房地产开发项目的区位条件分析.pptx
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区位条件综合分析及区位图制作指导PPT课件
战略 • 国家加大对欠发达地区的扶持力度
49
XX县区域分析图设计制ຫໍສະໝຸດ 思路•根据材料可以判断，XX县隶属于江西省上饶市，北
临安徽省，东临浙江省和福建省。区位分析图的制作应从
以下几个方面进行设计：
•
地理位置图：要体现XX县在江西省及上饶市的位置，
应以全国的中部及东南部各省（包括江西省、安徽省、湖
南省、浙江省、福建省、江苏省等）行政区划图为底图，
深泽县在石家庄市经济区位
25
福建省闽清县城市总体规划-区位分析图
26
闽清县在全国的区位
27
闽清县在福建省的区位
28
闽清县与周边城市的关系 闽清县城在县域的区位
29
河北省项城市城市总体规划-区位分析图
30
学生作业实例
• 云南省弥勒县区位分析图 • 齐齐哈尔市区位分析图 • 大连市经济区位分析图
• 二是有便捷的交通优势。XX县1小时能够到达浙江、福建的周边地市， 2小时能够到周边的衢州机场、武夷山机场和景德镇机场及境内228平 方公里内的旅游景点和经济重镇，3小时能够到达长三角的主要城市 杭州、上海。特别是近年来加大了交通基础设施建设的投入，形成了 以一条高速（梨温高速）、一条国道（320线）、二条铁路（浙赣复 线、横南线）穿境而过的交通运输网络，4小时货运可到达国内沿海 主要码头上海、宁波等地，使XX县处于“承东启西、沟通南北”的 交通枢纽中心。
通过所给材料，提出XX县区位分析图 设计制作的主要思路。
41
• XX县加快发展面临着一系列新的机遇和有利条件：
• 一是有重要的战略机遇。为应对金融危机，国家出台了一系列刺激经 济发展的政策措施，为本县争取项目、资金和政策提供更为广阔的空 间；在危机影响下，地区之间生产要素流动和产业转移加快，对外开 放环境继续改善，利用两个市场、两种资源的空间逐步扩大；国家实 施“中部崛起”、“海西经济区”和江西实施“鄱阳湖生态经济区”、 上饶市实施“打造一个枢纽、建设四大基地”战略，加大对欠发达地 区的扶持力度，面临千载难逢的发展战略机遇。
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XX县区域分析图设计制ຫໍສະໝຸດ 思路•根据材料可以判断，XX县隶属于江西省上饶市，北
临安徽省，东临浙江省和福建省。区位分析图的制作应从
以下几个方面进行设计：
•
地理位置图：要体现XX县在江西省及上饶市的位置，
应以全国的中部及东南部各省（包括江西省、安徽省、湖
南省、浙江省、福建省、江苏省等）行政区划图为底图，
深泽县在石家庄市经济区位
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福建省闽清县城市总体规划-区位分析图
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闽清县在全国的区位
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闽清县在福建省的区位
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闽清县与周边城市的关系 闽清县城在县域的区位
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河北省项城市城市总体规划-区位分析图
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学生作业实例
• 云南省弥勒县区位分析图 • 齐齐哈尔市区位分析图 • 大连市经济区位分析图
• 二是有便捷的交通优势。XX县1小时能够到达浙江、福建的周边地市， 2小时能够到周边的衢州机场、武夷山机场和景德镇机场及境内228平 方公里内的旅游景点和经济重镇，3小时能够到达长三角的主要城市 杭州、上海。特别是近年来加大了交通基础设施建设的投入，形成了 以一条高速（梨温高速）、一条国道（320线）、二条铁路（浙赣复 线、横南线）穿境而过的交通运输网络，4小时货运可到达国内沿海 主要码头上海、宁波等地，使XX县处于“承东启西、沟通南北”的 交通枢纽中心。
通过所给材料，提出XX县区位分析图 设计制作的主要思路。
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• XX县加快发展面临着一系列新的机遇和有利条件：
• 一是有重要的战略机遇。为应对金融危机，国家出台了一系列刺激经 济发展的政策措施，为本县争取项目、资金和政策提供更为广阔的空 间；在危机影响下，地区之间生产要素流动和产业转移加快，对外开 放环境继续改善，利用两个市场、两种资源的空间逐步扩大；国家实 施“中部崛起”、“海西经济区”和江西实施“鄱阳湖生态经济区”、 上饶市实施“打造一个枢纽、建设四大基地”战略，加大对欠发达地 区的扶持力度，面临千载难逢的发展战略机遇。
房地产项目定位分析(PPT)
核心诉求
豪门天地，荣耀中国
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哈尔滨房地产市场小结
我们的竞争市场
宏观上：市场健康，稳定发展 中观上：产品差异化，竞争激烈
我们的竞争对手
涵盖各个档次，中端产品竞争激烈。 部涵盖分各项个目档规次，模中较端大产、品竞延争续激开烈发。部，分潜项力
目规模较大、延续开发，潜力巨大，部分中
巨高端大品，质部楼分盘品中质高突端出品、定质位楼鲜盘明品，各质项突目出、 定营销位手鲜段明各，异，各诉项求目重营点与销项手目段嫁各接不异够，完诉 求全，重但点整与体项素质目有嫁所接提不高。够完全，但整体 素质有所提高。
区位优势-以哈尔滨为例
开发区板块——现代商务新中心
板块特点
众房地产开发商纷纷看好“会展经济”， 顺势而上创建高端产品，开发区规模进一 步扩大，吸引高端消费者投资置业，成为 高端物业及“富人区”的代名词。
中高端项目集中区域，市场关注度高，主
竞争力研判 要代表楼盘有金色莱茵、国际会展名城、
悦山国际、盟科视界等。目前住宅销售均 价6000-7200元/㎡。
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房地产项目优势分析-区位优势
板块特点
东南板块——城市东南之崛起
城市东南发展主方向，土地供应量丰富，生 态环境优越，板块主打生态牌，植物园、远 大生态园、黛秀湖等五大公园成为支撑板块 价值的核心。
竞争力研判
中低价位倍受业界及市民的关注，销售势头
较好。南郡新城、海富山水文园景观优势明
显，立汇·美罗湾、阳光绿景等中低价销售。
城市“西扩”主方向，政府规 划重点发展板块，相关配套陆 续完善。
地铁一号线，哈西客站，10余 条公交线路，西湖路、西安路 等路网日益完善。
国美、苏宁和大商等电器城， 世纪联华和中央红超市，学府 书城，服装城等。 黑龙江大学、哈尔滨医科大学、 哈尔滨理工大学等15所大专院 校，医大二院、二一一医院等。
房地产开发项目的区位条件分析
房地产开发项目的区位条件分析引言房地产开发项目的成功与否很大程度上取决于其所处的区位条件。
区位条件是指房地产项目所处的地理位置、交通便利性、周边设施等因素。
本文将对房地产开发项目的区位条件进行分析，以帮助开发商更好地选择合适的项目地点。
地理位置房地产项目的地理位置是其区位条件中最重要的因素之一。
地理位置的优劣直接影响着项目的市场价值和竞争力。
优越的地理位置可以提升项目的吸引力，增加购房者的购买意愿。
具体来说，优秀的地理位置应具备以下特点： - 交通便利：临近高速公路、铁路、地铁等交通枢纽，方便居民出行。
- 环境优美：临近公园、湖泊、绿地等景观资源，提供良好的居住环境。
- 靠近商业中心：临近商业区、购物中心等商业设施，方便购物和娱乐。
综合考虑这些因素，开发商可以选择地理位置优越的地段来推动房地产项目的发展。
交通便利性除了地理位置外，交通便利性也是影响房地产项目区位条件的重要因素。
交通便利性直接影响居民的出行便利和工作生活质量。
具体来说，交通便利性的要素包括： - 公共交通：项目附近是否有公交车站、地铁站等公共交通工具，便于居民出行。
- 道路网络：项目周边是否有便捷的道路网络，方便居民通勤和车辆出行。
- 高速路和快速通道：是否有高速公路和快速通道相连，提供便捷的长途交通方式。
在选择房地产项目地点时，开发商应综合考虑交通便利性因素，以满足购房者对出行便利的需求。
周边设施周边设施是另一个重要的区位条件因素。
周边设施的完善程度直接关系到居民的生活便利性和舒适度。
以下是一些常见的周边设施：- 学校教育：附近是否有优质的学校，提供良好的教育资源。
- 医疗设施：附近是否有医院、诊所等医疗机构，方便居民就医。
- 商业设施：是否有购物中心、超市、餐饮店等商业设施，方便日常购物和娱乐。
- 公共设施：是否有公园、健身房、游泳池等休闲设施，提供良好的居住环境。
开发商在选择项目地点时，应注重周边设施的完善度，提供便捷的生活服务给购房者。
房地产项目选址与规划分析PPT
04
建筑规划设计
Architectural Planning and Design
建筑风格与功能定位
选址应考虑交通便利性
根据《城市交通规划》数据，交通便利性是影响房地产项目成功的关键因素之一。例如，北京市 的地铁覆盖率达到了70%，远高于其他城市，这使得居住在北京的人更愿意选择靠近地铁站的房 地产项目。
房地产项目选址与规划分析
Real estate project site selection and planning analysis
汇报人： 2023.10.12
目录
01 市场环境分析 02 项目选址原则 03 土地资源评估 04 建筑规划设计
01
市场环境分析
Market environment analysis
地理位置优势可以带来更高的投资回报率
以北京为例，2019年北京市中心地段的房价涨幅达到了15%， 远高于郊区的房价涨幅（7%）。这表明，地理位置优势可以 为投资者带来更高的投资回报。
地理位置优势可以提高项目的竞争力
在竞争激烈的房地产市场中，地理位置优势可以使项目脱颖而 出，吸引更多的购房者。例如，位于上海市中心的绿地世纪城 项目，凭借其优越的地理位置，成功吸引了大量购房者，成为 市场上的热销项目。
人口与就业情况
人口密度与房地产需求 根据国家统计局数据，我国一线城市人口密度高达每平方公里2万人以上，远高于二 三线城市。因此，人口密度高的一线城市对房地产的需求更大。 就业率与房地产投资 根据国家统计局数据，我国一线城市的就业率普遍在80%以上，而二三线城市的就业 率则在60%左右。因此，就业率高的一线城市对房地产的投资吸引力更大。 人口老龄化与房地产供应 根据国家统计局数据，我国65岁以上老年人口比例已超过14%，预计到2035年将达 到25%。这将导致房地产市场对养老地产的需求增加。
地产项目SWOT分析案例ppt课件
不足； 2. 公交路线少，辐射范围小；
3. 周边生活配套设施目前品质不高，居
民生活品质受一定影响；
4. 项目规模比较小，难于形成体量优势。
最新编辑ppt
5
SWOT矩阵分析
O（机会）
1. 本项目所在区域地产发展蓬勃，近年 招商力度不断加大，项目目标客户群 体不断涌入，外来客户区域认同感逐 渐增强；
2. 肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所 带来的观光投资客逐年增加。
13
四、项目价值结构
1、项目SWOT分析 机会（O）
机会
机会利用
区域发展：城南是最具发展潜力 突出区域的发展现状和前景， 和活力的房地产板块，也是政府 提高项目价值，并可增加对投资 未来要重点开发、改造的区域。 型客户的吸引力。
交通：距市中心12.5公里，距机 可将目标客户面适当扩展到更 场28公里，成都地铁2号线将龙 大的区域，加快项目销售速度。 泉城区与成都市区紧紧相连。
提升项目人文底蕴。
浓郁的 文化生活品牌。
最新编辑ppt
12
四、项目价值结构
1、项目SWOT分析 劣势（W）
劣势 生活配套缺乏
企业缺乏操作经验。
劣势弥补
项目启动时先建好一部分的 商业配套，让客户对项目生活有 直观的信心。
整合对大盘有丰富操作经验 的专业合作团队，以降低项目运 作的风险。
最新编辑ppt
未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激 烈
宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政 策，未来影响加剧
W――劣势
地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制 车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较
大，治安环境受影响 既有障碍：地块上遍布高压电线，与及西北角的
3. 周边生活配套设施目前品质不高，居
民生活品质受一定影响；
4. 项目规模比较小，难于形成体量优势。
最新编辑ppt
5
SWOT矩阵分析
O（机会）
1. 本项目所在区域地产发展蓬勃，近年 招商力度不断加大，项目目标客户群 体不断涌入，外来客户区域认同感逐 渐增强；
2. 肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所 带来的观光投资客逐年增加。
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四、项目价值结构
1、项目SWOT分析 机会（O）
机会
机会利用
区域发展：城南是最具发展潜力 突出区域的发展现状和前景， 和活力的房地产板块，也是政府 提高项目价值，并可增加对投资 未来要重点开发、改造的区域。 型客户的吸引力。
交通：距市中心12.5公里，距机 可将目标客户面适当扩展到更 场28公里，成都地铁2号线将龙 大的区域，加快项目销售速度。 泉城区与成都市区紧紧相连。
提升项目人文底蕴。
浓郁的 文化生活品牌。
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四、项目价值结构
1、项目SWOT分析 劣势（W）
劣势 生活配套缺乏
企业缺乏操作经验。
劣势弥补
项目启动时先建好一部分的 商业配套，让客户对项目生活有 直观的信心。
整合对大盘有丰富操作经验 的专业合作团队，以降低项目运 作的风险。
最新编辑ppt
未来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激 烈
宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政 策，未来影响加剧
W――劣势
地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制 车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较
大，治安环境受影响 既有障碍：地块上遍布高压电线，与及西北角的
《区位分析的方法及》课件
地理信息系统法
地理信息系统法是区位分析中的常用方法之一。通过地理数据的获取、数据 库建立和空间数据分析，可以确定最适合的区位。地理信息系统技术的应用 为区位分析提供了强大的工具和支持。
空间组合分析法
空间组合分析法是区位分析中的重要方法之一。通过空间组织形态分析、配置规划和区位最优性分析，可以确 定最优区位。如何分析空间组织形态？如何进行配置规划？这些都是空间组合分析法需要考虑的问题。
区位分析PPT制作技巧
1 内容的清晰度
在PPT中，要确保内容表达清晰、准确，能够直观地传达区位分析的核心思想。
2 简洁易懂的表达
使用简洁明了的语言，让观众容易理解和接受区位分析的内容。
3 图片鲜明、有色彩的区分
通过使用鲜明的图片和有色彩的区分，增强PPT的视觉效果，使区位分析更具吸引力。
结论
区位分析的数字化是未来发展的趋势，通过利用现代技术和数据分析方法，可以提高区位分析的效率和精度。 但同时也需要认识到区位分析的局限性，并不断探索未来发展方向。
区位分析的方法
市场分析法
通过对市场指标、目标市场选择和市场规模进 行分析，确定最佳区位。
地理信息系统法
通过地理数据的获取、数据库建立和空间数据 分析，确定最适合的区位。
竞争优势法
通过竞争者分析、自身资源分析和产业生命周 期分析，确定最有竞争力的区位。
空间组合分析法
通过空间组织形态分析、配置规划和区位最优 性分析，确定最优区位。
参考文献
《区位分析方法》，出版社，作者 《城市空间组合分析实践》，出版社，作者 《GIS应用与技术基础》，出版社，介绍了区位分析的概念、作用与意义，以及常用 的区位分析方法，如市场分析法、竞争优势法、地理信息系统法和空间组合 分析法。
第4章 房地产开发项目的区位条件分析
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
§4.1 区位与房地产价值
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
4．1．1区位的含义 1．区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相 互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从 小的方面来说，指的是项目开发场地。 当然，影响房地产开发投资成败的要素不仅仅是“区 位”，还包括市场宏观环境、投资决策的准确性、市场 供求状况、进入房地产市场的时机选择、所投资的房地 产的类型等。然而，由于房地产的不可移动性，所有其 他影响要素均和房地产所处的“位置”相关。
4.3 区位选择要注意的问题
4.4 小结
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
学习目标
本章要求学生掌握区位的含义和影响房地产开发项
目的区位因素，熟悉不同类型房地产项目对区位的要 求和区位选择要注意的问题。通过本章的学习，使学 生认识到区位对于房地产投资价值的重要作用。
2）公共交通便捷程度。以经济观点来看居住用地的区 位，主要从节省出行时间和出行支出两方面考虑。人们 的出行是在居住地、工作地、购物中心和游乐场所之间 往返摆动的，所以理想的居住用地区位，是到达以上四 点的总距离最短的点。
3）环境因素。随着居民生产水平的提高，对居住环境 提出了越来越高的要求。
4）居民人口与收入。居住项目投资如果选择在人口素 质高、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的 可能性。
房地产投资分析
Real Estate Investment Analysis
影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括：
房地产投资区位条件分析
房地产投资与宏观区位和微观区位均有关系，因为宏 观区位制约着微观区位，而房地产开发项目最终要落实到 微观区位。
❖2．区位的内涵
❖ 在房地产投资中，对于区位有广义和狭义两 种理解。
❖ 狭义的区位指的是某一具体投资项目的场地 在城市中的地理位置。房地产具有异质性，这一 特性决定了具体某一宗地的位置是排他的、独一 无二的，根据对某一宗地位置的描述，就可以从 图上或现场找到该宗地。
❖4.3.4 工业项目区位分析
❖ 工业项目区位的选择须考虑的特殊因素包括： 原材料资源数量的多少 连接原材料供应基地 产品销售市场的交境污染的防治政策等
❖ 不同的工艺项目在进行区位选择时所考虑的因素是 不同的。如：
❖3．开发潜力分析
开发潜力是指待开发土地在合法开发的前提 下，以最高最佳利用方式为原则并获得最佳效益 的利用能力。
❖ 4．土地获取难度分析
目前国内获取土地使用权的途径有两种：一是从土地 一级市场获取，即通过政府土地出让的方式；二是从土地 二级市场获取，即通过当前土地使用者转让的方式。
土地一级市场：主要采取招标、拍卖、挂牌的方式， 土地竞争越激烈，毛地面临着拆迁的难题，拆迁补偿水平 直接关系开发成本，被拆迁人的意愿直接关系开发的难易， 进而直接关系到项目的成败。
等公共设施作深层次分析。
4.2 区位条件分析概述
❖4.2.1 区位分析的内容
❖ 1．地域因素的分析与选择
地域因素的分析与选择是房地产开发项目投资成败的 战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析，主要考虑项 目所在地区的政治、法律、经济、人口、文化教育、自然 条件等因素。
❖ 2．项目选址分析
项目选址的分析，是针对某一特殊地块所进行的一种 微观分析，通过对房地产项目坐落地点和周围环境、基础 设施条件的分析，直接体现土地价值。项目选址的分析主 要考虑的因素包括项目所在地点的临街状况、建设用地的 大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁 安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空 气污染等。
❖2．区位的内涵
❖ 在房地产投资中，对于区位有广义和狭义两 种理解。
❖ 狭义的区位指的是某一具体投资项目的场地 在城市中的地理位置。房地产具有异质性，这一 特性决定了具体某一宗地的位置是排他的、独一 无二的，根据对某一宗地位置的描述，就可以从 图上或现场找到该宗地。
❖4.3.4 工业项目区位分析
❖ 工业项目区位的选择须考虑的特殊因素包括： 原材料资源数量的多少 连接原材料供应基地 产品销售市场的交境污染的防治政策等
❖ 不同的工艺项目在进行区位选择时所考虑的因素是 不同的。如：
❖3．开发潜力分析
开发潜力是指待开发土地在合法开发的前提 下，以最高最佳利用方式为原则并获得最佳效益 的利用能力。
❖ 4．土地获取难度分析
目前国内获取土地使用权的途径有两种：一是从土地 一级市场获取，即通过政府土地出让的方式；二是从土地 二级市场获取，即通过当前土地使用者转让的方式。
土地一级市场：主要采取招标、拍卖、挂牌的方式， 土地竞争越激烈，毛地面临着拆迁的难题，拆迁补偿水平 直接关系开发成本，被拆迁人的意愿直接关系开发的难易， 进而直接关系到项目的成败。
等公共设施作深层次分析。
4.2 区位条件分析概述
❖4.2.1 区位分析的内容
❖ 1．地域因素的分析与选择
地域因素的分析与选择是房地产开发项目投资成败的 战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析，主要考虑项 目所在地区的政治、法律、经济、人口、文化教育、自然 条件等因素。
❖ 2．项目选址分析
项目选址的分析，是针对某一特殊地块所进行的一种 微观分析，通过对房地产项目坐落地点和周围环境、基础 设施条件的分析，直接体现土地价值。项目选址的分析主 要考虑的因素包括项目所在地点的临街状况、建设用地的 大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁 安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空 气污染等。
房地产开发项目的区位条件分析
3．1．4 详细可行性研究
在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可 对该项目进行详细的、正式的可行性研究。
详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继 续。在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优 选出的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性 分析、经济效益分析和社会效益分析，从多个角度 说明项目的建设是否可行。
2．土地使用过程中的管理 1）对划拨土地的管理 土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法 批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土 地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使 用者使用的行为。 政府对划拨土地的管理体现在以下几点： （1）划拨土地使用权的范围 （2）对划拨土地的管理
（2）对划拨土地的管理
《划拨土地使用权管理暂行办法》 【发文文号】: 〔1992〕第1号 【颁布部门】: 国家土地管理局 【颁布日期】: 1992-3-8 【施行日期】: 1992-3-8
第六条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可 以转让、出租、抵押： (一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； (二)领有国有土地使用证； (三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明； (四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民 政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权 出让金。
完成这个程序需要持有有关部门下发的 竣工验收合格证书。
3.1.8 市场营销与物业管理
当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的 营销手段，促进房屋的租售，以尽快收回资金，保证收益。
物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回 收的迫切程度及开发物业的类型有关。
物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全地使用物 业及配套设施，能为其提供一系列生活服务，并通过建筑物 的维修与保养、机电设备与公共设施的维护与管理、小区内 的治安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。
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4.1区位与房地产价值
4．1．2区位与城市功能分区 现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通
过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显 的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等 若干功能区。 1．商业区
商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城 区商业区和街区商业区。
4.1区位与房地产价值
第4章 房地产开发项目的区位条件分析
❖ 区位与房地产价值 ❖ 房地产开发项目的区位分析 ❖ 区位选择要注意的问题
4.1区位与房地产价值
4．1．1区位的含义 1．区位的重要性
区位是指特定地块所处的空间位置及其相 邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来 说，指项目所在区域；从小的方面来说，指 的是项目开发场地。
4.1区位与房地产价值
2．对位置的两种理解 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城
市中的地理位置。 对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还
包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地
产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关 系。 3．对位置的把握应有动态的发展的眼光
• 9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。20. 7.2020.7.20Monday, July 20, 2020
• 10、人的志向通常和他们的能ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ成正比例。10:43:5410:43:5410:437/20/2020 10:43:54 AM
2．工业区 根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积
等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和 远郊工业区。 3．居住区
居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央 商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工 业区之间。
4.1区位与房地产价值
4．1．3区位与房地产投资价值的关系 房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。
• 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无以成学。20.7.2010:43:5410:43Jul-2020-Jul-20
• 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。10:43:5410:43:5410:43Monday, July 20, 2020
• 13、志不立，天下无可成之事。20.7.2020.7.2010:43:5410:43:54July 20, 2020
2．来自规划、法律方面的约束可能在增加 3．邻区影响可能会面临改变 4．对于项目的选择要和区位的性质相配套
4.3区位选择要注意的问题
图4-1应该是对上述分析的一个总结。它说明了区 位价值的转移过程：
区位
区位上的物业
适合市场
投资价值
图4-1 区位价值的转移过程
因此，不是区位本身，而是区位上的物业适合了 市场的话，才能带来价值。
4.2房地产开发项目的区位分析
2．写字楼项目 影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 1）与其他商业设施的接近程度。 2）周围土地利用情况和环境。 3）易接近性。
4.2房地产开发项目的区位分析
3．零售商业项目 商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利
润。所以它的选择原则有以下几条： 1）最短时间原则 2）区位易达性原则 3）接近购买力原则 4）满足消费心理原则 5）接近CBD原则
4.2房地产开发项目的区位分析
4．工业项目 工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包
括：当地提供主要原材料的可能性，交通运 输是否足够方便以有效地连接原材料供应基 地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给 的可能性，水、电等资源供给的充足程度， 控制环境污染的政策等。
4.3区位选择要注意的问题
1．过分强调区位或地段的作用会产生对开发投 资者的误导
3．开发潜力分析 房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技
术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效 利用。 4．土地使用权获取方式分析
从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看， 有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让 等两种途径。
4.2房地产开发项目的区位分析
5．具体的影响因素 1）城市规划方面的因素 2）自然特性 3）市政基础设施条件 4）交通通达程度 5）停车条件
4.2房地产开发项目的区位分析
2．具体地点的分析与选择 它是对房地产项目坐落地点和周围环境、
基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目 所在地点的临街状况、建设用地的大小、利 用现状、交通、城市规划、土地取得代价、 拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、 水文、噪声、空气污染等因素。
4.2房地产开发项目的区位分析
• 14、Thank you very much for taking me with you on that splendid outing to London. It was the first time that I had seen the Tower or any of the other famous sights. If I'd gone alone, I couldn't have seen nearly as much, because I wouldn't have known my way about.
区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择
时区位时应该重视以下问题： 1．注意区位升值潜力的分析。 2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网 点等公共设施的深层次分析。
4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．1影响房地产开发项目区位选择的因素 分析 1．地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是 对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考 虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化 教育、自然条件等因素。
4.2房地产开发项目的区位分析
6）环境条件 7）公共配套服务设施完备情况 8）当前土地使用者的态度 9）土地价格 10）供求关系
4.2房地产开发项目的区位分析
4．2．2不同类型的房地产项目对区位的要求 1．居住项目 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1）市政公用和公建配套设施完备的程度。 2）公共交通便捷程度。 3）环境因素。 4）居民人口与收入。