第06讲：第三章第三节：国有土地上房屋征收评估(2012新版)(1)
上海市国有土地上房屋征收评估管理规定
上海市国有土地上房屋征收评估管理规定2012/04/05 【颁发文号】沪房管规范市[2012]5号关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》的通知沪房管规范市[2012]5号各区县住房保障房屋管理局、市房地产估价师协会、各房地产估价机构:现将《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》印发给你们，请认真按照执行。
执行中遇到的有关情况和问题，请及时反馈我局。
特此通知。
上海市住房保障和房屋管理局二○一二年三月五日上海市国有土地上房屋征收评估管理规定第一章总则第一条（制定依据）为规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条（适用范围）在本市行政区域范围内国有土地上进行房屋征收评估活动，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本规定。
第三条（原则）房地产价格评估机构（以下简称估价机构）、注册房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条（管理部门）上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市住房保障房屋管理局）负责本市国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。
区、县住房保障和房屋管理局（以下简称区县住房保障房屋管理局）负责所辖区域范围内国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。
第五条（估价专家委员会）上海市房地产估价师协会（以下简称市估价师协会）组建估价专家委员会。
估价专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律、造价等方面的专家组成，负责评估技术指导，对专家队伍进行管理，对房地产评估报告组织专家组进行鉴定。
国有土地上房屋征收社会稳定风险评估工作办法
吉林省国有土地上房屋征收社会稳定风险评估工作办法（征求意见稿）第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，预防和减少房屋征收过程中突出问题与群体性事件的发生，维护社会稳定，保证房屋征收工作顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见（试行）》（中办发〔2012〕2号）、《关于在全省推行社会稳定风险评估工作的意见》（吉发〔2009〕8号）及相关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条本省行政区域内国有土地上房屋征收与补偿（以下简称房屋征收）的社会稳定风险评估，适用本办法。
第三条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按规定组织开展社会稳定风险评估。
第四条房屋征收社会稳定风险评估应当遵循“决策民主、客观公正，属地管理、分级负责”的原则。
第五条市、县级政府是房屋征收社会稳定风险评估工作的责任主体。
市、县级房屋征收部门作为评估主体，具体负责组织对本辖区内房屋征收项目进行社会稳定风险评估工作，并对评估结果的全面性、真实性、公正性负责。
市、县级相关部门按照《关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见（试行）》（中办发〔2012〕2号）文件要求及职责分工，共同做好房屋征收社会稳定风险评估工作。
第六条社会稳定风险评估的主要内容:（一）合法性评估。
征收项目是否符合法律、法规、规章和政策的规定，是否符合公共利益的需要，是否符合法定的审查和报批程序。
（二）合理性评估。
征收项目是否符合大多数群众的根本利益，是否兼顾了群众的现实利益和长远利益，是否得到大多数群众的理解和支持，是否尽最大可能维护所涉及群众的合法权益。
（三）可行性评估。
征收补偿方案是否公平合理，是否落实了安置补偿资金、产权调换房源，是否落实了低收入住房困难家庭的保障措施，是否与本地经济社会发展水平相适应，是否具备了实施的时机和条件。
（四）可控性评估。
征收项目是否存在引发群体性事件、群体性上访或影响社会稳定的因素，决策可能引发的社会稳定风险是否可控，是否制定了相应有效的防范、化解和应急处置预案，宣传解释和舆论引导工作是否充分。
国有土地上房屋征收补偿制度与政策_真题(含答案与解析)-交互
国有土地上房屋征收补偿制度与政策(总分61, 做题时间90分钟)一、单项选择题每题的备选答案中只有一个最符合题意。
1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。
征求意见期限不得少于( )日。
SSS_SINGLE_SELA 7B 10C 15D 30该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D2.房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。
暂停期限最长不得超过( )。
SSS_SINGLE_SELA 1年B 2年C 3年D 5年该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A3.房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经( )讨论决定。
SSS_SINGLE_SELA 征收人B 被征收人C 房屋征收部门办公会议D 政府常务会议该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D4.房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处( )罚款。
SSS_SINGLE_SELA 5万元以上10万元以下B 5万元以上20万元以下C 3万元以上10万元以下D 1万元以上3万元以下该题您未回答:х该问题分值: 1答案:B5.房屋征收补偿的工作主体为( )。
SSS_SINGLE_SELA 市、县级人民政府房屋征收管理部门B 省级人民政府房屋征收管理部门C 市、县级人民政府D 省级人民政府该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C6.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由( )作出房屋征收决定。
SSS_SINGLE_SELA 房地产开发企业B 人民法院C 市、县级人民政府房屋征收部门D 市、县级人民政府该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D7.房屋征收实施过程中，违法建筑应由( )认定。
SSS_SINGLE_SELA 征收人B 征收主管部门C 房地产登记机构D 规划行政主管部门该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D8.被征收房屋价值评估不考虑被拆征收房屋的( )因素的影响。
《国有土地上房屋征收评估办法》建房〔2011〕77号
《国有土地上房屋征收评估办法》建房〔2011〕77号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。
现印发给你们，请遵照执行。
中华人民共和国住房和城乡建设部二O一一年六月三日国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。
房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
南京市国有土地上房屋征收评估技术导则
南京市国有土地上房屋征收评估技术导则2012年7月目 录1、关于印发南京市国有土地上房屋征收评估技术导则的通知宁建征字[2012]731号 (1)宁建征字[2012]731号关于印发南京市国有土地上房屋征收评估技术导则的通知各评估机构、各相关单位：根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（宁政规字[2012]13号）的有关规定，现将《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》印发给你们，请遵照执行。
二○一二年六月二十八日南京市国有土地上房屋征收评估技术导则第一章 总则第一条 制订目的：为规范国有土地上房屋征收评估技术行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，保证房屋征收评估结果客观公平，制定本技术导则。
第二条 制订依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》 （苏政发〔2011〕91号）、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（宁政规字[2012]13号）等有关规定。
第三条 适用范围：在本市玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞区（以下称区）国有土地范围内，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术导则，但其他法律法规有相关规定的，从其规定。
第二章 征收评估要素第四条 评估机构：承担房屋征收评估业务的评估机构应列入南京市国有土地上房屋征收评估机构信用名录。
第五条 评估人员：承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是符合本技术导则第四条规定的评估机构中的注册房地产估价师和持有房屋征收评估上岗证的人员。
房地产评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
被征收房屋价值评估的整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。
国有土地上房屋征收估价技术细则
国有土地上房屋征收估价技术细则国有土地上房屋征收估价技术细则房屋征收已经成为现代社会不可避免的一个问题。
在国有土地上房屋征收的过程中，必须对房屋进行估价，以确定征收补偿的具体数额。
国有土地上房屋征收估价技术细则就是对房屋进行估价的标准和方法的总结和规定，旨在确保房屋征收的公平性和合理性。
一、估价标准1、房屋性质根据房屋的性质，可将其分为商品房、非商品房和危房三类。
估价时需要对其进行详细的描述，例如：面积、结构、装修、年代、状态等等。
2、地段因素地段因素是影响房屋价值的关键因素之一。
估价师需要了解征收房屋所处的具体位置，了解周边环境、市场需求、地铁建设以及政策规划等因素对房屋价值的影响。
3、市场因素市场因素也是影响房屋价值的因素之一。
估价师需要了解当地的房价走势，参照近期的成交记录，了解当地的供需状况和政策变化等因素对房屋价值的影响。
1、市场比较法市场比较法是目前应用最为广泛的一种估价方法。
该方法是通过对房屋周边同类型房屋成交价格、租金等信息进行比较，来确定被征收房屋的市场价值。
2、收益法收益法是一种以商业房产为对象的估价方法，该方法以租金收益和资本收益为依据，来确定商业房产的价值。
在决定商业房产的价值时，需要考虑到商业用途、租户健康状况、租金走势等因素。
3、成本法成本法是一种以建造成本为依据的估价方法。
该方法适用于新建房屋或有完整的建造成本记录的房屋，该方法透过对房屋的建造成本、修缮成本等进行计算，推断出房屋的市场价值。
三、估价程序1、调查房屋信息首先需要对被征收房屋的信息进行详细的调查，如其性质、面积、建造年代、地段和市场走势等。
2、选定估价方法根据符合该房屋特征的估价方法，选择一种较为合适的方法进行估价。
通过综合使用市场比较法、收益法和成本法等多种方法，把握被征收房屋的潜力和市场价值，进行合理估价。
4、出具评估报告评估报告是对估价工作者工作成果的文本化，需要详细描述其房屋信息、估价方法和结论，以及估价效果样例。
国有土地上房屋征收社会稳定风险评估报告
为了赢得群众对###城际铁路##段国有土地上房屋征收项目的支持，区指挥部依靠乡（镇）、村（社区）已在摸底调查中，做了大量的思想工作，有效地化解了群众对征收项目的不理解、不支持。在摸底调查中，一线动迁工作人员高度负责，主动放弃自己的节假日休息时间，积极与被征收群众联系沟通，解答各项征收问题，宣传项目建设意义和征收政策；同时对关系到各单位和群众切身利益的补偿数据，一丝不苟，反复核对，积极帮助群众解决力所能及的补偿问题，顺利、高效推进了征收调查工作。由此认为，###城际铁路##段国有土地上房屋征收项目遭群众抵制的风险较大。
3、项目可能引发社会矛盾的风险
风险内容：###城际铁##段国有土地上房屋征收过程中，可能当地个别居民会因为对补偿方案和安置房问题的不满意而成为“钉子户”，拒绝征收、抵制征收。该项目在施工过程中也可能会对当地居民带来干扰，影响其正常的生活与通行，因此有可能引发居民的不满情绪。另外，还不排除有民间组织通过收买当地居民的补偿“权利”而介入反征收活动，滋事生非，干扰项目进展，并从中牟利。
###城际铁路##段国有土地上房屋征收有可能引发矛盾纠纷，所以必须对其潜在风险进行先期预测、先期研判、先期介入、先期化解，在了解民情、反映民意、集中民智、珍惜民力的基础之上，实现科学决策、民主决策、依法决策，切实维护最广大人民群众的根本利益。
按照上述要求，####示范区###城际铁路建设协调指挥部作为责任单位，及时组建了评估工作领导小组和工作小组，吸收了有关社会机构、人民群众、人大代表、政协委员和部分专家，对“###城际铁路##段国有土地上房屋征收项目”进行了全面的、认真的社会稳定风险评估，形成了###城际铁路##段社会稳定风险评估报告如下。
但是，上述依法进行的活动并不能彻底解决合法性的问题。首先，社会各界对国有土地上房屋征收行政许可和行政征收的合法性还持有怀疑的态度。其次，省、市根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）配套政策未出台，公民对征收程序的合法性会怀疑，相关的各种矛盾容易产生。据初步估计，上述问题应该受到重视。
国有土地上房屋征收评估技术细则
国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则第一条制订依据：为了规范本市国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则。
第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。
第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。
第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。
第五条评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
长沙市国有土地上房屋征收评估技术方案
长沙市国有⼟地上房屋征收评估技术⽅案长沙市国有⼟地上房屋征收评估技术⽅案（试⾏）长房中协发[2012]004号第⼀章总则第⼀条根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》、《城镇⼟地估价规程》、《国有⼟地上房屋征收评估办法》以及《长沙市国有⼟地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法规制定本细则。
第⼆条评估长沙市国有⼟地上被征收房屋和⽤于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进⾏复核评估和鉴定，适⽤本⽅案。
第三条被征收房屋价值评估⽬的表述为“为房屋征收部门与被征收⼈确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
⽤于产权调换房屋价值评估⽬的表述为“为房屋征收部门与被征收⼈计算被征收房屋价值与⽤于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估⽤于产权调换房屋的价值”。
第四条征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之⽇。
⽤于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点⼀致。
第五条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占⽤范围内的⼟地使⽤权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双⽅以公平交易⽅式在评估时点⾃愿进⾏交易的⾦额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，应当考虑被征收房屋的区位、⽤途、建筑结构、新旧程度、建筑⾯积以及占地⾯积、⼟地使⽤权等影响被征收房屋价值的因素。
第六条被征收房屋的分户评估价值不包括被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费⽤，以及停产停业损失等补偿。
征收当事⼈就被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费⽤、停产停业损失等补偿协商不成的，可以委托对被征收房屋进⾏评估的原房地产价格评估机构通过评估确定，并单独出具评估报告。
第七条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、⽤途、档次、新旧程度、规模、建筑结构及⼟地使⽤权性质等相同或者相似的房地产。
被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。
西安市国有土地上房屋征收评估办法
西安市国有土地上房屋征收与补偿办法2012-05-06 22:42:55 作者：西安市人民政府来源：西安市人民政府浏览次数：0 文字大小：【大】【中】【小】标题西安市国有土地上房屋征收与补偿办法文号第97号发布单位西安市人民政府发布日期 2012-05-04 西安市国有土地上房屋征收与补偿办法第97号《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》 ...标题西安市国有土地上房屋征收与补偿办法文号第97号发布单位西安市人民政府发布日期 2012-05-04西安市国有土地上房屋征收与补偿办法第97号《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经2012年3月13日市政府第3次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。
市长：董军二〇一二年三月二十九日第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内国有土地上，为了公共利益的需要，征收单位和个人的房屋，适用本办法。
第三条市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收与补偿的行政主管部门（以下简称市征收主管部门），其所属的市房屋征收管理办公室具体负责本市房屋征收与补偿的日常管理工作。
新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区人民政府，以及各开发区管理委员会具体组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。
市棚户区改造管理办公室负责实施本市棚户区改造项目范围内的房屋征收与补偿工作。
第四条发展改革、建设、规划、国土、财政、公安、城管执法等市级有关部门及各区人民政府应当依照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第六条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市征收主管部门、区人民政府举报。
《国有土地上房屋征收评估办法》
《国有土地上房屋征收评估办法》第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。
房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。
房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；（四）委托人应提供的评估所需资料；（五）评估过程中双方的权利和义务；（六）评估费用及收取方式；（七）评估报告交付时间、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其他需要载明的事项。
(课件)北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法实例说明(非住宅)
北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会
成本逼近法计算过程如下：
北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会
2：基准地价法： 计算过程如下：
综上，两种方法价值差距较大，因成本逼近法成本为审定成本，可信 度较高，故采用成本逼近法结果为土地估价结果。 土地总价=土地面积×土地单价=45293.07×3083.04/10000=13964.03 万元
北京房地产估价师和土地估价师 与不动产登记代理人协会
（二）确定标准房屋市场价格
1、市场比较法测算标准房屋市场价格 依据《房地产估价规范》，估价人员在分析了标准房屋所在区位、用途、规模、 建筑结构等因素的基础上，对标准房屋临近区域内的交易实例进行了市场调查， 选取三个可比实例。（过程略） 经测算，标准房屋市场比较法比准价格为43349元/建筑平方米 2、收益法测算标准房屋市场价格 估价人员对标准房屋租金水平进行比准修正后，采用报酬资本化法对标准房屋 市场价格进行测算。（过程略） 经测算，标准房屋收益价格为38251元/建筑平方米 3、标准房屋市场价格的确定 市场比较法能从市场的角度反映估价对象的市场价值水平；收益法能够作为市 场比较法的对比补充。这两种估价方法分别从不同侧面说明了估价对象的价格 水平，取其算术平均值确定标准房屋市场价格，则： 43349×0.5+38251×0.5=40800元/建筑平方米
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》【国务院令第590号】 2、《国有土地上房屋征收评估办法》【建房[2011]77号】 3、《房地产估价规范》【GB/T 50291-2015】 4、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》【京政发[2011]27号】
5、《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》【京建法[2016]19号】
上海市国有土地上房屋征收评估管理规定
上海市国有土地上房屋征收评估管理规定2012/04/05 【颁发文号】沪房管规范市[2012]5号关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》的通知沪房管规范市[2012]5号各区县住房保障房屋管理局、市房地产估价师协会、各房地产估价机构:现将《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》印发给你们，请认真按照执行。
执行中遇到的有关情况和问题，请及时反馈我局。
特此通知。
上海市住房保障和房屋管理局二○一二年三月五日上海市国有土地上房屋征收评估管理规定第一章总则第一条（制定依据）为规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条（适用范围）在本市行政区域范围内国有土地上进行房屋征收评估活动，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本规定。
第三条（原则）房地产价格评估机构（以下简称估价机构）、注册房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。
任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。
与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。
第四条（管理部门）上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市住房保障房屋管理局）负责本市国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。
区、县住房保障和房屋管理局（以下简称区县住房保障房屋管理局）负责所辖区域范围内国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。
第五条（估价专家委员会）上海市房地产估价师协会（以下简称市估价师协会）组建估价专家委员会。
估价专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律、造价等方面的专家组成，负责评估技术指导，对专家队伍进行管理，对房地产评估报告组织专家组进行鉴定。
南京市国有土地上房屋征收与补偿办法(2012)
南京市国有土地上房屋征收与补偿办法（2012）第一章总则第一条为规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下称《条例》)、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条为了公共利益的需要，征收本市玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞区(以下称区)范围内国有土地上单位、个人的房屋，并对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)补偿的，适用本办法。
第三条市、区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
重大项目、跨区项目可以由市政府作出房屋征收决定，或者市政府明确由区政府作出房屋征收决定。
征收范围内涉及被征收人1000户以上的，由作出征收决定的政府常务会议研究确定。
第四条市住房和城乡建设行政主管部门是市房屋征收部门，负责编制房屋征收年度计划；拟定征收补偿、补助、补贴、奖励制度和措施；组织征收范围和征收补偿方案论证；公布征收评估机构信用名录；办理征收冻结手续；建立征收补偿资金监管制度并设立资金专户；审核征收补偿资金概算；统计全市房屋征收信息；培训征收工作人员；组织实施市政府作出征收决定的房屋征收工作等。
其所属的房屋征收管理机构负责日常工作。
第五条区政府确定的区房屋征收部门负责组织征收范围内房屋调查登记并公布结果；拟订征收补偿方案；组织征求意见(听证会)并公布征收补偿方案；与被征收人签订补偿协议；建立房屋征收补偿档案等工作。
市、区房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担征收与补偿的具体事务。
第六条市、区政府对房屋征收部门实施监督。
市、区政府有关部门根据《条例》规定和政府规定的职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。
市房屋征收部门会同同级财政、国土资源、发展改革、规划、物价等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
第七条任何单位和个人对违反本办法的行为，都有权向房屋征收部门和其他有关部门举报。
《国有土地上房屋征收评估办法》
《国有土地上房子征收评估方法》第一条为规范国有土地上房子征收评估活动，保证房子征收评估结果客观公正，根据《国有土地上房子征收与赔偿条例》，拟订本方法。
第二条评估国有土地上被征收房子和用于产权调动房子的价值，测算被征收房子类似房地产的市场价钱，以及对有关评估结果进行复核评估和判定，合用本方法。
第三条房地产价钱评估机构、房地产估价师、房地产价钱评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应该独立、客观、公正地展开房子征收评估、判定工作，并对出具的评估、判定建议负责。
任何单位和个人不得干涉房子征收评估、判定活动。
与房子征收当事人有益害关系的，应该回避。
第四条房地产价钱评估机构由被征收人在规准时间内磋商选定；在规准时间内磋商不可的，由房子征收部门经过组织被征收人依照少量听从多半的原则投票决定，或许采纳摇号、抽签等随机方式确立。
详细方法由省、自治区、直辖市拟订。
房地产价钱评估机构不得采纳逢迎征收当事人不妥要求、虚假宣传、歹意低收费等不正当手段承揽房子征收评估业务。
第五条同一征收项目的房子征收评估工作，原则上由一家房地产价钱评估机构肩负。
房子征收范围较大的，能够由两家以上房地产价钱评估机构共同肩负。
两家以上房地产价钱评估机构肩负的，应该共同磋商确立一家房地产价钱评估机构为牵头单位；牵头单位应该组织有关房地产价钱评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依照、评估假定、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选用、评估结果确立方式等进行交流，一致标准。
第六条房地产价钱评估机构选定或许确立后，一般由房子征收部门作为拜托人，向房地产价钱评估机构出具房子征收评估拜托书，并与其签署房子征收评估拜托合同。
房子征收评估拜托书应该载明拜托人的名称、拜托的房地产价钱评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及拜托日期等内容。
房子征收评估拜托合同应该载明以下事项：（一）拜托人和房地产价钱评估机构的基本状况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本领项；（四）拜托人应供给的评估所需资料；（五）评估过程中两方的权益和义务；（六）评估花费及收取方式；（七）评估报告交托时间、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其余需要载明的事项。
国有土地上房屋征收评估办法
中华人民共和国住房和城乡建设部
二〇一一年六月三日
附件：
国有土地上房屋征收评估办法
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。
第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。
公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。
第十七条 分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。
评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。
第二十四条 评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。
第二十五条 评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。
国有土地上房屋征收评估办法释义(完整版)
国有土地上房屋征收评估办法释义（完整版）《国有土地上房屋征收与补偿条例》高度敏感，把握难度大，牵扯面广，为保障各学习方准确领会和贯彻条例本意，官方就条例释义如下：
第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
【释义】本条是关于立法目的的规定。
房屋是公民最重要的私有财产之一。
随着工业化、城镇化发展的不断推进，由于公共利益需要而发生的城市房屋拆迁日益增多，城市房屋拆迁已经成为事关现代化建设全局、关系人民群众切身利益的一项重要工作。
我国的城市房屋拆迁始于20 世纪50 年代。
在计划经济体制下，
城市房屋拆迁主要靠计划和行政命令。
当时，由于经济发展刚刚起步，城市土地资源不是十分紧缺，没有大规模的旧城改造，因而拆迁量比较小。
到了20 世纪90 年代，我国进入大规模的城市发展和旧城改造时期，城市房屋也经历着以公有房屋为主的所有权结构向以私有房屋为主转轨的住房制度改革。
这一时期，随着城市建设的发展和住房制度改革的推进，房屋拆迁领域遇到的问题越来越多，拆迁纠纷也与日俱增。
正是在此背景下，国务院于1991 年3 月22 日制定并公布了我国第一部城
市房屋拆迁管理的行政法规，即《城市房屋拆迁管理条例》。
该条例对规范房屋拆迁行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，发挥了积极的作用。
随着市场经济的发展和城市化建设的推进，ZF 统一拆迁，面临着如何解决资金严重短缺与不断增长的危房改造和现代化城市建设需求之间的矛盾问题。
为此，ZF 在危房改造中开始重视房地产开发商的作用，“ZF出政策，开发商出资金”的城市危房改造。
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第三节国有土地上房屋征收评估《房屋征收条例》第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”，“房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定”。
过去的房屋拆迁估价工作主要根据原建设部于2003年发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》进行，房屋征收评估办法发布后，《城市房屋拆迁估价指导意见》将随之废止。
注：2011年6月3日，住房和城乡建设部印发《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）。
一、房屋征收中的评估工作房屋征收中需要或者可以由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：(1)被征收房屋的价值。
根据《房屋征收条例》的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
这也是房屋征收评估中的最主要内容。
(2)用于产权调换房屋的价值。
《房屋征收条例》第二十一条规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
”因此，被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。
(3)被征收房屋类似房地产的市场价格。
《房屋征收条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
”因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。
此外，还有一些可以通过评估确定的补偿内容，如当房屋征收当事人对机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构评估确定。
房屋征收部门拟定征收补偿方案时，也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。
例题1：对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的( )。
（2011年房地产估价师制度试题）A．重置价格B．租赁价格C．评估价格D．市场价格答案：D解析：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
”例题2：对被征收房屋价值的补偿，不得低于( )被征收房屋类似房地产的市场价格。
A．房屋征收确定之日B．房屋征收决定公告之日C．签订房屋征收协议之日D．房屋征收实施之日答案：B解析：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
二、房屋征收评估机构选定及委托根据《房屋征收条例》，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。
根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
房地产估价机构的选定应当科学、合理。
首先由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内没有协商或者经协商达不成一致意见的，由房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定，如进行摇号、抽签、招投标等。
评估机构选用的具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产估价机构选定后，房屋征收部门要在规定时间内向其出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。
房地产估价机构应当指派与承接的房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。
房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。
例题：具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
( ) （2011年房地产估价师制度试题）答案：×解析：根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
三、房屋征收评估原则和要求(一)房屋征收评估原则《房屋征收条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
”这一方面要求房屋征收评估应当坚持独立、客观、公正的原则。
另一方面禁止任何单位和个人干预房屋征收评估活动，为房地产价格评估机构做好房屋征收评估创造良好的执业环境。
所谓“独立”就是要求房地产估价机构和估价人员与房屋征收当事人无利害关系，在房屋评估活动中不受包括房屋征收部门、被征收人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。
所谓“客观”就是要求房地产估价机构和估价人员在评估中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估。
所谓“公正”就是要求房地产估价机构和估价人员在评估活动中不偏袒房屋征收当事人中的任何一方，坚持原则，客观评估。
(二)房屋征收评估基本事项(1)评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
(2)评估对象界定：房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构明确评估对象的范围及房屋基本情况。
一是在委托书和委托合同中明确评估对象范围。
房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。
评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
二是提供征收范围内已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
(3)评估价值内涵：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。
其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
例题1：被征收房屋价值评估时点应当为 ( )。
A．房屋征收确定之日B．房屋征收实施之日C．签订房屋征收协议之日D．房屋征收决定公告之日答案：D解析：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。
例题2：以下关于被证收房屋评估价值内涵，说法正确的是( )。
A．被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，也包含被征收房屋室内装饰装修的价值B．被证收房屋的价值不包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，也不包含被征收房屋室内装饰装修的价值C．被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值D．被证收房屋的价值不包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但包含被征收房屋室内装饰装修的价值答案：C解析：评估价值内涵：被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。
例题3：被征收房屋价值评估不考虑被征收房屋（) 因素的影响。
A．区位B．用途C．房屋抵押D．使用年限答案：C解析：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
(三)实地查勘、评估方法和技术协调(1)实地查勘要求：房地产估价机构应当对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。
房屋征收部门和被征收人应当协助房地产估价机构对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门、被征收人和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。
被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。
(2)评估方法选用：房屋征收评估应当选用市场法、收益法、成本法、假设开发法等方法中的一种或者多种，方法选用前应当进行适用性分析。
可以同时选用两种(含两种)以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估。
(3)评估结果确定：选用多种方法评估时，应对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
房屋征收评估价格应当以人民币为计价的货币，精确到元。
(4)技术协调要求：同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。
房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。
两家以上房地产估价机构承担的，应当明确一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
(四)评估结果和报告送达房地产估价机构应当在委托书或者委托合同约定期限内将分户初步评估结果提交房屋征收部门。
房屋征收部门将该结果向被征收人公示。
公示期间，房地产估价机构安排注册房地产估价师进行现场说明解释，听取有关意见。
公示期满后，房地产估价机构应向房屋征收部门提供委托范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。
四、房屋征收评估异议处理和争议调处《房屋征收条例》第十九条规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
”(一)房屋征收评估异议处理被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，可以向出具报告的房地产估价机构咨询。
房地产估价机构应当向其解释和说明，包括房屋征收评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程等。
房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当在规定期限内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。
该房地产估价机构应当在规定期限内给予答复。
评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，书面告知复核评估申请人。
(二)房屋征收评估争议调处被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当在规定期限内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
评估专家委员会应当在规定期限内，检查房地产估价机构履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，出具书面鉴定意见。
评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具报告的房地产估价机构应当改正错误，重新出具评估报告。