投资性房地产的处置

第四节投资性房地产的转换和处置

二、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（属日常经营范畴）。

【注意】区别固定资产、无形资产处置的会计处理。

（一）成本模式下会计处理

1.收到处置收入时：

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

2.结转投资性房地产成本

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

【例题·单选题】大华公司于2×15年12月31日将一办公楼对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元，出租时该办公楼的账面原价为3 000万元，已提折旧200万元，已提减值准备160万元，尚可使用年限22年，大华公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，假定无残值。2×17年末该办公楼的可收回价值为1 920万元。假定办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值一直未发生变化。

2×18年12月31日租期届满大华公司将其出售，收到2 000万元存入银行（不考虑增值税）。则大华公司出售该办公楼时对当期营业利润的影响为（）万元。

A.176

B.76

C.-280

D.-380

【答案】A

【解析】2×15年年末办公楼的账面价值=3 000-200-160=2 640（万元）；2×16年年末办公楼的账面价值=2 640-2 640/22=2 520（万元）；2×17年年末未提减值时办公楼的账面价值=2 520-2 640/22=2 400（万元）；2×17年12月31日办公楼的可收回价值为1 920万元，所以需要计提减值准备=2 400-1 920=480（万元）；2×18年年末办公楼的账面价值=1 920-1 920/20=1 824（万元）；出售时对当期营业利润的影响金额=2 000-1 824=176（万元）。

（二）公允价值模式下会计处理

1.按实际收到的款项

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费——应交增值税（销项税额）

2.按当时投资性房地产的账面余额

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（或借方）

【手写板】

投资性房地产

3.将累计公允价值变动转入其他业务成本

借或贷：公允价值变动损益

贷或借：其他业务成本

4.将转换时原计入其他综合收益的金额转入其他业务成本

借：其他综合收益

贷：其他业务成本

【例6-9】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量。

【答案】

甲企业的账务处理如下：

（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：

借：投资性房地产——成本470 000 000

贷：开发产品450 000 000

其他综合收益20 000 000

（2）20×7年12月31日，公允价值变动：

借：投资性房地产—公允价值变动10 000 000

贷：公允价值变动损益10 000 000

（3）20×8年6月，出售投资性房地产：

借：银行存款 550 000 000

贷：其他业务收入 550 000 000

借：其他业务成本480 000 000

贷：投资性房地产——成本470 000 000

——公允价值变动10 000 000

借：公允价值变动损益10 000 000

贷：其他业务成本10 000 000

借：其他综合收益20 000 000

贷：其他业务成本20 000 000

【2012·单选题】20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8 000万元，大于其账面价值5 500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9 000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9 500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑增值税等其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（）。

A.500万元

B.6 000万元

C.6 100万元

D.7 000万元

【答案】C

【解析】对甲公司20×7年度损益的影响金额＝公允9 500－账面价值9 000＋其他综合收益转入损益的金额5 500＋200/2（半年的租金收入）＝6 100（万元）。

【2015·综合题】甲股份有限公司（以下简称“甲公司”）20×4年发生了以下交易事项：

（1）2月1日，与其他方签订租赁合同，将本公司一栋原自用现已闲置的办公楼对外出租，年租金为120万元，自当日起租。甲公司该办公楼原价为1 000万元，至起租日累计折旧400万元，未计提减值。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，出租日根据同类资产的市场状况估计其公允价值为2 000万元。12月31日，该办公楼的公允价值为2 080万元。甲公司已一次性收取第一年租金120万元。

（2）甲公司为资源开采型企业，按照国家有关规定需计提安全生产费用，当年度计提安全生产费800万元，用已计提的安全生产费购置安全生产设备200万元。

（3）6月24日，甲公司与包括其控股股东P公司及债权银行在内的债权人签订债务重组协议，约定对于甲公司欠该部分债权人的债务按照相同比例予以豁免，其中甲公司应付银行短期借款本金余额为3 000万元，应付控股股东款项1 200万元，对于上述债务，协议约定甲公司应于20×4年6月30日前按照余额的80%偿付，余款予以豁免。6月28日，甲公司偿付了上述有关债务。9月20日，为帮助甲公司度过现金流危机，甲公司控股股东P公司代其支付了600万元的原料采购款，并签订协议约定P公司对于所承担债务将不以任何方式要求偿还或增加持股比例。

（4）7月1日，甲公司以一项对子公司股权投资换取丙公司30%股权，甲公司对该子公司股权投资的账面价值为2 800万元，双方协商确定的公允价值为3 600万元。当日，甲公司即向丙公司董事会派出成员参与其生产经营决策。购买日，丙公司可辨认净资产公允价值为15 000万元，账面价值为12 000万元，公允价值与账面价值的差额源自一项土地使用权增值，该土地使用权在丙公司的账面价值3 000万元，未计提减值，预计尚可使用30年，预计净残值为零，采用直线法摊销。

丙公司20×4年个别财务报表中实现净利润金额为2 400万元，有关损益在年度当中均衡实现。自甲公司取得对丙公司股权之日起，丙公司原持有的一项作为其他权益工具投资的股票投资至年末公允价值上升60万元。

其他相关资料：不考虑相关税费及其他因素。

要求：

（1）编制甲公司20×4年有关交易事项的会计分录。

（2）计算甲公司个别财务报表中20×4年因上述交易事项应确认的投资收益、营业外收入、资本公积及其他综合收益的金额。

【答案】

（1）

①2月1日

借：投资性房地产——成本 2 000

累计折旧 400

贷：固定资产 1 000

其他综合收益 1 400

12月31日

借：投资性房地产——公允价值变动80

贷：公允价值变动损益80

借：银行存款120

贷：其他业务收入 110

预收账款10

②计提专项储备

借：生产成本800

贷：专项储备——安全生产费 800

购置固定资产

借：固定资产200

贷：银行存款等200

借：专项储备——安全生产费200