投资性房地产的转换和处置(全面)
014_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换和处置(1)
第三节投资性房地产的后续计量
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
基本账务处理：
借：投资性房地产—成本
（变更日投资性房地产的公允价值）
投资性房地产累计折旧（摊销）
（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备
（原投资性房地产已计提的减值准备）
贷：投资性房地产（原值）
利润分配—未分配利润（或借记）
盈余公积（或借记）
【例题•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。
A.其他综合收益
B.营业外收入
C.未分配利润
D.投资收益
【答案】C
【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。</hide>【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。（）（2012年）
【答案】√
【解析】《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
四、与投资性房地产有关的后续支出
投资性房地产的转换与处置记忆点
第04 讲投资性房地产的转换与处置
第四节投资性房地产的转换与处置
知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★★〕
楼账面原价为 14 000 万元，已计提折旧为 5 600 万元，公允价值为 12 000 万元。甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的工程是〔〕。
A.营业收入
B.其他综合收益
C.资本公积
D.公允价值变动收益
（正确答案）B
（答案解析）自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（例题·单项选择题）以下各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。
A.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益
B.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益
C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益
D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益
（正确答案）C
（答案解析）选项 A、B，采纳本钱模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；选项 D，采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕。
投资性房地产的转换
第四节投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
1.房地产的转换是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类。
2.在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。
②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；
④自用建筑物停止自用，改为出租。即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产相应地转换为投资性房地产。
⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
3.转换日的确定：
①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；
②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日；
③自用土地使用权停止自用，改为用于赚取租金或资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期；
④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构做出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。
（二）房地产转换的会计处理
1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
投资性房地产的转换和处置记忆点
第12 讲投资性房地产的转换和处置
（知识点四）投资性房地产的转换
〔一〕投资性房地产转换形式及转换日
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据说明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
这里确实凿证据包含两个方面：
一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，
二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
包含：
〔1〕投资性房地产转换为自用房地产；
〔2〕投资性房地产转换为存货；
〔3〕自用房地产转换为投资性房地产；
〔4〕作为存货的房地产转换为投资性房地产。
〔二〕房地产转换的会计处理
1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
（解释 1）将账面价值 50 万元的固定资产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕对外出租，采纳本钱模式进行后续计量，投资性房地产的入账价值为 50 万元〔即转换前的账面价值 50 万元〕。
借：投资性房地产100
累计折旧20
固定资产减值打算30
贷：固定资产100
投资性房地产累计折旧20
投资性房地产减值打算30
假设相同条件下，投资性房地产转换为自用：账面价值 50 万元的投资性房地产〔原值 100 万元，已提折旧 20 万元，已提减值打算 30 万元〕租赁期满，不再对外出租打算自用，该企业对投资性房地产采纳本钱模式进行后续计量，转换日的处理是上述分录反向：
借：固定资产100
投资性房地产累计折旧 20
投资性房地产减值打算 30
投资性房地产的后续计量及转换
投资性房地产的后续计量及转换
投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式，但同一企业只能采用一种模式对其所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式，即不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量：
一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。
投资性房地产存在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。
二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
企业存在确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。公允价值模式的最大特点是在会计期末按照公允价值调整投资性房地产的账面价值，并将公允价值变动计入当期损益。从理论上说，采用公允价值模式进行后续计量更符合投资性房地产的特点，但实务中能否持续可靠取得公允价值是较大的挑战。为此，会计准则提出了两种计量模式供企业选择，并对选择公允价值模式所应具备的条件进行了规
定。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
014_投资性房地产转换(2),投资性房地产处置
第三节投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换（双向转换、用途变更）
【例4-8】2×18年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出决议，计划于2×18年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时将其收回，用于本公司产品的生产，随后，甲公司做好了用于产品生产的各项准备工作。
2×18年8月31日，甲公司将出租的厂房收回，2×18年9月1日，开始用于本企业产品的生产。该项房地产在转换前采用成本模式计量。
截止2×18年8月31日，账面价值为60 000 000元，其中原价80 000 000元，累计已提折旧20 000 000元，假设不考虑其他因素。
【答案】
甲公司的账务处理如下：
借：固定资产——厂房 80 000 000
投资性房地产累计折旧 20 000 000
贷：投资性房地产——厂房 80 000 000
累计折旧——厂房 20 000 000
【补充例题·单选题】（2012年）
2011年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记”固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3 700
B.3 800
C.3 850
D.4 000
【答案】D
【解析】
借：固定资产 4 000
（原投资性房地产账面余额）
投资性房地产累计折旧（摊销） 200
投资性房地产减值准备 100
贷：投资性房地产 4 000
累计折旧 200
固定资产减值准备 100
第15讲_投资性房地产的转换和处置
第四节投资性房地产的转换和处置
◇投资性房地产的转换
◇投资性房地产的处置
一、投资性房地产的转换
（一）投资性房地产转换形式和转换日
1.转换形式
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日
（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”
租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
【例题·多选题】关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。
A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日
B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期
D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为合同签订日
【答案】ABC
【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，而不是合同签订日。
（二）房地产转换的会计处理
1.成本模式
成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：
对固定资产和无形资产：
【教材例6-4】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧1 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。
投资性房地产的转换与处置考点
第02 讲投资性房地产的转换与处置
知识点：投资性房地产的转换与处置★★
〔一〕转换条件
在以下情况下，当有确凿证据说明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比方原来出租的房地产现改为自用房地产；
②房地产开发企业将其存货以经营租赁方法租出，相应地由存货转换为投资性房地产；
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；
④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；
⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
〔二〕转换时入账价值的选择
1.在本钱模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
会计分录为：
A.由自用房地产或存货转入投资性房地产
a.由自用房地产转入投资性房地产时：
借：投资性房地产
累计折旧〔摊销〕
固定资产〔无形资产〕减值打算
贷：固定资产、无形资产
投资性房地产累计折旧〔摊销〕
投资性房地产减值打算
b.由存货转入投资性房地产时：
借：投资性房地产〔按转换时的账面价值计量〕
存货跌价打算
贷：开发产品
B.由投资性房地产转为自用房地产或存货 a.
由投资性房地产转为自用房地产时：
借：固定资产、无形资产
投资性房地产累计折旧〔摊销〕
投资性房地产减值打算
贷：投资性房地产
累计折旧〔摊销〕
固定资产〔无形资产〕减值打算
b.由投资性房地产转为存货时：
借：开发产品〔按转换时的账面价值计量〕
投资性房地产累计折旧〔摊销〕
第四章-投资性房地产4——投资性房地产的转换与处置
第四章投资性房地产
第四节投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换：
房地产转换，是指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类。
1.转换的条件：
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，才可转换：
（1）投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转换为固定资产。
（2）作为存货的房地产，改为出租，即将存货转换为投资性房地产。
（3）自用建筑停止自用，改为出租，即将固定资产转换为投资性房地产。
（4）自用土地使用权停止自用，改为出租或资本增值，即将无形资产转换为投资性房地产。
（5）房地产企业将用于经营租赁的房地产重新开发对外销售，即将投资性房地产转为存货。
确凿证据：
（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；
（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。
2.转换形式：
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”之前的互相转换。
3.转换日：
（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”，转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期。（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”，转换日为房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
二、房地产转换的会计处理：
1. 成本模式下的转换：
（1）投资性房地产转换为自用房地产：
借：固定资产/ 无形资产（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）
【实用文档】投资性房地产的转换和处置
第三节投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换（双向转换、用途变更）
（一）投资性房地产转换形式和转换日
形式转换日
投
转
非
1.投资性房地产开始自用（固定资产或无形资产）
房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商
品、提供劳务或者经营管理的日期
2.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用
于对外销售，从投资性房地产转为存货
租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决
议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
非
转
投
3.作为存货的房地产，改为出租
租赁期开始日
4.自用建筑物停止自用，改为出租
5.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资
本增值
租赁期开始日或资本增值之日（二）投资性房地产转换的会计处理
成本模式公允价值模式
（一）投转非
1.投
资性
房地
产转
为自
用房
地产
（原转原、折转折、摊转摊、准转准）
借：固定资产/无形资产
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准备
借：固定资产/无形资产（公允价值）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
（可借可贷）
公允价值变动损益
（可借可贷）
2.投
资性
房地
产转
为存
货
借：开发产品（倒挤）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
借：开发产品（公允价值）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
（可借可贷）
公允价值变动损益
（可借可贷）（二）非转投
1.自用房地产转换为投资性房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准）
借：投资性房地产
累计折旧/累计摊销
固定资产减值准备/无形资产减值准
备
贷：固定资产/无形资产
最新-投资性房地产转变以及处理 精品
投资性房地产转变以及处理
对于大部分企业而言，这些活动是与经营性活动相关的其他经营活动。
形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
这些为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产称为投资性房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。
一、投资性房地产的转换这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言。
而不是后续计量模式的转变。
企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
一投资性房地产转换形式和转换日投资性房地产转换形式有1投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。
投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。
如企业将出租的厂房收回，用于生产产品。
2作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。
3自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。
4自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。
投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。
转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。
注会CPA：投资性房地产的转换知识点总结(会计)
【知识点】投资性房地产的转换★★★ （一）投资性房地产转换形式及转换日
房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
这里的确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。
包括：
（1） 投资性房地产转换为自用房地产； （2） 投资性房地产转换为存货；
（3） 自用房地产转换为投资性房地产；
（4） 作为存货的房地产转换为投资性房地产。
非投资性房地产转为投资性房地产时转换日的确定如下图所示。应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改变。
【官方政策解读】
2021年上市公司年报会计监管报告：将自用房地产转换为投资性房地产依据不充分。个别上市公司本年度通过董事会决 议，拟将自用的房地产、土地使用权转为对外出租，并据此将相关资产转换为投资性房地产，按照公允价值进行后续计量。对于此类投资性房地产转换，除董事会决议以外，上市公司还应有确凿证据表明相关资产已因用途改变而发生实际状态上的改 变，如已签订出租协议，或虽然尚未签订出租协议、但相关资产已不再用于日常生产经营活动，已进行重大的结构性调整且在功能上、性能上已达到可经营出租状态等。
投资性房地产转为非投资性房地产时转换日的确定如下图所示。
【例题·单选题】（2020年）20×9年3月8日，甲公司董事会通过将其自用的一栋办公楼用于出租的议案，并形成书面决议。20×9年4月30日，甲公司已将该栋办公楼全部腾空，达到可以出租的状态。20×9年5月25日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将该栋办公楼出租给乙公司。根据租赁合同的约定，该栋办公楼的租赁期为10年，租赁期开始日为20×9年6月1日；首二个月为免租期，乙公司不需要支付租金。不考虑其他因素，甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产的转换日是（ ）。
投资性房地产的转换和处置内容知识
第四节投资性房地产的转换和处
置
一、房地产的转换
【教材例4-11】20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72 000 000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70 000 000元，其中，成本为67 000 000元，公允价值变动为增值3 000 000元。
甲公司的账务处理如下：
借：固定资产——写字楼72 000 000
贷：投资性房地产——写字楼——成本67 000 000
——公允价值变动 3 000 000
公允价值变动损益——投资性房地产 2 000 000
【教材例4-12】20×9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。20×9年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2×10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×10年1月1日，租赁期为3年。
在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2×10年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼。
采用公允价值模式计量假设2×10年1月1日，该办公楼的公允价值为380 000 000元，其原价为550 000 000元，已提折旧150 000 000 元。
投资性房地产的转换和处置考点
第 04 讲投资性房地产的转换和处置第
四节投资性房地产的转换和处置
知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★〕
该在收回时将其从投资性房地产转为存货。〔〕
（正确答案）×
（答案解析）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货，这种情况下，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确说明将其重新开发用于对外销售的日期。
（例题·单项选择题）〔2021〕甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。2×20 年 3 月
1 日，该公司将一项账面价值为 300 万元、公允价值为 280 万元的作为固定资产核算的办公楼转换为投资性房地产，不考虑其他因素。以下关于甲公司该转换业务对其2×20年度财务报表工程影响的表述中，正确的选项是〔〕。
A.减少投资收益 20 万元
B.减少其他综合收益 20 万元
C.增加营业外支出 20 万元
D.减少公允价值变动收益 20 万元
（正确答案）D
（答案解析）自用固定资产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值小于其账面价值的差额借记“公允价值变动损益〞科目，对报表工程的影响为减少“公允价值变动收益〞工程 20 万元
〔300-280〕。
（例题·单项选择题）2×20年1 月1 日，甲公司将自用的写字楼转换为以本钱模式进行后续计量的投资性房地产。转换当日写字楼的账面余额为 5 000 万元，已计提折旧 500 万元，已计提固定资产减值打算 400 万元；公允价值为 4 200 万元。甲公司将该写字楼转为投资性房地产核算时的初始入账价值为〔〕万元。
2020年注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的转换和处置(最新)
【内容导航】
投资性房地产的转换和处置
【所属章节】
第六章投资性房地产
【知识点】投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的转换和处置
一、投资性房地产的转换
(一)投资性房地产转换形式和转换日
1.转换形式
“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日
(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态日期。
(3)“投资性房地产”转换为“存货”
租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
(二)房地产转换的会计处理
1.成本模式
成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：
二、投资性房地产的处置
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。
(一)采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
(二)采用公允价值模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税(销项税额)
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置
会计中级实务-第四章投资性房地产-第四节投资性房地产的转换和处置
考点8 房地产的转换(☆☆☆)
考点精讲
房地产的转换形式与转换日
房地产的转换是指投资性房地产与自用房地产、存货间的转换。不同类别房地产间的转入与转出，某转换日的确定也有所不同，具体如下所示。
转换形式 转换日的确定
投资性房地产→自用房地产 房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或
者经营管理的日期
存货→投资性房地产(出租) 租赁期开始日
自用房地产→投资性房地产(出租) 租赁期开始日
自用土地使用权→投资性房地产
(赚取租金或资本增值)
自用土地使用权停止自用后，确定用于赚取租金或资本增值的日期
投资性房地产→存货 租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新
开发用于对外销售的日期
2.房地产转换的会计处理
⑴成本模式下的转换
转换形式 会计处理
投资性房地产→自用房地产 借：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备；
贷：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备)
投资性房地产→存货 借：开发产品，投资性房地产累计折旧(摊销)，投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
自用房地产→投资性房地产 借：投资性房地产，累计折旧(累计摊销)，固定资产减值准备(无形资产减值准备) 贷：固定资产(无形资产)，投资性房地产累计折旧(累计摊销)，投资性房地产减值准备
存货→投资性房地产 借：投资性房地产，存货跌价准备 贷：开发产品
2.公允价值模式下的转换
转换形式 会计处理
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
假定公允价值为6800万元,上年按10%提盈余公积
借:投资性房地产-XX房屋(成本)6800
投资性房地产累计折旧200
贷:投资性房地产-XX房屋5000
盈余公积
200
利润分配-未分配利润 1800
(思考:假定用于出租时即按公允价值计量?)
7.假定09\10\11\12年12月31日,公允价值分 别为7000万\6500万\6800万\7200万
2. 作为存货的房地产改为出租:租赁期开始日
3 .自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：租 赁期开始日.
4 .自用土地使用权停止自用改用于资本增值:
转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资 本增值的日期
（二）房地产转换的会计处理
1 . 成本模式下 P88
应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的 入账价值. （1）成本模式投资性房地产转为自用房地产： （2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计 量的投资性房地产：
贷:其他业务收入 或者相反.
例:
1. 07年1月1日,某房地产开发企业以1100万元获 取某块土地10年的使用权,准备用于商品开发:
借:无形资产-土地使用权 1100
贷:银行存款
1100
2.07年12月31日,摊销(假定按直线法):
借:管理费用100
贷:累计摊销 100
3.08年1月,土地开始用于商品开发,至当年12月开 发完成,共发生开发支出4000万元.
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产概念和范围 指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房 地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 主要包括： 已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的 不属于) 持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地 不属于) 已出租的建筑物
贷:库存商品\开发产品5000 思考:假定不是商品房而是自用房屋?(结转固定资产还要同 时结转无形资产) B.收取租金时: 借:银行存款800
贷:其他业务收入800 5.假定08年12月31日,该投资性房地产折旧200万元 借:其他业务成本 200
贷:投资性房地产累计折旧200
6.假定09年1月2日,转化为公允价值模式
第三节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房 地产进行的重新分类。即将投资性房地产转换为 其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产.
（一）房地产的转换形式及转换日：P87
1. 将投资性房地产转为自用房地产:转换日为房地 产达到自用状态,企业开始将其用于生产商品、提供 劳务或者经营管理的日期.
二、采用公允价值模式进行后续计量
（一）采用公允价值模式的前提条件
存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续 可靠取得。即同时满足下列条件： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
第二节 投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式进行后续计量（通常） 按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房 地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销. 借:其他业务成本
贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 租金收入作“其他业务收入”。 存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 借:资产减值损失
贷:投资性房地产减值准备
2 .公允价值模式计量
（1）投资性房地产转换为自用房地产 以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面 价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 (公允价值变动损益).
借：固定资产\无形资产(转换日的公允价值) 贷:投资性房地产-XX(成本)
(借或贷):投资性房地产-XX(公允价值变动) (借或贷) :公允价值变动损益 例P89.
借:投资性房地产-XX(成本)(转换日的公允价值)
借:公允价值变动损益（公允价值小于账面价值）
存货跌价准备\无形资产减值准备\固定资产减 值准备
累计摊销\累计折旧
贷:库存商品\无形资产\固定资产(账面余额) 贷:资本公积——其他资本公积（公允价值大于
账面价值）
来自百度文库
注:处置时 1、将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分
（公允价值下降则分录相反） 3 .取得的租金收入确认为其他业务收入。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定， 不得随意变更。 从成本模式转为公允价值模式的，应当作为 会计政策变更处理，将变更时公允价值与账 面价值的差额调整期初留存收益。 例：教材86页5-6. 不得从公允价值模式转为成本模式！
贷:其他业务收入8000 B.结转成本 借:其他业务成本7200
贷:投资性房地产- XX房屋(成本)6800 投资性房地产-XX房屋(公允价值变动) 400
借：营业税金及附加 400 贷：应交税费-应交营业税400
C.同时,结转原累计公允价值变动损益 借:公允价值变动损益 400
贷:其他业务收入400
下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产(固定资产或无形资产) （2）作为存货的房地产
二、确认条件
三、初始计量
按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资 产等相关要求确定。
外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资 本增值的：
借: 投资性房地产 贷：银行存款\在建工程等
否则，先作为固定资产、无形资产或存货，再按 转换处理。
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所 有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（二）公允价值模式进行后续计量的会计处理
设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。 1.不计提折旧或摊销； 2 .以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，差额计入当期损益：
借: 投资性房地产-XX（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益
应当转入处置当期损益（其他业务收入）
借:资本公积——其他资本公积
贷：其他业务收入 2、将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益 转为其他业务收入。
二、投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资 性房地产毁损时： 实际收到的处置收入计入其他业务收入 处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本 注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原 计入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益. 借:公允价值变动损益
A.09年12月31日: 借:投资性房地产- XX房屋(公允价值变动) 200
贷:公允价值变动损益200 B.10年12月31日 借:公允价值变动损益 500
贷:投资性房地产-XX房屋(公允价值变动) 500 11年\12年,略.
8.11年7月2日,租赁期满后,按8000万元出售,税率5% A.出售收入 借:银行存款8000
(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模 式计量的投资性房地产
按照转换当日的公允价值计量
转换当日的公允价值小于原账面价值的, 差 额计入当期损益(公允价值变动损益)
转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差 额作为资本公积(其他资本公积)，处置该项投 资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当 转入处置当期损益(其他业务收入)
A.开始开发时:
借:生产成本\开发成本等
1000
累计摊销
100
贷:无形资产
1100
B.开发支出
借:生产成本
4000
贷:银行存款等
4000
C.开发完成时:
借:库存商品\开发产品 5000
贷:生产成本
5000
思考:假定不是商品房而是自用?(土地使用权不转 入房屋成本…)
4.08年2月,与某公司签定协议,从08年7月1日起按每年800万 将商品房出租,期限5年. A .7月1日, (假定按成本模式) 借:投资性房地产5000