投资性房地产的转换和处置(全面)
投资性房地产的转换与处置记忆点
第04 讲投资性房地产的转换与处置第四节投资性房地产的转换与处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★★〕楼账面原价为 14 000 万元，已计提折旧为 5 600 万元，公允价值为 12 000 万元。
甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。
甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的工程是〔〕。
A.营业收入B.其他综合收益C.资本公积D.公允价值变动收益（正确答案）B（答案解析）自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（例题·单项选择题）以下各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。
A.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益（正确答案）C（答案解析）选项 A、B，采纳本钱模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；选项 D，采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕。
知识点：投资性房地产的处置〔★★〕（例题·计算分析题）甲公司为一家房地产开发企业，20×7年3 月10 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×7年4 月15 日。
014_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换和处置(1)
第三节投资性房地产的后续计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
基本账务处理：借：投资性房地产—成本（变更日投资性房地产的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原值）利润分配—未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）【例题•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。
A.其他综合收益B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
</hide>【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
（）（2012年）【答案】√【解析】《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
四、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
基本账务处理如表所示：【例4-3】2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
第20讲_投资性房地产的转换和处置
第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理2.非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（2）自用房地产转换为投资性房地产（以固定资产为例）①如果转换日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产一成本（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（公允价值V原账面价值的差额）贷：固定资产②如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入其他综合收益。
借：投资性房地产一一成木（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产其他综合收益（公允价值＞原账面价值的差额）【教材例6-8120X8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。
20X8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。
并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20X8年10月30日，租赁期限为3年。
20X8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35OOO万元。
假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。
甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本350000000公允价值变动损益7500000累计折旧142500000贷：固定资产500000000【拓展】若20X8年10月30日，该办公楼的公允价值为45000万元，则甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产一一成本450000000累计折旧142500000贷：固定资产500000000其他综合收益92500000【归纳】投资性房地产转换的会计处理【例题・2019年单选题】甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。
租赁期开始日，该办公楼账面原价为14OOO万元，己计提折旧为5600万元，公允价值为12OOO万元。
投资性房地产的转换与处置考试知识点
投资性房地产的转换与处置考试知识点【知识点】投资性房地产的转换与处置▲▲▲一、转换条件在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。
比如原来出租的房地产现改为自用房地产；②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；④自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
二、转换日的确定①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁期开始日；③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期；④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。
三、转换时入账口径的选择1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
会计分录为：A.由自用房地产、存货转为投资性房地产时：借：投资性房地产（按转换时的原账面余额计量；若转换前为存货，则按账面价值计量）累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备、存货跌价准备贷：固定资产、无形资产或开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备B.由投资性房地产转为自用房地产、存货时：借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面余额计量）开发产品（按转换时的原账面价值计量）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备2.以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的入账价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当会计分录为：借：固定资产、无形资产或开发产品（以转换当日的公允价值计量）公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）贷：投资性房地产（按转换当日的账面价值结转）公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益）3.自用房地产或存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。
【实用文档】投资性房地产的转换,投资性房地产的处置()
第二部分重点、难点的讲解【知识点5】投资性房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换，是指房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类，不是后续计量模式的转换。
【链接】投资性房地产，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
将计量模式变更时公允价值与原账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
转换形式转换日投资性房地产转换为自用房地产房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期作为存货的房地产转为出租租赁期开始日自用建筑物或土地使用权停止自用改用于赚取租金或资本增值租赁期开始日或用于资本增值的日期房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期（二）成本模式下转换的会计处理在成本模式下，不论非投资性房地产转换为投资性房地产、还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，无差额，不确认损益。
（1）自用房地产与投资性房地产的转换：各个会计科目对应结转（原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，减值转减值）。
（2）存货与投资性房地产的转换：按账面价值结转。
（3）成本模式下的转换不产生损益。
以固定资产转为投资性房地产为例，转换时会计处理：借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备【例题•单选题】2017年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】相关会计分录：借：固定资产 4 000投资性房地产累计折旧 200投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备100（三）公允价值模式下转换的会计处理处理原则：转换后形成的资产按转换日该资产的公允价值入账。
第四章-投资性房地产4——投资性房地产的转换与处置
第四章投资性房地产第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换：房地产转换，是指房地产用途的变更。
企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类。
1.转换的条件：企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，才可转换：（1）投资性房地产开始自用，即将投资性房地产转换为固定资产。
（2）作为存货的房地产，改为出租，即将存货转换为投资性房地产。
（3）自用建筑停止自用，改为出租，即将固定资产转换为投资性房地产。
（4）自用土地使用权停止自用，改为出租或资本增值，即将无形资产转换为投资性房地产。
（5）房地产企业将用于经营租赁的房地产重新开发对外销售，即将投资性房地产转为存货。
确凿证据：（1）企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；（2）房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。
2.转换形式：“自用房地产或存货”与“投资性房地产”之前的互相转换。
3.转换日：（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”，转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”，转换日为房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
二、房地产转换的会计处理：1. 成本模式下的转换：（1）投资性房地产转换为自用房地产：借：固定资产/ 无形资产（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产累计折旧/ 累计摊销固定资产减值准备/ 无形资产减值准备（2）投资性房地产转换为存货：借：开发产品（原投资性房地产账面价值）投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原资产的账面余额）（3）自用房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产（原资产账面余额）累计折旧/ 累计摊销（原资产计提的折旧或摊销）固定资产减值准备/ 无形资产减值准备（原资产计提的减值准备）贷：固定资产/ 无形资产投资性房地产累计折旧/ 投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产：借：投资性房地产（原资产账面价值）存货跌价准备（原资产计提的跌价准备）贷：开发产品（原资产的账面余额）2. 公允价值模式下的转换：（1）投资性房地产转换为自用房地产：企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房产地产的账面价值。
【实用文档】投资性房地产的转换和处置
第三节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（双向转换、用途变更）（一）投资性房地产转换形式和转换日形式转换日投转非1.投资性房地产开始自用（固定资产或无形资产）房地产达到自用状态，企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期2.房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期非转投3.作为存货的房地产，改为出租租赁期开始日4.自用建筑物停止自用，改为出租5.自用土地使用权停止自用，改用于赚取租金或资本增值租赁期开始日或资本增值之日（二）投资性房地产转换的会计处理成本模式公允价值模式（一）投转非1.投资性房地产转为自用房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准）借：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备借：固定资产/无形资产（公允价值）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（可借可贷）公允价值变动损益（可借可贷）2.投资性房地产转为存货借：开发产品（倒挤）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：开发产品（公允价值）贷：投资性房地产——成本——公允价值变动（可借可贷）公允价值变动损益（可借可贷）（二）非转投1.自用房地产转换为投资性房地产（原转原、折转折、摊转摊、准转准）借：投资性房地产累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备贷：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备借：投资性房地产——成本（公允价值）累计折旧/累计摊销固定资产减值准备/无形资产减值准备公允价值变动损益（倒挤，借差）贷：固定资产/无形资产其他综合收益（倒挤，贷差）注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）2.存货转换为投资性房地产借：投资性房地产（倒挤）存货跌价准备贷：开发产品借：投资性房地产——成本（公允价值）存货跌价准备公允价值变动损益（倒挤，借差）贷：开发产品其他综合收益（倒挤，贷差）注：处置时，将其他综合收益转入当期损益（其他业务成本）【相关总结】【例6-4】20×8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。
2020年中级会计师 会计实务 第30讲_投资性房地产的转换和处置
【考点 1】投资性房地产的转换（ ★★★ ）
（一）房地产的转换形式及转换日 转换日的确定：一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的 书面决议 ；二 是房地产因用途改变而发生 实际状态上的改变 ，如从自用状态改为出租状态。
（二）房地产转换的会计处理 1. 成本模式下的转换 （ 1）投资性房地产转换为自用房地产
投资性房地产转换为存货
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会计分录为： 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 （ 3）自用房地产转换为投资性房地产
会计分录为： 借：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定（无形）资产减值准备 贷：固定（无形）资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 【教材例 6-9】
2. 公允价值模式下的转换 （ 1）投资性房地产转换为自用房地产或存货
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日 的 公允价值 作为自用房地产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（ 公 允价值变动损益 ）。
借：固定（无形）资产、开发产品（ 公允价值 ） 贷：投资性房地产 ——成本 ——公允价值变动（ 或借记 ） 公允价值变动损益（或借记）
甲公司的账务处理如下： 2×18 年 5月 1日： 借：投资性房地产 ——办公楼 500000000 累计折旧 5000000 贷：固定资产 ——办公楼 500000000 投资性房地产累计折旧 5000000
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【教材例 6-11】 2×18 年 11月 1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办 公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。 2×18 年 11月 1日，该写字楼正式开始自用 ，相应 由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为 72000000元。该项房地产在转换前采用公允 价值模式计量，原账面价值为 70000000元，其中，成本为 67000000元，公允价值变动为增值 3000000元。 甲公司的账务处理如下： 借：固定资产 ——写字楼 72000000 贷：投资性房地产 ——写字楼 ——成本 67000000 ——公允价值变动 3000000 公允价值变动损益 ——投资性房地产 2000000
最新-投资性房地产转变以及处理 精品
投资性房地产转变以及处理对于大部分企业而言，这些活动是与经营性活动相关的其他经营活动。
形成的租金收入或转让增值收益构成企业的其他业务收入。
这些为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产称为投资性房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。
随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动和对外销售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。
一、投资性房地产的转换这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言。
而不是后续计量模式的转变。
企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。
一投资性房地产转换形式和转换日投资性房地产转换形式有1投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。
投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。
如企业将出租的厂房收回，用于生产产品。
2作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。
3自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。
4自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。
投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。
转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。
转换日的确定标准主要包括1投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。
租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
3自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期。
投资性房地产的转换和处置(全面)
二、采用公允价值模式进行后续计量
（一）采用公允价值模式的前提条件
存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续 可靠取得。即同时满足下列条件： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
第二节 投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式进行后续计量（通常） 按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房 地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销. 借:其他业务成本
贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 租金收入作“其他业务收入”。 存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 借:资产减值损失
贷:投资性房地产减值准备
2. 作为存货的房地产改为出租:租赁期开始日
3 .自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：租 赁期开始日.
4 .自用土地使用权停止自用改用于资本增值:
转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资 本增值的日期
（二）房地产转换的会计处理
1 . 成本模式下 P88
应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的 入账价值. （1）成本模式投资性房地产转为自用房地产： （2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计 量的投资性房地产：
假定公允价值为6800万元,上年按10%提盈余公积
借:投资性房地产-XX房屋(成本)6800
投资性房地产累计折旧200
贷:投资性房地产-XX房屋5000
盈余公积
200
利润分配-未分配利润 1800
(思考:假定用于出租时即按公允价值计量?)
7.假定09\10\11\12年12月31日,公允价值分 别为7000万\6500万\6800万\7200万
投资性房地产的转换和处置内容知识
第四节投资性房地产的转换和处置一、房地产的转换【教材例4-11】20×9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。
20×9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72 000 000元。
该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70 000 000元，其中，成本为67 000 000元，公允价值变动为增值3 000 000元。
甲公司的账务处理如下：借：固定资产——写字楼72 000 000贷：投资性房地产——写字楼——成本67 000 000——公允价值变动 3 000 000公允价值变动损益——投资性房地产 2 000 000【教材例4-12】20×9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。
20×9年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。
2×10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×10年1月1日，租赁期为3年。
在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（2×10年1月1日），将自用房地产转换为投资性房地产。
该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼。
采用公允价值模式计量假设2×10年1月1日，该办公楼的公允价值为380 000 000元，其原价为550 000 000元，已提折旧150 000 000 元。
甲公司的账务处理如下：2×10年1月1日借：投资性房地产——办公楼——成本380 000 000公允价值变动损益——投资性房地产20 000 000累计折旧150 000 000贷：固定资产——办公楼550 000 000【教材例4-13】20×9年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。
2020年注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的转换和处置(最新)
【内容导航】投资性房地产的转换和处置【所属章节】第六章投资性房地产【知识点】投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换(一)投资性房地产转换形式和转换日1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日(1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。
“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
(2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。
(3)“投资性房地产”转换为“存货”租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
(二)房地产转换的会计处理1.成本模式成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示：二、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。
(一)采用成本模式计量借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)借：其他业务成本投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产(二)采用公允价值模式计量借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税(销项税额)借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或借：其他业务成本贷：公允价值变动损益。
投资性房地产的转换和处置考点
第 04 讲投资性房地产的转换和处置第四节投资性房地产的转换和处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★〕该在收回时将其从投资性房地产转为存货。
〔〕（正确答案）×（答案解析）房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货，这种情况下，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确说明将其重新开发用于对外销售的日期。
（例题·单项选择题）〔2021〕甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。
2×20 年 3 月1 日，该公司将一项账面价值为 300 万元、公允价值为 280 万元的作为固定资产核算的办公楼转换为投资性房地产，不考虑其他因素。
以下关于甲公司该转换业务对其2×20年度财务报表工程影响的表述中，正确的选项是〔〕。
A.减少投资收益 20 万元B.减少其他综合收益 20 万元C.增加营业外支出 20 万元D.减少公允价值变动收益 20 万元（正确答案）D（答案解析）自用固定资产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值小于其账面价值的差额借记“公允价值变动损益〞科目，对报表工程的影响为减少“公允价值变动收益〞工程 20 万元〔300-280〕。
（例题·单项选择题）2×20年1 月1 日，甲公司将自用的写字楼转换为以本钱模式进行后续计量的投资性房地产。
转换当日写字楼的账面余额为 5 000 万元，已计提折旧 500 万元，已计提固定资产减值打算 400 万元；公允价值为 4 200 万元。
甲公司将该写字楼转为投资性房地产核算时的初始入账价值为〔〕万元。
A.5 000B.4 600C.4 200D.4 100（正确答案）D（答案解析）自用写字楼转换为以本钱模式后续计量的投资性房地产，应以转换当日写字楼的账面价值 4 100 万元〔5 000－500－400〕作为投资性房地产的初始入账价值。
第18讲_投资性房地产的转换和处置
第四节投资性房地产的转换和处置◇房地产的转换◇投资性房地产的处置一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日1.转换形式“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。
2.转换日（1）“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”租赁期开始日或用于资本增值的日期。
（2）“投资性房地产”转换为“自用房地产”房地产达到自用状态日期。
（3）“投资性房地产”转换为“存货”租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。
（二）房地产转换的会计处理1.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：【教材例6-8】2×18年8月10日，为扩大生产经营，甲公司董事会作出书面决议，计划于2×18年8月31日将某出租在外的厂房在租赁期满时收回，用于本公司生产产品。
随后，甲公司做好了厂房重新用于生产的各项准备工作。
2×18年8月31日，甲公司将该出租的厂房收回，2×18年9月1日开始用于本公司生产产品。
该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2×18年8月31日，账面余额为 80 000 000元，已计提累计折旧金额为 20 000 000元。
假定不考虑其他因素甲公司的账务处理如下：2×18年9月1日借：固定资产——厂房80 000 000投资性房地产累计折旧20 000 000贷：投资性房地产——厂房80 000 000累计折旧——厂房20 000 000【教材例6-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
2×18年4月10日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2×18年5月1日，租期为5年。
2×18年5月1日，这栋办公楼的账面余额为 500 000 000元，已计提折旧 5 000 000元。
2-4投资性房地产—转换和处置
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
投资性房地产处置
• 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性 房地产毁损时：
• 实际收到的处置收入计入其他业务收入 • 处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本 • 注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原计
入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益. • 借:公允价值变动损益 • 贷:其他业务收入 • 或者相反.
甲企业20× 7年8月1日的账务处理如下： 借：固定资产 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产——× × 厂房 累计折旧
50 000 000 12 350 000
50 000 000 12 350 000
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
【例2-9】
甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20× 7年3月10 日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体 出租给乙企业使用，租赁期开始日为20× 7年4月15日，为期5 年。20× 7年4月15日，这栋办公楼的账面余额450 000 000 元。已计提折旧3 000 000元。假设企业所在城市没有活跃的 房地产易市场。
50
注意：处置时将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益转为其他
业务收入。
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
【例2-13】
• •
•（ 借长1：）投江2资00房性6.房1地2地.3产产1 —公—司成本（2以20下0 简称长江公司）于
• 2累0计0折6年旧 12月315日00将一建筑物对外出租并采
• •
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
【例2-14】
• 【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性 房地产。租赁期满后，甲公司将该栋写字楼出售给 乙公司，合同价款为300 000 000元，乙公司已用 银行存款付清。
投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的转换和处置目录目录一、知识必备（一）核算重点1.投资性房地产的转换2.投资性房地产的处置（二）核算科目二、投资性房地产的转换和处置核算示例（一）成本模式（二）公允价值模式三、投资性房地产的转换和处置常见原始凭证一、知识必备（一）核算重点1.投资性房地产的转换（1）成本模式下投资性房地产转换的会计处理，无论是由投资性房地产转换为自用房地产，或是相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面价值、计量或披露信息，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。
（2）公允价值模式下投资性房地产转化的会计处理在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。
公允价值与原账面价值的差额，分以下情况处理。
①将投资性房地产转为自用的，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。
②将作为存货或自用的房地产和土地使用权转为投资性房地产的，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，会计核算时，按公允价值借记“投资性房地产”，其差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。
按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，其差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。
2.投资性房地产的处置企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毀损时，应通过“固定资产清理”科目核算。
处置投资性房地产时，将投资性房地产账面价值转入“固定资产清理”科目，借记“固定资产清理”，贷记“投资性房地产”；取得处置收入时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”；发生处置支出及相关的税费时，借记“固定资产清理”，贷记“银行存款”等科目；结转清理净损益，清理净损失记入“营业外支出”科目，清理净收益记入“营业外收入”科目。
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贷:公允价值变动损益200 B.10年12月31日 借:公允价值变动损益 500
贷:投资性房地产-XX房屋(公允价值变动) 500 11年\12年,略.
8.11年7月2日,租赁期满后,按8000万元出售,税率5% A.出售收入 借:银行存款8000
二、采用公允价值模式进行后续计量
（房地产的公允价值能够持续 可靠取得。即同时满足下列条件： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
贷:库存商品\开发产品5000 思考:假定不是商品房而是自用房屋?(结转固定资产还要同 时结转无形资产) B.收取租金时: 借:银行存款800
贷:其他业务收入800 5.假定08年12月31日,该投资性房地产折旧200万元 借:其他业务成本 200
贷:投资性房地产累计折旧200
6.假定09年1月2日,转化为公允价值模式
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所 有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（二）公允价值模式进行后续计量的会计处理
设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。 1.不计提折旧或摊销； 2 .以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，差额计入当期损益：
借: 投资性房地产-XX（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益
借:投资性房地产-XX(成本)(转换日的公允价值)
借:公允价值变动损益（公允价值小于账面价值）
存货跌价准备\无形资产减值准备\固定资产减 值准备
累计摊销\累计折旧
贷:库存商品\无形资产\固定资产(账面余额) 贷:资本公积——其他资本公积（公允价值大于
账面价值）
注:处置时 1、将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分
贷:其他业务收入 或者相反.
例:
1. 07年1月1日,某房地产开发企业以1100万元获 取某块土地10年的使用权,准备用于商品开发:
借:无形资产-土地使用权 1100
贷:银行存款
1100
2.07年12月31日,摊销(假定按直线法):
借:管理费用100
贷:累计摊销 100
3.08年1月,土地开始用于商品开发,至当年12月开 发完成,共发生开发支出4000万元.
2. 作为存货的房地产改为出租:租赁期开始日
3 .自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：租 赁期开始日.
4 .自用土地使用权停止自用改用于资本增值:
转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资 本增值的日期
（二）房地产转换的会计处理
1 . 成本模式下 P88
应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的 入账价值. （1）成本模式投资性房地产转为自用房地产： （2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计 量的投资性房地产：
2 .公允价值模式计量
（1）投资性房地产转换为自用房地产 以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面 价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 (公允价值变动损益).
借：固定资产\无形资产(转换日的公允价值) 贷:投资性房地产-XX(成本)
(借或贷):投资性房地产-XX(公允价值变动) (借或贷) :公允价值变动损益 例P89.
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产概念和范围 指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房 地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 主要包括： 已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的 不属于) 持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地 不属于) 已出租的建筑物
(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模 式计量的投资性房地产
按照转换当日的公允价值计量
转换当日的公允价值小于原账面价值的, 差 额计入当期损益(公允价值变动损益)
转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差 额作为资本公积(其他资本公积)，处置该项投 资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当 转入处置当期损益(其他业务收入)
A.开始开发时:
借:生产成本\开发成本等
1000
累计摊销
100
贷:无形资产
1100
B.开发支出
借:生产成本
4000
贷:银行存款等
4000
C.开发完成时:
借:库存商品\开发产品 5000
贷:生产成本
5000
思考:假定不是商品房而是自用?(土地使用权不转 入房屋成本…)
4.08年2月,与某公司签定协议,从08年7月1日起按每年800万 将商品房出租,期限5年. A .7月1日, (假定按成本模式) 借:投资性房地产5000
下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产(固定资产或无形资产) （2）作为存货的房地产
二、确认条件
三、初始计量
按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资 产等相关要求确定。
外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资 本增值的：
借: 投资性房地产 贷：银行存款\在建工程等
否则，先作为固定资产、无形资产或存货，再按 转换处理。
第三节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房 地产进行的重新分类。即将投资性房地产转换为 其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产.
（一）房地产的转换形式及转换日：P87
1. 将投资性房地产转为自用房地产:转换日为房地 产达到自用状态,企业开始将其用于生产商品、提供 劳务或者经营管理的日期.
假定公允价值为6800万元,上年按10%提盈余公积
借:投资性房地产-XX房屋(成本)6800
投资性房地产累计折旧200
贷:投资性房地产-XX房屋5000
盈余公积
200
利润分配-未分配利润 1800
(思考:假定用于出租时即按公允价值计量?)
7.假定09\10\11\12年12月31日,公允价值分 别为7000万\6500万\6800万\7200万
应当转入处置当期损益（其他业务收入）
借:资本公积——其他资本公积
贷：其他业务收入 2、将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益 转为其他业务收入。
二、投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资 性房地产毁损时： 实际收到的处置收入计入其他业务收入 处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本 注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原 计入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益. 借:公允价值变动损益
（公允价值下降则分录相反） 3 .取得的租金收入确认为其他业务收入。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定， 不得随意变更。 从成本模式转为公允价值模式的，应当作为 会计政策变更处理，将变更时公允价值与账 面价值的差额调整期初留存收益。 例：教材86页5-6. 不得从公允价值模式转为成本模式！
第二节 投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式进行后续计量（通常） 按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房 地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销. 借:其他业务成本
贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 租金收入作“其他业务收入”。 存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 借:资产减值损失
贷:投资性房地产减值准备
贷:其他业务收入8000 B.结转成本 借:其他业务成本7200
贷:投资性房地产- XX房屋(成本)6800 投资性房地产-XX房屋(公允价值变动) 400
借：营业税金及附加 400 贷：应交税费-应交营业税400
C.同时,结转原累计公允价值变动损益 借:公允价值变动损益 400
贷:其他业务收入400