工程经济学与项目融资大纲

物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

：房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是：指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

建设，达到土地供应条件的行为。

房地产经济活动中的主要成分。

场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。

直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。

事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾

首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。

产品具有固定性、单件性、复杂性。风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。

1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。

国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。

政策：金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等

人口：人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征此外，文化环境、行业环境、技术环境等

（1）发现问题；（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。

1）财务策略；（2）生产策略：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：高价策略，低价策略，均衡价格策略等。

企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。行业组织管理主要内容：一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。

答：1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。2、地价上涨推动土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。4、房地产投资结构仍不尽合理。供给结构不合理导致供需脱节；中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。人们对未来的经济预期是看好的。市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨” ，进一步强化老百姓的心理预期。

1．可行性研究；？投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对方案进行优选的科学方法。

2．财务内部收益率；指使项目净现值等于零的折现率。

3．财务净现值；指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和

4．市场调研；运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。

市场宏观环境状况，主要包括政治环境、经济环境、社会文化环境，另外还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。（二）城市房地产市场概况，包括：1、市场整体状况；2、土地市场情况；3、商品房市场情况；4、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格类型；

5、全市主要发展商开发销售情况；

6、三级市场交易情况；此外，当地房地产业相关政策法规等。（三）消费者行为与市场需求容量，包括：消费者的购买水平、购买倾向、共同特征；城市人口、家庭数量、购买力、居民居住现状及改善目标、居民日常消费支出水平与消费结构。（四）项目所在区域环境状况。（五）项目基本情况调查，包括对项目的用地现状及开发条件进行分析、对项目所在地的周边环境进行分析。

1、真实性原则；

2、时效性原则；

3、全面性原则；

4、计划性原则。

1、可行性研究是投资决策的重要依据。

2、可行性研究是项目审批的依据。

3、可行性研究是项目资金筹措的依据。

4、可行性研究是编制设计任务书的依据；

5、可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。

答：1、组织准备；2、资料收集及市场调查；3、开发方案的设计和评价、选择；4、详细研究；5、编写研究报告书。

：1、项目概况。2、市场分析和需求预测。3、规划方案的优选。4、开发进度安排。5、项目投资估算。6、资金的筹集方案和筹资成本估算。7、财务评价。8、风险分析。9、国民经济评价。10、结论。

效率型指标：财务净现值率投资报酬率、财务内部收益率；期限型指标：投资回收期。

1、土地费用估算；

2、前期工程费；

3、基础设施建设费；

4、房屋开发费；

5、公共配套设施建设费；

6、开发间接费；

7、管理费；

8、销售费用；

9、财务费用；10、其他费用；

11、税金及政府收费。

国民经济盈利能力分析，包括经济内部收益率、经济净现值；外汇效果分析，包括经济外汇净现值、经济换汇成本、经济节汇成本。

1、盈亏平衡分析；

2、项目安全率；

3、敏感性分析；

4、概率分析。

1、选择要分析的不确定因素；

2、选定分析所用的评价指标；

3、计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况；

4、判定敏感性因素；

5、提出控制敏感性因素的建议。

1、列出各种要考虑的不确定性因素；

2、预计各种不确定性因素可能发生的情况；

3、分别确定每种情况出现的可能性；

4、分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值；

5、计算净现值大于和等于零的累积概率。