商业地产各业态选址KPI调研经典完整版共60页
店铺选址及商圈调查分析资料共38页
• PA为城市ａ的人口；PB为城市ｂ的人口； • D中A间为地城点市的ａ距到离中。间地点的距离；DB为城市ｂ到
31.05.2020
18
• 保罗·堪维斯（Paul Converse）对雷利零售吸引力 法则进行了修正，确定在O点为两城市之间的顾客 可能到任何一个城市购物的分界点，提出了如下计 算公式：
2
2、店铺位置条件
• (1)商业性质
• (7)场地条件
• (2)人口数及住户数 • (8)法律条件
• (3)竞争店数 • (4)客流状况
• (9)租金 • (10)必要的停车条件 • (11)投资的最高限额。
• (5)道路状况
• (12)员工配置
• (6)附近店的状况
31.05.2020
3
商店选址应考虑的因素
31.05.2020
4
三、商圈调查
珠三角经济圈
31.05.2020
5
31.05.2020
6
31.05.2020
7
俄国势力范围
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
英国势力范围
日本势力范围 德国势力范围
美国势力范围 葡萄牙势力范围
31.05.2020
法国势力范围
8
1、商圈的定义
• “零售市场的空间领域”。
• 通常是指商店有效吸引顾客优先选择到本 店购物的消费者分布的地域范围
• 该法则的出发点是确定一个在两城市间的无差异点， 在这一点上顾客无论到哪方购物均是一样的。
• 它表明，城市人口越多，商业越发达，对顾客的吸 引力越大，商圈也越大。
31.05.2020
17
A
B
公式如下：
PA
• 式中：
商业地产中各类商业业态的选址要求
商业地产中各类商业业态的选址要求商业店面选址要求目录：一、经济型酒店二、咖啡店三、超市四、火锅店五、普通餐厅连锁快餐厅六、面馆七、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店八、酒吧、茶餐厅等九、电器卖场十、国美电器十一、KFC麦当劳十二、便利店一、经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。
2、建筑要求：独栋，周边有停车场。
3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。
4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。
二、咖啡店选址要求：1、商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。
2、建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。
有充足的停车位，至少10个以上。
3、面积和租期要求：一般在300——500平米之间。
房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。
三、超市选址要求：1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市2、商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。
3、物业要求：a、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。
楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；b、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。
商圈选址的调查报告
千里之行，始于足下。
商圈选址的调查报告商圈选址调查报告一、研究背景在当今经济社会发展的大背景下，商圈选址成为了许多企业和机构关注的热点问题。
商圈的选址不仅仅决定了企业的运营效果和竞争力，还对城市的发展和居民的生活产生影响。
本次调查旨在深入研究商圈选址相关问题，为企业和机构提供实用的选址建议。
二、调查方法本次调查采用了问卷调查的方式，针对目标群体进行了随机抽样，共收集到了200份有效问卷，对调查结果进行了统计和分析。
三、调查结果1. 市民对商圈的需求通过问卷调查发现，大部分市民希望商圈内有便利的购物中心和超市，这是因为购物是市民在商圈的主要需求之一。
此外，市民还希望商圈内有娱乐设施和餐饮场所，以满足他们的休闲和社交需求。
2. 商圈选址因素第1页/共2页锲而不舍，金石可镂。
在调查中，我们还分析了市民对商圈选址的重要因素。
结果显示，交通便利性是市民最为关注的因素，超过了商圈规模和店铺种类。
此外，市民还认为商圈的安全性和环境舒适度也很重要。
3. 商圈选址建议基于调查结果和相关研究，我们给出了以下商圈选址建议：(1) 交通便利性：需考虑商圈周边的交通网络，包括公共交通和私家车道。
商圈附近应有公交站点和地铁站点，并保证交通流畅。
(2) 商业功能：商圈内应结合市民需求，设立购物中心、超市、娱乐设施和餐饮场所等，满足市民的多种消费需求。
(3) 商圈规模：商圈规模应根据周边居民人口和购买力来确定，不能过大或过小，要适度满足市民的消费需求。
(4) 安全环境：商圈的安全环境要得到保证，防范犯罪和火灾等不安全因素，提高市民的购物和居住安全感。
(5) 环境舒适度：商圈的环境应美观、整洁，提供舒适的购物环境。
要关注商圈绿化和座椅等细节设计，提高市民的体验感。
四、结论通过本次调查，我们了解了市民对商圈的需求和对商圈选址的重视程度。
在商圈选址时，我们应该充分考虑市民的需求和关注点，尽可能提供便利和舒适的购物环境。
同时，交通便利性、商业功能、商圈规模、安全环境和环境舒适度等因素也是商圈选址的重要考虑因素。
商业地产场调研表格3P
客源构成
客源消费额（日）
推广情况
推广主题
媒体选择
广告频率
促销活环境 评价
项目位置图
项目平面图
商铺销售分析
商铺租赁分析
客户群分析
项目优势分析
项目劣势分析
二手房中介
区位
面积
租金
出租比率
售出比率
老城区、新城区
区位
面积
租金
出租比率
售出比率
商业地产市场调研表格
项目基本情况
项目名称
地理位置
交通状况
开发商
销售代理公司
商业运营公司
项目性质
功能定位
目标消费群
开盘时间
竣工时间
开业时间
售楼电话
销售招商位置
总建筑面积
商业面积
停车位面积
产权年限
电梯类型数量
建筑指标
建筑结构
层咼
柱距
通道宽度
停车位形式及 价格
业态分布及价格情况
楼层
单层建 筑面积
业态规划及进驻品牌
单店经
营面积
层咼
销售
价格
租赁
价格
租售
率
地下
一层
一层
二层
三层
其他
楼层
备注
租售模式
租赁
租赁模式
出租率
租赁者
租赁年限
物业管理费
经营模式
销售
销售模式
销售率
反租
返租价格
返租年限
可否自营
返租期满处 理方式
返租回报支 付方式
返租回报率
抽取点数
经营状况
商户数
总商户数
店铺选址及店面评估表完整优秀版
店铺选址及店面评估表完整优秀版店铺选址及店面评估表A、选址地点及交通概况地点：省市县区路号交通：主干道/次干道/支道，有/无隔离带，路宽米，距站牌米，公交车路。
地址属性：商业步行街/校内学生商圈/校外学生商圈建筑概况：主楼高层，楼龄年，店铺楼，门面宽米，高米，招牌宽米，高米，门前空场平方米。
B、店铺结构概况室内平面形状：正方形/长方形/不规则，使用面积平方米，深米，宽米，高米。
设施概况：卷闸门有/无，洗手间有/无，仓库有/无。
先前租户概况：从事行业，租期年，每月租金元，押金元。
C、租赁条件概况租金调幅：租期内不调/每年上调%，转让费元。
邻铺概况：左右两边五家店铺依次为左。
右。
上午开门营业时间平均为：时，晚上关门时间为：时；空铺左家、右家。
D、商圈分析概况商圈：周围15-28岁约占%、学生约占%、上班族约占%、从商人员约占%、当地居民约占%、游客约占%。
人流统计：E、商圈内店铺营运分布概况及竞争对手分析（半径500米内）考察人意见：店铺营运：大型超市有/无，日平均客流约人，距选择店米；学校有家。
竞争店：有/无，有家。
第一家：距选择店米，营销模式，规模平方米，经营品种，营运状况：优/一般/差。
第二家：距选择店米，营销模式，规模平方米，经营品种，营运状况：优/一般/差。
拓展部审核意见：营销部总经理店铺便利性评分表考评项目权重评分A 店招可视距离 3 3B 店面面积（㎡） 5 4C 店面开间宽度（30㎡） 3 2D 店内自然光照 5 4E 店面进深度 7 1F 橱窗（展示与通透性） 7 5G 店面柱墙（影响布局） 7 3H 空间效果 7 4I 功能性 24 18J 交通易达性 15 12综合得分：70评价：店面可视性：评分良好，店招可视距离达到了要求。
店面空间利用效果：评分一般，店面面积和开间宽度未达到最优水平。
店面光照效果：评分良好，店内自然光照充足。
店面功能性：评分良好，橱窗通透性和空间效果都达到了要求。
选址与商圈调查精选文档
选址与商圈调查精选文档TTMS system office room 【TTMS16H-TTMS2A-TTMS8Q8-选址与商圈调查中国有句古话是成功者必具：天时、地利、人和！作为一个连锁加盟店，怎样才能保证开店成功？保证有不俗的业绩？除连锁品牌本身过硬的品质具备“天时”条件外，而“地利”所指的选址，则在很大程度上成为加盟商制胜的重要因素。
店面所处位置、规模大小、成本高低，直接影响着开业后的市场影响力、促销策略和经营发展方向等等，故每个店选址都应作全面准确的评估，分析其有利和不利条件，最终确定其可行性。
前期人员寻找店面，了解和收集目标房的周边交通、商业、消费状况等数据即为商圈调查。
影响美容院选址的因素很多，连锁加盟总部可以根据调查内容分析目标房周边区域的经济状况，推测此目标房开业后的影响力和未来的发展规划，从而确定该目标房是否适合开“纳兰”连锁加盟分店。
一、选定目标房注意事项目标房评估参考条件应注意以下十项：1、目标房所处街道类型根据城市的商业、生产、生活、消费娱乐等状况可分为主要商业区、第二商业区、高档居民区、普通居民区和生产工业区五类。
A．主要商业区主要商业区内各类消费、娱乐、服务设施林立，人流、车流密度最大，街道显得繁华。
如步行街CBD办公聚集区底商等。
该地段属黄金地段，店面的辐射力极强，但房屋租金最高，此类街道较适合于各类服装专卖店、快餐店、银行储蓄所等开设。
B．第二商业区第二商业区位于市区繁华地段，人流、车流较多，仅次于主要商业区。
汇集有当地政府行政事业单位和大型企业办公单位，以及以上单位的大多数员工宿舍。
该区域房屋租金略高，适合超市、美容院、电器、大型餐饮、医药等经营项目开店。
C．高档居民区新建高档小区，街道宽敞、干净、整洁，人流、车流较少，但随着入住率的上升，后期消费市场有相当发展潜力。
该区域消费人群比商业区少，尤其是冲动消费型顾客数量很少，但客源相对比较稳定。
房屋租金不高，此类街道同样适合超市、美容院、电器、大型餐饮、医药等经营项目开店。
店铺选址评估表
考核小项维度
考核大项 大项权重
4
店面地位（店在城市中地位） 一级商圈（中心商業圈）
店面主要消费者居住地间距 （地区实况会有差异）
核心商圈（半径500M）
店周围无聚客点（集市或大 型购物中心）
3个以上聚集点
店周围环 境调研
36 店铺在街道位置 店面商圈發展前景
街道转角双门面 1年內有新的增長點
分
3M以下 大部份区域自然光不足
租赁条款
店铺转让费 12 店铺租金递增率
无 年递增5%以内
店年租1倍以内 年递增5%-8%
店年租1-2倍以内 年递增8%-15%以内
店年租2倍以上 年递增15%以上
租期
5年以上
3-4年
2年
1年
总分得分情况（※ 共25项，总分100分。※低于70分为不合格，70-79分为合格，80-89分优秀，90分以上为非常好）
长方形
有10米-20米的距離 店前无台阶、有障碍物 4-6米
20米以上的距離 店前有台阶、有障碍物 4米以下
有停车场、收费高
无法停车
不规则
其他开状且柱子2个以上
店内空间高度
3.5M以上
2.8M-3M
2.5M-2.8M
2.5M以下
门面宽度 门店采光度
10M以上
6M-10M
3M-6M
朝南向，整个店内自然光充足 整个店内自然光充足但偏西晒 小部份区域自然光不足
1个聚集点
臨街 沒有新的增長點
无聚集点
其它位置 商圈發展過剩
店商圈发展周期
增長期和成熟期
增長期
新开发考察期
衰退期
店面周围交通线路 交通情况（车流）
商铺选址调研分析报告
商铺选址调研分析报告商铺选址调研分析报告一、背景商铺选址是一个重要的商业决策，对于企业的发展和运营具有重要的影响。
因此，做好充分的选址调研分析是至关重要的。
二、调研目的本次调研的目的是为了确定最佳商铺选址，以满足企业发展和运营的需求。
三、调研方法1. 网上调研：通过查询相关商业资讯网站、地理信息系统等，了解市场潜力、竞争对手、消费者需求等相关信息。
2. 实地调研：选择若干潜在选址位置进行实地考察，包括观察周边环境、人流量、竞争情况等。
四、调研结果根据调研的结果，我们得到以下结论：1. 市场潜力：通过网上调研，我们发现消费者对于当前行业的需求量很大，市场潜力较大。
2. 竞争情况：通过对竞争对手的调查发现，同行业有多家竞争对手，但在某些地区还存在一些商业空白，这为企业的发展提供了机会。
3. 人流量：通过实地调研，我们观察到选址A地的人流量相对较大，该区域有大型商场和办公楼，每天有大量人流经过。
4. 周边环境：选址A地的周边环境非常优越，交通便利，商业氛围浓厚，适合商业发展。
五、选址建议基于以上调研结果，我们给出以下选址建议：1. 选址A地：根据人流量和周边环境分析，A地是最佳选址，具备潜在的市场，周边商业环境成熟，并且交通便利。
2. 注意竞争对手：虽然选址A地可能有其他竞争对手存在，但根据我们对市场和消费者需求的调查，我们相信仍然有发展空间。
3. 特色定位：在选址建议的基础上，建议企业在发展过程中注重特色定位，以突出个性和吸引消费者。
六、总结商铺选址是一个重要的决策，需要进行充分的调研和分析。
通过网上调研和实地考察，我们确定了选址A地作为最佳选址，并给出了注意事项和建议。
希望该调研分析报告对企业的决策和发展提供帮助。
商业地产定位选址攻略63页
低 冲动
短
不大
缺之不 可
选购 较低 品
较高 计划
较长
对服务有用 重要
专用 非常低 非常 考虑再三 先品货、 对专业人士影 重要、
品
高
后价格 响大
量小
目标消费者特征分析
商圈内目标顾客应当地常住居民为主，家庭生命周期以已婚有孩 阶段的占主要部份。
居民收入水平应在当地中等偏上，以公务析是百货商店合理选址的基础工作； 商圈分析是百货商店制定竞争经营策略的基础本前提； 商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件； 商圈分析是百货商店减少资金占用的重要手段。
消费饱和指数分析
IRS＝C×RE／RF IRS——商业圈的零售饱和指数 C——商业圈内的潜在顾客数目 RE——商圈内消费者人均零售支出 RF——商圈内商店的营业面积 假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共
高中以上文化水平的居民应占大部份。 人均商品性消费支出应在每月300元以上。 人均月收入应在1000元以上。 购物出行方式以步行和骑自行车、助动车为主。 购物频率在每周2-3次左右。 对价格不是太敏感，但，仍视为选择商店的重要因素。 不愿意或没有足够的闲暇时间至远距离的购物中心购物。
零售业态分析
规模大，营业 面积在5000 平方米以上
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积80 ％
商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全
以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场
标准超 市:500-1500 平米;大型综 合超 市:25005000;超大 型:600010000
表面上好的商业场所不一定带来 好的收益——煎饼摊