第06讲：第三章第三节：国有土地上房屋征收评估(2012新版)(1)

第三节国有土地上房屋征收评估

《房屋征收条例》第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”，“房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定”。过去的房屋拆迁估价工作主要根据原建设部于2003年发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》进行，房屋征收评估办法发布后，《城市房屋拆迁估价指导意见》将随之废止。

注：2011年6月3日，住房和城乡建设部印发《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）。

一、房屋征收中的评估工作

房屋征收中需要或者可以由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：

(1)被征收房屋的价值。根据《房屋征收条例》的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。这也是房屋征收评估中的最主要内容。(2)用于产权调换房屋的价值。《房屋征收条例》第二十一条规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”因此，被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。

(3)被征收房屋类似房地产的市场价格。《房屋征收条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。

此外，还有一些可以通过评估确定的补偿内容，如当房屋征收当事人对机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构评估确定。房屋征收部门拟定征收补偿方案时，也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。

例题1：对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的( )。（2011年房地产估价师制度试题）

A．重置价格

B．租赁价格

C．评估价格

D．市场价格

答案：D

解析：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

例题2：对被征收房屋价值的补偿，不得低于( )被征收房屋类似房地产的市场价格。A．房屋征收确定之日

B．房屋征收决定公告之日

C．签订房屋征收协议之日

D．房屋征收实施之日

答案：B

解析：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

二、房屋征收评估机构选定及委托

根据《房屋征收条例》，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。

房地产估价机构的选定应当科学、合理。首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产估价机构选定后，房屋征收部门要在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。

例题：具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。

( ) （2011年房地产估价师制度试题）

答案：×

解析：根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。

三、房屋征收评估原则和要求

(一)房屋征收评估原则

《房屋征收条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”这一方面要求房屋征收评估应当坚持独立、客观、公正的原则。另一方面禁止任何单位和个人干预房屋征收评估活动，为房地产价格评估机构做好房屋征收评估创造良好的执业环境。

所谓“独立”就是要求房地产估价机构和估价人员与房屋征收当事人无利害关系，在房屋评估活动中不受包括房屋征收部门、被征收人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。所谓“客观”就是要求房地产估价机构和估价人员在评估中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估。所谓“公正”就是要求房地产估价机构和估价人员在评估活动中不偏袒房屋征收当事人中的任何一方，坚持原则，客观评估。

(二)房屋征收评估基本事项

(1)评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

(2)评估对象界定：房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构明确评估对象的范围及房屋基本情况。一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

(3)评估价值内涵：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用