库尔勒房地产市场区域分析【精选】

孔雀河一号
财富国际
扬帆·金鹏小区 宏信·河畔世家 中达盛·在水一方 中祥·锦官家园 宏基财富 领信·民政大厦 阳光·城市绿岛
自身配套
市政配套
五星级会所、游泳 馆、健身馆、影视 馆、咖啡厅
孔雀河、华山医院、中医院、巴州一中、市法院、市公 安局等
幼儿园,商场,健身 龙山公园、孔雀河、杜鹃河、龙山中学、塔指中学、十
总占地面积（亩） 600 225 270 142 204 255 255
总建筑面积（万㎡） 58 43 29 30 25 30 34
产品形态
前期产品均已多层为主，后期主打 小高层和高层
项目名称
产品形态 建筑风格 园林风格
规划特点
物业管理特点
千城·梨香水韵
多层 高层
康都花园
多层 小高层
欧式 地中海
华夏名门
现代 现代
现代 现代
现代 现代
E-HOME智能家居管理系统、 周界报警、电子巡更、电 视监控
产品面积区间
主要以一房、两房和三房为主，也有少 量四房
项目名称 宝安·江南城 孔雀河一号
户型面积
两房：96㎡
三房：109-140㎡
别墅：246-370㎡
三房：108㎡
别墅：288-400㎡
财富国际
一房：50-55㎡ 三房：123-130㎡
华夏名门
一房：58㎡
两房：76-85㎡
三房：90-105㎡
华誉·怡景苑
一房：43-59㎡ 三房：90-105㎡
两房：83-90㎡
豪帅·丽都华 府
两房：80㎡
三房：110-120㎡
汇嘉·时代花 一房：62㎡
两房：88㎡
园
三房：104-144㎡
丝路华庭
一房：37-56㎡ 三房：115㎡
两房：86㎡ 四房：135-217㎡
价位、地段、 升值潜力、 市政配套设 施是否齐全
此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库 尔勒购房目的不是用来居住，而是作为一个投资 工具，他们主要看重项目地段的升值性，投资的 小额性，项目周边的租赁需求。这类客户在写字 楼、公寓、商业等投资产品中占的比例比较大。
中祥物业公司 四运龙祥物业
-------新水物业
楼盘规模
项目名称 宝安·江南城 孔雀河一号
财富国际 扬帆·金鹏小区 宏信·河畔世家 中达盛·在水一方 中祥·锦官家园
宏基财富 领信·民政大厦 阳光·城市绿岛
由于受地域限制，该地域开发的楼盘规模均已中小 楼盘为主，大规模的楼盘仅有几家
总占地面积（亩） 835 200 14 142 90 11 8 18 8.3 150
► 代表性楼盘：千城·梨香水韵、康都世纪花园、康 都花园、华誉·怡景苑、华夏名门等。
开发团队
项目名称 千城·梨香水韵
康都花园 华夏名门 华誉·怡景苑 豪帅·丽都华府 汇嘉·时代花园 丝路华庭
开发商
库尔勒九州千城置业有 限责任公司 新疆康达房地产开发有 限公司
巴州万和置业有限公司
巴州翔洲房地产开发有 限责任公司 巴州豪帅房地产开发有 限公司 库尔勒新拓房地产开发 有限公司 巴州现代房地产开发有 限责任公司
扬帆·金鹏小区 两房：84㎡
宏信·河畔世家 两房：80-90㎡
中达盛·在水一 一房：56㎡
方
三房：108-133㎡
两房：70-90㎡ 四房：138㎡
三房：90-106㎡ 三房：100-140㎡ 两房：88㎡ 四房：136-160㎡
中祥·锦官家园 两房：84-92㎡
三房：101-156㎡
宏基财富
一房：40-50㎡ 三房：92-136㎡
豪帅·丽都华府
多层 高层
中式
汇嘉·时代花园
多层 小高层 高层
现代
多层 小高层
现代 现代 现代
BLOCK式主题公园
周界报警、电子巡 更、电视监控、刷 卡式门禁
产品面积区间
户型以两房、三房为主。
项目名称
户型面积
千城·梨香水 两房：86㎡
韵
三房：140㎡
康都花园
一房：40㎡
两房：80-90㎡
三房：110-130㎡
此类客户主要是医疗单位医生、事业单位公务员、 做生意的私营企业主、高薪部门的中层管理者、金融 机构等；此类消费群体将以非常挑剔的眼光来审视小 区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。 他们大多在库尔勒都有自己的房产，他们比较关注产 品的品质，当发现高品质的社区，他们会毫不犹豫的 购买，购房的目的是提高生活质量。
策划代理
九洲千城置业 康达房地产
---------
合富辉煌
---------
物业管理
九州千城物业有限公司 新疆康达物业公司
库尔勒新源物业公司 库尔勒华誉物业 巴州豪帅物业 时代花园物业 逸东物业
楼盘规模
该区域房地产项目开发多数为大规模的开发，开发 周期长，开发速度逐步加快
项目名称 千城·梨香水韵
康都花园 华夏名门 华誉·怡景苑 豪帅·丽都华府 汇嘉·时代花园 丝路华庭
新疆中达盛房地产开发有 限公司
库尔勒中祥房地产开发有 限责任公司
新疆天山宏基房地产开发 有限公司
巴州领信房地产开发有限 公司
库尔勒市阳光房地产开发
----盛世元年
--------合富辉煌 -----
----民生房地产经纪有限
公司 -----
-----
物业管理
深圳恒基物业 海西物业 中美物业 杨帆物业 宏信物业 ---------
领信·民政大厦
一房：65㎡ 三房：114-153㎡
阳光·城市绿岛
一房：45㎡ 三房：93㎡
两房：82-86㎡ 两房：95㎡ 两房：63-67㎡
销售率
62.5％ 70％ 95％ 70％ 70％ 70％ 30％ 90％ 70％ 30％
配套Leabharlann Baidu施
各种市政、生活配套齐全，拥有大量商业网点
项目名称 宝安·江南城
房
一中、市二小、塔指医院等
商业街
小康城商业步行街、人民商场、金三角商贸城、金都广 场、巴州人民医院、库尔勒妇幼保健院、地质医院、中 行、工行、农行、建行、巴州二中、库尔勒四中等
商业会所、地下车 金三角商业区、万山红市场，生活便利，周边配套齐全，
位、幼儿园
小区已成型，配套成熟
商业街 地下车位 健身器材
梨香中学、汇嘉百货、菜市场、新政府、邮政大厦、亿 家超市等
幼儿园、商业街、 邮政大厦、博物馆、鸿丰超市、塔指医院、人民检察院、 汇嘉超市、社区 国税、华通丰田4S店等
幼儿园、会所、商 市医院、市一中、市五小、移动公司、中国银行、工商
业街
银行、电力局 等
价格区间
项目名称 千城·梨香水韵
康都花园 华夏名门 华誉·怡景苑 豪帅·丽都华府 汇嘉·时代花园 丝路华庭
多层 小高层 高层
现代
现代 欧式 现代
拥有一条贯穿小区各 楼栋的生态水系
全天候智能化车辆 管理、人行道ID卡 智能化管理系统
五星级社区配套
“贴身管家”式的 星级物业服务
蜿蜒的水系，休闲式 广场，形成会呼吸的 社区
分区封闭管理、红 外线全天候监控， 门禁系统、智能化 一卡通车辆出入
华誉·怡景苑
高层
现代
库尔勒房地产市场调研区域 （二）南市区
南市区板块
康都花园
华誉 怡景苑
丝路华庭
千城 梨香水韵
华夏名门
豪帅 丽都华府
汇嘉 时代花园
南市区板块
► 范围：库尉北路以南、塔指路以东、石化大道以北、 新华路以西
► 区域特点：该区域紧邻库尔勒市老城区，既可以享 受到老城区的配套，又可以拥有新城区的宜居，较 多的购房者将置业的眼球停留在该区域，居民对该 片区的认可度仅次于老城区。区域内在建房地产项 目多是自2007年开始建设，占地面积大，开发周期 长，产品形态上以多层加小高层组合式开发居多。 片区内开发土地同样表现较为紧缺。
总建筑面积（万㎡） 90 33 8 30
6.8 7
7.8 3.5 15
产品形态 产品均已中高档品质为主，物业类型大多以小高层、高层为 主，多层很少有
项目名称
宝安·江南 城
孔雀河一号
财富国际 扬帆·金鹏 小区 宏信·河畔 世家
中达盛·在 水一方
中祥·锦官 家园 宏基财富
产品形态
高层 别墅 多层 小高层 高层 别墅 高层 多层 高层 高层
楼层差
20-30元/㎡
20-40元/㎡ 30-50元/㎡ 20-30元/㎡
30元/㎡ 35元/㎡ 100元/㎡ 30元/㎡ 30元/㎡ 200元/㎡
目标客户群体
特征 客户
来自 区域
产品抉 择
置业 敏感 点
特征
市区及 价位适中
首购型 外地外 以中小户 地客户 型为主
价位
此部分客户大都较为年轻，年龄一般在26-35岁，一 般都是各企业与公司职员，文化素养比较高，收入相 对稳定，正处于事业上升期，家庭结构较为简单
价格区间
项目名称 宝安·江南城 孔雀河一号
财富国际 扬帆·金鹏小区 宏信·河畔世家 中达盛·在水一方 中祥·锦官家园
宏基财富 领信·民政大厦 阳光·城市绿岛
此区域内均价在4100-5300元/㎡左右。
均价 高层:4500元/㎡ 别墅：1万元/㎡
4500元/㎡ 4650元/㎡ 4100元/㎡ 5400元/㎡ 5700元/㎡ 6600元/㎡ 4580元/㎡ 5000元/㎡ 3260元/㎡
孔雀河 一号 ●
开发团队
项目名称
开发商
策划代理
宝安·江南城 孔雀河一号 财富国际
扬帆·金鹏小区 宏信·河畔世家 中达盛·在水一方 中祥·锦官家园
宏基财富 领信·民政大厦 阳光·城市绿岛
新疆宝安地产
新疆海西房地产开发有限 责任公司
库尔勒中嘉房地产开发有 限责任公司
库尔勒杨帆房产有限公司
巴州宏信房地产开发有限 公司
库尔勒房地产市场区域分析
老城区板块 南市区板块
根据库尔勒城市房地产发展特 点以及消费者对区域的认可度等 因素，库尔勒房地产市场可划分 为以下四个区域
新市政府板块
开发区板块
库尔勒房地产市场调研区域 （一）老城区
老城区板块
宏基财富
●
民
财富国际
政 大
●
厦
在水一方
●
江南城
杨帆 金鹏小区
阳光 城市绿岛
产品 置业敏 抉择 感点
特征
首购型
市区客户
下辖乡镇客 户
外出打工客 户
外地客户
以中小
户型为 主
投资型
市区及外地 外地客户
升值前
景好的 楼盘
改善型 市区客户
品质高
配套全 的楼盘
价位
此类客户库尔勒市内普通或中档收入阶层，收 入相对不高，这部分人群购房一般为首次置业， 购买的目的主要以自住为主；其次，库尔勒市周 边县城及下辖乡、镇居民来市区购房，此类客户 迫切希望在市内购买住房；再则，还有一部分客 户群为外地工作者，他们在库尔勒市内工作，购 房目的主要以融入库尔勒市更好的开展工作，这 部分客户也在逐渐增长
高层
高层 高层
建筑风 格
中式
西班牙 港式
园林 风格
苏州 园林
规划特点
20万㎡苏州园林景观，3 万㎡水系景观与孔雀河 融为一体
物业管理特点
红外线监控、身份识别、 可视对讲、电子巡更
现代
三公园环绕、与两河紧 紧相连
周界报警、电子巡更、家 庭防盗、电视监控
------
现代
现代 大型中央主题广场
现代
现代 坡地生态园
目前区域内均价在3700-4200元/㎡。
均价 3900元/㎡ 3700元/㎡ 4300元/㎡ 3700元/㎡ 3800元/㎡ 3900元/㎡ 4100元/㎡
楼层差 20-30元/㎡
30元/㎡ 100元/㎡ 20元/㎡ 20-30元/㎡ 20-30元/㎡ 20元/㎡
目标客户群体
特征 客户
来自 区域
人民路商业圈、四中、四小、巴州医院、孔雀河畔
商业街 地下车位 四中、四小、孔雀河公园、巴州医院
无配套
五中、五小、州医院、金三角商业圈
幼儿园，地下停车 萨依巴格市场、华凌市场、宝地市场、四中、九小、
场
四运医院
商业街 地下车位 二中，巴州医院，州政府和人民广场
幼儿园、篮球场、 会所、健身器材
二小、一中、273医院、天百购物
销售率
剩余100套
保密 剩余100套
95％ 60％ 60％ 95％
配套设施
项目名称 千城·梨香水韵 康都花园
华夏名门 华誉·怡景苑 豪帅·丽都华府 汇嘉·时代花园 丝路华庭
各种市政、生活配套齐全，大型商业网点较少
自身配套
市政配套
生态水系景观，休
闲健身广场，小天 第八中学，第五小学，第一中学，铁克其菜市场，第一 才幼儿园，停车场， 人民医院等 大型商业配套
市区及
投资型 外地外 地客户
改善型
市区客 户
以中高档， 地段、升 升值前景 值潜力、 较好的楼 市政配套 盘为主 设施
以中高档 楼盘为主
地段，市 政配套设 施，楼盘 品质及配 套
此类客户收入水平比较高，有一定的积蓄，在库尔勒 购房目的不是用来居住，而是作为一个投资工具，他 们主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目 周边的租赁需求。这类客户在写字楼、公寓、商业等 投资产品中占的比例比较大。
红黄蓝幼儿园、大 型商业街、老年人 活动中心、篮球场
八中、八小、鸿丰市场、塔指医院、工商银行、农业银 行等
商业集合区、中心 会所、老年活动中 邮政大厦、市国税局、海关、鸿丰超市、农业银行、工 心、儿童活动中心、 商银行、塔指医院等
幼儿园
商业街
八中、八小、鸿丰市场、塔指医院、工商银行、农业银 行等
水系 儿童乐园 健身广场