第12讲_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换
014_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换和处置(1)
第三节投资性房地产的后续计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
基本账务处理：借：投资性房地产—成本（变更日投资性房地产的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原值）利润分配—未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）【例题•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。
A.其他综合收益B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
</hide>【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
（）（2012年）【答案】√【解析】《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
四、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
基本账务处理如表所示：【例4-3】2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的会计处理投资性房地产是指企业为赚取租金、增值或者两者兼而有之而持有的房地产，而非为自用或出售而持有的房地产。
在企业财务会计中，投资性房地产的会计处理相对复杂，需要遵循一定的会计准则和规定。
本文将从投资性房地产的确认、初始计量、后续计量以及处置等方面，介绍投资性房地产的会计处理方法。
一、投资性房地产的确认企业在决定将某项房地产确认为投资性房地产时，需要同时满足以下条件：首先，企业的管理层已经决定将该房地产作为投资性房地产持有；其次，该房地产的未来现金流主要来自租金、资本增值或两者的组合，而不是出售该房地产或者使用该房地产的变现；最后，该房地产的相关信息能够可靠地进行计量。
只有同时满足以上三个条件，企业才能确认某项房地产为投资性房地产。
二、投资性房地产的初始计量投资性房地产在确认后，需要以公允价值进行初始计量。
公允价值是指在买方和卖方交易时，在市场上可以获得的价格。
如果无法可靠地确定投资性房地产的公允价值，可以采用成本模型进行初始计量，即初始成本加上后续的累计折旧和减值准备。
三、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量主要包括公允价值模型和成本模型两种方法。
在公允价值模型下，投资性房地产需要按照公允价值进行后续计量，并将公允价值变动计入当期损益。
在成本模型下，投资性房地产按照成本减少其累计折旧和减值准备后的账面价值进行后续计量，不计入公允价值变动。
四、投资性房地产的处置投资性房地产的处置包括出售、报废、转让等方式。
在处置投资性房地产时，需要根据实际情况确定处置产生的收益或损失，并在财务报表中进行相应的处理。
如果投资性房地产转为自用或者变现用途，需要按照相关规定进行重新分类，并按照新的用途进行会计处理。
综上所述，投资性房地产的会计处理涉及到确认、初始计量、后续计量和处置等多个环节，企业需要严格遵循会计准则和规定，确保投资性房地产的会计处理符合法律法规和会计准则的要求。
只有做好投资性房地产的会计处理工作，企业才能更好地管理和控制投资性房地产，实现经济效益的最大化。
中级会计实务 第12讲_投资性房地产确认条件与计量(2),投资性房地产转换及处置(1)
第二节投资性房地产的确认与计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配——未分配利润、盈余公积）。
【手写板】【特别提示】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）盈余公积（倒挤，可借可贷）【补充例题·判断题】（2012年）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
（）【答案】√【解析】投资性房产后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，但不可以反着转换。
【补充例题•多选题】（2017年）下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。
A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【答案】AD【解析】选项B，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。
【补充例题•多选题】（2018年）投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值模式时，公允价值与账面价值之间的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（）。
A.其他综合收益B.资本公积C.盈余公积B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】借：固定资产 4 000（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销） 200投资性房地产减值准备 100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备 100【例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
投资性房地产的后续计量及转换
投资性房地产的后续计量及转换投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，即不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量：一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。
经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
公允价值模式的最大特点是在会计期末按照公允价值调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值变动计入当期损益。
从理论上说，采用公允价值模式进行后续计量更符合投资性房地产的特点，但实务中能否持续可靠取得公允价值是较大的挑战。
为此，会计准则提出了两种计量模式供企业选择，并对选择公允价值模式所应具备的条件进行了规定。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
所在地，通常指投资性房地产所在的城市。
对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。
投资性房地产的后续计量考点
第 02 讲投资性房地产的后续计量知识点：投资性房地产的后续计量▲▲▲一、后续计量模式的选择企业通常应当采纳本钱模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采纳公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
但是，同一企业只能采纳一种模式对全部投资性房地产进行后续计量，不得同时采纳两种计量模式。
本钱模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为本钱模式。
（关键考点）掌握后续计量模式的选择原则。
二、采纳本钱模式进行后续计量的投资性房地产在本钱模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
1.折旧或摊销时借：其他业务本钱贷：投资性房地产累计折旧〔摊销〕2.取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税〔销项税额〕3.投资性房地产提取减值时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值打算（关键考点）掌握本钱模式下投资性房地产相关损益的归属科目。
（根底知识题）甲公司为增值税一般纳税人，不动产及不动产租赁效劳适用的增值税税率为 9％。
甲公司2×20年6 月30 日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。
该资产的买价为 3 000 万元〔不含增值税〕，相关税费 20 万元，估计使用寿命为 40 年，估计残值为 21 万元，估计清理费用 1 万元，甲公司采用直线法提取折旧。
该办公楼的年租金为 400 万元，于年末一次结清，并同时开具增值税专用发票。
甲公司对此房产采纳本钱模式进行后续计量。
2×21年年末商务楼的可收回金额为 2 330 万元，假定发生减值后净残值、估计使用年限、折旧方法等因素均未发生变化。
（答案解析）该投资性房地产2×20 年～2×22 年的会计处理如下：①投资性房地产的入账本钱＝3 000＋20＝3 020〔万元〕；②2×20 年的折旧额＝（3 020－〔21－1〕）÷40×6/12＝37.5〔万元〕；③2×20 年的会计分录A.取得投资性房地产时：借：投资性房地产 3 020应交税费——应交增值税〔进项税额〕 270贷：银行存款 3 290B.收取租金时：借：银行存款218贷：其他业务收入200应交税费——应交增值税〔销项税额〕 18C.提取当年折旧时：借：其他业务本钱37.5贷：投资性房地产累计折旧37.5④2×21 年的摊销额＝（3 020－〔21－1〕）÷40＝75〔万元〕；⑤2×21 年的会计分录A.收取租金时：借：银行存款436贷：其他业务收入400应交税费——应交增值税〔销项税额〕 36B.提取当年折旧时：借：其他业务本钱75贷：投资性房地产累计折旧75⑥2×21年年末的折余价值为 2 907.5 万元〔3 020－37.5－75〕，相比此时的可收回价值 2 330 万元，发生减值 577.5 万元，减值计提分录如下：借：资产减值损失577.5贷：投资性房地产减值打算577.5⑦2×22年的折旧额＝（2 330－〔21－1〕）÷〔40－1.5〕＝60〔万元〕，分录如下：借：其他业务本钱60贷：投资性房地产累计折旧60⑧2×22 年收取租金时：借：银行存款436贷：其他业务收入400应交税费——应交增值税〔销项税额〕36（2022 年单项选择题）甲公司对投资性房地产以本钱模式进行后续计量，2022 年1 月10 日甲公司以银行存款9 600 万元购入一栋写字楼并马上以经营租赁方法租出，甲公司估计该写字楼的使用寿命为40 年，估计净残值为120 万元。
第八章 投资性房地产的核算 《企业财务会计》ppt
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式 转为公允价值模式的，应当作为亏啊及政策变更，按照《企业会计准 则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转 为成本模式。
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不 得同时采用两种计量模式进行后续计量。
如果出租的房屋建筑物使用简易征税，则贷记“应交税费——简易计税”账户
任务2 投资性房地产的后续计量
公允价值模式后续计量
●采用公允价值进行后续计量的投资性房地产，设置“投资性房地产”
账户，核算投资性房地产的公允价值，按照投资性房地产的类别和项目、 并分别设置“成本”和“公允价值变动”明细账户进行明细核算。
任务3 投资性房地产转换和处置的核算
投资性房地产转换——投资性房地产转换为非投资性房地产
成本模式 • 将投资性房地产的账面 Nhomakorabea值作为转换后非投资性房地产的 后续计量 入账价值
公允价值模式 • 将投资性房地产在转换日的公允价值作为转换后非投资 后续计量 性房地产的入账价值 • 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
持有并准备增值后 转让的土地使用权
已出租的建筑物
任务1 投资性房地产的初始计量
二、初始成本的确定——实际成本
外购
•购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 •不包括可抵扣的增值税
自建 • 达到预定可使用状态的必要支出
• 不包括可抵扣的增值税
任务1 投资性房地产的初始计量
三、账务处理
●设置“投资性房地产”账户，核算企业取得投资性房地产的成本。
第八章 投资性房地产的核算
投资性房地产后续计量模式转换的账务处理
投资性房地产后续计量模式转换的账务处理一、投资性房地产的核算内容根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的核算范围有：1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物。
自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
二、投资性房地产的初始确认和后续计量1.初始确认根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》第六条规定，投资性房地产应按成本进行初始计量，外购的投资性房地产成本，包含购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。
2.后续计量企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
投资性房地产计量模式一经确认，不得随意变更。
由成本模式转为公允价值模式，应作为会计政策变更处理，公允价值和账面价值的差额调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转换为成本模式。
三、投资性房地产后续计量模式转换账务处理甲公司2022年1月1日将一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为3年，出租时采用成本模式进行后续计量，2023年1月1日，甲公司认为出租给乙公司使用的写字楼，其所在的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定将该投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式，该写字楼造价是9000万元，已计提折旧2700万元，2023年1月1日该写字楼公允价值是7000万元。
投资性房地产的后续计量--注册会计师辅导《会计》第七章讲义2
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)中华会计网校会计人的网上家园注册会计师考试辅导《会计》第七章讲义2投资性房地产的后续计量考点三：投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
在极少情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定，但是预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（二者孰早），再以公允价值计量。
但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
【例题1·单选题】下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，不正确的是（）。
A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式B.满足特定条件时可以采用公允价值模式C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式[答疑编号5733070108]『正确答案』C『答案解析』投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式。
关于对投资性房地产的初始计量和后续计量的分析
投资性房地产 的后续计量只有成本价值和公允价值 两种模式， 收入 ， 借记 ‘ 银行贷款”等科 目， 贷记 “ 其他业务收入”等科 目。 （ 三） 投资陛房地产后续－ ｉ ｔ ． ｉ 模 式的变更 。企业对投资性房地产 的计量模式一经确认 ， 不得随意变更。成本模式转为公允价值模式 的， 应当作为会计政策变更处理， 将计量模式变更时公允价值与账面
模式， 就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续 投 资性房地 产的初 始计 量 投资 ｆ 生 房地户 ： １ 按照成本进行初始计量。 计量 。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 ， 应当同时 １ － 夕 购的投 只有在购入 满足下列条件 ： （ １ ） 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 所在地通常是指投资 ｝ 生房地产所在 的城市 。对于大 中型城市 ， 应当 房地产的同时开始对外…… （ 自租赁期开始 日起） 或用于资本增值 ， （ ２ ） 企业能够从活跃的房地产交易市场 才能称之为外购的投资一 Ｉ ＇ ｌ － Ｊ ￣ ； － 地， ： 。外购投资性房地产的成本 ． 包括 为投资 陛房地产所在的城 区；
刘 琦 东 北林 业 大 学 经 济 管理 学 院 黑 龙 江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ ４ ０
摘要 ： 投 资性房地 产主要 包括 已出租 的土地 使用权 、持有 外 准备增 值后 转让 的土地使 用权和 已出租的建 筑物 。本
文 就投 资 性 房 地 产 的 初 始 计 量 和 后 续 计 量 进 行 分 析 。 关键 词 ： 投 资 系房 地 产 ； 初始 计量 ； 后 续 计 量
价值的差额 ， 调整期初留存收益（ 末分配利润） 。企业变更投 资性房 地产计量模式时， 应当按照计量模式变更 日投资性房地产的公允价 行后续计量的投资性房地产 ， 应当遵循 以下会计处理 ： 值． 借记 “ 投资性房地产（ 成本） ”科 目， 按 照已计提的折 旧或摊销 ， （ １ ） 外购投资性房地产或的 自行建造的投资性房地产达到预定 借记 “ 投资陛房地产累计折旧”科 目， 原－ ｉ － ， Ｉ － ￣的减值准备 ， 借记 “ 投 可使用状态时 ， 按照其实际成本。借记 “ 投资 陛房地产”科 目， 贷记 资性房地产减值准备”科 目， 按照原账 间余额 ， 贷记 “ 投资性房地 “ 银行存款”、 “ 在建工程”等科 目。 产”科 目， 按照公允价值与其账面价值之间差额， 贷记或借记 “ 利润 （ ２ ） 按照固定资产或无形资产的有 关规定 ， 按期（ 月） 计提折 旧或 分配——未分配利润” 、 “ 盈余公积”等科 目。已采用公允价值 进行摊销， 借记 “ 其他业务务成本”等科 目， 贷记 “ 投资ｆ 生房地产一 模式计量的投资ｌ 生 房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式。困 累计折旧（ 摊销） ”科 目。
注会CPA：投资性房地产的转换知识点总结(会计)
【知识点】投资性房地产的转换★★★ （一）投资性房地产转换形式及转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
包括：（1） 投资性房地产转换为自用房地产； （2） 投资性房地产转换为存货；（3） 自用房地产转换为投资性房地产；（4） 作为存货的房地产转换为投资性房地产。
非投资性房地产转为投资性房地产时转换日的确定如下图所示。
应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改变。
【官方政策解读】2021年上市公司年报会计监管报告：将自用房地产转换为投资性房地产依据不充分。
个别上市公司本年度通过董事会决 议，拟将自用的房地产、土地使用权转为对外出租，并据此将相关资产转换为投资性房地产，按照公允价值进行后续计量。
对于此类投资性房地产转换，除董事会决议以外，上市公司还应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改 变，如已签订出租协议，或虽然尚未签订出租协议、但相关资产已不再用于日常生产经营活动，已进行重大的结构性调整且在功能上、性能上已达到可经营出租状态等。
投资性房地产转为非投资性房地产时转换日的确定如下图所示。
【例题·单选题】（2020年）20×9年3月8日，甲公司董事会通过将其自用的一栋办公楼用于出租的议案，并形成书面决议。
20×9年4月30日，甲公司已将该栋办公楼全部腾空，达到可以出租的状态。
20×9年5月25日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将该栋办公楼出租给乙公司。
根据租赁合同的约定，该栋办公楼的租赁期为10年，租赁期开始日为20×9年6月1日；首二个月为免租期，乙公司不需要支付租金。
投资性房地产的初始计量和后续计量
D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼【答案】AC【解析】选项B，属于企业的存货；选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。
【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物B.待出租的土地使用权C.已出租的土地使用权D.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权【答案】AC【解析】选项B，待出租的土地使用权不属于投资性房地产；选项D，属于无形资产。
【例题•判断题】企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。
（）（2016年、2013年）【答案】√【解析】企业以经营租赁方式租入的土地使用权，不属于企业的自有资产，转租后不能作为投资性房地产核算。
第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合投资性房地产定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
二、投资性房地产初始计量（一）外购投资性房地产的初始计量1.对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
【提示】此部分外购投资性房地产入账成本的确认与固定资产、无形资产和存货基本一致。
基本账务处理：借：投资性房地产应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款等2.企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产转换为投资性房地产；若取得的房产用于销售，应先确认为存货，自租赁期开始日将其转换为投资性房地产。
（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量1.企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
第05章 投资性房地产——投资性房地产的后续计量、转换和处置练习(含习题和答案解析)
第五章投资性房地产——投资性房地产的后续计量、转换和处置一、单项选择题1.某公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。
2X18年6月23日，该公司将一项固定资产转换为投资性房地产。
该固定资产的账面余额为400万元，已提折旧80万元，已经计提减值准备30万元。
该项房地产在当日的公允价值为330万元。
关于转换日的处理，下列各项表述中，正确的是（）。
A.计入公允价值变动损益的金额为40万元B.投资性房地产的入账价值为290万元C.该项房地产在转换日的处理不影响当期损益D.该事项属于会计政策变更2.甲公司将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为2 000 万元，转换日之前“投资性房地产一一成本”科目余额为2 300万元，“投资性房地产一一公允价值变动”科目贷方余额为200万元，则转换日不正确的会计处理为（）。
A.计入“固定资产”借方2 000万元B.计入“投资性房地产一一公允价值变动”借方200万元C.计入“投资性房地产——成本”贷方2 300万元D.计入“其他综合收益”借方100万元3.甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用成本模式计量。
2X18年12月将投资性房地产转为开发产品，转理日该投资性房地产的原值为50 000万元，己计提折旧10 000万元，则转入“开发产品”科目的金额为（）万元。
A.50 000B.40 000C.40 200D.40 8004.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
2X14年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元，已收存银行。
该项投资性房地产的原值为6 000万元，于2X03年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0,采用年限平均法计提折旧。
该项投资性房地产在持有期间未发生减值。
假定不考虑其他因素，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益为（）万元。
A.260B.10C.140D.-110二、多项选择题5.下列关于采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产的会计处理，表述正确的有（）。
2024年度(最新)国家开放大学(电大)本科《会计学概论》形考任务参考题库(含答案)
2024年度（最新）国家开放大学（电大）本科《会计学概论》形考任务参考题库（含答案）学校:________班级:________姓名:________考号:________一、单选题(15题)1.财务会计报表不包括（）。
A.会计报表主表B.会计报表附表C.会计报表附注D.财务情况说明书2.下列财务指标中，属于反映企业偿债能力的指标是（）。
A.应收账款周转率B.营业利润率C.总资产报酬率D.流动比率3.企业针对应收账款计提坏账准备时，应借记的科目是（）。
A.管理费用B.销售费用C.资产减值损失D.信用减值损失4.在手工记账的情况下，编制财务会计报告的直接依据一般是（）。
A.原始凭证B.记账凭证C.日记账D.分类账5.下列金融资产，不属于长期金融资产类别的是（）。
A.债权投资B.其他债权投资C.其他权益工具投资D.交易性金融资产6.损益类账户的期末余额（）。
A.一定在借方B.一定在贷方C.有的在借方，有的在贷方D.一般无余额7.以下各项属于企业主营业务收入的是（）A.出租固定资产取得的收入B.出售固定资产取得的收入C.转让无形资产使用权的使用费收入D.劳务收入8.下列单据中，属于自制原始凭证的是（）。
A.购货发票B.银行收款通知C.限额领料单D.火车票9.企业2000年12月购入一台设备，原价85000元，预计使用5年，预计净残值10000元，若按年限总和法计提折旧，则第三年折旧额是（）元。
A.25000B.5000C.15000D.7500010.下列项目中属于负债的是（）。
A.预收账款B.预付账款C.应收账款D.应收票据11.下列交易中，导致会计等式“资产=负债+所有者权益”两边同时减少的是（）。
A.收到客户以前所欠销货款B.用资本公积转增资本C.赊购原材料D.用银行存款偿还银行贷款12.在资产负债表上，各资产项目自上而下的排列基本上是（）。
A.按获利能力大小排序B.按金额大小排序C.按流动性强弱排序D.按重要性程度排序13.企业销售应税消费品而产生的应交消费税，一般计入（）。
08-08 投资性房地产-转换-存货转为投资性房地产
投资性房地产与非投资性房地产转换投资性房地产概述投资性房地产的确认与初始计量投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续支出投资性房地产与非投资性房地产的转换投资性房地产的处置投资性房地产与非投资性房地产的转换（二）作为存货的房地产转换为投资性房地产•房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，其转换日通常为房地产的租赁期开始日。
–租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
–企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产投资性房地产××××××开发产品××××××存货跌价准备××××××[案例1]2X15年6月10日，某房产开发公司与C公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给C公司使用，租赁开始日为2X15年7月1日。
该楼实际建造成本为65 000万元，未计提存货跌价准备。
成本模式计量。
借：投资性房地产—写字楼 650 000 000贷:开发产品 650 000 000企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产投资性房地产——成本××××××投资性房地产××××××开发产品××××××其他综合收益××××××公允价值变动损益××××××【案例2】接【案例1】资料，现假定该房产公司采用公允价值计量模式，2X15年7月，写字楼的公允价值为68 000万元，其他条件不变。
则该房产公司将作为存货的房地产转换为投资性房地产的会计处理如下：借：投资性房地产—写字楼（成本） 680 000 000贷：开发产品 650 000 000 其他综合收益 30 000 000投资性房地产与非投资性房地产转换。
2020中级会计 会计 第19讲_投资性房地产的后续计量(2),房地产的转换(1) (1)
第三节 投资性房地产的后续计量三、投资性房地产后续计量模式的变更一经确定不得随意变更为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式 ， 。
不得从公允价值模式转为成本模式已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 。
会计政策变更成本模式转为公允价值模式的，应当作为 处理，将计量模式变更时公允价值与差额调整期初 留存收益利润分配——未分配利润盈余公积账面价值的 ， （ 、 ）。
账务处理：转换日的公允价值借：投资性房地产——成本（ ） 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产差额：利润分配——未分配利润（可借可贷）10% 盈余公积（默认 ，可借可贷）【例题•多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（ ）。
（ 年）2017A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【答案】 ADB C【解析】选项 ，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项 ，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。
【例题•多选题】投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值模式时，公允价值与账面价值之间的差2018额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（ ）。
（ 年）A.其他综合收益B.资本公积C.盈余公积D.未分配利润【答案】 CD【解析】投资性房地产由成本模式转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，差额部分调整留存收益（利润分配——未分配利润、盈余公积）。
【例题·判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
2012（ ）（ 年）【答案】√【解析】投资性房地产后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，但不可以从公允价值模式转为成本模式。
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贷：银行存款 3 000 000（3）2×19年11月30日，改扩建工程完工借：投资性房地产——厂房—成本23 000 000贷：投资性房地产——厂房—在建23 000 000【例题•多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。
（2017年）A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【答案】AD【解析】选项B，成本模式下投资性房地产计提的减值准备以后持有期间不得转回；选项C，成本模式计量的投资性房地产转换为公允价值模式计量应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。
【例题•判断题】企业对采用成本模式计量的投资性房地产进行再开发，且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应当对该资产继续计提折旧或摊销。
（）（2018年）【答案】×【解析】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在开发期间应继续将其作为投资性房地产，不计提折旧或摊销。
（二）费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。
第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日1.房地产的转换是指房地产用途的变更。
【提示】企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。
2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产；②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；④自用建筑物停止自用，改为出租。
即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转换为存货。
3.转换日的确定①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日；③自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期；④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。
【例题•判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。
（）（2017年）【答案】√（二）房地产转换的会计处理1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
基本账务处理：（1）自用房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产（原资产的账面原值）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备（2）投资性房地产转为自用房地产借：固定资产（无形资产）（原资产的账面原值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备（3）作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产（存货的账面价值）存货跌价准备贷：开发产品（4）投资性房地产转换为存货借：开发产品（投资性房地产的账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换如图所示：【例题•单选题】2019年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4 000万元借记“固定资产”科目。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的转换（1）自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益（公允价值变动损益）；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入所有者权益（其他综合收益）。
①转换当日的公允价值小于原账面价值时：借：投资性房地产（转换日的公允价值）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额）贷：固定资产（无形资产）、开发产品②转换当日的公允价值大于原账面价值时：借：投资性房地产（转换日的公允价值）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备贷：固定资产（无形资产）、开发产品其他综合收益（公允价值大于账面价值的差额）（2）以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
基本账务处理：借：固定资产、无形资产、开发产品（转换日的公允价值）贷：投资性房地产（转换日的账面价值）差额：公允价值变动损益【提示】将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时应区分转换日的公允价值与账面价值之间的大小关系，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入公允价值变动损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。
而将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，则无须考虑转换日的公允价值与账面价值之间的大小关系，其差额均计入公允价值变动损益。
【手写板】【例题•单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产，下列关于转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。
（2017年）A.计入递延收益B.计入当期损益C.计入其他综合收益D.计入资本公积【答案】C【解析】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值大于账面价值的差额，应该计入其他综合收益，选项C正确。
【例题•单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。
A.计入其他综合收益B.计入期初留存收益C.计入营业外收入D.计入公允价值变动损益【答案】D【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值小于账面价值的差额记入“公允价值变动损益”科目。
二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费（例如土地增值税，但不包括增值税）后的金额计入当期损益（属日常经营范畴）。
【提示】区别固定资产、无形资产和投资性房地产处置的会计处理。
对于固定资产、无形资产的处置其损益计入利润表“资产处置收益”项目。
而投资性房地产的处置其损益计入利润表“营业收入”和“营业成本”项目。
（一）成本模式下基本账务处理（1）收到处置收入借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）（2）结转投资性房地产成本借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【例题•单选题】大华公司于2016年12月31日将一栋办公楼对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元（不含增值税，征收率为5%），出租时该办公楼的账面原价为3 000万元，已提折旧200万元，已提减值准备160万元，尚可使用年限22年，大华公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，无残值。
2018年年末该办公楼的可收回金额为1 920万元。
假定办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值一直未发生变化。
2019年12月31日租赁期届满大华公司将其出售，收到2 000万元价款并存入银行（含增值税95.24万元）。
假定不考虑除增值税以外的其他相关税费及其他因素影响，大华公司出售该办公楼对当期营业利润的影响为（）万元。
A.176.76B.80.76C.-280.76D.-380.76【答案】B【解析】2016年年末办公楼的账面价值=3 000-200-160=2 640（万元）；2017年年末办公楼的账面价值=2 640-2 640/22=2 520（万元）；2018年年末未提减值前办公楼的账面价值=2 520-2 640/22=2400（万元）；2018年12月31日办公楼的可收回金额为1 920万元，所以需要计提减值准备=2 400-1 920=480（万元）；2019年年末办公楼的账面价值=1 920-1 920/20=1 824（万元）；出售时对当期营业利润的影响金额=（2 000-95.24）-1 824=80.76（万元）。
（二）公允价值模式下基本账务处理（1）按实际收到的款项借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）（2）结转投资性房地产成本借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（或借方）（3）将累计公允价值变动转入其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或作相反分录。
【提示】此分录对当月损益不产生影响。
（4）将转换时原计入其他综合收益的金额冲减其他业务成本借：其他综合收益贷：其他业务成本【例题•计算分析题】2×10年12月16日，甲公司与乙公司签订了一项租赁协议，将一栋经营管理用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁期开始日为2×11年1月1日，年租金为240万元（不含增值税，适用税率为10%），于每年年初收取。
相关资料如下：（1）2×10年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用年限平均法计提折旧，不存在减值迹象。