商业房地产项目区位选择

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商业地产选址六要素位置配套消费结构等

08年11月17日23:30

首先,我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所,例如商业街、步行街、

百货类商场、商办、商贸中心等。前四类在市区居多,而最后一类的商贸中心,是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城,地处较偏远或建造于特定位置。

对于日常消费办公类的商业地产选址,我们这里要谈到四点要素:位置、配

套、消费结构、发展空间。

第一,位置为王:好的位置不是说绝对的就会带来好生意,带来旺人气,但所谓

的好位置100%跟风水有关。举个例子,南京中央、新百所处的步行街区域中,也就

是在屈臣氏的街对面,一茶一笙的楼下商城,开了多少年,换了多少个经营者,依然冷清,懂得朋友看的很真切,那个位置就是死穴,做什么都会关门打烊的。所以做商业地产选址的人士,对于风水还需要有一些研究才是。

另外在位置的选择上,要清晰界定商圈,项目所在商圈的功能是什么,怎么区隔与交集商圈,你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。

第二,配套:你开餐饮,周边就需要有停车位;你开炒货店,旁边就应该有饮料店;简单通俗的道理,配套的周全会让消费者快速养成消费习惯,而先入为主的消费印象分尤其重要,试想第一次来消费,这也没有、那也没有,还会有愉快的后续吗?

当然,商业项目的配套是个严谨而又专业的课题,项目内部的配套设施,周边的配套设施,不能过度重复、叠加效果相得益彰,才能有效吸引投资者和消费者。

第三,消费结构:我们选址的目的是什么?建造项目---招商---开业---管理经营。而不论是招商环节还是经营管理环节,消费者始终是我们要着重研究的对象,所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体

商业地产项目如何定位概要

商业地产项目定位是一个基础性问题，它直接影响到商业地产项目未来的可持

续发展和经济效益。定位要从多方面考虑，例如地理位置、市场需求、竞争格局、政策环境等。下文将从这些方面阐述商业地产项目如何定位。

地理位置

地理位置是商业地产项目定位最为基础的因素，其重要性不言而喻。在选择地

理位置时，首先要根据商业地产项目的定位目标确定合适的位置，例如若是办公大楼，那么选址应当靠近商务区和交通枢纽；若是购物中心，那么选址应当位于人流量大且消费能力较高的地方。

选择地理位置时还要考虑周围的设施配套，例如是否有商业区、交通银行、医

院等，这些配套设施会对商业地产项目的发展产生很大的影响。

市场需求

市场需求是商业地产项目定位中最为重要的因素之一。市场需求分析可以从多

个方面入手，例如消费者需求、消费能力、经济环境等。市场需求分析能够为商业地产项目提供趋势预测，预测市场的发展方向，发现市场的痛点，从而更好的定位商业地产项目。

在市场需求分析中，要特别关注潜在客户的需求变化，了解市场竞争环境，分

析目标客户所在的行业和职业，从而更好地挖掘出市场的需求和痛点，为商业地产项目的发展提供更好的方向和支持。

竞争格局

竞争格局是商业地产项目定位时需要考虑的另外一个重要因素。竞争格局分析

可以帮助商业地产项目找到自己的核心竞争力和优势，并确定发展方向。

在竞争格局分析中，需要考虑的因素很多，例如市场占有率、顾客忠诚度、价格、产品质量等。更重要的是要了解竞争对手的销售策略和核心竞争力，分析他们的产品和销售模式，以确定商业地产项目的发展方向和核心竞争力，使其在竞争中获得优势。

商业地产项目分析与定位概要

学习导航

通过学习本课程,你将可以:

● 掌握商业地产项目分析旳八个要点;

● 掌握商业地产项目定位旳七个要点;

● 学会科学地对项目进行分析与定位;

● 有效防止项目分析与定位中旳误区。

商业地产项目分析与定位

一、商业地产项目分析旳八个要点

分析商业地产项目时要清晰地把握项目旳运作方式和节点,它们之间具有一定旳次序。 1. 地段属性

无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处旳地段属性, 它决定了项目旳总体走向。

地段属性旳决定原因

所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同旳项目旳地理位置, 由两种原因决定:历史形成。每个商业均有一种产生、发展、消灭旳过程。历史属性是人们

活动旳综合反映,假如人们习惯于在某个地块经商,这个地块就也许成为一种商业中心。可见,人们旳活动塑造了地块旳潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块旳历史背景,挖掘人们在其背后潜藏旳们心理认知、价值观念以及生活方式等。

广告灌输。伴随广告媒体旳逐渐丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们旳注意力,使他们最终形成对某一地段旳共同承认。在项目分析旳过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进两者旳有机结合。不要被历史旳严格性所限制, 而应当积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在旳属性。

分析地段属性旳注意事项

第一,顺应消费者或商户旳思维。消费者均有一定旳购物习惯,他们习惯于到固定旳地点消费,而不习惯到新旳地方消费。因此,假如在原本不是商业地块旳位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长旳养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利旳见解, 使他们逐渐接纳、承认。因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段旳天然属性。

拿地可行性研究报告

在房地产市场风云变幻的大背景下，拿地成为众多开发商的首要任务。然而，拿地并非一帆风顺，需要经过一系列的可行性研究才能得

出最佳的决策。本文将从区位、市场需求、项目规划等方面来探讨拿

地的可行性，并给出一些建议。

一、区位选择

区位是房地产开发的核心，直接影响着项目的销售情况与商业价值。首先需要考虑的因素是周边的基础设施。例如，交通便利性与居民出

行息息相关，购物中心、学校等公共服务设施也是人们选择居住地的

重要因素。其次，要考虑区位的发展潜力。地处新兴商业圈或有规划

的经济特区，能够为项目带来巨大的增值空间。此外，还需关注当地

政策支持度，如税收优惠、土地供应等方面的政策，能够有效降低项

目的风险。

二、市场需求分析

在确定了区位之后，需要进一步研究市场需求，看项目是否具备足

够的吸引力。首先要考虑的是居住需求，如附近人口的增长趋势、购

房者的收入水平及其购房倾向等。其次，要关注竞争对手的情况。如

果附近已有多个类似项目，项目的市场份额将大大减小。而如果是首

个类似项目，则能够享受到早期垄断带来的价格优势。此外，还要考

虑项目的配套设施。如社区公园、健身中心等优质配套设施能够吸引

更多购房者，提升项目的竞争力。

三、项目规划

项目规划是拿地可行性研究的关键环节。首先要确定的是项目的类型，如住宅、商业或混合型。随后，需要关注的是项目的规模。大型

项目在一定程度上能够获得更多的经济效益，但同时也带来了更多的

竞争与风险。而小型项目则相对灵活，更易于控制成本与风险。另外，要根据项目的定位与目标购买群体来确定产品的定位与产品线。例如，在高端生活方式追求者较多的区域推出高端住宅项目，在青年群体较

房地产项目开发的地段选择

房地产项目开发的地段选择作者：佚名

时间：2008-6-27

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房地产开发项目的地段选择, 其主要责任是项目投资人, 当然作为开发商的员工有责任、有义务提出意见和建议, 但抉择权在项目发起人或项目投资人, 只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。对开发项目的地段选择方法、标准有多种, 可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方式确定项目, 选择项目必须有充足的、有效的理由。

房地产开发项目的地段选择, 实际上也是一个项目。因此, 地段选择过程, 就是一项目管理过程。如何进行该项目管理呢? 建议从六个方面来理解: 即1、认识开发项目地段的影响因素;2 、识别有增值潜力的地块;3 、地段选择理论;4 、对拟开发地块进行可行性分析;5 、对开发地块进行成本收益分析;6 、选择最优方案。

、认识开发项目地段的影响因素

房地产投资地段的影响因素很多, 不同的地段的影响因素也是不一样

的, 影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时, 根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下:

市场供需行情

一宗地块的好差, 总是体现在需求上。需求大供给量少, 地块价就攀升, 地块就容易出手, 房地产投资商也就可以获得较高投资回报, 那么该地块就是较好的投资地段; 如果一宗地块需求趋少, 则该地块价格就趋低, 房地产投资回报相对较低, 那么该地块就不是好的投资地段。

地块的自然条件

地块的自然条件含盖如下内容: 地块与市中心的距离、地块的地质条件、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害。

房地产开发项目的区位条件分析

引言

房地产开发项目的成功与否很大程度上取决于其所处的区位条件。区位条件是指房地产项目所处的地理位置、交通便利性、周边设施等因素。本文将对房地产开发项目的区位条件进行分析，以帮助开发商更好地选择合适的项目地点。

地理位置

房地产项目的地理位置是其区位条件中最重要的因素之一。地理位置的优劣直接影响着项目的市场价值和竞争力。优越的地理位置可以提升项目的吸引力，增加购房者的购买意愿。

具体来说，优秀的地理位置应具备以下特点： - 交通便利：临近高速公路、铁路、地铁等交通枢纽，方便居民出行。 - 环境优美：临近公

园、湖泊、绿地等景观资源，提供良好的居住环境。 - 靠近商业中心：临近商业区、购物中心等商业设施，方便购物和娱乐。

综合考虑这些因素，开发商可以选择地理位置优越的地段来推动房

地产项目的发展。

交通便利性

除了地理位置外，交通便利性也是影响房地产项目区位条件的重要

因素。交通便利性直接影响居民的出行便利和工作生活质量。

具体来说，交通便利性的要素包括： - 公共交通：项目附近是否有

公交车站、地铁站等公共交通工具，便于居民出行。 - 道路网络：项目周边是否有便捷的道路网络，方便居民通勤和车辆出行。 - 高速路和快速通道：是否有高速公路和快速通道相连，提供便捷的长途交通方式。

在选择房地产项目地点时，开发商应综合考虑交通便利性因素，以

满足购房者对出行便利的需求。

周边设施

周边设施是另一个重要的区位条件因素。周边设施的完善程度直接

关系到居民的生活便利性和舒适度。

以下是一些常见的周边设施：- 学校教育：附近是否有优质的学校，提供良好的教育资源。 - 医疗设施：附近是否有医院、诊所等医疗机构，方便居民就医。 - 商业设施：是否有购物中心、超市、餐饮店等商业设施，方便日常购物和娱乐。 - 公共设施：是否有公园、健身房、游泳池等休闲设施，提供良好的居住环境。

商业地产销售中的选址分析和开发潜力评估

在商业地产销售中，选址分析和开发潜力评估是至关重要的环节。一个好的选

址和准确的潜力评估可以为销售人员提供更有利的销售机会，并为开发商带来更高的回报。本文将探讨商业地产销售中的选址分析和开发潜力评估的重要性以及如何进行有效的分析和评估。

一、选址分析的重要性

选址分析是商业地产销售中的关键步骤之一。一个好的选址可以为商业地产项

目提供更多的潜在客户，增加销售机会。同时，选址也决定了项目的可见性和可达性，对于吸引客户和提升品牌形象至关重要。因此，选址分析是商业地产销售成功的基石。

在进行选址分析时，销售人员需要考虑以下因素：

1.人口和消费能力：选址的首要因素是人口和消费能力。销售人员需要了解目

标区域的人口数量、年龄结构、收入水平等信息，以确定潜在客户的数量和购买力。

2.竞争环境：销售人员需要对目标区域的竞争环境进行分析。这包括了其他商

业地产项目的数量、类型和品牌等。了解竞争环境可以帮助销售人员确定自己的竞争优势，并制定相应的销售策略。

3.交通和便利设施：交通和便利设施对于商业地产项目的成功至关重要。销售

人员需要考虑目标区域的交通状况，包括道路、公共交通和停车设施等。同时，便利设施如商场、医院、学校等也会对选址产生影响。

二、开发潜力评估的重要性

开发潜力评估是商业地产销售中的另一个关键步骤。通过评估项目的开发潜力，销售人员可以确定项目的市场前景和回报潜力，从而制定相应的销售策略。

在进行开发潜力评估时，销售人员需要考虑以下因素：

1.市场需求：销售人员需要了解目标区域的市场需求。这包括了目标客户的需

商业地产项目建议书

一、项目背景及目标

商业地产项目是指旨在提供商业服务和商品销售的地产投资项目。本项目旨在开发一座位于城市重要商业区域的商业综合体，以满足当地市场上商业发展的需求。项目目标是成为该地区的商业中心，提供多元化的商业服务和商品销售，吸引大量消费者和商家，实现持续盈利。

二、市场分析

1. 地区消费能力分析

根据市场调研数据显示，该地区人口收入水平较高，消费能力强，对高品质的商业服务和商品有较高的需求。

2. 竞争分析

目前该地区商业地产项目相对较少，但存在几家规模较大的商业中心。本项目将通过提供多元化的商业服务和商品，以及提升消费者体验，来在竞争中脱颖而出。

三、项目规划与设计

1. 选址优势

本项目将选择位于城市主干道的一块地块作为建设地点，确保项目的可见性和便捷的交通连接，提升吸引力。

2. 建筑设计

考虑到商业地产的需求，建筑设计将注重外观与内部布局的结合，

创造宜人的购物环境和舒适的办公空间。

3. 功能规划

本项目将规划商业设施、办公楼、酒店、休闲娱乐场所等功能区域，以满足不同消费者的需求。商业设施包括大型超市、品牌专卖店、餐

饮区等。

4. 环境保护与便利设施

项目将建立环境保护体系，采用节能环保材料和技术，提供便利的

停车场、无障碍设施等，以提升顾客体验和可持续发展。

四、财务分析

1. 投资额度

初步估计本项目总投资额为XXX万元，其中包括土地购置费、建

设费用、装修费用、运营启动费用等。

2. 收益预测

根据市场调研和类似商业项目的收益情况，初步预测本项目每年可

实现XX万元的净利润。在项目建设后3年内，预计可以收回全部投资。

商业地产销售中的地理位置选择和评估

在商业地产销售中，地理位置是一个至关重要的因素。一个好的地理位置可以

为商业地产带来更多的流量和客户，从而提高销售业绩。然而，如何选择和评估一个地理位置并不是一件简单的事情。本文将探讨商业地产销售中的地理位置选择和评估的重要性以及一些常用的方法和工具。

一、地理位置选择的重要性

地理位置对商业地产销售的成功与否起着至关重要的作用。一个好的地理位置

可以带来更多的客流量和潜在客户，从而提高销售业绩。而一个不理想的地理位置则可能导致客流量不足，销售业绩低下。因此，在选择地理位置时需要考虑以下几个因素：

1. 人口密度和消费能力：一个好的地理位置应该有足够的人口密度和消费能力。人口密度越高，商业地产的潜在客户越多；消费能力越强，客户购买力越大，从而带来更高的销售额。

2. 竞争环境：选择地理位置时需要考虑竞争环境。如果一个地区已经有过多的

竞争对手，那么商业地产的销售可能会受到影响。相反，如果一个地区没有太多的竞争对手，那么商业地产的销售可能会更容易。

3. 交通便利性：地理位置的交通便利性也是一个重要因素。一个好的地理位置

应该靠近主要的交通枢纽，如高速公路、火车站和机场，方便客户的到达。

二、地理位置评估的方法和工具

在商业地产销售中，地理位置评估是一个复杂而又关键的过程。以下是一些常

用的方法和工具，可以帮助销售人员进行地理位置评估：

1. 市场调研：市场调研是评估地理位置的重要手段之一。通过对目标市场的调研，销售人员可以了解到目标市场的人口密度、消费能力、竞争环境等信息，从而评估一个地理位置的潜力和可行性。

房地产市场的地理位置优势

房地产市场作为一个重要的经济领域，在许多方面都受到地理位置

的影响。地理位置优势可以对房地产市场的发展起到积极的推动作用。本文将探讨房地产市场的地理位置优势，并分析其给市场带来的影响。

一、区位优势

地理位置的区位优势对房地产市场具有至关重要的意义。良好的地

理位置可以让房地产项目更容易吸引人们的关注，提高市场竞争力。

例如，靠近商业中心、交通枢纽、医疗资源等都是区位优势的表现。

这些地理位置的优势可以为房地产市场带来更多购房者和租赁者，推

动市场的繁荣。

二、自然资源优势

地理位置的优势还可以体现在丰富的自然资源上。一些地区具有独

特的自然风光、宜居环境等特点，这些自然资源可以为房地产市场提

供独特的卖点。例如，沿海地区的别墅、度假村可以借助海滨景色吸

引更多购房者；山区地产可以充分利用山水资源，满足人们对休闲度

假的需求。因此，地理位置的自然资源优势对房地产市场的发展起到

了重要的促进作用。

三、人口优势

地理位置的优势还可以通过人口优势体现。一些地区的人口数量庞大，消费能力强，这将为房地产市场带来更多的需求。例如，一些国

际大都市的人口密度高，购房需求旺盛，所以这些地区的房地产市场

非常活跃。另外，一些城市的人口结构也具有一定的优势，例如有着年轻人口结构的地区，对于房地产市场的发展也具有积极的影响。

四、交通便利性

地理位置的优势还可以从交通便利性方面来体现。交通便利性对于房地产市场的发展具有重要的推动作用。例如，靠近高速公路、地铁或者机场等交通枢纽的房地产项目，可以更方便地吸引居民、商业机构、游客等。另外，交通便利的地理位置还有利于企业的发展，吸引更多的企业进驻，推动区域经济的繁荣。

房地产开发的土地选址原则

房地产开发是指通过开发和利用土地资源，建设各类房屋和相关设施，提供居住、办公、商业、休闲等各类用途的房地产项目。土地选

址是房地产开发的第一步，对开发项目的成功与否起着决定性作用。

本文将介绍房地产开发的土地选址原则，以帮助开发商在选择土地时

能够做出明智的决策。

一、市场需求原则

房地产的开发应基于市场需求。开发商应通过市场调研和分析，了

解目标人群的需求和购房意愿，从而选择适合开发的土地。例如，如

果目标市场为高端购房者，开发商应选择位于繁华地段、配套设施完

善的土地；如果目标市场为年轻家庭，开发商则应选择靠近学校、医

院等基础设施的土地。

二、基础设施原则

基础设施是影响房地产价值和居住舒适度的重要因素。开发商应选

择附近已有基础设施完善的土地，如交通便利、道路通畅、水、电、

气供应充裕等。此外，还要考虑周边的教育、医疗、商业等配套设施

是否齐全，以提升房地产的价值和吸引力。

三、环境生态原则

环境生态是现代社会关注的热点之一。开发商应重视环境生态原则，选择土地时要考虑生态环境是否良好，如是否有水体、绿地、公园等

自然资源，是否污染严重等。同时，还要评估土地周边的环境质量和生态保护情况，以确保居住环境的品质和健康。

四、政策法规原则

房地产开发涉及众多的政策法规，开发商应该遵守相关规定。在土地选址时，开发商应了解并遵守当地的土地利用政策、城市规划等法规，避免因不合规而影响项目进展和开发利益。此外，还要留意土地使用权、用途规划等法律问题，确保自身权益。

五、经济效益原则

房地产开发是一项以盈利为目的的商业活动。在土地选址时，开发商应综合考虑土地价格、市场潜力、开发成本等因素，以确保项目的经济效益。同时，还要评估土地的投资回报率和风险，以保证项目能够获得可观的回报。

房地产开发项目的区位条件分析(ppt 17页)

4.2房地产开发项目的区位分析
4．工业项目工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包
括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。
4.3区位选择要注意的问题
1．过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导
4.2房地产开发项目的区位分析
2．具体地点的分析与选择它是对房地产项目坐落地点和周围环境、
基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。
4.2房地产开发项目的区位分析
3．开发潜力分析房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技
术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。 4．土地使用权获取方式分析
从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。
4.2房地产开发项目的区位分析
5．具体的影响因素 1）城市规划方面的因素 2）自然特性 3）市政基础设施条件 4）交通通达程度 5）停车条件
2．工业区根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积
等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。 3．居住区

房地产项目的选址与开发策略

房地产项目的选址与开发策略选址是房地产项目起步阶段至关重要的决策。受到区位、市场需求、规划法规等多重因素的影响，正确的选址决策可为项目的成功打下坚

实基础。本文将就房地产项目的选址与开发策略展开探讨。

一、市场调研：了解需求与竞争

在进行选址决策之前，对所在地区的市场需求与竞争现状进行详尽

调研是必要的。通过分析人口分布、消费水平、配套设施等信息，可

以判断该地区是否具备开发房地产项目的潜力。同时，还需要评估该

地区现有的竞争项目，了解其规模、定位和销售状况，为后续的定位

与市场推广提供参考依据。

二、区位分析：交通便捷与资源优势

在选址时，交通便捷是重要的考虑因素之一。选择靠近主干道、公

交站点或地铁线路的地段，可以提高项目的可达性和便利性，吸引更

多潜在购房者。此外，还需要考虑附近是否有商业中心、学校、医院

等配套资源，这些资源的丰富程度也会对项目的发展起到积极的推动

作用。

三、规划与法规：遵守规划要求与政策限制

选址过程中要充分考虑地方政府对土地利用规划和法规的限制。通

过了解土地用途规划、产权状况、限制性要求等方面的信息，可以避

免因规划调整、限制性政策等问题给项目开发带来不必要的麻烦。同

时，要确保所选址的土地性质、用途符合规划与法规要求，避免涉及

违建、侵占耕地等不合法行为。

四、项目定位：准确把握目标市场

选址决策与项目定位密切相关。在确定项目定位时，需要考虑目标

市场的需求特点与承受能力。如选择中高端居住区作为项目定位，则

需确保周边配套设施完善、生活品质较高；如选择商业区作为项目定位，则需考虑市场商业氛围、人流密集度等因素。定位准确才能满足

如何选择合适的商业房地产

商业房地产是一项有高风险，但同时也有高收益的投资领域。选择

正确的商业房地产可以为投资者带来长期的财务盈利和资产增长。但是，如何选择合适的商业房地产会受到多种因素的影响。接下来，本

文将讨论如何选择适合自己的商业房地产。

1. 确定投资目标

投资者应该先明确自己的投资目标。商业房地产的投资目标可能包

括股息收益、资本增值或两者兼顾。如果投资者的主要目标是股息收益，那么他们需要寻找具有稳定租户和长期租期的物业。如果投资者

的主要目标是资本增值，那么他们应寻找市场价值高、增值空间大的

物业。

2. 考虑地理位置

商业房地产是根据其所在地点而定价的。如果物业位于繁华商业区，那么租金收益和资本价值都会很高。投资者应选择那些位于人口稠密

和经济繁荣的地区的物业。

3. 考虑发展潜力

商业房地产的未来发展潜力也是一个重要的考虑因素。许多投资者

更愿意投资那些在未来几年内有望增值的物业。例如，当地政府计划

在一区拥有新的建筑和公共设施时，这些物业可能会更具吸引力，因

为它们的位置和使用价值都有望在未来增值。

4. 分析经济环境

经济环境对商业房地产的影响也是需要考虑的。在繁荣的经济环境中，商业房地产的需求增加，租金和资本价值都会上升。在经济萎缩

的情况下，租户可能更难找到，或者需要涵盖出租物业的成本也将随

之上升。因此，投资者应该在选择物业时考虑目前该地区的经济环境

和趋势。

5. 调查竞争环境

另一个投资者需要考虑的因素是当地物业的竞争环境。如果物业周

围拥有大量竞争对手，就可能需要更具吸引力的价格或其他创意，才

能吸引租户并保持竞争力。另一方面，如果该地区的竞争对手较少，

房地产开发地块选择

第五章房地产开发地块选择

地段，地段，还是地段。一踩地。

一、房地产开发中区位一地段一地块位置的意义

二、房地产开发区位一地段一地块选择的一般原则

三、各类物业开发的地块选择

四、房地产开发地块选择策略

五、房地产开发地块选择的地价评估

《区域经济学》《城市经济学》

一、房地产开发中区位—地段—地块位置的意义

<一>地理位置

1、自然地理位置一地块与周边自然事物之间的空间关系。

自然事物：气候，地形，山脉丘陵，江河湖海，岛屿，地质，灾害（地震冰川，泥石流，台风，沙漠等）

武汉：长江中游江汉平原东端长江汉水交汇处（高等级性高知各度、特定点）

2、经济地理位置一地块与周围有经济意义的事物之间的空间关系。

有经济意义的事物：①可资利用的天然物。河流一通航，海洋一港口，海峡一通道，矿藏一资源，山脉一森林，湖泊一水资源利用。

②人工创造的各种经济要素。铁路，公路，航线，国家边界线。

3、社会地理位置一地块与周边社会环境事物之间关系。

社会环境事物：①行政区划，行政地位，军事地位，与政治中心

关系；②政策倾斜与政策实施；③历史。历史事件，历史人物，历史地位，文物古迹；④民族，侨民。

很明显，地块的地理位置意味着地块周边的自然景观环境，自然资源环境，交通条件，以及政治与社会文化环境。

二、区位—一个个地区（区域）的位置

宏观区位—国家在世界经济格局的位置。如：东南亚经济区。

中观区位—国家内部的经济圈，经济带。如：珠江长三角，环渤海湾，北部湾，长江中游经济圈。

微观区位—城市内部经济布局形成的经济区域的位置。

<三>地段—开发项目周边区域

商业地产项目规划七大要素

1. 地理位置选择

商业地产项目的地理位置选择是一个关键决策，直接影响项目的发展和成功。以下是在地理位置选择过程中需要考虑的几个要素：

•交通便利性：商业地产项目应该位于交通便利的地段，方便顾客到达。这包括接近主要道路、公共交通站点以及便利的停车设施。

•人口密度和目标客户群：选址应该考虑目标客户群的人口密集区域，有利于项目的销售和盈利能力。

•竞争对手分析：了解周边竞争对手的分布和规模，评估市场潜力和竞争压力。

•土地价格和租金水平：考虑土地价格和租金水平，确保项目的投资回报率和可持续发展性。

•城市发展规划：了解城市发展规划，选择符合城市发展方向的地段，有利于项目的长期发展。

2. 商业定位策略

商业定位策略是指商业地产项目在市场中的定位和差异化策略。以下是商业定位策略的几个要素：

•目标市场：定义项目的目标市场，确定适合的产品和服务。

•目标客户群：细化目标客户群的特征和需求，为项目的定位提供指导。

•竞争优势：找到项目在目标市场中的竞争优势，以吸引目标客户群的注意和满足他们的需求。

•定价策略：制定合理的定价策略，使项目价格与目标市场的需求和竞争环境相匹配。

•品牌建设：通过品牌建设来增强项目的形象和认知度，在市场中建立竞争优势。

3. 商场规模和功能布局

商业地产项目的规模和功能布局是决定项目能否满足市场需求的重要因素。以下是商场规模和功能布局的关键要素：•商场面积：根据目标市场和竞争环境确定商场的总面积和租赁面积，以确保项目的规模与市场需求相匹配。

•租户组合：选择合适的租户组合，包括零售商、餐饮商和服务机构，以满足目标客户群的需求。