000；视同销售成本＝－8480，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-8480；附表三52行“预计利润”=0，调增0，附表三52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”=0。
项目一已完工结算，实际毛利率为20%，实际毛利额=1600,差额=400，附表三第54行（七）“其他”调增400。
4、2012年度所得税纳税申报表填写：视同销售收入=－4000，附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”填写-4000；视同销售成本＝－3520，附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”填写-3520；附表三52行“预计利润”=0，调增0。
项目二已完工结算，实际毛利率为12％，实际毛利额=1200,差额=－300，附表三第54行（七）“其他”调减300。
A105010房地产开发企业特定业务纳税申报表填表指南及操作实务
第三节 A105010房地产开发企业特定业务纳税申报表填表指南及操作实务一、房地产开发企业特定业务纳税调整明细表格式和填报依据视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表21.第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税法规定计算的特定业务的纳税调整额。
第1列“税收金额”填报第22行第1列减去第26行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
22.第22行“（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业销售未完工开发产品取得销售收入，按税收规定计算的纳税调整额。
第1列“税收金额”填报第24行第1列减去第25行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
23.第23行“1.销售未完工产品的收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。
24.第24行“2.销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品取得的销售收入按税法规定预计计税毛利率计算的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
25.第25行“3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售未完工产品实际发生的营业税金及附加、土地增值税，且在会计核算中未计入当期损益的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
26.第26行“（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品，按税法规定计算的纳税调整额。
第1列“税收金额”填报第28行第1列减去第29行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。
27.第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额。
房地产企业所得税纳税申报表填报口径
房地产企业所得税纳税申报表填报口径北京市国家税务总局为解决房地产开发企业因政策调整带来的企业所得税纳税申报表填报口径变化，在国家税务总局未明确新的填报口径前，房地产开发企业销售未完工开发产品取得销售收入时以及销售未完工开发产品完工结转销售收入时，企业所得税季度预缴和年度汇算清缴申报暂按以下口径填报，待国家税务总局明确后，再行调整。
除本填报口径以外，《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）、《企业所得税年度纳税申报表》（A类）中各行次的填报，仍按照《国家税务总局关于中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表的补充通知》（国税函〔2008〕1081号）执行。
一、企业取得销售未完工开发产品收入时的填报（一）季度预缴申报时的处理企业本期取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，季度预缴申报时填报在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表》（A类）第4行“利润总额”。
（二）年度汇算清缴申报时的处理1、销售未完工开发产品收入额的填报企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一(1)《收入明细表》第4行“销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。
2、预计毛利额的填报企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调增金额”。
发布日期：2010-02-25司长好：新31号文中的规定《预售合同》确认收入，与之相对应的成本、营业税金、预缴的土地增值税和计税毛利额怎样在年度所得税申报表中系统地填报？ [ 2009-04-24 09:47:14 ] [ 缪慧频 ] 按照国税发[2008]101号文件规定，按国税发[2009]31号文件规定准予扣除的成本费用，填报在年度纳税申报表附表二，营业税金、土地增值税填报在主表第3行，计税毛利额填报在附表三第52行。
房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明
（6）其他
（2）折旧费
2.前期工程费
（3）修理费
（1）水文地质勘测
（4）办公费
（2）规划、设计
（5）水电费
（3）可行性研究 （4）筹建、场地通平
（6）劳动保护费 （7）工程管理费
（5）其他
（8）利息支出费
3.建筑安装工程费
（9）周转房摊销
其中：预提费用
（10）项目营销设施 建造费
（1）建筑工程费
（11）其他
房地产开发企业计税成本对象备案报告表
纳税人名称
纳税人
开发项目名
（公章）
识别码
称
成本对象的
过渡性成
成本对象
(预计)开工时
确定原则
本对象
确定时间
间
具体分期
共分 期
本年度实际开工为第
期
规划需要建 设的公共配 套项目
公共配套设施预算
造价
万元
第（）期成本对象一
成本对象
名称（具
开工时间体栋号）源自第（）期成本对象二本年共同（间接）成 本归集截止日
项目
金额
项目
金额
1.土地征用及拆迁补偿 费 （1）土地买价或出让 金
（2）安装工程费 4.基础设施建设费
（2）市政配套费
5.公共配套设施费
（3）耕地占用税、契 税 （4）土地使用费、闲 置费 （5）拆迁补偿支出、 安置及动迁支出
其中：预提费用 6.开发间接费用 （1）工资及福利费
清负担对 设施
开发项目总建筑面积：
象的间接
直接成本法□预算造价□其他方
借款费用
成本具体
法□
预算造价：
分配方法 其他成本
项目
案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税 季度、年度申报表填报说明(六)
案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明（六）案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明裴玉梅2018.5.15四是，《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”，如果按《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2015年版）》及填报说明填写，则可能出现季度预缴所得税大于年度应交所得税的问题。
下面结合案例，依据不同的计算方法，列示出季报口径和年报口径计算“特定业务计算的应纳税所得额”产生差异的情况及原因：（为了便于分析查看，本文将企业所得税季度预缴申报表略做改动，详见“季度表”）。
在企业所得税季度预缴申报时，有两种计算口径填报：（1）按国税发（2009）31号有关规定以及企业所得税年报口径计算填报；（2）按《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2015年版)》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明口径计算填报。
第一种算法，按国税发（2009）31号有关规定以及企业所得税年报填报口径：按此口径计算“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”包括两部分内容：一是，房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额；二是，房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额；（1）计算房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额；①先计算出三季度“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额情况表”（见下表）。
①当期销售九里二期“取得的未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”为351.89万元，应填入《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工本期发生额”栏次中；②上半年已经填报的九里一期“未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”，经计算为15034.29万元，应填入《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工上期累计发生额”栏次中。
“季度表”未完工金额合计=本期发生额+上期累计发生额，经计算第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工金额合计数”为15386.18万元。
（上篇）房地产开发业务企业所得税计算、申报及填列规则深度解析
（上篇）房地产开发业务企业所得税计算、申报及填列规则深度解析在当前中国房地产开发业务特殊的企业所得税征管规则下，对房地产项目的销售按照两条路径确定纳税年度内的应税所得并计征企业所得税。
一条路径是项目未完工状态下的预计利润计税规则，另一条则是项目达到完工状态后的实际利润计税规则。
（判断未完工与完工的标准参见往期文章：房地产企业所得税洞察系列①：房地产企业所得税收入结转规则与会计处理规则、增值税的差异性分析）。
本文主要是从国税发【2009】31号文（以下简称为“31号文”）相关规定出发，结合案例对房地产开发业务企业所得税的征税规则、税会差异、企业所得税税款计算、申报及填列规则进行深度解析。
01 31号文的企业所得税征税规则概述OVERVIEW国税发【2009】31号文（以下简称为“31号文”）较为完整地确立了房地产开发业务的企业所得税征管规则，根据31号文对于收入的确定规则，可以提炼其要点：1）以合同订立作为收入确认前提，签订预售合同和现售合同（征管实践中认购书视同销售处理，详见往期文章：房地产企业所得税洞察系列② | 购房定金不同场景下的税法适用规则评析）是确认收入的前提；2）初次确认收入时点为收付实现制，依据收款金额结合收款时点所处的项目状态确定按照预计利润计税规则还是按照实际利润计税规则征税；3）初次确认收入时点按预计利润计税规则征税，在符合按照实际利润计税规则征税时要进行纳税调整。
房地产项目一旦满足完工标准（以竣工报备、投入使用、办理产权证三者孰先进行触发）是确定未完工收入与完工收入的分水岭，实践中竣工验收备案是判断房地产开发业务最主要的标准。
未完工收入按照预计利润计税规则进行征税，具体是以所收取房款按照税务机关规定的计税毛利率计算出预计毛利额后扣除实际预缴的税金（不含增值税，后面不再赘述）、期间费用后得到。
完工收入按照实际利润计税规则征税，实际利润以所收取房款匹配扣除对应收款比例的计税成本和对应实际缴纳的税金、期间费用后得到。
房地产开发企业资金和项目报表填报指南
附件1房地产开发企业资金和项目报表填报指南一、总说明1.指标说明《房地产开发项目经营情况》〔X104-1、X204-1表〕和《房地产开发企业资金和土地情况》〔X104-2、X204-2表〕中的指标，如无特殊说明，除个别指标〔如：计划总投资、自开始建设累计完成投资〕外，均为本年实际发生数，不包括以前年度发生数值。
表中所有指标均不应为负数。
2.相关规定有正在开发或销售项目的企业必须填报《房地产开发项目经营情况》〔X104-1、X204-1表〕，一个项目一张表；没有正在开发和销售项目的企业不需填报此表。
无论房地产开发企业有无正在开发或销售的项目，均需填报《房地产开发企业资金和土地情况》〔X104-2、X204-2表〕。
有正在开发项目的企业应填报表内的所有指标，包括资金、土地、契税等情况〔301-408〕，其中资金仅指用于所有正在开发项目的资金。
没有正在开发项目的企业不应填报资金情况〔301-320均应为0〕；如果有土地交易行为，则应填报土地、契税等相关指标，如果没有土地交易行为，则不应填报土地、契税等情况〔403-408均应为0〕。
价值量指标计量单位均为“万元”，面积指标计量单位均为“平方米”。
二、关于一套表审核错误信息的说明在对基层表进行审核或提交时，如果出现审核错误信息提示，首先请点击指标错误信息〔迅速定位出错的指标数据〕，然后再根据审核错误的类型进行区别处理。
审核错误信息分为四类：A类，强制性逻辑指标数据存在必须修改的逻辑错误，必须修订填报数据，直至本条审核通过为止。
此类错误主要出现在分项数据相加与总计不相等的情况，容易找到错误原因。
B类，准强制性逻辑指标数据存在逻辑错误，需要进行核实确认。
此类错误一般说明数据确实错误，需要修改。
如经过仔细核实并确认数据填报确实无误，需要联系县级统计机构〔或其他直接接受基层表的统计机构〕，申请将该条审核解锁，解锁后填写情况说明，即可提交报表。
C类，核实性指标数据需要进行核实并确认。
最清楚的房企所得税年度纳税申报表填列说明
最清楚的房企所得税年度纳税申报表填列说明重庆市地方税务局关于房地产开发企业填列所得税年度纳税申报表有关事项的通知渝地税发〔2013〕189号各区县（自治县）地方税务局，市局各直属单位：为了规范房地产开发企业所得税年度纳税申报表填写，解决房地产开发企业预售收入、预计毛利和结算毛利在企业所得税年度纳税申报表中填列问题，现将房地产开发企业年度所得税纳税申报表有关填列事项通知如下,请遵照执行。
一、关于房地产开发企业预售收入首次发生年度申报表填列事项的说明（一）将本年度新发生的税收上确认的预售收入金额，填入附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”；（二）将附表一（1）第16行的填列金额，同时填入附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”；二、关于预售收入首次发生年度以后相关年度申报表填列事项的说明（一）将本年度新发生的税收上确认的预售收入金额减除以前年度已按税法确认收入而在本年度得以按会计准则或制度确认收入部分，将其差额填入附表一（1）《收入明细表》第16行“（3）其他视同销售收入”。
如果差额为负数，此行填负数。
（二）将附表一（1）第16行的填列金额加上本年会计上确认的收入与结转开发成本的差额（即会计确认的毛利），将其合计数填入附表二（1）《成本费用明细表》第15行“（3）其他视同销售成本”。
三、关于附表三《纳税调整项目明细表》有关填列事项的说明（一）第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”中第3列“调增金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的税收上确认的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润金额；（二）开发产品完工结算后，将其预计毛利与实际毛利的差额填写在附表三第54行（七）“其他”（调增或调减）。
重庆市地方税务局2013年12月19日。
案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税 季度、年度申报表填报说明(七)
房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明三、解读A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表中“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”（一）解读的范围：本文主要解读A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表中“21行-29行”有关指标的填报问题。
该表的格式容下：（二）“A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表”中“21行-29行的填报说明解读。
本表适用于发生视同销售、房地产企业特定业务纳税调整项目的纳税人填报。
依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）相关规定，以及国家统一企业会计制度，填报视同销售行为、房地产企业销售未完工产品、未完工产品转完工产品特定业务的税收规定及纳税调整情况。
本表“第21行-29行，填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额。
共分两栏，第1栏“税收金额”，第2栏“纳税调整金额”。
（1）本表“第21行-29行”主要反映两部分内容：一是，房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（22行）；二是，房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（26行）；（2）上述两部分调整额相减，得出“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”（21行=22行-26行），计入“A105000 纳税调整项目明细表”第40行（2014版是39行）“（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”中。
（注：“A105000 纳税调整项目明细表”第40行填报说明：该行是根据《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》(A105010)填报。
第2列“税收金额”为表A105010第21行第1列金额。
表A105010第21行第2列，若≥0，填入本行第3列“调增金额”；若＜0，将绝对值填入本行第4列“调减金额”。
房地产开发企业清算表填表说明
房地产开发企业清算表填表说明一、房地产开发企业清算表主表（一）本表适用符合《关于印发﹤房地产开发经营业务企业所得税处理办法﹥的通知》（国税发［2009］31号）（以下简称通知）第三条规定已完工进行清算的从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
2008年达到通知第三条规定的完工条件未进行清算的企业应于2009面度所得税汇算清缴时填报本表。
该表格一个开发项目（开发项目包括各项目、各期）填报一份。
（二）各行的填报1、第1行“完工项目销售收入”填报企业符合通知第三条规定已完工进行清算的开发产品全部销售收入，金额为附表一的第1行第15列“完工清算时实现的销售收入”。
2、第2行“完工项目销售成本”填报企业符合通知第三条规定已完工进行清算的已售开发产品销售成本，金额为附表三的第10行第9列“已售成本”。
3、第3行“实际毛利额”填报企业销售开发产品的实际毛利额，根据上述行次计算填报，金额等于本表第1-2行。
4、第4行“实际毛利率”填报企业销售开发产品的实际毛利率。
5、第5行“税金及附加”填报企业销售本清算开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税。
金额等于本表第6+7行。
6、第6行“营业税金及附加”填报企业销售本清算开发项目应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加。
7、第7行“土地增值税”填报企业销售本清算开发项目负担的土地增值税；地税主管部门未进行土地增值税清算的企业填报按地税主管部门规定的预征率实际缴纳的土地增值税。
8、第8行“预计毛利额”填报企业销售开发产品的预计毛利额，金额等于本表第9+10行。
9、第9行“预售年度的预计利润合计”填报企业计入取得销售收入当年度应纳税所得额的利润。
10、第10行“预售年度的期间费用等合计”填报企业本清算开发项目以前年度未税前列支的期间费用以及其他费用的合计。
11、第11行“企业自行申报的实际毛利额与预计毛利额的差额”填报企业已对完工开发产品进行清算并自行申报其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目的应纳税所得额。
房地产开发项目企业所得税相关报表及填表说明
附件1：房地产开发企业计税成本对象备案报告表1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。
2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。
企业可选择一个或一个以上原则。
3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。
4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。
附件2：房地产开发项目完工对象1、本表填报房地产开发企业会计成本与计税成本的差异。
2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。
附件3：房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)纳税所属年度：年度房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2)纳税所属年度：年度本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。
— 5 —房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)纳税所属年度：年度1、本表为一个成本对象发生的开发成本在已销、未销、转自用间分摊时填写。
2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。
—6 —房地产开发企业预提费用明细表—7 —1、出包工程按出包合同明细填列，并附出包工程合同。
2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。
公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。
3、政府收费按具体收费项目明细填列。
开发产品（成本对象）完工情况表（一）—8 —《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明一，填报的范围和总体要求实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。
房地产开发企业所得税 纳税申报表的填报方法分析与建议
３将 未 完 工 产 品的 销 售 收 入 按 主 管 税 及 时 地 计 入 当 期 应 纳 税 所 得 额 ； 是 未 完 ． 二
缺点： 申报 表 中的 “ 业 收 入 （ 计 ） 和 营 合 ”
务 机 关 确 定的 预 计 计 税 毛 利率 计 算 出预 计 工 产 品 销 售 收 入 可 作 为 计 算 三 项 费 用的 扣 “ 业 成 本 （ 计 ）填 制 的 金 额 与 企 业 会 计 营 合 ” 毛 利 额 ， 列入 申报 表 附 表 三 “ 填 纳税 调 整项 目 除 限 额 的 计 算 基 数 ， 合 申报 表 的表 间 勾 稽 利 润 表 中的 “ 业 收 入 ” “ 业 成 本 ” 相 符 营 和 营 不
直 经 营 业 务 企 业 所 得 税 处 理 办 法 ＞的通 知 》 算 出预 计 毛 利 额 ， 接 填 列 入 申报 表 附 表 三 ２根 据 未 完 工 产 品 销 售 收 入 和 主 管 税 ．
纳 明 第 ２ 房 倒算 出未 完 工 产 品的 （ 国税 发 ［ ０ ９３ 号 ， 下 简 称 “ １ 文 件 ”第 Ⅸ 税 调 整 项 目 细表 》 ５ 行 “ 地 产 企 业 务 机 关 确 定 的 毛 利 率 ， ２ ０ １１ 以 ３号 ）
收 入 也 成 为 企 业 计 算 广 告 费 、 务 宣 传 费 、 完 工 产 品 销 售 收 入 一 并 直 接 填 列 入 申报 表 业 收 的“ 一 业 务 招 待 费 等 期 间费 用（ 下 简 称 “ 项 费 附 表 一 入 明细表 》 销 售货 物 ” 栏 ； 以 三
２按 未 完 工 产 品 销 售 收 入 金 额 确 定 未 ．
加、 地 增 值 税 等 也 可以 按 规 定 在 当期 予 以 土 扣 除 了， 同时 该 部 分 未 完 工 开 发 产 品的 销 售
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房地产开发企业计税成本对象备案报告表
1、本表应由纳税人在房地产项目开工之前报主管税务机关备案。
2、成本对象的确定原则是指：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。
企业可选择一个或一个以上原则。
3、成本对象一、二、三行次可根据本企业成本对象的数量自行增加相应行次。
4、对土地的分摊不采用占地面积法的,在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对公共配套设施、借款费用等采用其他方法的，在备注栏应说明采用的具体方法、原因；对其他成本项目应填写分摊的具体方法、原因。
附件2：
房地产开发项目完工对象
会计成本、计税成本调整计算明细表
2、本年纳税调整金额填入企业所得税年度纳税申报表附表三40行次。
附件3：
房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(1)
纳税所属年度：年度
房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表(2) 纳税所属年度：年度
—6 —
本表为本年发生的共同（间接）成本需要在各个成本对象间进行分摊时填写。
房地产开发企业开发成本分摊明细表(3)
纳税所属年度：年度
2、本年按已销、未销、转自用分摊的成本对象个数分别填写。
房地产开发企业预提费用明细表
—7 —
—8 —
2、公共配套设施按项目明细填列，并附送公共配套设施承诺建造且不可撤销的相关资料。
公共配套设施是指非营利且产权属于全体业主,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园，利用地下基础设施形成的停车场所。
3、政府收费按具体收费项目明细填列。
开发产品（成本对象）完工情况表（一）
完工开发产品（成本对象）名称：金额单位：元至角分
—9 —
《开发产品(成本对象)完工情况表(一）》填表说明
一，填报的范围和总体要求
实行预售方式的开发产品完工后，房地产开发企业在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向主管税务机关报送本表。
—10 —
开发企业应及时核算完工开发产品(成本对象)的计税成本，准确计算、调整实际毛利额和预计毛利额之间的差额。
开发企业应区分不同的开发产品（成本对象）分别填列此表。
开发产品完工后销售的开发产品、代建工程项目和配套设施不填此表。
二、表头项目
1、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开发产品)的名称。
2、“纳税人名称”：填写税务登记证所载纳税人的全称。
3、“开发项目名称”：填写完工开发产品·所在开发项目的名称。
4、“开发时间”：填写本项目开发开始时间。
5、“完工时间”：填写开发产品完工或视同完工的时间。
三，开发成本项目
1、第1行“已完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。
2，第2行“其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用”：填写计入完工开发产品会计成本的各项应付费用和预提费用。
3、第3行“完工开发产品会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。
4，第4行“完工开发产品计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。
该行为第1行减第3行的余额。
四，实际毛利额的计算
1、第6行“可售面积单位计税成本”：填写可以对外销售的开发产品单位面积应负担的计税成本。
2、第7行“已实现销售的可售面积”：填写开发产品完工时已实现销售的开发产品面积。
3、第8行“已销开发产品的销售收入”：填写开发产品完工后开发企业将预售收入转为销售收入的金额，不含开发企业未采用预售方式销售完工开发产品而取得的收入，代建工程收入、出租开发产品收入等收入。
4、第9行“已销开发产品的计税成本”：填写开发产品完工后开发企业将预售转为销售的开发产品应负担的计税成本。
5、第10行‘‘已销开发产品毛利额”：填写开发企业年度内由预售转为销售的开发产品实际毛利额。
五，预售毛利额的计算
第11行“开发产品预售收入”：填写开发企业在预售阶段取得的与该项完工开发产品有关的收入。
六，实际毛利额与预计毛利额的差异
1、第12行“计税毛利率”：经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3％填写，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的开发项目的计税毛利率按15％填写。
2、第14行“实际毛利额与预计毛利额的差异”：填写开发企业销售开发产品实际毛利额与其预计毛利额之间的差额。
实际毛利额大于预计毛利额时以正数填写，实际毛利额小于预计毛利额时以负数填写。
七、本表填写两份，一份企业留存，一份报送主管税务机关存档。
开发产品（成本对象）完工情况表（二）
完工开发产品（成本对象）名称：金额单位：元
《开发产品(成本对象)完工情况表(二)》填表说明
一、本表填写完工开发产品成本的具体构成项目。
开发企业应根据开发成本、开发间接费用等会计明细科目填列本表的“完工开发产品会计成本”项，再根据税法的规定对完工开发产品会计成本进行纳税调整，计算出完工开发产品的计税成本。
二、“完工开发产品(成本对象)名称”：填写开发企业已完工开发产品(包括视同完工的开发产品)的名称。
三、有关项目填写说明
(一)各行填写说明
1、第2行“土地征用及拆迁费”：填写开发企业为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
2、第3行“前期工程费”：填写开发企业项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3，第4行“建筑安装工程费”：填写开发企业开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4、第5行“基础设施建设费”：填写开发企业开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5、第6行“公共配套设施费”：填写开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6、第7行“开发问接费”：填写开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、
职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
7、第8行“其他开发费用”：填写开发企业为开发产品而发生的应计入开发产品成本的除以上各项之外的支出，不包括应计入期间费用的各类费用。
8、第9行“各项符合税收政策规定、计入完工开发产品成本的应付和预提费用项目”：填写开发企业已计入完工开发产品成本的各项应付费用和预提费用合计。
各项应付和预提费用的明细请在表中各行单独列示。
9、第10行“出包工程未结算而未取得全额发票预提费用”：填写开发企业出包工程未最终办理结算而未取得全额发票，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额预提费用，但最高不得超过合同总金额的10%。
10、第11行“预提公共配套设施建造费”：填写开发企业公共配套设施尚未建造或尚未完工，按预算造价合理预提的建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
11、第12行“尚未上交的报批报建费、物业完善费”：填写开发企业按规定预提的应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
(二)各列填写说明
1、第1列“完工开发产品会计成本”：填写已完工开发产品或核算的成本对象发生的会计成本，不含应计入期间费用的成本费用。
2、第2列“会计成本中税法规定不允许税前扣除的金额”：填写开发企业按照财务会计规定核算的完工开发产品会计成本与税法允许企业所得税税前扣除规定不一致而进行纳税调整的金额。
3，第3列“完工开发产品计税成本”：填写开发企业发生的符合税法规定允许企业所得税税前扣除的成本费用额。