商业地产选址六要素
商业地产的六大要素
王健林:商业地产的六大要素万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心，面积大约220万平方米，其中12个已经竣工开业。
正在拆迁和报建的还有5个项目，二十个项目总面积接近300万平方米。
我们有个目标，2010年力争做到50个购物中心，面积600-700万平方米，租金收入40亿元以上。
万达集团和16家零售企业，其中12家跨国零售企业，8家世界500强企业，签订了战略合作协议，大家一起在中国共同发展购物中心。
这里面最重要的有四点：1、共同选址。
想去哪个城市发展，需要大家提前排定。
目标城市选定后，由我们选好一个地块，大家再对这个地块进行确认，在规定时间期限内答复。
这就是共同选址。
2、技术对接。
选址完成后，要进行规划设计，初步方案完成后，根据零售商的意见和不同要求，进行技术对接，修改完善设计方案，这些确定后才进入图纸设计阶段。
3、平均租金。
我们第一个购物中心，只有两家主力店，但合同谈判进行了八个月，尤其与沃尔玛的合同长达70多页，还附带40多页的技术标准。
如果按照这个速度，不可能规模化发展。
如果一个购物中心有5-8家主力店，光谈判就要耗很长时间，那么一年只能做一个项目。
那怎么能把购物中心的发展作为我们的支柱产业快速发展？于是我们把全国城市划分为三等，每一等租金多少钱事先明确。
这样的好处是，不用就租金进行旷日持久的谈判。
重点进行业态的组合而不是合同的谈判，有利于我们快速的发展。
4、先租后建。
当面积、租金确认后，先签租约，交一部分保证金，我们才开工建设，进行量身定做。
到目前为止，还没有发现签了租约以后对方违约的，这样做使得我们建设的面积都是收租面积，保证我们所有的投资都是有效投资。
这些综合在一起，取名叫订单地产。
万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。
今天初步总结与大家一起研讨。
商业地产开发关键把握六点：一、只租不售。
做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。
什么是商业地产商业地产的六大要素
什么是商业地产商业地产的六大要素商业地产作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。
那么你对商业地产了解多少呢?以下是由店铺整理关于什么是商业地产的内容，希望大家喜欢!商业地产的介绍商业地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。
国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。
泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。
商业地产的运作原则地产运作一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。
因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。
结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值;另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以天津的冯新总经理，将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。
不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。
“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。
“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有，后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。
”这是我在各种场合讲的对招商的理解。
下面是招商与销售过程中应把握的几个原则：招商原则一、招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。
在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。
为什么呢?因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。
在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以签订了!某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业!而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。
商业地产的六大要素文档
商业地产的六大要素——董事长王健林在中国商业地产领袖年度高峰论坛上的演讲来之前我准备了一个提纲，主要阐述商业地产理论、发展趋势等。
昨天抵达广州之后，与同行聊天，他们更希望了解万达集团三年来对订单地产模式的体会。
于是今天临时决定换个话题，结合万达集团三年来商业地产的经验教训，谈些心得。
如果一定要定一个题目，那就定为“商业地产的六大要素”，当然这是我一家之言，不一定对，而且我说的几点体会对准备长期做商业地产的企业会有用，对那些想打一枪换一个地方的企业不一定有用。
在介绍心得之前，我想简单介绍一下万达的订单地产。
万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心，面积大约220万平方米，其中12个已经竣工开业。
正在拆迁和报建的还有5个项目，二十个项目总面积接近300万平方米。
我们有个目标，2010年力争做到50个购物中心，面积600-700万平方米，租金收入40亿元以上。
万达集团和16家零售企业，其中12家跨国零售企业，8家世界500强企业，签订了战略合作协议，大家一起在中国共同发展购物中心。
这里面最重要的有四点：1、共同选址。
想去哪个城市发展，需要大家提前排定。
目标城市选定后，由我们选好一个地块，大家再对这个地块进行确认，在规定时间期限内答复。
这就是共同选址。
2、技术对接。
选址完成后，要进行规划设计，初步方案完成后，根据零售商的意见和不同要求，进行技术对接，修改完善设计方案，这些确定后才进入图纸设计阶段。
3、平均租金。
我们第一个购物中心，只有两家主力店，但合同谈判进行了八个月，尤其与沃尔玛的合同长达70多页，还附带40多页的技术标准。
如果按照这个速度，不可能规模化发展。
如果一个购物中心有5-8家主力店，光谈判就要耗很长时间，那么一年只能做一个项目。
那怎么能把购物中心的发展作为我们的支柱产业快速发展？于是我们把全国城市划分为三等，每一等租金多少钱事先明确。
这样的好处是，不用就租金进行旷日持久的谈判。
重点进行业态的组合而不是合同的谈判，有利于我们快速的发展。
商铺选址的六大要素
商铺选址的六大要素商铺选址是开店的第一步，选址的好坏直接影响到店铺的经营和发展。
因此，商铺选址是非常重要的，需要考虑到很多因素。
下面将介绍商铺选址的六大要素。
一、人流量人流量是商铺选址的重要因素之一。
人流量多的地方，商铺的客流量也会相应增加。
因此，商铺选址时需要考虑到周边的人流量情况。
一般来说，商铺选址在繁华的商业街、商场、超市、地铁站等人流量大的地方，可以吸引更多的顾客，提高店铺的知名度和销售额。
二、交通便利度交通便利度也是商铺选址的重要因素之一。
交通便利的地方，顾客到店的时间和成本会减少，可以吸引更多的顾客。
因此，商铺选址时需要考虑到周边的交通情况，如公交车、地铁、出租车等交通工具的便利程度。
三、竞争情况商铺选址时需要考虑到周边的竞争情况。
如果周边已经有很多同类型的商铺，那么新开的商铺就会面临很大的竞争压力。
因此，商铺选址时需要考虑到周边的竞争情况，选择没有或者较少同类型商铺的地方，可以减少竞争压力，提高店铺的生存和发展能力。
四、租金商铺选址时需要考虑到租金的因素。
租金是商铺经营成本的一部分，如果租金过高，会增加商铺的经营成本，影响店铺的盈利能力。
因此，商铺选址时需要考虑到周边的租金情况，选择租金合理的地方，可以降低经营成本，提高店铺的盈利能力。
五、商圈环境商圈环境也是商铺选址的重要因素之一。
商圈环境好的地方，可以吸引更多的顾客，提高店铺的知名度和销售额。
因此，商铺选址时需要考虑到周边的商圈环境，如周边的商业氛围、文化氛围、消费水平等因素。
六、政策支持政策支持也是商铺选址的重要因素之一。
政府对商铺的政策支持可以降低商铺的经营成本，提高店铺的盈利能力。
因此，商铺选址时需要考虑到政府的政策支持情况，如税收优惠、贷款支持、人才引进等政策。
商铺选址是非常重要的，需要考虑到很多因素。
商铺选址的六大要素包括人流量、交通便利度、竞争情况、租金、商圈环境和政策支持。
商铺选址时需要综合考虑这些因素，选择合适的地点，才能提高店铺的生存和发展能力。
商业地产项目选址：我们不能忽略的诸多要素
商业地产项目选址：我们不能忽略的诸多要素商业地产项目的选址，对开发商来说并不陌生。
在实际操作中，很多开发企业并不清楚怎样去选择商业项目的用地，或是拿到一块地后，基于城市规划、开发周期、利益驱动等原因，在缺乏进行市场调研的情况下，直接进行商业项目开发。
这样激进的做法，会给后期商业地产项目的招商、销售乃至运营管理，带来许多不可逆转的弊端，需要引起我们的重视。
商业地产项目的选址，有一种很流行的说法：地段、地段、还是地段。
一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻基本上已经确定他的未来。
地点选得好，项目就成功了一大半。
这个说法或许过于言重，但也有一定的道理。
那么，什么样的地块适宜建商业项目，或者说，怎样选择商业项目的用地呢？在此，飙马机构运用近20的实操经验，为您简单梳理一下。
商业项目的选址大致可以分两步进行：第一步：城市的选择。
选择商业地产项目开发城市时，要考虑该城市的经济水平、当地政策、文化状况、自然环境、市场供求和购买力水平等多种因素。
只有充分考虑这些因素，综合取舍，再结合本企业的经济实力、发展规划等，才能选择合适的城市进行项目开发。
第二步：项目区位的确定。
商业项目的选址不同于住宅项目，项目区位的选择在贯彻方便顾客原则的基础上，应从用地区位和交通人口状况、用地物理状况、规划超前性分析三个方面进行重点分析。
1、用地区位和交通人口状况分析主要用于判断项目用地是否具有开发价值。
需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料，这主要包括以下五个要素。
（1）购物人口分析。
包括人口的收入、购买力状况、消费习惯、消费心理以及人口的增长变化情况。
（2）交通易达性。
即交通便捷程度，主要取决于购物者从起点（一般是家里）到项目地所花费的时间。
（3）区位情况。
在城市中所处的位置，及周边现有商业情况等。
（4）用地选择。
包括城市交通系统是否支撑、能否提供足够的停车位、市政设施是否支撑、服务半径等因素都应重点考虑。
（5）用地经济状况评估。
商铺选址的秘诀
商铺选址的秘诀1、商场选址秘诀1、注意路面与地势。
通常商店地面应与道路处在一个平面上，有利于顾客出入。
如果商场位置在坡路上或高度相差很多的地段上。
那么最重要的就是必须考虑商场的、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便顾客，并引人注目。
2、选择方位与走向。
①方位情况。
方位是指商场正门的朝向，一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。
②走向情况。
一般而言，人们普遍有右行习惯，商场在选择进口时应以右为上。
如街道是东西走向，客流主要从东边来时，以东北路口为最佳;如果街道是南北走向，客流主要从南向北流动，以东南路口为最佳。
③交*路口情况。
如果是三*路口，最好将商场设在路口正面，这样店面最显眼;但如果是丁字路口，则将商场设在路口的转角处。
3、留意潜在商业价值留意一些不引人注目但有潜力的地段。
主要从以下几方面评价：①拟选的商场地址在城区规划中的位置及其商业价值。
②是否*近大型机关、单位、厂矿企业。
③未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度。
2、开店选址秘诀1、要根据经营内容来选择地址。
服装店、小超市要求开在人流量大的地方;保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。
2、要选取自发形成某类市场的地段。
在长期的经营中，某市场会自发形成为销售某类商品的集中市场。
3、要选择有广告空间的店面。
有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前发挥营销智慧的空间。
4、要有傍大款意识。
即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边。
这些著名品牌店在选址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应拣些顾客。
1、忌避不祥之物的店面：风水所说的不吉祥的建筑，主要是指一些类如烟囱、厕所、牛栏、马厩、殡仪馆、医院等一些容易使人感到心理不适的建筑。
这些建筑，或是黑烟滚滚，或是臭气熏天，或是哭嚎，或是病吟。
由不吉祥的建筑带来的这些信息，风水视之为凶气。
商业项目选址要求内容
一、对商圈的要求1、在项目1.5公里围人口达到10万以上为佳，2公里围常住人口可达到12--15万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳；3、商圈人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳；二、对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）；3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上；4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个；6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要求有一定面积的广场；三、对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米；四、其它1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱；熟食加工排烟系统。
2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求；3、安装独立的中央空调系统，空调室温度要求达到24度正负度标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期。
商业地产选址六要素
商业地产选址六要素 Last revision date: 13 December 2020.商业地产选址六要素首先，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。
前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远或建造于特定位置。
对于日常消费办公类的商业地产选址，我们这里要谈到四点要素：位置、配套、消费结构、发展空间。
第一，位置为王：好的位置不是说绝对的就会带来好生意，带来旺人气，但所谓的好位置100%跟风水有关。
举个例子，南京中央、新百所处的步行街区域中，也就是在屈臣氏的街对面，一茶一笙的楼下商城，开了多少年，换了多少个经营者，依然冷清，懂得朋友看的很真切，那个位置就是死穴，做什么都会关门打烊的。
所以做商业地产选址的人士，对于风水还需要有一些研究才是。
另外在位置的选择上，要清晰界定商圈，项目所在商圈的功能是什么，怎么区隔与交集商圈，你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。
第二，配套：你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？当然，商业项目的配套是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。
第三，消费结构：我们选址的目的是什么？建造项目---招商---开业---管理经营。
而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性的营销工具。
第四，发展空间：这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定的路线，势必稳妥。
选址要素详细解读
选址要素详细解读很多人选址开店,生意做久了,都能总结出一些门道,然后根据这些经验,在要开新店得位置,瞧上几天,分析清楚有没有利润,冒得风险有多大。
您注意一下身边开店得老江湖,对于选址,总能讲出,门门道道。
用马克思主义得观点,就就是从实践中总结经验教训,整理出理论,然后反过来指导实践。
本人做了6年商业地产,职业选址,特此从整体上分析选址所要注意得各方面得要素。
第一方面商圈即您把门店瞧成一个点,分析,以某个十字路口或者某个商场为圆心,以250米,500米,1公里,2公里甚至更远得半径画一个圈,这个圆形面积就就是商圈概念。
商圈也即有个向心力,圆圈里面得人就是愿意到这个圆心消费得。
商圈得辐射范围指得就是,这个商业中心能吸引多少消费者到此消费,如果就是某个城市得商业中心得话,那个商圈得辐射范围甚至就是整个城市,像上海得南京东路,北京得王府井大街甚至就是全国范围得。
以上得商圈及辐射范围只就是笼统得概念,在具体行业中并无直接指导意义,现实中所谓得商圈就是针对具体行业而言得。
比如,上海规模中得,迪斯尼乐园得辐射范围就就是全国性得,因为,大陆仅此一处,要消费只能到上海浦东。
而奶茶得商圈得辐射辐射范围很小,步行距离5分钟得脚程,大致250米(以自然散步得脚速算),外送距离大致为3公里,因为,顾客从打电话订外送开始,半个小时就是正常可忍受范围,如果超过这个时间离,顾客会渐渐失去耐心,有其她更好得选择话,会弃您而去。
这里有两个概念得区别。
第一呢,就是商圈得中心,即以商业布局或者消费者自然形成得中心,这就是固定得,但城市有新得规划,或者新得商业广场建立后,这个商业中心点及商圈范围才会发生转移。
第二呢,以新址奶茶店为中心得商圈,250米得步行距离划得圆圈或者3公里左右划得外送圆圈。
当门店新址转移了,商圈及辐射范围即发生转移,这就是动态得。
商圈方面,要考察得要素有:商圈得类型,即商圈内主要以什么建筑或者商业活动为主,类型有商场沿街,商场店中店,大型超市,社区店,商业街,办公区,校园区,景点区,交通枢纽等类型,具体详瞧日记《奶茶店所在商圈得类型及特性分析》这个商圈得辐射范围,算一下大致脚程,以步行时间来算,对比一下,新址离商业中心点有多少距离。
商业地产开发六大关键
商业地产开发六大关键商业地产开发运营的六大关键：一是商业地产选址，即我们在什么地方做商业地产；二是它的定位，我们的购物中心是什么样的形式，它所锁定的客群，包括我们对购物中心的期望，通过它的定位来体现；三是它的规划设计；四是施工管理；五是招商；六是运营。
其实整个商业地产的全流程无外乎就是这六大步骤，招商只是这六个环节当中的一个，但是它和其他的五个环节是息息相关、密切相连的。
我们要从一开始选址，根据我们整个项目的客观条件，来确定出来我们的招商究竟是什么样的动作，针对不同的城市、不同的体量以及我们对它不同的定位，那么它的招商动作也是完全不一样的。
一、选址选址里主要考虑面积、交通、控规指标；包括整个地块的建筑密度、容积率等等相关指标；可视性、可达性以及周边环境。
从选址角度来讲，我们基本上要了解这个地块适不适合做我们的商业地产或购物中心，它反映了几个关键点就是地块的面积大小，包括四至、交通（区域交通、城市交通、覆盖的交通范围）、控规指标，政府对这块地的约定，比如住宅、公建、商业的配比，包括容积率、建筑密度、控制高度、日照等等。
项目可视性如何？可达性是不是方便？周边环境，和我们自身项目选址是相互关联的，这是在选址这部分要关注的一些问题。
有很多人说这个选址是先天性的，因为地块的属性基本不可能做大规模的更改，而目前稀缺的地块想做更多调整的可能性也不大，所以我们要充分利用好地块的优势，弥补它的不足，这样才能具备很好的基础，先天这部分我们尽量让它有一些好的条件。
比如说我们原来在万达的时候操作过一个项目，这个项目在江苏的嘉黎，这个项目的选址并不是非常理想的区域，离城市的核心区域直线大概5公里的距离，这时候我们会从这几个方面评判这个项目适不适合做商业地产，适合做多大规模的商业地产，在做这个商业地产的时候，我们会有一些什么样的指标跟政府做沟通和交流，这就是选址期间我们要沟通的问题。
前期跟招商也是密切相关的，比如说它的面积就决定了它的体量能够做多大，也决定了我们在给它做定位的时候，交通是否便利，它所覆盖的区域，以及我们对购物中心的基本定位，是做城市型购物中心还是区域型购物中心还是社区商业，这是完全不一样的。
选址要素详细解读
选址要素详细解读很多人选址开店,生意做久了,都能总结出一些门道,然后根据这些经验，在要开新店的位置，看上几天,分析清楚有没有利润，冒的风险有多大。
你注意一下身边开店的老江湖,对于选址，总能讲出，门门道道。
用马克思主义的观点，就是从实践中总结经验教训,整理出理论，然后反过来指导实践。
本人做了6年商业地产，职业选址,特此从整体上分析选址所要注意的各方面的要素。
第一方面--商圈即你把门店看成一个点，分析,以某个十字路口或者某个商场为圆心，以250米，500米,１公里,2公里甚至更远的半径画一个圈，这个圆形面积就是商圈概念。
商圈也即有个向心力，圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的。
商圈的辐射范围指的是,这个商业中心能吸引多少消费者到此消费，如果是某个城市的商业中心的话,那个商圈的辐射范围甚至是整个城市，像上海的南京东路,北京的王府井大街甚至是全国范围的。
以上的商圈及辐射范围只是笼统的概念，在具体行业中并无直接指导意义，现实中所谓的商圈是针对具体行业而言的。
比如,上海规模中的，迪斯尼乐园的辐射范围就是全国性的,因为,大陆仅此一处，要消费只能到上海浦东。
而奶茶的商圈的辐射辐射范围很小，步行距离5分钟的脚程，大致250米（以自然散步的脚速算),外送距离大致为3公里,因为,顾客从打电话订外送开始,半个小时是正常可忍受范围,如果超过这个时间离,顾客会渐渐失去耐心,有其他更好的选择话，会弃你而去。
这里有两个概念的区别。
第一呢,是商圈的中心,即以商业布局或者消费者自然形成的中心,这是固定的,但城市有新的规划,或者新的商业广场建立后，这个商业中心点及商圈范围才会发生转移。
第二呢，以新址奶茶店为中心的商圈,250米的步行距离划的圆圈或者3公里左右划的外送圆圈。
当门店新址转移了,商圈及辐射范围即发生转移，这是动态的。
商圈方面,要考察的要素有：商圈的类型，即商圈内主要以什么建筑或者商业活动为主，类型有商场沿街，商场店中店,大型超市,社区店,商业街，办公区，校园区,景点区，交通枢纽等类型,具体详看日记《奶茶店所在商圈的类型及特性分析》这个商圈的辐射范围，算一下大致脚程，以步行时间来算,对比一下，新址离商业中心点有多少距离。
选址要素详细解读
选址要素详细解读很多人选址开店，生意做久了，都能总结出一些门道，然后根据这些经验，在要开新店的位置，看上几天，分析清楚有没有利润，冒的风险有多大。
你注意一下身边开店的老江湖，对于选址，总能讲出，门门道道。
用马克思主义的观点，就是从实践中总结经验教训，整理出理论，然后反过来指导实践。
本人做了6年商业地产，职业选址，特此从整体上分析选址所要注意的各方面的要素。
第一方面--商圈即你把门店看成一个点，分析，以某个十字路口或者某个商场为圆心，以250米，500米，1公里，2公里甚至更远的半径画一个圈，这个圆形面积就是商圈概念。
商圈也即有个向心力，圆圈里面的人是愿意到这个圆心消费的。
商圈的辐射范围指的是，这个商业中心能吸引多少消费者到此消费，如果是某个城市的商业中心的话，那个商圈的辐射范围甚至是整个城市，像上海的南京东路，北京的王府井大街甚至是全国范围的。
以上的商圈及辐射范围只是笼统的概念，在具体行业中并无直接指导意义，现实中所谓的商圈是针对具体行业而言的。
比如，上海规模中的，迪斯尼乐园的辐射范围就是全国性的，因为，大陆仅此一处，要消费只能到上海浦东。
而奶茶的商圈的辐射辐射范围很小，步行距离5分钟的脚程，大致250米（以自然散步的脚速算），外送距离大致为3公里，因为，顾客从打电话订外送开始，半个小时是正常可忍受范围，如果超过这个时间离，顾客会渐渐失去耐心，有其他更好的选择话，会弃你而去。
这里有两个概念的区别。
第一呢，是商圈的中心，即以商业布局或者消费者自然形成的中心，这是固定的，但城市有新的规划，或者新的商业广场建立后，这个商业中心点及商圈范围才会发生转移。
第二呢，以新址奶茶店为中心的商圈，250米的步行距离划的圆圈或者3公里左右划的外送圆圈。
当门店新址转移了，商圈及辐射范围即发生转移，这是动态的。
商圈方面，要考察的要素有：商圈的类型，即商圈内主要以什么建筑或者商业活动为主，类型有商场沿街，商场店中店，大型超市，社区店，商业街，办公区，校园区，景点区，交通枢纽等类型，具体详看日记《奶茶店所在商圈的类型及特性分析》这个商圈的辐射范围，算一下大致脚程，以步行时间来算，对比一下，新址离商业中心点有多少距离。
店面选址的三大步骤和六大要点
选好店址是经营品牌不可或缺的必要条件,选址就是在选好位置、好生意，它关系着专卖店面的长期发展，关系着店面的直接经济效益。
1、店面选址的三大步骤在店面选址过程中，通常要结合考虑人群流量、繁华程度、租金、交通状况、附近居民构成、场地面积、专业市场、经营性质、经营品牌、附近卖场、地势、店面结构、店面能见度、朝向、楼层、规划、相关政策等因素。
这些因素不要求面面俱到，但定要综合考虑、酌情分析。
1.1选择城市选址的过程也就是一个目标锁定的过程，特别是针对在全国布点的家具厂商而言，首先要确定选址的城市,这往往根据家具产品的特点和家具厂商的战略布局而定，范围从大到小，目标也逐渐明确.是选择一级城市还是二、三级市场?是辐射性布点还是卫星式布点？是整体布点还是重点突破？结合城市的消费特点和企业自身的实力以及产品特点，家具厂商要有一个明确的定位。
1.2选择地段从事终端销售的经营者都有一句行话：开零售店最重要的因素就是位置。
位置的重要性决定选址工作不可马虎，每个城市都有其独特的商圈，无论何种产品,都有其最佳的选址商圈。
在地段选择过程中，要了解该地域比较合理的地段选择,或者寻找人气旺盛的家居商圈，或者寻找潜在购买力大的房地产商圈，只要经营的商品选择适当，日常管理到位，就容易形成一定的经营优势。
1。
3选择卖场如果商场的经营者对品牌的选择余地较大,各种产品可以错开,档次、颜色、款式都能够错开经营,如果整个卖场经营的产品结构较为合理，往往能形成经营的良性循环和良好的经营氛围，有利于促进销售.在卖场选择过程中,重点要考虑租金价格、卖场气氛和产品结构，销售的各种商品能否形成良性循环几大因素。
产品要符合卖场的定位，这是挑选商场最需要注意的，同时对商场是否进入成熟期，摊位的经营氛围是否形成，消费者的各种购买需求基本和各经营户之间的竞争关系等都要进行综合考虑。
2、店面选址评估的六大要点店址基本确定后,通过具体的评估来检验选址的正确性,首先是要确定评估项目,其次是进行定量化评估，最后做出相关分析并选定店址,这是一系列的标准化流程。
商业地产选址六大要点分析
小结：能做商业综合体、人口规模足够、规划条件适合、租金覆盖率达 标，是商业项目选址的基本要点。
11
编辑ppt
谢 谢 ！
4.3 土地成本按300万/亩计； 租赁面积占经营面积比为0.6； 单方建安造 价为3000元/M2; 单方装修成本为4000元/M2; 贴现率为7%；按年增5%计10年 租金贴现参数为4.01； 按购物中心经营面积为14万、10万、6万平方米，租金单 价按1、2、3、5、7元/天计。
正常租金水平一般3-6元/㎡/天，对应的投资覆盖率如上表，且随规模的增 加，相应租金的投资覆盖率提高。
下表所列是常驻人口需求的最低 指标。
5
编辑ppt
客流量假设：以上说明12万平方米的购物中心在满足合理租费比和 基本盈利的情况下所需的日客流量是4.3万人。
经营期有效消费客流预测
6
编辑ppt
2-3公里单位消费频次：1人3天1次生活必须品消费；2人2周1次休闲 消费；4人3周1次改善消费。则：1/3+2/14+5/21=0.7人/天;
1
商业地产选址 六大要点分析
编辑ppt
2
编辑ppt
1、只选择适合做商业的城市和土地 商业选址应首选在大城市和经济发达地区及企业在当地已具备资源
的战略性城市发展。根据城市市辖区经济规模、人口、社零总额为主要 指标，辅以职工工资、人均储蓄、生活支出指标加以修正，主要应考虑：
城市区位及相关数据、城市发展规划、城市商业格局、土地性质、 土地尺度、周边交通等。
2、 “地段决定论”尤为重要 大城市、城市核心地段是稀缺资源，必须及时迅速地占领。这样的 项目价值远远大于小城市以及新区项目的价值。要选址在商业中心、城 市副中心以及即将成为城市中心的地段。选择临城市内轨道交通和主要 交通干线的地块。
选址技巧：商业地产选址应该考虑哪些问题呢
选址技巧：商业地产选址应该考虑哪些问题呢商业地产的选址是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是商业地产链中以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。
商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。
1、客流规划是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。
所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
（1）相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。
在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。
有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。
前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。
选址技巧.jpg（2）选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。
（3）选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。
（4）对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。
2、交通状况城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。
因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。
商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。
因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。
购买商业地产项目应关注五大元素
购买商业地产项目应关注五大元素引言商业地产项目是一种具有潜在盈利能力的投资方式，但是购买商业地产项目需要考虑多个因素，以确保投资的安全和回报。
本文将介绍购买商业地产项目时应关注的五大元素，以帮助读者做出明智的投资决策。
1. 地理位置地理位置是购买商业地产项目时最重要的考虑因素之一。
一个优越的地理位置可以为商业地产项目带来更好的租金收入和资本增值潜力。
在选择地理位置时，我们可以考虑以下因素：•交通便利性：商业地产项目是否靠近公共交通设施和主要交通干道，方便顾客和员工的到达？•人口密度：商业地产项目周边是否有足够的人口基数来支持业务的繁荣？•商业区域规划：商业地产项目是否位于有良好商业发展前景的地区？通过仔细评估地理位置，我们可以选择那些位于繁忙商业中心、人流量大的商业街道等有利于商业发展的地方。
2. 项目规模项目规模是指商业地产项目的整体大小和承载能力。
项目规模将直接影响到商业地产项目的盈利潜力和风险水平。
在考虑项目规模时，我们需要关注以下几个方面：•建筑面积：商业地产项目的建筑面积是否适中？是否符合项目的定位和商业模式？•租赁面积：商业地产项目是否能提供足够的租赁面积来满足市场需求？•承载能力：商业地产项目的承载能力是否能够满足人流、车流等需求？通过深入了解项目规模，我们可以判断项目的商业前景和投资回报。
3. 租户结构租户结构是指商业地产项目中各个租户的类型和数量。
一个合理的租户结构可以在很大程度上决定商业地产项目的稳定性和长期回报。
在评估租户结构时，我们应该关注以下因素：•租户类型：商业地产项目中是否有多样化的租户类型，如零售、餐饮、服务业等？多样化的租户能够分散投资风险。
•租户数量：商业地产项目中是否有足够的租户数量来提供稳定的租金收入？•租户质量：商业地产项目中的租户是否具备良好的信誉和经营能力？通过综合考虑租户结构，我们可以选择那些在商业运营上稳定、有良好信誉的租户，以降低投资风险。
4. 租约条件租约条件是商业地产项目投资中不可忽视的重要因素。
商业地产项目规划七大要素
商业地产项目规划七大要素1. 地理位置选择商业地产项目的地理位置选择是一个关键决策，直接影响项目的发展和成功。
以下是在地理位置选择过程中需要考虑的几个要素：•交通便利性：商业地产项目应该位于交通便利的地段，方便顾客到达。
这包括接近主要道路、公共交通站点以及便利的停车设施。
•人口密度和目标客户群：选址应该考虑目标客户群的人口密集区域，有利于项目的销售和盈利能力。
•竞争对手分析：了解周边竞争对手的分布和规模，评估市场潜力和竞争压力。
•土地价格和租金水平：考虑土地价格和租金水平，确保项目的投资回报率和可持续发展性。
•城市发展规划：了解城市发展规划，选择符合城市发展方向的地段，有利于项目的长期发展。
2. 商业定位策略商业定位策略是指商业地产项目在市场中的定位和差异化策略。
以下是商业定位策略的几个要素：•目标市场：定义项目的目标市场，确定适合的产品和服务。
•目标客户群：细化目标客户群的特征和需求，为项目的定位提供指导。
•竞争优势：找到项目在目标市场中的竞争优势，以吸引目标客户群的注意和满足他们的需求。
•定价策略：制定合理的定价策略，使项目价格与目标市场的需求和竞争环境相匹配。
•品牌建设：通过品牌建设来增强项目的形象和认知度，在市场中建立竞争优势。
3. 商场规模和功能布局商业地产项目的规模和功能布局是决定项目能否满足市场需求的重要因素。
以下是商场规模和功能布局的关键要素：•商场面积：根据目标市场和竞争环境确定商场的总面积和租赁面积，以确保项目的规模与市场需求相匹配。
•租户组合：选择合适的租户组合，包括零售商、餐饮商和服务机构，以满足目标客户群的需求。
•功能布局：合理规划商场的功能布局，确保各个区域的流通性和商业氛围，提升客户体验。
•公共设施：考虑商场的公共设施，如停车设施、休息区和卫生间，提升顾客的购物体验和舒适度。
4. 资金和投资策略商业地产项目的资金和投资策略直接影响项目的盈利能力和可持续发展。
以下是资金和投资策略的一些要素：•投资成本：评估项目的投资成本，包括土地购买、建设和装修成本，以及运营启动资金。
各商业业态的选址要求
各商业业态的选址要求商业业态是指对外提供商品和服务的一种经济活动形式。
不同的商业业态有着不同的选址要求，以下是各商业业态的选址要求的一些例子：1.零售业：零售业主要是指出售商品给最终消费者的商业活动。
在选址时，需要考虑以下要素：-人流量：选择繁华地段，尤其是人流较多的区域，以吸引更多的顾客。
-交通状况：需要有便捷的交通网络，方便顾客前来购物。
-竞争对手：避免与过多的竞争对手直接面对面，避免相互影响销售业绩。
-配套设施：周边要有充足的停车场、餐饮、娱乐、教育等配套设施，提供更多的选择和便利。
2.餐饮业：餐饮业主要是指提供餐饮服务的商业活动。
在选址时，需要考虑以下要素：-人口密度：选择人口密集的地区，人口多意味着潜在的顾客群体多。
-消费水平：选择消费水平较高的地区，这样能够提高门店的盈利潜力。
-竞争对手：避免与过多的竞争对手直接面对面，避免相互影响客流和销售业绩。
-可访问性：需要有便捷的交通网络，方便顾客前来用餐。
-周边环境：选择环境舒适、人气旺盛的区域，例如商业街、步行街等。
3.服务业：服务业主要是指提供各种服务的商业活动，如美容、运动健身、娱乐等。
在选址时，需要考虑以下要素：-潜在顾客群体：了解周边的人口特征和生活方式，选择与服务业态需求相匹配的地区。
-竞争对手：周边竞争对手的数量和档次，对服务业选择的地点有很大影响。
-周边环境：选择环境舒适、氛围良好的区域，能够提供良好的服务体验。
-可访问性：需要有便捷的交通网络，方便顾客前来享受服务。
4.办公楼：办公楼主要是指提供办公场所及相关配套服务的建筑物。
在选址时，需要考虑以下要素：-交通便利性：选择交通便利的地点，方便员工和客户的进出。
-城市规划：了解城市发展规划，选择处于城市核心区域或发展迅速的新兴地区。
-周边设施：周边需要有商业、餐饮、住宅等配套设施，以提供员工生活的便利性。
-办公环境：选择环境安静、绿化好的地区，有利于员工的工作效率和生活质量。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业地产选址六要素
首先，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。
前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远或建造于特定位置。
对于日常消费办公类的商业地产选址，我们这里要谈到四点要素：位置、配套、消费
结构、发展空间。
第一，位置为王：好的位置不是说绝对的就会带来好生意，带来旺人气，但所谓的好位置100%跟风水有关。
举个例子，南京中央、新百所处的步行街区域中，也就是在屈臣氏的街对面，一茶一笙的楼下商城，开了多少年，换了多少个经营者，依然冷清，懂得朋友看的很真切，那个位置就是死穴，做什么都会关门打烊的。
所以做商业地产选址的人士，
对于风水还需要有一些研究才是。
另外在位置的选择上，要清晰界定商圈，项目所在商圈的功能是什么，怎么区隔与交集商圈，你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。
第二，配套：你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？
当然，商业项目的配套是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。
第三，消费结构：我们选址的目的是什么？建造项目---招商---开业---管理经营。
而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性
的营销工具。
第四，发展空间：这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定
的路线，势必稳妥。
那么对于特定或者相对来说较为偏僻位置的商业项目选址，我们除了以上四要素中，
要加以灵活应用外，还有重要的两点要素：
一是要考虑到消费者的购物便捷，二是要特别注意土地的性质和使用期限。
一般来说，建材、汽配城这些项目多是选在城乡结合部之类地段，周片的配套不会是非常完善，但消费者的购物便捷就提到了极为重要的位置，这与市区购物不同，市区的公交、的士等都很方便，在此类商贸中心的选址谈判上有必要先行与公交部门商谈开通链接市区中心、火车站、汽车站的公交线路，以及直通车线路，最大程度的方便消费者购物，不是说现在私家车多了，大家都愿意开车去郊外采购，服务的意识上了台阶，深入人心的购物便捷通道打开了，自然上门的消费者多，这就是解决郊区购物中心的一大人流量难题。
在此类地段的项目，土地的价格多是较为便宜，但对于土地的使用性质，不是每个开发商都会去深究，特别是在使用期限和该地块的所属权限问题，涉及到乡镇的土地所用权和市里对其的发展规划要求，都应列入选址需要探索清楚的目录里。