商业地产选址分析.pptx
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最新商店选址PPT课件
小商圈范围
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
商圈分析的意义
商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 商圈分析有助于加快资金周转 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供
2.赫夫法则
公式：
Fj/Tijλ Pij＝
∑Fj/Tijλ
j=1
Pij：i地区的消费者在j商业区（或商店）购物的概率 Fj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积 Tij：i地区的消费者到j商店的行程
λ：消费者对时间距离或空间距离敏感度
Fj/Tijλ：j商店或商业区对i地区消费者的吸引力
考虑到两地商店的里程距离；只考虑一地的主 干道而不考虑支路 ；广告、顾客忠诚以及某些 商店有特殊吸引力时，会减弱雷利法则的有效 性
2.赫夫法则
戴维.赫夫于20C60年代提出
从消费者的立场出发，认为消费者前往某一商 业设施发生消费的概率，取决于该商业设施的 营业面积、规模实力和时间三个主要要素。商 业设施的营业面积大小反映了该商店商品的丰 富性，商业设施的规模实力反映了该商店的品 牌质量、促销活动和信誉等，从居住地到该商 业设施的时间长短反映了顾客到目的地的方便 性。同时，哈夫模型中还考虑到不同地区商业 设备、不同性质商品的利用概率，这个模型的 公式表现如下
【例题】某区域内有3个超市，其店铺规模与某消费者到这3家店购物的时间 距离如表所示。如果λ=1，试分析该消费者到每个超市购物的概率。
超市
时间距离/ 超市规模/
分钟
二、商圈分析
商圈分析，就是经营者对影响商圈的人 口结构、生活习惯、产业结构、交通状 况、城市规划、商业氛围等因素进行实 地调查和分析，为选择店址、制定和调 整经营策略提供依据
商圈分析的意义
商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于零售店制定竞争经营策略 商圈分析有助于零售店制定市场开拓策略 商圈分析有助于加快资金周转 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供
2.赫夫法则
公式：
Fj/Tijλ Pij＝
∑Fj/Tijλ
j=1
Pij：i地区的消费者在j商业区（或商店）购物的概率 Fj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营业面积 Tij：i地区的消费者到j商店的行程
λ：消费者对时间距离或空间距离敏感度
Fj/Tijλ：j商店或商业区对i地区消费者的吸引力
考虑到两地商店的里程距离；只考虑一地的主 干道而不考虑支路 ；广告、顾客忠诚以及某些 商店有特殊吸引力时，会减弱雷利法则的有效 性
2.赫夫法则
戴维.赫夫于20C60年代提出
从消费者的立场出发，认为消费者前往某一商 业设施发生消费的概率，取决于该商业设施的 营业面积、规模实力和时间三个主要要素。商 业设施的营业面积大小反映了该商店商品的丰 富性，商业设施的规模实力反映了该商店的品 牌质量、促销活动和信誉等，从居住地到该商 业设施的时间长短反映了顾客到目的地的方便 性。同时，哈夫模型中还考虑到不同地区商业 设备、不同性质商品的利用概率，这个模型的 公式表现如下
【例题】某区域内有3个超市，其店铺规模与某消费者到这3家店购物的时间 距离如表所示。如果λ=1，试分析该消费者到每个超市购物的概率。
超市
时间距离/ 超市规模/
分钟
第八章商店选址.pptx
∑ ：同一区域内所有商业区或商店的吸引力。
例如:
一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一 个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与 该消费者居住点的时间距离表如表8-1所示
商店
A B C
时间建距 离/分钟 40 60 30
超市规模/ 平方米
50000 70000 40000
如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是: A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33
Sj / Tλ ij
Pij =
n
∑ Sj / Tλ ij
j=1 式中，Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营 业面积； Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距 离或空间距离敏感性的参数； Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；
●商店 核心商圈 次级商圈 边缘商圈
商圈示意图
8．1．1零售商圈及要素分析
➢ 影响商圈形成的因素:
商圈调查是开设零售店时进行地址选择的前提 ，商圈不同，对零售店的经营规模、经营方式、经 营品种、经营条件等要求也不相同。商圈调查是零 售店制定竞争策略的依据，通过商圈的调查，可以 对客流性质、顾客需求等竞争依据加以了解。商圈 调查是零售店制定市场开拓战略的根据，通过商圈 调查，可以对顾客的分类、各类顾客的基本情况加 强了解，从而为更好地制定市场开拓战略提供根据 。
【思考与分析】
➢ 沃尔玛的网点布局颇有些“从农村包围 城市”的战略思想，这种网点布局有什 么优点和不足？
例如:
一个消费者有机会在同一区域内3个超市中任何一 个超市购物，已知这3个超市的规模和3个超市与 该消费者居住点的时间距离表如表8-1所示
商店
A B C
时间建距 离/分钟 40 60 30
超市规模/ 平方米
50000 70000 40000
如果λ=1，每个超市对这个消费者的吸引力是: A的吸引力是：50000/40=1250 B的吸引力是：70000/60=1166.67 C的吸引力是：40000/30=1333.33
Sj / Tλ ij
Pij =
n
∑ Sj / Tλ ij
j=1 式中，Pij：i地区的消费者在j商业区或商店购物的概率； Sj：j商店的规模（营业面积）或j商业区内某类商品总营 业面积； Tij：i地区的消费者到j商店的时间距离或空间距离； λ：通过实际调研或运用计算机程序计算的消费者对时间距 离或空间距离敏感性的参数； Sj / Tλ ij ：j商店或j商业区对i地区消费者的吸引力；
●商店 核心商圈 次级商圈 边缘商圈
商圈示意图
8．1．1零售商圈及要素分析
➢ 影响商圈形成的因素:
商圈调查是开设零售店时进行地址选择的前提 ，商圈不同，对零售店的经营规模、经营方式、经 营品种、经营条件等要求也不相同。商圈调查是零 售店制定竞争策略的依据，通过商圈的调查，可以 对客流性质、顾客需求等竞争依据加以了解。商圈 调查是零售店制定市场开拓战略的根据，通过商圈 调查，可以对顾客的分类、各类顾客的基本情况加 强了解，从而为更好地制定市场开拓战略提供根据 。
【思考与分析】
➢ 沃尔玛的网点布局颇有些“从农村包围 城市”的战略思想，这种网点布局有什 么优点和不足？
《店面的选址》课件
《店面的选址》ppt课件
目录
• 店面选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址策略 • 选址的步骤 • 案例分析
01 店面选址的重要性
为什么选址重要
01
02
03
地理位置
店面选址是决定店铺能否 吸引顾客的关键因素之一 ，好的位置能够提高店铺 的曝光率和知名度。
竞争环境
选址决定了店铺在市场中 的竞争地位，选择具有优 势的位置可以降低竞争压 力，提高盈利能力。
度。
人群特征
了解目标客户群的特征，如年龄、 性别、消费习惯等，以便在选址时 选择更符合目标客户群需求的区域 。
人流质量
关注人流量中潜在客户的比例，而 非仅仅是人数，高质量的人流能够 带来更多的商机和转化机会。
竞争情况
竞争程度
了解目标区域内同行业的竞争情 况，包括竞争对手的数量、规模 、经营状况等，以评估市场竞争
确定目标区域
总结词
在完成市场调研后，我们需要确定目标区域，即适合开设店面的区域。
详细描述
在确定目标区域时，我们需要考虑以下几个因素：人流量、周边环境、交通便利性、租金水平等。我 们需要选择一个能够吸引足够客流、便于顾客到达、租金合理的区域。此外，我们还需要考虑与竞争 对手的距离和差异化定位，以避免直接竞争。
从案例中学习经验教训
总结词
选址需谨慎评估，充分考虑客流量和消费能力
详细描述
在选择店面位置时，应进行充分的市场调研和评估，了 解目标客户的需求和消费习惯，以及周边竞争对手的情 况，以确保选址的精准度和经营效益。
总结词
注重店面设计和品牌形象，提高吸引力
详细描述
店面设计和品牌形象对于吸引目标客户至关重要。应注 重店面装修和陈列设计，突出品牌特色和优势，提高吸 引力和竞争力。
目录
• 店面选址的重要性 • 选址的考虑因素 • 选址策略 • 选址的步骤 • 案例分析
01 店面选址的重要性
为什么选址重要
01
02
03
地理位置
店面选址是决定店铺能否 吸引顾客的关键因素之一 ，好的位置能够提高店铺 的曝光率和知名度。
竞争环境
选址决定了店铺在市场中 的竞争地位，选择具有优 势的位置可以降低竞争压 力，提高盈利能力。
度。
人群特征
了解目标客户群的特征，如年龄、 性别、消费习惯等，以便在选址时 选择更符合目标客户群需求的区域 。
人流质量
关注人流量中潜在客户的比例，而 非仅仅是人数，高质量的人流能够 带来更多的商机和转化机会。
竞争情况
竞争程度
了解目标区域内同行业的竞争情 况，包括竞争对手的数量、规模 、经营状况等，以评估市场竞争
确定目标区域
总结词
在完成市场调研后，我们需要确定目标区域，即适合开设店面的区域。
详细描述
在确定目标区域时，我们需要考虑以下几个因素：人流量、周边环境、交通便利性、租金水平等。我 们需要选择一个能够吸引足够客流、便于顾客到达、租金合理的区域。此外，我们还需要考虑与竞争 对手的距离和差异化定位，以避免直接竞争。
从案例中学习经验教训
总结词
选址需谨慎评估，充分考虑客流量和消费能力
详细描述
在选择店面位置时，应进行充分的市场调研和评估，了 解目标客户的需求和消费习惯，以及周边竞争对手的情 况，以确保选址的精准度和经营效益。
总结词
注重店面设计和品牌形象，提高吸引力
详细描述
店面设计和品牌形象对于吸引目标客户至关重要。应注 重店面装修和陈列设计，突出品牌特色和优势，提高吸 引力和竞争力。
商业地产策划与定位112页(PPT112页)
3
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
5
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
11
从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
12
案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
10
从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
5
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
11
从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
12
案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
10
从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
门店选址ppt
4.不急于求成 黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价 超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而 是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功， 让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进， 有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新布 点。松江、金山的两个布点，就是经过了这样的 曲折。 5. 优势互动 麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是品 牌声誉较高的，如家乐福、百盛购物中心、上海 广场、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客 源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补 的作用。
连锁门店的选址
一、门店选址遵循的原则与程序
（一）连锁门店选址应遵循的原则 1、方便顾客购物的原则 （1）交通便利 （2）靠近人群聚集的场所 （3）靠近人口居住稠密区或机关单位集中的地区 （4）符合客流规律和流向的人群集散地段 2、有利于门店开拓发展的原则 3、有利于获取最大的经济效益的原则
（二）优良门店店址的条件与标准 1、商业活动频繁程度高的地区 2、人口密度较高的地区 3、交通便利的地区 4、人们聚集的场所 5、同类商店聚集的街区
2.着眼于今天和明天 麦当劳布点的一大原则，是一定二十年不变。 所以对每个点的开与否，都通过三个月到六个月 的考察，再作决策评估。重点考察是否与城市规 划发展相符合，是否会出现市政动迁和周围人口 动迁，是否会进入城市规划中的红线范围。进入 红线的，坚决不碰；老化的商圈，坚决不设点。 有发展前途的商街和商圈、新辟的学院区、住宅 区，是布点考虑的地区。纯住宅区则往往不设点， 因为纯住宅区居民消费的时间有限。 3. 讲究醒目 麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻 璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体 现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由 于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。
某商店选址分析报告(PPT26页)
赤沙步行街偶有车辆进入，除了沿街商铺外， 在人流高峰期，沿街会有少量摊贩，使步行街 更显拥挤，经常停留众多(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
店铺交通条件评估及物业特征
赤沙路长年整修，又因毗邻步行街，过往车辆行速普 遍较慢，时速在30公里以下；公交车总站设在“全家 店”斜对面，频繁的公交车出入使该路段平均车速降 低，更是因此聚集了赤沙地区众多人流。
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
店铺商圈内商业环境评估和竞争店分析
SWOT分析 strength(优势)
庞大的消费群体。周围有四所学校和大量的 上班族。这些都是全家便利店的主要消费人 群。
交通便利。14路，37路，206路和264路都经 过赤沙街，交通便利。
某商店选址分析报告(PPT26页)
全家广商店选址分析报告
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
目录
1、店铺具体位置及周围地理特征表达 2、店铺开业后预计能辐射的商圈范围 3、店铺交通条件评估及物业特征 4、店铺商圈内商业环境评估和竞争店分析 5、店铺商圈居民及流动人口特征、收入和消费
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
衣 赤沙商业街有多家服装店，也有夜市，这些都 带来了大批的客流量。
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
住 附近有许多出租房，大批的非毕业生，和上班 族居住在这边。
某商店选址分析报告(PPT26页)
全家便利店附近的交通状况在不同的时间段有不同的 特征，一般以早上七点到八点半，中午11点到下午一 点，还有就是下午五点之后到晚上八点前，这里的交 通状况会出现明显的拥挤，车流量与人流量也比较大。
某商店选址分析报告(PPT26页)
店铺交通条件评估及物业特征
赤沙路长年整修，又因毗邻步行街，过往车辆行速普 遍较慢，时速在30公里以下；公交车总站设在“全家 店”斜对面，频繁的公交车出入使该路段平均车速降 低，更是因此聚集了赤沙地区众多人流。
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
店铺商圈内商业环境评估和竞争店分析
SWOT分析 strength(优势)
庞大的消费群体。周围有四所学校和大量的 上班族。这些都是全家便利店的主要消费人 群。
交通便利。14路，37路，206路和264路都经 过赤沙街，交通便利。
某商店选址分析报告(PPT26页)
全家广商店选址分析报告
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
目录
1、店铺具体位置及周围地理特征表达 2、店铺开业后预计能辐射的商圈范围 3、店铺交通条件评估及物业特征 4、店铺商圈内商业环境评估和竞争店分析 5、店铺商圈居民及流动人口特征、收入和消费
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
衣 赤沙商业街有多家服装店，也有夜市，这些都 带来了大批的客流量。
某商店选址分析报告(PPT26页)
某商店选址分析报告(PPT26页)
住 附近有许多出租房，大批的非毕业生，和上班 族居住在这边。
某商店选址分析报告(PPT26页)
全家便利店附近的交通状况在不同的时间段有不同的 特征，一般以早上七点到八点半，中午11点到下午一 点，还有就是下午五点之后到晚上八点前，这里的交 通状况会出现明显的拥挤，车流量与人流量也比较大。
商业选址[1]
![商业选址[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/2e04661931b765ce05081470.png)
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商业选址[1]
Part 4案例分享
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商业选址[1]
1、宏观分析
主要元素如下： a) GDP及增长 b) 固定资产投资及其增长 c) FDI d) 经济产业结构 e) 人口及年龄构成 f) 人均可支配收入 g) 城市规划及相关产业规划可能对项目的影响 h) 对于上述各种经济指标和政策的发展趋势的判断 i) 其它可能影响该项目长期发展的因素
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商业选址[1]
Part 1 宏观因素研判 Part 2 微观因素研判 Part 3 国内商业市场发育现状及趋势 Part 4 案例分享
Part 1宏观因素研判
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商业选址[1]
城市
城市经济环境 总人口 地区人口结构 职业构成 家庭户数 收入水平 消费水平 GDP发展状况 产业结构情况 城乡居民人均支配收入等
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商业选址[1]
11、商业整体规划布局
商业在地块内的布局建议 根据商业定位和布局所要求的地块规划调整建议 根据商业定位和布局对周边交通组织调整的建议
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商业选址[1]
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/8
商业选址[1]
通过以上分析，为争取地块及周边的规划调整提供支撑。
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商业选址[1]
3、区域发展分析
区域市场概况 项目所在商圈经济及规划特征 项目所有区域零售物业现状及未来3年发展预测 项目周边交通、人流动线分析（含未来道路规划分析） 项目周边停车位分析（停车问题是未来购物中心最致命的要素，一定要有较多年 的停车位预测） 项目周边已有及潜在的相关商业物业调查 区域未来发展方向和趋势 区域未来政策环境 区域未来用地规划
第四章门店选址与商圈分析ppt课件
二、连锁门店商圈及设定
（一）商圈及商圈形态 1、商圈的含义与层次
商圈（trading area）也称交易区域，是 指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和 距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是 连锁门店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购 买商品和服务的顾客所居住的地理范围。
连锁门店的商圈一般由三部分组成： ◆ 主要商圈（primary trading area） ◆ 次级商圈（secondary tradingarea） ◆ 边缘商圈（fringe trading area）
上的优劣势； （2）竞争店的销售规模与目标定位 （3）竞争店的目标顾客层次特点 （4）竞争店商品结构和经营特色 （5）竞争店的实力和管理水平
B、 商圈饱和度是判断某个地区同类商业竞争激烈 程度的一个指标，通过计算或测定某类商品销售 的饱和指标，可以了解某个地区同行业是过多还 是不足，以决定是否选择在此地开店。通常位于 饱和程度低的地区，门店的成功可能性较高度饱 和地区的商店要大，因而分析商圈饱和度对于新 开设门店选择店址很有帮助。商圈饱和度指标（ IRS）计算公式为：
麦当劳布点都选择在一楼的店堂，透过落地玻 璃橱窗，让路人感知麦当劳的餐饮文化氛围，体 现其经营宗旨———方便、安全、物有所值。由 于布点醒目，便于顾客寻找，也吸引人。
4.不急于求成 黄金地段黄金市口，业主往往要价很高。当要价
超过投资的心理价位时，麦当劳不急于求成，而 是先发展其他地方的布点。通过别的网点的成功 ，让“高价”路段的房产业主感到麦当劳的引进 ，有助于提高自己的身价，于是再谈价格，重新 布点。松江、金山的两个布点，就是经过了这样 的曲折。 5. 优势互动 麦当劳开“店中店”选择的“东家”，不少是品 牌声誉较高的，如家乐福、百盛购物中心、上海 广场、时代广场等。知名百货店为麦当劳带来客 源，麦当劳又吸引年轻人逛商店，起到优势互补 的作用。
商业项目选址及定位要点PPT教案
商业项目选址及定位要点
零售业态：零售业的经营形式和存在方式
国外零售业的划分
标志 服务方式
完全自动 有限服务
分 完全服务
类
科特勒的零售业分类法
产品线特 价格特征 组织控制特征 商店聚集特
征
征
专业店 百货店
折扣商店 所有权连锁店 中心商业区
仓储商店
自愿连锁 区域购物中心
超级市场
目录展销 店
零售合作社
社区购物中心
购物中心
购物中心、家居中心
卖店、购物中心、家居建
材中心、食杂店、折扣店、
厂家直销中心、电视购物、
邮购、网上商店、自动售
货亭、直销、电话购物
第2页/共46页
零售商的形式：
经营方式 区域划分 物业方式 经营模式
单店
特许店 （加盟店）
连锁店
本土店 外来店
租赁店 持有
自营 联营
第3页/共46页
零售商店
无店铺零 售
类型
主要租户 （分类基础）
典型的可出租建 可出租建筑面积浮动
筑面积sq.ft
范围sq.ft
最小占地 （英亩）
支撑购物中心所需最小 人口数
邻里中心 超级市场
50000
社区中心
小百货公司； 大量各类折扣店或专 卖店
150000
地区中心 1-2个综合百货公司
450000
3000-10000
3-10
100000-450000
便利店
特许经营 邻里购物中心
超级商店
商店集团
综合商店
消费合作社
特级市场
第1页/共46页
中国零售业态的划分
1998年颁布
零售业态：零售业的经营形式和存在方式
国外零售业的划分
标志 服务方式
完全自动 有限服务
分 完全服务
类
科特勒的零售业分类法
产品线特 价格特征 组织控制特征 商店聚集特
征
征
专业店 百货店
折扣商店 所有权连锁店 中心商业区
仓储商店
自愿连锁 区域购物中心
超级市场
目录展销 店
零售合作社
社区购物中心
购物中心
购物中心、家居中心
卖店、购物中心、家居建
材中心、食杂店、折扣店、
厂家直销中心、电视购物、
邮购、网上商店、自动售
货亭、直销、电话购物
第2页/共46页
零售商的形式：
经营方式 区域划分 物业方式 经营模式
单店
特许店 （加盟店）
连锁店
本土店 外来店
租赁店 持有
自营 联营
第3页/共46页
零售商店
无店铺零 售
类型
主要租户 （分类基础）
典型的可出租建 可出租建筑面积浮动
筑面积sq.ft
范围sq.ft
最小占地 （英亩）
支撑购物中心所需最小 人口数
邻里中心 超级市场
50000
社区中心
小百货公司； 大量各类折扣店或专 卖店
150000
地区中心 1-2个综合百货公司
450000
3000-10000
3-10
100000-450000
便利店
特许经营 邻里购物中心
超级商店
商店集团
综合商店
消费合作社
特级市场
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中国零售业态的划分
1998年颁布
商店的选址培训课件.pptx
选择店址，民间俗称“选码头”，“码头” 位置好与否，与生意兴隆有很大关系。
1 商店选址调查、规划 1．1市场调查 1．2商圈调查 2 商店的选址 2．1商店选址原则 2．2道路形态与商店选址
调查分市场调查、商圈调查和商店店选址环 境调查。
市场调查的重点有两个方面：一方面调查主
要针对开店的可能性较大的诸多因素进行调查， 为开店意向作参考。重点是做好开店预测营业 额的数目和店铺的规模的设计，包括调查设店 地区的市场行情、地域特征等。尔后对调查结 果进行分析，重点剖析店铺周围消费者的生活 方式，对经营商品的构成、定价及促进销售手 段、商店格调布局等提供基础资料。
对干沿街道改造老屋建成的商店，要在商铺大门的顶部搭出阳篷或长条挡板， 遮住夏天火辣辣的太阳和雨水季节的暴雨，为行人在店前遮阳和避雨提供方便， 无形中也留住了顾客的脚步，为店铺兴旺奠定基础。
(1)开店选南向避东北向 (2)不利面向采取的措施
北京故宫的坐落朝向是坐北朝南。目的是为了避免夏季的暴风雨和冬季的寒
高悬在商店顶上，安装发光二级管，使行人在白昼都能看见商铺显露的招牌， 慕名而来。 三是通过电视、广播、报纸、杂志、广告牌、网站、发宣传单等广泛宣传商 店，让人们对商店形象轮廓有所了解，知道商店在哪里，经营商品的种类以及 服务的特点等。 四是积极参加社会广泛关注的福利赞助活动，以增强商铺在社会的知名度。
从经济学角度出发，繁华地段是开店交易的 最好地段，有商业广场、演艺场、酒吧、KTV、 茶楼、酒店、体育馆、会展中心等，人们穿梭 于街道不外乎购物、看演出、聚会或交流等。
(1)避开大道风尘 (2)栽花种草 (3开大 门迎接八方来客。把店开在繁华街T字型或Y 字型的路口10M处，设计店面时将进口开在 由侧方进，正对路口的一方设计成精美装饰 的围障，以挡住并避开迎大路而来的风尘。
1 商店选址调查、规划 1．1市场调查 1．2商圈调查 2 商店的选址 2．1商店选址原则 2．2道路形态与商店选址
调查分市场调查、商圈调查和商店店选址环 境调查。
市场调查的重点有两个方面：一方面调查主
要针对开店的可能性较大的诸多因素进行调查， 为开店意向作参考。重点是做好开店预测营业 额的数目和店铺的规模的设计，包括调查设店 地区的市场行情、地域特征等。尔后对调查结 果进行分析，重点剖析店铺周围消费者的生活 方式，对经营商品的构成、定价及促进销售手 段、商店格调布局等提供基础资料。
对干沿街道改造老屋建成的商店，要在商铺大门的顶部搭出阳篷或长条挡板， 遮住夏天火辣辣的太阳和雨水季节的暴雨，为行人在店前遮阳和避雨提供方便， 无形中也留住了顾客的脚步，为店铺兴旺奠定基础。
(1)开店选南向避东北向 (2)不利面向采取的措施
北京故宫的坐落朝向是坐北朝南。目的是为了避免夏季的暴风雨和冬季的寒
高悬在商店顶上，安装发光二级管，使行人在白昼都能看见商铺显露的招牌， 慕名而来。 三是通过电视、广播、报纸、杂志、广告牌、网站、发宣传单等广泛宣传商 店，让人们对商店形象轮廓有所了解，知道商店在哪里，经营商品的种类以及 服务的特点等。 四是积极参加社会广泛关注的福利赞助活动，以增强商铺在社会的知名度。
从经济学角度出发，繁华地段是开店交易的 最好地段，有商业广场、演艺场、酒吧、KTV、 茶楼、酒店、体育馆、会展中心等，人们穿梭 于街道不外乎购物、看演出、聚会或交流等。
(1)避开大道风尘 (2)栽花种草 (3开大 门迎接八方来客。把店开在繁华街T字型或Y 字型的路口10M处，设计店面时将进口开在 由侧方进，正对路口的一方设计成精美装饰 的围障，以挡住并避开迎大路而来的风尘。
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谢谢
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使用系统方法来分析和了 解自然环境，通过协调人 与周围环境的关系，充分 利用“气”，提高生活质 量。…………以达到持续 发展的目的.
+ or -
无水则风到而气散,有水则气止而风无,故风水二字为地学之 最,而其中以得水之地为上等,以藏风之地为次等.--- <葬书 >注
三、风பைடு நூலகம்的作用
Controllable Uncontrollable
商业地产选址分析
风水篇
引言
豪华的住 宅为什么 销售滞后？
庞大的商 业地产为 什么亏顺
不断？
风
有一定原因是选址出现了问题
水
一、何谓风水
风水， 顾名思义就 是风和水。
简单的说， 当气流通平 稳顺畅就是 好的风水。
风就是空气 的流动 ，水 就是湿度。
当气停滞或 是流通得太 快时就是不 好的风水。
二、风水的定义
读书 积德 风水 运 命
四、风水在商业地产中的应用
在商业 地产的 选址中 应该考 虑哪些
因素
山脉、土壤、水质、 河流、周围建筑状况
选址对 山脉的
要求
四周被山 脉环抱， 中间是一
个平原
风水模型图
三 环
水之质贵甜，水质得在养人 朕历品名泉，实为天下第一。