房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发地块分析
地块分析一、分析土地的可行性土地的可行性分析包括位置分析（location analysis）和场地分析(site analysis)两个内容。
地块的位置分析侧重于拟开发地块所在的市场区域的总体特征；而场地分析侧重于地块本身的特点，包括地块形状、地势等等。
位置分析侧重于技术层面的可行性，而场地分析则侧重于功能层面的可行性。
根据目的不同，土地的可行性分析又可分为两种类型：地点选择和最高最佳用途分析地点选择，指为某特定用途寻找开发地点，需要对“哪个地点最适合某特定用途的开发项目”做出回答。
而最高最佳用途分析，指为一宗拟开发用地确定用途，要回答的则是“某地块的最佳用途是什么”。
（一）技术可行性技术决策对各种物业类型的可行性分析都很重要。
对于地点选择，技术可行性决定了哪些地点应该排除、哪些地点应该选择、哪些地点应该进一步考虑；对于最高最佳分析，技术分析决定对对于特定地点而言，哪种用途更容易实现。
1、实体限制实体限制包括土地的面积、形状、地势、水文地质等情况。
地块的面积对于土地的用途有很大的影响。
例如，配套设施和居住环境非常重要，住宅的面积就不能太小。
住宅项目的开发一般在几十亩以上，住宅区的规模越大，越容易规划出高质量的小区，可以设计更好的景观环境，也可以共享优质的配套服务设施。
一般来说，写字楼或者商业设施对地块面积的要求则不是很高，几亩土地上就能建造高品质的写字楼或者购物中心。
对于商业项目来说，土地的形状非常重要，通常沿街的长度越长，就越容易吸引客流，而如果沿街长度小，纵深很大，这样的商业项目价值就会降低。
对于工业项目而言，地势和水文地质的影响就更为显著。
2、规章要求土地和地上建筑物的开发都应该符合国家和地方的规划要求。
规划要求主要来自两方面。
一是土地方面，包括未经审批机关人民政府批准，使用单位不得改变土地利用规划确定的用途。
限制土地取得的方式，例如，2008年1月11日，国务院通知要求，工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让取得。
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究一、背景房地产是人类经济生活中不可或缺的重要产业之一。
其中，房地产开发项目是房地产行业中最重要的分支之一，其核心任务是将一块土地转化成为一个有用的、能够产生经济活动的建筑物。
而在房地产开发项目中，区位因素是非常重要的，它决定着项目的价值、成本等因素。
因此，对房地产开发项目区位因素进行分析与研究，是非常有意义和必要的。
二、概念定义2.1 房地产开发项目房地产开发项目是指利用一定的资金和技术手段，将一条或多条土地变成建筑物或其他使用目的的开发活动。
2.2 区位因素区位因素是指影响投资对象区域竞争优势的因素，主要包括地理位置、交通运输、市场规模、生态环境、政策环境等。
区位因素直接影响房地产开发项目的收益，通常是项目本身无法改变的自然和市场环境因素。
三、房地产开发项目区位因素分析下面将对房地产开发项目区位因素进行分析：3.1 地理位置因素房地产开发项目所处的地理位置可以影响项目的价值。
一般而言，位置越好，项目的价值就越高。
如果项目位置好，会带来较高的租金或楼盘价值，进而可以获得更高的利润。
而一些没有较好地理位置的项目，可能会面临租金低、楼盘价值低等问题。
3.2 交通运输因素交通运输是影响房地产开发项目的一个重要因素。
便捷的交通条件可以为项目的发展提供很大的便利，可以带来更多的商机，从而提升项目价值。
而如果交通条件不佳，可能会引起项目开发困难、租金较低等问题。
3.3 市场规模因素市场规模也是影响房地产开发项目的一个重要因素。
如果项目所处的市场规模较大，市场需求旺盛，该项目就可以获得更高的租金和楼盘价值。
而如果市场规模较小，项目租金和楼盘价值可能会受到影响。
3.4 生态环境因素生态环境是影响房地产开发项目的重要因素之一。
一个环境优美的项目，可以带来更多的客源和市场信赖，从而提高项目价值。
而环境不佳的项目，可能会引起市场不信任，进而影响项目租金和楼盘价值。
3.5 政策环境因素政策环境也是影响房地产开发项目的一个重要因素。
居住房地产估价的区位因素分析
作用 ， 有着动态的特性 。
１２ 居 住 区 位 的概 念 与 特 征 Ｉ
对于居住房 地产 来说 ， 人们选择住宅最重要 的就是 由该位 置出行 的便捷 程度 以及 居住在该位 置所 获得的
经 济 和 非 经 济 方 面 的满 足 程 度 。
浓缩 。 市场 比较法要求所选择 的可 比实例与估价对象应
用 。国外的研究和实践表明 ， 宅区位的价值 可 占住房 住
／ ２ 该处于 同一地区或同一供 求范围内的类 似地 区 ， 如果没 总价格 的 １ 。居住 区位在一定程度 上更直接决定 了人 购物 、 教育 、 娱乐 、 就医等活动 的方便度 ， 其周 围 有这样 的可 比实例 ，那 么市场 比较法就不是 最好 的选 们就业 、 择， 也不存在 区位 因素 的修正 了。 房地产 估价 中的区位作 为地 点概念最 终表现为在
２０ ０ ８年第 １ ２期（ ２ ７期 ） 总 ４
农家之友
经营管理
居 住 房 地产 估 价 的 区位 因素分 析
廖 稀 哲
（． １ 武宣县鸿城房开发公 司 ， 广西 【 摘 武宣
韩友 贵 ：
柳州 ５ ５ ０ ） ４ ０ ２
５ ５ ０ ；． ４ ９ ０ ２柳州市钢花Ｔ程建设有限责任公 司， 广西
的人 文 历 史 环 境 、 自然 环境 对 居 住 者 身 心 也 产 生 了重 大 影 响 。对 住 宅 类 型 、 模 的 影 响 ， 市 中心 越 近 ， 地 价 规 离 土
格越高 ， 土地利用 的集约化程度越高 ， 住宅多为 多层 、 高 层建筑 ； 而郊 区的土地价格便宜 ， 土地利用 比较粗放 ， 故 多为低层建筑和估 价 中最重要 、 最常 用 城 市 中同一 地区或 同一供 求范 围内的类似地 区房地产
房地产开发项目可行性研究报告内容
房地产开发项目可行性研究报告内容房地产可行性研究是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。
因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。
下面整理了关于房地产开发项目可行性研究报告内容范文。
欢迎参考!*旅游度假区规划分区(A8、A9)开发项目可行性研究报告呈报单位：**房地产开发公司呈报时间：年月日一、项目概况(一)、开发项目区位条件威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。
A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。
(二)、规划方案旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。
规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。
总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡;高层(18层)住宅建筑面积为53682㎡;商业、公用、办公建筑面积为11768㎡;地下储藏室3749㎡;地下车库376个，建筑面积15040㎡。
建筑密度20.1%，容积率为2.27。
整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件(一)、建设地点条件1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
拿地可行性研究报告
拿地可行性研究报告在房地产市场风云变幻的大背景下，拿地成为众多开发商的首要任务。
然而，拿地并非一帆风顺，需要经过一系列的可行性研究才能得出最佳的决策。
本文将从区位、市场需求、项目规划等方面来探讨拿地的可行性，并给出一些建议。
一、区位选择区位是房地产开发的核心，直接影响着项目的销售情况与商业价值。
首先需要考虑的因素是周边的基础设施。
例如，交通便利性与居民出行息息相关，购物中心、学校等公共服务设施也是人们选择居住地的重要因素。
其次，要考虑区位的发展潜力。
地处新兴商业圈或有规划的经济特区，能够为项目带来巨大的增值空间。
此外，还需关注当地政策支持度，如税收优惠、土地供应等方面的政策，能够有效降低项目的风险。
二、市场需求分析在确定了区位之后，需要进一步研究市场需求，看项目是否具备足够的吸引力。
首先要考虑的是居住需求，如附近人口的增长趋势、购房者的收入水平及其购房倾向等。
其次，要关注竞争对手的情况。
如果附近已有多个类似项目，项目的市场份额将大大减小。
而如果是首个类似项目，则能够享受到早期垄断带来的价格优势。
此外，还要考虑项目的配套设施。
如社区公园、健身中心等优质配套设施能够吸引更多购房者，提升项目的竞争力。
三、项目规划项目规划是拿地可行性研究的关键环节。
首先要确定的是项目的类型，如住宅、商业或混合型。
随后，需要关注的是项目的规模。
大型项目在一定程度上能够获得更多的经济效益，但同时也带来了更多的竞争与风险。
而小型项目则相对灵活，更易于控制成本与风险。
另外，要根据项目的定位与目标购买群体来确定产品的定位与产品线。
例如，在高端生活方式追求者较多的区域推出高端住宅项目，在青年群体较多的区域推出经济适用房项目。
这样能够更好地满足目标人群的需求，并提升项目的市场竞争力。
四、风险评估对项目的风险进行全面评估，是拿地可行性研究的重要一环。
首先要考虑的是项目的投资风险。
如土地成本、建设成本、销售周期等因素将直接影响项目的投资回报。
房地产区位价值影响因素分析
Ｊ１ ｕ ．
２ １ ０ｌ
第 １ 卷第３ ３ 期
Ｖｏ．１ Ｎｏ ３ １ ３． ．
文 章编号 ：６ ３—１８ （０ １ ０ ０ ９ ０ １７ ３７ ２ １ ）３— ２６— ３
中图分类 号 ：２ ３３４ Ｆ９ ．４
文献标 志码 ： Ａ 房地 产 区位是 指房地 产 的 区域位 置 ， 不仅 它
房地产是区位、 实物、 权益的综合体 ， 房地产 的不可移动性 ， 得其区位性很强 。因此 ， 使 房地 产所处 区位 的价值就会 影响它 的价值或价格 。 无论是投资还是购房 ， 受益者首先要考虑的就是
素得到了前所未有的关注 ， 如何正确理解和选择 区位 ， 已经成为房地产 开发 的前提和决定 因素。
在房地 产 开发策 划 中 ， 区位 的分 析 和选 择是 至 对
关重要 的。
一
讲， 它还包括交通的通达性以及在该位置所能获 得的经济和非经济效益的满足度。具体来说 ， 就 是 以房地产坐落的位 置为基点进行工作 、 乐、 娱
定 目的而划定地区的双重含义。因此 ， 区位与位
置不 同 ， 既指 位 置 和 场 所 ， 有 定 位 和 布 局 的 它 又 意思 ， 有被 设计 的含 义 。传统 区域 经 济 学将 区 还
处地产成功的首要条件 。区位对 房地 产价值 的 影响 ， 主要体现在 ： ①对房地产价格的影响 ， 例如 对居民消费者来说 ， 居住区位与住宅本身都具有 居住效用 ， 研究表 明， 住宅 区位 的价值可 占住房 总价格 的一 半 ； 区位 在一定 程 度上 决 定 人们 生 ② 活的方便度及通达度 ， 而周 围的 自然 、 人文环境
房地产投资分析小组作业-地块项目SWOT分析及区位分析
②经济状况 2012年，天河区GDP总量突破2400亿元，同比增长达到11.5%左 右。固定资产投资额、社会消费品零售总额等主要经济指标均居 全市首位。预计城市居民人均可支配收入达3.97万元，增长12.5% ，增速快过GDP。
3.微观分析（对开发地块进行分析） 该地块属于五山街道，而由于该地块临近华南农业大学以及广东 省农科院的动物科学研究所和畜牧研究所，可以认为地块被华南 农业大学包围。地块所在的岑村桥地区，住宅开发较为落后，且 多为提供给华南农业大学教师使用及研究所的科研人员所使用， 所以其附近的的人口类型主要为在校的学生，教工和科研人员及 其家属等。 同时，虽与中心市区的绝对距离不远，但由于地块独特的情况使 之难以与中心市区形成联动，故发展稍落后。土地目前闲置，长 满杂草，并没有任何建筑。再加上，在该地块邻近都为住宅，且 商业及公共设施缺乏。
中国工商银行、中国建设银行、 中国农业银行、中国人民银行
文化教育
医疗卫生 金融服务
天河区五山
华南农业大学主校区 （相距1.5km） 五山街（相距1.5km）
大
小 小 小 小
邮政
治安
中国邮政五山邮政所
五山派出所
五山街
五山街
如上表，从实地调查的情况来看，该区域周边的生活机能比较匮 乏，整块土地周边只是农科院研究所以及大学的教学楼宿舍区， 配套设施匮乏，缺乏城市的感觉。周边居民的生活的配套设施唯 有依靠华农宿舍区旁的场所，如运动场、超市、小食店，且品种 不多，选择范围小，若需要满足需求，可能需要到更远的地方如 五山街、天河区才行。最近的食品市场也距离该地块一定的距离 ，从这些来看，难以支撑大量居民的生活需求，或者说不方面满 足居民的生活需要。 对于居民而言，该地块目前仅尚且缺乏基础的生活、商业配套设 施，例如医院、幼儿园、邮局、银行、市场、便利店等配套，这 些公共设施需要到1.6km外才能具备。同时也没有相应娱乐休闲设 施和的基础建设跟上，例如公园、休闲街等场所，都需要借用学 校资源或者到更远的地方才能有。因此该地块对居住人群没有大 的吸引力。
城市住宅区位的选择与影响因素分析
城市住宅区位的选择与影响因素分析在房地产业一向流传着这样一句话：房地产开发投资的三要素是“位置，位置，还是位置”。
在这里，位置就是我们通常对区位的理解，由此可见区位选择对于房地产开发的重要性。
本文首先阐述了区位的具体概念，并对房地产开发中住宅区位的选择及其影响因素进行了分析。
第三部分简要介绍了区位选择对房地产投资价值的影响，最后阐述了区位选择的策略。
标签房地产；住宅；区位选择；影响因素；房地产投资价值引言：房地产业的崛起和发展是当代中国一个重要的经济现象。
纵观历史，我国房地产业取得了辉煌的成就，在国民经济的发展过程中发挥了举足轻重的作用。
在住宅房地产开发中，影响住宅价格及销售量的一个重要因素便是区位。
选择正确的区位，是在项目开发前期最重要的工作之一。
尤其是在现阶段的发展状况下，由于政府对于土地供应持谨慎态度，房地产开发的风险愈来愈大。
开发商在“跑马圈地”过程中也越来越重视区位的选择，最佳区位不但能有效地保证房地产开发的效益，同时还能有效地规避风险。
1、区位选择的理论基础1.1区位的概念[1]在房地产业，素有“区位为王”的说法，那么何为区位呢？区位是指地块分布的地区或地点，它是一个综合概念，除解释为地球上某一事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。
换言之，区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
在本文中，将主要针对住宅区位进行分析。
住宅区位，不仅仅是指住宅在城市区域（空间）中所坐落的地理位置，而且包括由该位置出行的便捷程度（即通达性）、以及居住在该位置所获得的非经济方面的满足程度。
具体说来，就是指住宅坐落的地理位置和以此为基点进行工作、上学、购物、就医、娱乐等出行活动所需的交通成本（包括货币成本和时间成本），以及该位置的自然环境、社会人文环境等对居住者身体和心理等方面的影响。
1.2区位理论区位理论是关于经济活动的区位选择和区位结构以及如何创造区位条件的理论。
房地产经营与管理专业毕业论文参考题目
房地产经营与管理专业毕业论文参考题目１、宏观调控下桂林房地产的发展与分析２、××房地产项目可行性研究3、桂林房地产发展与城市规划的探讨4、试析桂林市商业地产发展5、桂林市经济适用房现状及发展趋势分析6、房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策７、论可行性研究在房地产开发中的作用8、房地产市场调查及方法探析9、居住类房地产的市场营销1０、次贷危机对我国房地产业的影响及其对策１1、房地产开发项目区位因素分析与研究１2、某地区房地产业市场的泡沫经济问题１3、小户型商品房的投资价值与走势14、项目后评价在房地产开发与策划中的重要价值1５、房地产开发模式的探讨16、建立在城市经营基础上的房地产开发17、房地产投资风险及对策初探１8、商业银行房地产贷款风险分析19、房地产业的不规范行为与法律对策20、论房地产开发企业的品牌战略／房地产企业的品牌建设２1、房地产开发可持续发展研究22、房地产项目成本控制新思路２3、房地产开发成本控制的对策24、建设工程成本控制新思路25、物权法与房地产发展之关系研究２6、房地产投资与经营策略研究２7、浅析房地产估价中收益还原法的运用2８、市场比较法在房地产估价中的运用2９、房地产估价中的折旧问题30、旧城改造项目成功开发模式研究３1、中低价普通商品住宅项目开发研究３2、商业地产项目主题定位及其影响因素分析33、商业地产与住宅项目的开发行为比较研究34、房地产开发经营的风险分析（可以某个项目为例）3５、房地产价格预测３６、房地产信托经营的渊源与发展展望37、近几年房地产的宏观调控措施分析３8、如何保障中低收入家庭住房需求39、公众自行建房的利弊分析４0、中国（或某市）房地产市场泡沫自我４1、目前国内绿色住宅发展形势和存在问题４2、和谐居住社区的构建４3、小城镇房地产建设问题及对策研究44、违规建房现象的特点、原因以及治理思路—以桂林为例45、中低收入家庭住宅供应体系研究46、2007国家宏观房地产政策及其影响47、桂林房地产市场分析48、某楼盘项目市场分析49、桂林房地产市场分析(住宅或写字楼）5０、二手房市场现状及存在问题5１、农村居住环境分析(需要调查）52、房地产估价实例分析53、城市住宅智能化现状及发展展望54、房地产网络广告的内容与形式研究55、影响项目成败的风险因素案例分析56、层次分析法在房地产开发中的应用57、房地产公司组织结构研究58、项目团队的研究与应用59、房地产市场(价格）分析研究６0、2012桂林市房地产市场发展趋势研究6１、某某楼盘营销策划案例分析６２、现代居住小区规划创新发展思路——以某小区规划设计为例6３、试论房地产开发项目策划模式64、桂林房地产市场和价格走势的比较研究６５、房地产市场的地区差异分析——桂林和柳州(或其他城市)比较分析６6、中国房地产税制改革研究67、旧城改造模式研究——以桂林为例６８、住房公积金制度利弊分析——关于中国住房公积金制度的反思６9、对当前我国土地征用制度的思考70、建设用地使用权最高年限及其续期研究—以居住用地为例７1、如何选择房地产市场竞争策略７2、谈我国住房金融模式的选择73、试论我国房地产金融政策存在的问题及其完善对策74、浅谈我国的住房公积金制度75、房地产企业融资新渠道探析76、浅谈房地产企业的税收筹划77、浅谈房地产企业的财务管理78、房地产投资与区域经济协调发展的关系79、房地产宏观调控对房价及市场供求的影响80、桂林市房地产市场供需状况分析81、商品住宅价格与居民收入８2、税费增加对房地产业的影响８3、桂林市房地产业现状及可持续发展研究84、桂林市房地产市场研究――市场与政府干预85、城市地价与房价关系研究8６、“经济适用房”政策实施中的问题探讨８7、房地产开发周期理论综述88、城市化进程与土地利用政策的相关性分析８９、开发区外部环境分析理论及实证研究90、高/低档住房市场购买行为分析-以X市为例９1、整合营销/关系营销/网络营销在房地产中的应用92、X房地产项目营销方案策划93、房地产业与经济发展关联研究－以ＸX市为例94、房地产业发展特征与趋势区域比例研究9５、房地产业与国民经济协调发展研究－以XX市为例9６、城镇廉租房建设运营机制探讨97、当前房地产企业风险防范控制探讨98、济南市居住区停车位的建设管理初探9９、论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施100、论我国城市各阶层住房问题的解决措施101、论科学发展观与房地产业健康发展102、论房地产业发展与和谐社会建设10３、论住宅小区命名与城市文化建设104、房地产企业绩效管理创新研究１05、住房理财的理论与实践106、提高房地产融资能力的途径与拓展107、和谐地产的理论与实践１０8、企业核心竞争力培育探讨。
城市住宅区位及其影响因素分析
住区规划研究R ESIDENTIAL DISTRICT PLANNING
本多少 、建筑材料从何而来 、什
的周期 , 这也体现了城市建设在
么价格 、建成后交给谁 、代价如
经济上的合理性 。因此 , 住宅的
何等等 , 一切的一切都有计划的 规定 。①
区位选择还受到城市公共设施所 在位置的影响 。
在住宅经济运行的计划机制
2 不同的住宅经济运行机制下 影响住宅区位的因素 211 计划机制下影响住宅区位 的因素
所谓住宅经济运行的计划机 制 , 是指在住宅的生产 、分配 、 流通 、消费上 , 由政府及其代表 的计划委员会 、建设委员会 , 以 计划的形式直接联接的 , 即生产 多少 、生产什么 、由谁生产 、成
33 2001 年 第 25 卷 第 2 期
(4) 城市规划 城市规划是为实现一定时期 内城市发展的目标和各项建设而 预先进行的综合部署和具体安排 行动步骤 , 并不断付诸实施的过 程 。③影响住宅区位的主要是城 市总体规划和详细规划 。房地产 开发 商 在 选 择 住 宅 建 造 的 区 位 时 , 必然受到城市规划的制约 。 (5) 社会聚集经济 社会聚集这一概念是蒂鲍特 (C. Tiebout) 在 1956 年最先提 到的 , 而对社会聚集经济的较完 整叙述则是艾伦·W·伊文思在其 所著 的 《城 市 经 济 学》中 完 成 的 。伊文思将”人们要求当地政 府提供的一些种类独特的服务以 外”④的三种非经济因素的影响 , 概括为社会聚集经济 , 用来说明 类型相同的人们希望彼此住得近 些的非经济类原因 , 也就是影响
谈住宅区位 , 不能不提及住 宅不同于其它商品的特殊属性 , 因为正是住宅的一些特殊属性才 决定了住宅与区位的密切联系 , 也说明了研究住宅区位的必要性 和重要性 。
房地产评估中的区位因素影响研究
房地产评估中的区位因素影响研究摘要：:在房地产估价业发展的历史上，估价方法不断完善，估价理论不断更新。
市场法、收入法和成本法是房地产估价的三种主要方法。
每种方法需要考虑的影响因素各不相同，但在房地产的实际经济活动中，房地产地点的影响因素比其他影响交易实际价值的因素更为重要，因此评估必须对地点因素进行必要的分析。
首先，对房地产估价中的区位因素、市场方法、收入方法和成本方法的概念和影响作了理论介绍。
第二，具体分析不同评价方法中的定位因素对评价结果的影响。
关键词：房地产评估；区位因素；评估方法引言随着房地产的迅速发展，与房地产有关的活动，如租赁、贸易、投资、信贷等，也增加了。
与此同时，与房地产交易有关的纠纷以及资产估值差异和不当行为也有所增加。
这似乎主要表现在法律制度、评价方法、工作人员素质等方面。
需要采取科学和有效的措施来解决这一问题，并促进房地产部门的稳定发展。
1房地产评估行业介绍房地产估价始于发达国家的海外房地产市场，主要出现在1980年代中期和后期。
尽管房地产估价业的发展相对较短，但由于近年来房地产市场的迅速增长，它没有落后于其他发达国家，而且由于我国独特的房地产政策，已经建立了一个相对独立的房地产估价制度。
起初，中国房地产市场差异很大，即只涉及房地产买卖，房地产估价的主要目的是防止房地产交易双方隐瞒价格，从而逃避交易税。
但是，随着中国房地产经济的迅速发展，许多经济活动与房地产有关，从而大大扩大了房地产估价服务的范围，并扩大了目前需要房地产估价机构参与的各类经济交易。
2房地产评估理论及方法概述2.1房地产评估概念房地产估价是指专业人员根据估价原则和估价程序，利用对影响房地产的价格因素的全面分析，对房地产在某一特定时间的最可能价值进行系统的科学评估。
2.2房地产估价方法概述(1)市场法在房地产估价中，市场方法是通过比照同一或类似房地产的市场交易信息分析基准房地产的市场价格信息，确定要估价的房地产价值。
房地产评估中的区位因素影响研究
房地产评估中的区位因素影响研究摘要：区位因素在房地产评估中起着至关重要的作用。
作为评估房地产价值和潜力的重要指标之一，区位因素涵盖了房产所处的地理位置、周边配套设施、交通便捷性和自然环境等因素。
研究区位因素对于确保评估结果准确和可靠，以及为投资者提供明智的决策建议都至关重要。
关键词：房地产评估；区位因素；影响研究引言不同的区位因素对房地产价值和市场需求的影响是多样且复杂的。
优越的地理位置往往可以带来更高的房地产价值，而良好的交通连接和配套设施则为房产增值提供了便利条件。
深入研究各种区位因素的影响机制、相互关系和权重分配，对于准确评估房地产的价值和潜力，以及投资者的风险管理和投资决策具有重要意义。
1区位因素在房地产评估中的重要性1.1决定房产价值区位因素对房地产的价值有着重大影响。
优越的地理位置、便利的交通条件、完善的基础设施和周边配套设施等都能提升房产的价值。
位于繁华商业区或高档住宅区的房产往往价格更高，而交通不便或周边环境欠佳的地区则通常价格较低。
1.2影响投资回报率区位因素还直接影响着房地产的投资回报率。
一个优越的位置能够吸引更多的租户和买家，提高房屋出租率或售卖率，从而提高投资回报率。
相反，不利的区位因素可能导致房屋空置率增加，降低投资回报率。
1.3.预测未来发展潜力区位因素也被用于评估房地产的未来发展潜力。
对于投资者来说，选择拥有良好区位因素的房地产意味着更大的增值潜力和更稳定的市场需求，有利于长期投资或出售获利。
1.4决策支持和风险管理区位因素提供了投资者做出明智决策和管理风险的重要信息。
通过研究和分析区域的经济发展趋势、土地供应和规划政策等因素，投资者可以更准确地预测房地产市场的走向，并做出相应决策，以最大限度地降低风险。
2主要影响房地产评估的区位因素2.1地理位置地理位置是影响房地产价值和市场需求的关键因素。
位于繁华商业区或优质居住区的房产往往价值更高，因为这些地区通常拥有便利的交通、良好的社区环境和丰富的配套设施。
房地产项目定位分析(全套)
房地产项目定位分析(全套)简介房地产项目定位是指在房地产投资中确定项目适宜的市场和产品定位，包括项目类型、规模、板块、定价等。
房地产项目定位的准确性直接影响项目的销售和盈利。
本文将从市场分析、竞争分析、产品定位、品牌定位、销售定位等方面进行详细阐述。
市场分析市场分析是房地产项目定位的关键。
通过市场分析，可以确定产品定位和定价，并从市场的角度预测产品的销售情况。
市场分析包括以下几个方面：1.市场规模：确定适宜的产品申报面积和总建筑面积，同时也要了解整个市场的规模情况，从宏观上预测市场的容量。
2.市场需求：了解卖方和买方的需求，同时也要了解消费者的需求是多样化的，要在此基础上选择市场定位。
3.市场分布：了解市场的分布情况和发展情况，从中找到产品在市场中的定位。
竞争分析竞争分析是指分析与该产品竞争的同类产品或区位的房地产比较，以寻找与西乡白宫“立方”有关的其他住宅或商业开发项目。
竞争分析的基本内容如下：1.同类产品分析：估计市场上同类产品的数量和销售情况，预测市场上相应产品的销售情况。
2.区位分析：分析该区域其他房地产项目的特点和定位，以及其他的相关因素，例如最近的交通、购物中心和学校的情况等。
产品定位在市场分析和竞争分析的基础上，确定适宜的产品定位，包括以下几个方面：1.产品类型：确定项目是商业、住宅还是其他类型，同时还要确定产品的品质、功能和特点。
2.产品规模：确定项目的总建筑面积以及包含的楼层和户数等。
3.产品价格：根据市场需求和竞争情况确定产品定价策略。
品牌定位品牌定位是指通过提供高品质的建筑、服务和环境来赢得客户忠诚度。
品牌定位应从产品规划的骨架、设计和营销推广等各个方面入手。
品牌定位的关键是产品的品质和规格，同时还要考虑到服务和社区环境等因素，营造愉悦的生活体验，提升品牌形象。
销售定位销售定位是房地产项目定位中的最后一步，决定产品的销售渠道和营销策略。
销售定位的内容包括以下几个方面：1.销售策略：确定产品的销售策略，例如销售渠道、销售周期、销售价格等。
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究【摘要】区位因素作为影响房地产开发建设的重要因素，直接关系到房地产项目的社会以及经济效益。
本文主要以城市空间结构理论为基础，概述了房地产项目开发建设过程中区位因素的实质及其对房地产项目建设的影响，进而从基础设施、配套设施、市政设施、交通条件以及环境因素等几方面分别概述了其对对区位条件的影响，并明确了房地产开发建设过程中需要综合考虑的重点，可以为房地产开发项目区位分析提供合理的参考。
【关键词】房地产；开发；区位；基础设施；交通；市政；环境；商业引言房地产项目由于具有不可移动性，因而受区位影响较明显。
房地产区位因素作为与房地产开发价值直接相关因素，也是房地产项目开发建设必须综合考虑分析的问题。
近年来，我国房地产项目建设开发迅猛发展，综合考虑区位因素对于房地产项目开发建设的影响，从而优化项目开发决策，已经成为提高房地产项目建设的社会以及经济效益的有效措施，对于促进城市化建设的顺利进行也具有重要的作用。
1、区位因素与房地产开发关系概述房地产的区位顾名思义就是指房地产项目开发建设的具体位置，与项目开发建设所处的地理位置、空间位置相关，同时受到自然环境、基础设施以及经济活动等各项因素的影响。
房地产项目在建成投入使用后，住户的工作、生活等日常活动等都是以区位为中心点，也是房地产购买客户最为关心的影响因素，因此房地产的区位因素是房地产项目开发建设效益的关键影响因素。
由于土地除了自身的价值外，还存在着人类建设利用等经济活动所带来的附加价值，因此这就导致不同区位的土地之间产生价值差异，也导致了房地产项目建设区位因素的出现。
区位因素对于房地产项目建设开发的影响主要表现在以下几方面：（1）区位较好的地段由于土地的整体附加值较高，土地的升值能力也相对较大，因此这就导致了房地产项目开发建设成品的价格提高。
（2）区位对房地产开发建设的成本投入影响较大。
通常情况下，距离是中心越近，经济越繁荣，交通条件越好以及公共基础设施越健全的区位，土地价格也就越高，开发建设所带来的成本投入也就越高。
房地产开发项目的区位条件分析(ppt 17页)
4.2房地产开发项目的区位分析
2．具体地点的分析与选择 它是对房地产项目坐落地点和周围环境、
基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目 所在地点的临街状况、建设用地的大小、利 用现状、交通、城市规划、土地取得代价、 拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、 水文、噪声、空气污染等因素。
4.2房地产开发项目的区位分析
4.2房地产开发项目的区位分析
6）环境条件 7）公共配套服务设施完备情况 8）当前土地使用者的态度 9）土地价格 10）供求关系
4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．2不同类型的房地产项目对区位的要求 1．居住项目 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1）市政公用和公建配套设施完备的程度。 2）公共交通便捷程度。 3）环境因素。 4）居民人口与收入。
区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择
时区位时应该重视以下问题： 1．注意区位升值潜力的分析。 2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网 点等公共设施的深层次分析。
4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．1影响房地产开发项目区位选择的因素 分析 1．地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是 对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考 虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化 教育、自然条件等因素。
4.2房地产开发项目的区位分析
2．写字楼项目 影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 1）与其他商业设施的接近程度。 2）周围土地利用情况和环境。 3）易接近性。
4.2房地产开发项目的区位分析
3．零售商业项目 商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利
润。所以它的选择原则有以下几条： 1）最短时间原则 2）区位易达性原则 3）接近购买力原则 4）满足消费心理原则 5）接近CBD原则
房地产住宅项目区位因素分析
小 区 的品牌 和区位 日益成 为 居 民 的关 注 热 点 和小 区 通状 况 的不 满 意 率 超 过 ４ ％ ， 别 为 ４ ． ％ 和 ４ ． ０ 分 ２４ ２
的卖 点 。
６ 。可见 ， 主对住 宅 区位 非 常关注 。 ％ 业
１ 区位选择的重要性
２ 住宅项 目区位的影响 因素分析
． 在住房 分 配货 币化的今 天 ， 区位 己成 为楼 盘 价格 ２ １ 城市 基础设 施
城 市基 础设施 是城 市建 设 的载体 和支撑 体系 ， 是 不可分割的组成部分 。由于地段位置是决定城市地 是城市存在和 价 的首 要 因素 ， 房 地产价 格或 出租 能力 的形成举 城市维持经济与社会活动的前提条件 ， 故对 足 轻重 。因此 ， 置选 择十分 重要 。地段 位置 不仅指 发展的基础保证 ， 位 也是城市现代化的重要体现。现代 城 市不论 性 质 、 模 ， 础设 施 的构成 大体上 一致 ， 规 基 可 房 地产本 身 的 区位 ， 且包括 周 围环境及 相邻 地 区的 而 分 成城 市供 水与排 水 系统 、 市 能 源 系统 、 城 城市 交 通 自然环境 、 态环 境 、 济文 化和社 会环 境 。 生 经 城 城 城 多项 居 民 居 住 需 要 的社 会 调 查 显 示 … ， 民考 系统 、 市通 讯 系统 、 市环 境 系统 、 市 防灾系统 等 居 ３ ］ 现 虑 最多 的要求 具体 表现 在住宅 的适 用性 、 共 服务设 六 大 系统 ［ 。完 善 的 、 代 化 程 度 较 高 的 基 础 设 施 公
房地产开发项目区位因素分析与研究
房地产开发项目区位因素分析与研究房地产开发项目的区位因素是指影响房地产项目选择地点的各种因素。
选择合适的区位对于房地产项目的成功与否具有重要的影响。
本文将从交通便利性、市场发展前景、政策环境、自然环境等方面对房地产开发项目的区位因素进行分析与研究。
首先，交通便利性是影响房地产项目区位选择的重要因素之一、一个好的交通网络可以提供便利的交通条件，吸引更多的人流和交通流量进入该地区，从而提高房地产项目的价值和吸引力。
例如，位于交通枢纽、地铁站附近、高速公路出入口等交通便利的地点，能够更好地满足居民的出行需求，增加项目的人气和销售额。
其次，市场发展前景也是房地产开发项目区位选择的一个重要考虑因素。
市场发展前景涉及到市场容量、消费群体、消费能力等因素。
选择一个具有较大市场潜力和稳定的购房需求的地区，可以提高房地产项目的销售额和投资回报率。
此外，对于不同类型的房地产项目，还需要考虑当地的产业结构和经济发展趋势，选择与当地经济特点相适应的房地产开发项目。
再次，政策环境也是影响房地产开发项目区位选择的重要因素之一、政府的相关政策和规划对于房地产项目的发展具有重要的影响力。
政府对于不同类型的房地产项目可能会采取不同的扶持政策和规划要求。
选择政策支持力度大、政策稳定、发展前景好的地区，将有助于提高房地产项目的发展速度和盈利能力。
最后，自然环境也是房地产开发项目区位选择的一个重要因素。
自然环境包括气候、地形、水资源、生态环境等因素。
选择一个环境优美、生态保护好、空气质量高的地区，可以提高居住质量，提升房地产项目的市场价值和吸引力。
综上所述，房地产开发项目的区位因素包括交通便利性、市场发展前景、政策环境和自然环境等方面。
在选择区位时，需要综合考虑这些因素的影响，并结合具体的房地产项目类型和发展目标做出科学合理的选择。
通过对区位因素的深入分析与研究，可以提高房地产项目的成功率和投资回报率。
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房地产开发项目区位因素分析与研究摘要：房地产开发是一个投资量大，回收期较长的项目，本文对房地产区位因素进行分析，从定性的角度，提出房地产开发区位选择的原则;同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。
目前中国的无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论.还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素,缺乏真正意义上的卖点和竞争力。
这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自已的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求不足，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。
中国已加入世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进行系统地分析。
将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。
关键词：开发项目；区位因素；区位选择；市场定位；经营目标土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的开发、利用，逐渐形成了土地区位的经济差异。
就是说在特定地点进行某种经济活动，比在一般地点进行这种活动，能获得更大的利益。
土地利用，特别是城市土地利用存在着强烈的区位效益差异。
这种差异是由自然条件和社会经济条件等造成的。
如资源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配套齐全与否等。
作为不动产的房地产，其区位性很强。
一方面，房地产业供给的商品固定在某一地区范围内，不能移动;另一方面，人们对房地产商品的市场需求，也主要是本地区的投资需求和居民的住房消费需求，这就使它的销售受到极大的区域性限制。
无论是投资者投资房地产还是消费者购买房地产，第一要考虑的就是地段，就是区位。
土地的区位不同或同一区位的用途不同，常会产生极不相同的区位效果。
从微观角度而言，房地产企业进行投资、开发和经营的目的，是为了获得最大限度利润，因而必然寻找最佳的城市土地区位，用地用房的企业要购买能取得最大效益的区位的房地产，居民也将寻找经济上能承受又适合自己活动的最佳位置的房地产;从宏观角度来说，国家为了保证全社会的整体利益，也必然要使不同地段区位的土地获得最佳用途，从而取得最满意的经济效益、社会效益和环境效益。
一、房地产开发项目的一般特点房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。
作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:1、地理位置的固定性土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。
2、建设投资大房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。
3、开发周期长土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。
另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。
完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。
4、受国家法规政策严格约束和调控房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。
从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。
如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。
5、建设环节多这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。
从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。
一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。
6、多源资金筹措由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。
7、资金周转慢从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。
房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。
8、项目投资即为项目成本费用房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。
因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。
房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。
9、人员要求高一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。
10、风险较大由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。
如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
11、开发项目的差异性房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。
即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。
这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。
12、项目决策的多专业协同正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。
在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。
一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。
如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提供产品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。
二、房地产开发项目区位选择的定性分析(一)房地产开发与城市地租的关系1. 1同心圆模式与地价的圈层结构美国学者E. W. Burgess在研究了芝加哥的发展历史后认为，城市在其增长的典型过程是通过由中央商业区(Central Business District，简称CBD)为中心向外辐射扩展，城市各地带不断地侵入和转移，就形成了同心圆式的扩展过程，并形成了五个同心圆带构成的空间结构。
在其理论中，既强调了城市地域的聚合和侵入，又强调了城市地域的分化和转移。
然而，城市交通与土地区位利用之间存在着复杂的匀称性，它在很大程度上影响着城市土地区位和城市地价，况目作为城市主要活动的工业活动的布局极大地影响着城市土地的利用和城市土地的地价。
因此其存在的缺憾也是显而易见的。
在中国，中小城市的发展，同心圆模式对城市的布局和土地利用过程中的地价确定均具有一定的实际意义。
Willian Alonso( 1964)提出了竞标地租的观点，建立了城市地租梯度曲线和同心圆土地利用模式图，建立起一个城市土地地价模型(图1)。
模型中城市土地利用布局和土地利用的效益相对应。
这种模式认为最高地价将产生于对城市通达性最好的地块，不同地块的土地价值将随着它到城市中心的距离的增加而下降。
这种地价圈层结构至今仍是西方国家土地估价师预测城市发展方向选择投资区位的主要理论依据。
而在中国，近年来，由于很难搜集到系统的地价资料(1990年前没有地价，现在的地价资料极为零星、可信度差、目一不公开)，城市土地区位利用研究大多侧重于宏观性、政策性描述和分析。
尽管如此，随着社会主义市场经济理论的引入，引用级差地租收益理论定量规划城市土地地价的分布规律是现实而有实际意义的。
当然，在实践中，这种理想化的单中心城市土地利用模式可随着城市的个性发展演化为辐射状，轴向形，多中心组团式等多种发展模式。
1. 2多核心模式C. D. Harri、和E. L.Ullman(1945)研究了各类城市的地域结构后提出了多核心模式(图2)。
他们认为各种行业以自身利益为目标的区位过程和产生的集聚效益导致各行业利益对比而发生的分离，最终造成城市中心的多元化和城市地域结构的分异。
多核心布局更加强调了城市职能分区，并强调了大、重工业向外布局的特征。
在多核心模式中，城市地价从中心到外围出现儿个峰值区。
这种多核心城市除CBD外，城市还有其他次中心，因此多核心适合北京、上海等现代特大城市的分区布局特征。
1.3城市交通对地价的影响交通干线对不同区位地价的影响交通设施的建设可促进土地的开发，使城市土地升值，因此，通达性是土地利用过程中首先要考虑的因素。
不具备交通通道的地块一般很难被用于大规模开发。
Czamanski( 1966)构筑了一个针对城市功能的“通达性指数”，认为所有类型的城市土地的地价与“通达性指数”之间有极高的相关性，最高可达100%。
通过对德阳市116个地价采样点数据进行相关分析发现，高地价点主要出现在道路交通网的结点上，这说明地价与交通具有极高的相关性，地价沿城市对外交通干道延伸明显。
同时发现，不同的交通干线对不同区位地价的影响情况也不一致。
如铁路对居住用地地价产生一定的排斥区，而对工业用地地价则产生吸引区(图3) 。
房地产业是一种与区位紧密联系的产业。
区位对房地产业的影响首先是通过城市地租来体现的。
城市土地区位效益的实质是级差地租，而且主要是位置级差地租。
对一切经济单位来说，由于存在距离和空间位置的差异还有自然、环境、经济文化各区位因素的差异，进一步加剧了上述位置差异。
使处于同一市场上不同区位的相同面积土地产生了极不相同的使用价值、利用方向和集约度，从而产生极不相同的经济效益。
在级差地租的调节下，城市土地的空间布局表现出一定的规律性。
各经济主体、居民住户对距离市中心远近不同的地段愿意支付的地租数额是不一样的。