一篇关于房地产开发费用的文章

一篇关于房地产开发费用的文章，大家可以参考参考！！

默认分类 2007-09-26 12:21 阅读44 评论0

字号：大中小

项目是橡树湾(OAK BAY华润上地) 曾经的上地地王！！！

世界上就怕认真二字,昨天简单列举了一下房地产开发的基本费用,结果便有热心人按此计算,得出建安成本2500的说法.按这位先生的逻辑，HR的成本为3600+2500=6100/平米。个人认为,算的比较粗略.现试算XSW成本,仅供参考.

(因本人不是做前期的,故对开发成本也是略知皮毛,下列各项仅是基本项目,有疏漏处,敬请高人指点)

一、销售收入：

1、销售价格：按照目前均价8200，后期产品递增到9000——10000计算，整个项目暂按9000/平米计价销售，商业根据周边市场商业报价，按18000/平米计算。

2、销售面积：仔细问过HR的销售，整个项目约71万平米，其中住宅56万，商业10万、会所约2万，公交枢纽1.5万，学校幼儿园约1.5万。因会所、公交枢纽、学校幼儿园属项目配套，不能销售。且华润为上市公司，为保证公司现金流收益，十万平米商业中商场、超市部分预计不做销售，仅为出租，故商业销售暂按一半销售，暂估销售面积按61万平米计算。

3、营业税：按照国家规定，税率为销售收入的5.5%

4、销售收入：（住宅单价*住宅面积+商业单价*商业面积）*（1-

5.5%）=（9000*560000+18000*50000）*（1-5.5%）=5

6.133亿元

二、销售成本：

（一、）土地开发费用：

１、土地取得费用：２５.６亿

２、契税（为土地取得费用的３％）：2560000000*3%=7680万元（二、）前期工程费用：

１、可行性研究费用（按照项目大小不等，一般几十万人民币）：按50万元估算

２、勘探设计费用（一般为建安成本的３％）

３、设计费（一般为５０元／平米）：50*710000=3550万元

４、勘察费（一般为５元平米）：5*710000=355万元

（三、）房屋开发费用：

１、建筑安装费用：

（１）住宅一般１５００元／平米：1500*560000=8.4亿元

（２）写字楼、商业一般２０００元／平米：2000*100000=2亿元（３）其他配套（视建筑单体不同造价不同。一般社区会所因为精装修造价会更高，暂按2000/平米计算）：2000*50000=1亿元２、小区内市政费（一般每平米２００元）：200*710000=1.42亿元

３、其他费用（一般每平米１０元）：10*710000=710万元

（四、）大市政费用：一般为３００元／平米：300*710000=2.13亿元

（五、）不可预见费用：一般为前四项费用的３％：4178450000*3%=125353500元

（六、）直接费成本：一至五项的总和：41.7845亿元+1.2535亿元=43.038亿元

（七、）间接费成本：

１、管理费：占总成本的２％：46.267亿元*2%=9253万元

２、销售费用：销售收入的３％：64.638亿元*3%=193914000元３、财务成本：一般为直接费成本的３％43.038亿元

*3%=129114000元

（八、）总成本＝直接费成本＋间接费成本=47.19亿元

（九）所得税：税前利润的31%=（56.133亿元-47.19亿元）

*31%=2.77亿元

（十）利润=销售收入-总成本-税费=56.133亿元-47.19亿元-2.77亿元=6.173亿元

（十一）利润率=利润/销售收入=6.173亿元/56.133亿元=11%

（十二）销售成本单价=总成本/销售面积=47.19亿元/610000万平米=7736元/平米。

按照以上计算，XSW的利润率约在11%，单价成本7736元/平米。说实话利润率并不高。但考虑华润为上市公司，未销售的几万平米商业将在未来给公司带来稳定的现金流，因此，华润做这个项目虽然短期几年内挣钱并不多，却会使公司的资产总额得到增长，自持物业的现金流也会给每年的业绩报表带来增长，因此，华润做这个项目还是有比较大的收益的。

对房地产企业开发成本费用控制的思考

默认分类 2007-09-26 12:23 阅读53 评论0

字号：大中小

当前，中国房地产企业“重经营、轻管理”的现象十分严重，处于相对较低的管理水平，与其本身大资本运作的地位极不相称。加强企业内部管理，向管理要效益，己成为房地产企业迫切需要解决的问题，而成本费用控制就是在开发过程中首先要解决的问题。

一、房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用

和税金三大部分组成。

(一)房地产开发成本主要包括以下六方面的内容：

1、土地征用及拆迁补偿费。这是房地产开发成本的主要内容，包括取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、地上和地下附着物拆迁补偿净支出及安置动迁用房支出等。土地实施招、拍、挂后土地成本较高，一般占房地产开发成本的40%。而土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、经济利

益大小的最主要的经济指标。

2、前期工程费。主要包括规划、设计、项目可行性研究、水文、

地质、勘察、测绘、“三通一平”发生的费用。

3、建筑安装工程费。是指建设单位以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装工程费以投标价格为主，成本费用起伏不大，但从近期市场情况看，由于钢材、水泥等价格波动，会受一定的影响，但已签订合同的则不会受到影

响。

4、基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排

洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5、公共配套设施费。包括不能有偿转让的小区内公共配套设施发

生的支出。

6、开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、

工程借款利息和周转房摊销费等。

(二)房地产开发费用是指与项目建设无直接关系、不能计入某个特定开发项目成本的费用。这些费用在其发生的会计期间直接进入当期损益，包括管理费用、财务费用和销售费用。

1、管理费用，是指房地产开发公司的行政管理部门(总部)为组

织、管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。

2、销售费用，是指房地产开发企业为销售产品或在提供劳务过程

中所发生的费用。

3、财务费用，是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息净支出和金融机构手续费等。但凡是与开发产品建造相关