XXXX1118东莞别墅基本知识研究姚诚、曹新华
东莞别墅营销策划
东莞别墅营销策划御花苑LOGORoyal Garden LOGO物质的视觉，不必想象No Imagination on Physical Vision有人讲，这是成就后的生活……Somebody says, this is life after achievement有人讲，能住如此的地点……Somebody says, living here……有人讲，那个地点，东莞可不能再有第二个……Somebody says, here is unique in Dongguan……原有的物化的视觉抛彻了意念的想象，成就了一个自我凝重的阶梯。
When the original physical vision abandoned the imagination, a hard ladder was created.如此生活着，人类的终极意识形状，不容想象！Living like this, man’s ultimate ideology will not possible to be ima gined!名目Contents序言Preface第一篇章：视网膜的识不意识：东莞首席山水不墅Chapter 1: the retina’s identification: the chief landscape villas in Dongguan第二篇章：物化的视觉想象：生活文化Chapter 2: the substantial visional imagination: life culture第三篇章：瞳孔养德哲学：山水资源体系Chapter 3: the philosophy of pupils’moral cultivation: water and mountain resources systems第四篇章：晶状体的不平稳论：建筑形状Chapter 4: Unbalance of lens: the construction第五篇章：势必辞不粗俗运动：休闲度假Chapter 5: Say goodbye to vulgar movement: leisure vacation序言领会想象Preface Understanding imagination接到御花苑拍照通知，我为之一震，同时欣然赴约，这足以运用我们的睿智去鉴赏一个不墅地产项目的品质。
别墅创新研究
别墅创新研究（第一辑）目录前言第一章别墅创新要素一、别墅本质内涵二、六大创新要素1、提高私密性2、体现“独享性”3、优化生态性4、注重精神性5、突出个性6、增强安全性第二章别墅创新方式一、独立别墅创新1、体现地域文化，形成风貌特色2、综合多种风格，创造自身个性3、中外融汇贯通，体现中西合璧4、传统、现代结合，力尽推陈出新5、注重功能空间，满足现代生活6、巧妙空间区隔，尊重个人隐私7、恰当有开有合，兼顾室内室外8、增加过渡空间，内外有机相融9、扩大私家花园，提高闭合程度10、提高科技含量，引领时代潮流二、双拼别墅创新1、非对称的整体造型2、即合又分的“双立”连接3、互不干扰的进户处理4、左右延伸的横向空间5、有的放矢的面积控制三、联体别墅创新1、突破复制式的联体形式2、超薄进深的双开间设计3、“L”形的联体组合4、“内庭”式的空间格局第三章别墅创新的空间处理一、进户空间处理1、户外进户通道2、进户门廊3、入口门厅二、楼梯空间处理1、楼梯位置布局2、楼梯形态设计3、楼梯细节处理的注意事项三、餐厅空间处理1、联系紧密的空间组合2、更为细化的餐厅区隔3、入乡随俗的厨房形式4、增强功能的实用空间5、“一夫当关”的截然相分四、露台阳台空间处理1、因地制宜，适应气候2、大小适中，强化功能3、注重朝向，提高实用4、结合造型，统一协调5、全面兼顾，重在生态五、卫生间空间处理1、结合全套与单厕2、注意隐蔽与私密3、尊重国情与习惯4、兼顾空间利用与生态要求5、提高功能性与机动性六、储存空间处理1、分门别类的储存空间2、异形分隔的空间组织3、零星空间的充分利用4、尊重隐私的密室设置七、主卧空间处理1、细化主卧区隔2、合理空间序列3、调整布局位置4、贯穿南北空间八、车库空间处理1、适当压低，一举多得2、增设双库，创新形式3、机动空间，转换自如4、结合下沉，立体分流结语附录：其它别墅造型及环境示意前言正象后现代主义建筑的创作理念——“创新源自于传统和现实”那样，别墅的创新也应立足于传统和现实，在前人的基础上推陈出新，而不是凭空臆想，随心所欲的标新立异。
东莞莲湖山庄别墅的项目营销的的策划全程的方案222页2007年16M
东莞宏观经济环境
瑞峰置业
经济概况
东莞市近年国民经济保持平稳快速发展,各项社会事业加快发展，人民生活水平继续提高。201 东莞地区生产总值突破2624.63亿元，同比增长19%；全年完成工业总产值5512亿元，增长22.4%；金 构本外币存款突破3000亿元，，进出口总额突破5000亿元。连续两年名列“全国综合实力百强城市 二位、地级市第一位。
珠三角1小时生活圈的逐步形成 为深圳广州人置业东莞提供了便利条件。
瑞峰置业
诚信 创新 价值
城市格局：一心两翼 三位一体
东莞区划
一心两翼，八大中心镇：以
中心区为市域发展中心，以常平和 虎门为东西两翼带动周边城镇发展 的战略；
三位一体：以“中心城区、同
沙生态区、松山湖”为一体的主城 区的城市发展战略。
瑞峰置业
诚信 创新 价值
3300
东莞别墅和洋房升值效应对比
近年东莞高档别墅价格走势
40000
20000
0
均价（元/㎡） 增幅
04年 6000
05年 8000 33%
120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 06年 07年（目
15000 30000
88% 100%
均价（元/㎡） 增幅
如此天赋山水，如何加以典藏？
瑞峰置业
诚信 创新 价值
瑞峰研判——
在工业化、城市化进程日益加快的城市，有山有水成为不可多得的 稀缺资源。城市边缘的山水资源往往成为豪宅的依托。
只有豪宅，才能将资源的稀缺性价值通过其客户群的承受力得以实 现；也只有顶级豪宅，才具备强大的溢价能力，具备更多的附加价值 创造空间。
瑞峰置业
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又见山湖
【优质】别墅专业知识培训(可编辑修改word版)
别墅专业知识培训讲义一、历史中的别墅：1.别墅在中国：《宋书》中有“修营别业、傍水依ft、尽幽居之美”。
别墅一词源自别业，意为本宅门外供游玩修养的园林房屋，而非常居之所。
2.别墅在西方：在西方，别墅的历史可以追溯到古罗马时期，著名的哈德良宫就是别墅的典范。
在西方，建筑师们一直在独立式住宅和别墅建筑的设计上进行探索，倾其思想与能力来建筑这个精练的生活小宇宙。
3.别墅在历史中的精髓：无论在中国还是在西方，别墅最基本的特性数千年来并未改变，别墅所满足的不仅仅是一种物质生活的需要，更多的是一种生理和心理意识的需要。
别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。
4.现代的别墅：《现代汉语词典》中这样定义别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。
随着社会财富的积累和人类社会文明程度的提高，别墅成为一种商品，它的拥有者包括社会各阶层的人们。
二、别墅的标准：1.景观（SCENERY）：一般都是依ft傍水建造，不仅有优美的自然景观，而且还要有私家花园，使居住环境与自然融为一体。
2.逸事（STORY）：周边应有浓郁的人文气息和悠远的历史积淀，充分体现社区人杰地灵之底蕴。
3.阳光（SUN）：由于别墅的建造大多选择在市郊或远郊、上有天下有地、或接景造物、与大自然相得益彰，阳光更是相伴左右。
4.运动（SPORT）：别墅作为一个极具个性化（尖端）的消费产品，无论是在室内或室外，应有充足的自由空间和生活空间，让业主充分展现自我。
5.溪流（STREAM）：自古人们就有靠水而居的习惯，水能给人带来灵气和财气。
别墅的建造往往也因有溪流（河流）而备显尊贵。
三、别墅的市场本质：1.别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用。
2.别墅意味着占用大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外、别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造，因而其发展和规模肯定会受政府限制。
3.别墅必须体现个性化，不能大量批发，它代表着人们对于居住理想的终极追求形式。
中原2006年东莞万科·松山湖别墅的项目前期的的策划
缺乏 >>东莞别墅市场对独立别墅价格接受度的敏感区间是2万/平米 >>th供应量大，但价格不高，在1万元/平米左右
思考
？如何打破四大家族的垄断地位 ？如何掀起东莞地产市场的“文艺复兴”运动 ？如何“颠覆、引领、共生” ？如何捍卫松山湖，捍卫未来、捍卫荣耀
联排、洋房
锦绣山河
别墅, 联排, 洋房
愉景花园
洋房、别墅、公寓、
中信森林湖
别墅,联排, 公寓
御花苑
别墅、洋房
加州阳光
别墅，公寓
海逸豪庭
别墅、洋房
湖景壹号
别墅、洋房
龙泊东江
别墅、双拼、联排、叠加
世纪城国际公馆 叠拼、联排、台地、洋房
深业南城项目 联排、洋房
葛兰溪谷
联排、洋房
东莞别墅项目景观资源丰富
TH单价 (元/M2) 9000-9800 —— —— 10000 —— —— —— —— 5600 8500 —— ——
松山湖大道 石大路
107国道
片区交通
莞樟公路 莞深高速公路 常虎高速公路
片区通达性
• 片区周边高速路网分布均匀，片区对外交通便利 • 距深圳市区20分钟车程，到深圳机场30分钟车程，到深圳皇岗口
岸40分钟车程； • 到广州市区1小时车程，到广州新白云机场1个半小时； • 至广九、广深准高速，广梅汕、京九铁路枢纽站-东莞站7公里，
市场的发展，吸纳了广州大量的投资客户，投资客户难以辐射到东 莞 深圳：需求旺盛，供给缺乏，供求矛盾显著，价格上涨较快，投资 客户已辐射到东莞、惠州等地，对价格承受能力较强
P——市场
成全：联排别墅专题研究ppt课件
错拼布局，对地形的适应性更强。有效减少联排之间的拼接面积，使单体 建筑形体相对独立，立面更为丰富，产品使用上减少了相邻间的相互影响， 单体建筑独立性、私密性更强，同时墙体和窗面面积增加，采光和通风效 果增强，大大提高了居住品质。另外错拼分隔形成院落，也丰富了联排别 墅的室外空间。
室外景观引入室内，内庭院布置
餐厅中庭透光采光，错层分 隔客厅餐厅；
二层内庭空中花园，避免过 高产生的压抑感；
三间卧室既有露台景观又有 内庭景观。
餐 厅 内庭 采院 光 井
内庭 院
一层
二层
三层
内庭院的布置试图解决联排别墅
进深较大产生的采光通风问题，并在 ;. 居住空间内营造人与自然交流的过渡17
质产品大量涌现，联排别墅产品迅速成熟，并赢得市场认可。这
说明联排对配套、交通等条件的依赖性比较强。这个时期的产品
是三层为主、前后花园、部分带带地下室的经济型联排别墅，小
面宽、大进深、配有室内车库，一般面积在200平米左右，容易控
制总价，其主要卖点是性价比。
代表作品：金地格林世界、复地北桥城、丽水馨庭 目前联排产品已向高环境质量低密度发展，向别墅品质靠拢。
点
墅的采光性不如独栋和双拼
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹
纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公
共休闲空间受到限制，大部分仅限于自;. 身花园内活动，休闲、健身需
8
求难以得到全面满足。
联排别墅户型演变和发展
;.
9
联排别墅趋向独栋 经济别墅附加值升级 低总价精简别墅
“侧花园”拉远联排距离，层数降低 ——北京龙湖香醍 漫步 “L”形院墅联排——上海新浦江城 “凹”形内庭联排，二层完全分离——南京仙林翠谷 地下空间放大，面宽扩大——上海大华圣地维拉 大面积联排，总体布局与独栋别墅相似——成都置信芙 兼顾舒适与大气，赠送面积大—上海金地格林世界 蓉青城 外部景观引入室内——上海万科燕南园 内庭院升级——重庆协信TOWN城 “双主卧”概念，功能细分——深圳振兴城
2011东莞高端别墅 葡萄庄园二期别墅项目规划设计说明
6.生活配套：华南MALL，麦德龙，给家人一个世界级的生活配套
一出门便领略世界，这样的礼遇，非葡萄庄园莫属， 站的舞台越高，更要为家人考虑周全，
葡萄庄园，举城市之弥足珍贵，为家人带来最优生活配套， 想购物，想运动了，想闲逛，想看电影？
世界最大商贸建筑群华南MALL，麦德龙守候家门口。
3分钟享受世界级生活配套，只因庄园主拥有。
联排别墅60套 双拼别墅48套 独栋别墅2套
230-460㎡ 110户
244个（车位比1:2.22） 2011年05月01日
西班牙风格、地中海园林
三期待开发
一期洋房
二期别墅
价值体系：【葡萄庄园】七大核心价值亮点，礼献少数懂得欣赏的庄园主
1. 核心地段 2. 庄园文化 3. 生活方式 4. 稀缺资源 5. 产品规划 6. 生活配套 7. 身份象征
2.庄园文化：醉美生活时光，只为庄园而酿
如果世人的记忆中有一副庄园画卷， 那么一定是漫山的葡萄藤，或者是手执酒杯的庄园主， 享受在自然中发酵的美好时光，或者品味一杯窖藏许久的佳酿， 在庄园主看来，辨认美酒的年份远比看恒生指数来得快乐，
再多的名利追逐，也比不上在优越的庄园， 与家人共享每一天。
葡萄庄园里醉美好时光，足以让其他别墅们羡慕不已！
中心、庄园、低密度、纯别墅集结于此， 成就再难重现的稀世珍藏！
5.产品规划：东莞首创三重庭院，最高1:1赠送率，厚遇庄园主
随处院落，随处阳光，有天有地的庄园别墅， 首创三重庭院，阳台、屋顶、露台，风景层层流动，
别墅中的专利作品，非一般独栋、双拼能享， 东莞独一无二，唯庄园主有此殊荣。
百年家族，尤需庄园承载，最高达1:1赠送率， 最大限度满足生活所需，奢阔厚遇庄园家族。
东莞别墅项目发展建议报告
东莞别墅项目发展建议报告集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]银湖项目首期物业定位和物业发展建议目录第一部分：背景简介本报告是在银湖项目整体战略报告的基础上，对项目首期的开发进行详细研究的部分成果。
（一）战略报告中已经确定的成果：1、项目整体发展战略：差异化创新产品，引导置业观念，创建项目品牌2、一期客户定位和物业定位：客户定位：东莞市区及附近镇区高收入阶层。
物业定位：均价5500元/平方米； TOWNHOUSE建筑面积180——250平方米。
（二）本报告已提供成果清单1、基地改造2、平面规划要点3、园林设计要求4、户型功能及面积要求5、公建要求（三）本报告补充成果清单1、户型设计要求2、物业定位3、社区主题4、形象定位5、社区名称6、物业管理7、智能化8、装修标准第二部分：物业市场定位1、物业市场定位：低密度高档TOWNHOUSE园林住宅2、户型定位：户型面积200—270平方米，总价区间100—180万元；主力户型面积210—240平方米，总价区间115—125万3、社区主题：澳洲小镇、棕榈风情社区主题统领社区建筑园林风格，体现物业定位的特点，社区广场、标志物、运动会所、商业街和热带园林风情TOWNHOUSE准确体现目标客户追求的尊贵、从容、健康的如诗如画的小镇生活。
社区有主题，前期既可指导平面规划设计和园林设计符合市场要求，又便于销售期围绕主题系统性的推广。
社区主题选择“澳洲小镇、棕榈风情”，其一：澳洲的经度和东莞相近，气候相同。
其二，根据对目标客户的调查分析，澳洲是他们较为熟知的国度，澳洲的美丽自然风光和黄金海岸的惬意生活为人们所向往。
其三，作为为成功人士量身定做的低密度小区——TOWNHOUSE社区，一方面要求体现私家、尊贵，另一方面要求人文、自然，既不远离中心，又不地处纷攘之所。
犹如都市卫星小镇——宁静而不致远。
其四，棕榈风情在突出园林特色的同时，更反映了一种自然、休闲、健康的生活方式。
中原-东莞楼盘建筑风格综合分析(2011.6)N
色彩淡雅、朴素，风格不突出。
© Copyright Centaline Group, 2011
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现代简约风格实例：
中信阳光澳园
项目位臵：东莞市东城区四环路阳光假日东侧； 项目规模：项目占地面积约10万㎡ ，总建筑面 积12万㎡ ； 项目定位：东莞市城市精英理想居所； 产品类型：高层住宅。
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现代中式建筑风格特点：
※首先，从空间角度来看，借鉴中国古典园林是经常使用的手法。 ※其次，在结构元素上，飞檐、黛瓦、漏窗、门洞乃至梁柱体系等代表传统中式风格的元素 改头换面后重被运用到现代中式建筑设计中。 ※另外，随着新材料、新技术的发明和发展，很多材料被拿来替代传统的竹木、砖石，可以 说这又是现代中式的又一种表现特征，比如玻璃、混凝土、钢材等。
福建土楼 ※院子：南方四合院由房屋围合成院，院子较小，称为天 井；北方四合院院落宽绰舒朗，四面房屋各自独立。 ※色彩：南方民居雕刻装饰繁多却极少彩绘，墙用白瓦青 灰，木料则为棕黑色，或棕红色等与北方的绚丽色彩相比 十分淡雅。
岭南民居
※性格特征：总的来说北方建筑大气浑厚，南方建筑雅致 精巧。
© Copyright Centaline Group, 2011
可见，不同时期、不同地区、不同地理环境下都曾产生过不同的瑰丽的建筑文化。 那么如何运用他们提升楼盘品质，打造特色楼盘呢？我们来看看市场上的运用情况。从东 莞房地产市场的表现来看，建筑风格从大的方面讲，可以分为多类：中式风格、现代风格、 新古典风格、地中海风格、意大利风格、法式风格、英式风格、德式风格、北美风格、综 合风格。
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别墅基本知识培训
别墅的 分类
根据不同的分类标准，可以将别墅分为不同的类别
按建筑类型： 独栋别墅、 双拼别墅、 联排别墅、 按建筑风格： 法式别墅、 北美别墅、 英伦别墅、 按资源类型：人文景观别墅、 自然景观别墅、 叠拼别墅、 现代别墅 空中别墅
独栋、类独栋别墅
独栋是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极 形式
别墅培训资料
目录 NO.1 —— 别墅起源 NO.2 —— 概念及分类 NO.3 —— 建筑风格 NO.4 —— 别墅生活 NO.5 —— 相关政策
别墅起源
别墅在西方的起源
建于古罗马时期的哈德良离宫，是别墅的典范
1889年前，古罗马帝国第十四位皇帝阿德良热爱建筑并爱好设计建筑，他巡游帝国各地，见 有喜欢的建筑，就在离宫中仿造，但又好自出新意，制为别裁。离宫中有宫殿、庙宇、浴场、 图书馆、剧场、敞廊、亭榭、鱼池等，个体很精致，极为奢华。
国外经典别墅建筑：凡尔赛宫、枫丹白露
枫丹白露宫是法国一座富丽堂皇的宫殿，修 建于1137年，是主要用于历代帝王居住、野 餐和临时打猎的行宫。融合了文艺复兴以来 各建筑风格的精髓，淡雅大方。主体建筑包 括一座主塔、六座王宫、五个不等边形院落、 四座花园。宫内的主要景点有舞厅、会议厅、 狄安娜壁画长廊、瓷器廊、王后沙龙、国王 卫队厅、王后卧室和教皇卧室、国王办公室、 弗郎索瓦一世长廊等等。
凡尔赛宫建于路易十四时代。起初只是国王 狩猎行宫，后成为为欧洲最宏大、最华丽的 宫殿，一度是法国的政治文化中心。宫殿建 筑气势磅礴，布局严密、协调。宫殿外壁上 端，林立着大理石人物雕像，造型优美。五 百多间大殿小厅处处金碧辉煌，豪华非凡。 内部装饰，以雕刻、巨幅油画及挂毯为主。 正宫前面是一座风格独特的法兰西式大花园， 近处是两池碧波，沿池的铜雕塑丰姿多态， 美不胜收。
常平别墅项目策划方案
常平别墅项目策划方案一、项目概述常平别墅项目是一个高端住宅项目，位于中国广东省东莞市常平镇。
项目占地100亩，总建筑面积为50000平方米。
该项目旨在为购房者提供宜居、舒适的高端住宅，同时注重生态环境保护和社区配套设施建设。
二、目标市场常平别墅项目的目标市场主要是高收入人群和高端消费者。
他们追求品质、注重舒适和安全，并愿意为其支付相应的高价值。
三、项目特点1.卓越的地理位置：常平别墅项目位于东莞市常平镇，交通便利，距离市中心仅40分钟车程，周边配套齐全，包括购物中心、学校、医院等。
2.优质的住宅设计：项目采用现代化的建筑设计风格，注重空间布局和居住舒适度，每栋别墅都配备了私人花园和停车位。
3.丰富的社区配套设施：项目内将建设健身中心、游泳池、花园等公共设施，为居民提供全方位的健康娱乐活动。
4.周边生态环境保护：项目周边将保留大片绿地和自然景观，并采取环保措施来保护生态环境，营造宜居的居住环境。
四、项目推广策略1.线上推广：通过社交媒体、房地产网站等渠道进行项目宣传，发布项目相关信息和优惠政策，吸引潜在购房者的关注。
2.线下推广：组织展示活动和推介会，邀请潜在客户参观项目样板房，了解项目优势和特点，并提供专业的咨询服务。
3.与经纪人合作：与当地的房地产经纪人合作，共同推广项目，提供佣金激励和培训支持，扩大项目在目标市场的知名度和影响力。
4.口碑营销：注重客户满意度和口碑，提供优质的售后服务，通过客户口碑传播项目的好评和优势。
五、项目实施计划1.前期准备：确定项目定位和目标市场，制定项目策划方案，开展市场调研和竞争分析。
2.项目推广：根据推广策略，进行线上线下推广活动，宣传项目的特点和优势。
3.销售和签约：与购房者进行谈判和洽谈，提供售后咨询和服务，并促成购房者与开发商签订购房合同。
4.项目开发：根据项目计划，进行土地开发、建筑设计、施工和装修等工作，保证项目按时交付。
5.项目交付：开发商进行验收和交付工作，并提供售后服务，解决购房者在交付后的问题和需求。
东莞常平别墅项目策划方案
东莞常平别墅项目策划方案1. 引言本文档旨在为东莞常平别墅项目的策划提供指导和方案。
该项目位于东莞市常平镇，以高品质别墅为主要产品，致力于提供舒适、现代化的居住环境。
本策划方案将包含项目概述、市场分析、目标客户、竞争优势、销售策略以及项目执行计划等内容。
2. 项目概述东莞常平别墅项目旨在打造一个高品质的居住社区，提供现代化的别墅住宅。
项目占地面积约100,000平方米，总计划建筑面积为50,000平方米。
别墅将根据不同的户型设计，从户型结构到室内装饰都将注重细节，以满足不同客户的需求。
3.1 经济环境东莞市常平镇是东莞市的一个重要区域，经济发展迅速，市场潜力巨大。
随着人民生活水平的提高，对高品质住宅的需求也日益增加。
3.2 竞争分析在常平镇附近已有多个别墅项目，竞争较为激烈。
我们的竞争优势在于提供更高品质的别墅产品，并注重客户的居住体验。
根据市场调研，常平镇及周边地区对高品质住宅的需求仍未得到充分满足。
年轻的家庭和富裕阶层成为潜在的目标客户，他们更加注重居住环境的质量和舒适度。
4. 目标客户本项目的目标客户主要为有一定经济实力的年轻家庭和富裕阶层。
他们通常具有较高的收入水平，对生活品质有所追求，并希望在居住环境中享受更多的便利和舒适。
5. 竞争优势本项目的竞争优势主要表现在以下几个方面： - 品质保证：别墅设计采用高品质材料和先进的建筑工艺，注重细节和品质。
- 室内装修：提供不同风格的室内装修方案，满足客户的不同需求和喜好。
- 便利设施：社区内设有各种生活便利设施，如商店、健身房、游泳池等，为业主提供更舒适的生活方式。
- 环境优美：项目周边环境宜居，注重生态保护和绿化建设，为居民提供更健康的居住环境。
6. 销售策略6.1 宣传与推广通过多种渠道开展宣传和推广活动，包括广告、户外宣传、社交媒体等。
重点突出项目的高品质与独特性，吸引目标客户的注意。
6.2 销售渠道与地方房地产经纪公司合作，建立销售渠道。
2008年房展别墅项目分析报告
叠拼别墅户型效果图
花样VI 【定义】空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中 心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅 发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活 推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在 于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。 【特征】：1.空中别墅的建筑形式弥补了高层建筑的诸多弊端，与普通别墅相比，具有 地理位置好、视野开阔、通透等优势，给人高高在上、饱览都市风景的感觉，显示了强大的 市场竞争力。2.挑高层高：一般住宅的层高是2.7-2.9米，空中别墅的标准是3米多，从3.1、 3.3、3.6米不等，比普通房挑高几十厘米，意味着通风更顺畅，采光度很好。 【历史回顾】北京在2000年前后就有了空中别墅，第一个将这种产品引入北京的是清芷 园。但在当时，不少开发商开发空中别墅，往往是项庄舞剑，意在沛公。2000年3月，广州 新理想华庭中的一套空中别墅面积达到1146平方米，被评为“大世界吉尼斯之最”。 21800元／平方米的天价和“骑摩托车自行车者不得进入”的牌子，为炒作提供了新的定义； 而其后，中国第一商城建成了1600平方米的空中别墅，上下共4层，有独立的电梯厅直通别 墅，标价是1．5亿元人民币。2001年和2002年，北京空中别墅市场归于静默，到2003年 以远洋天地群星系列为代表的空中别墅产品再度引起关注。
•
美式风格别墅
• 因此，北美枫更实际上是一种混合风格，不像欧洲的建筑风格是一步步 逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多种成熟的建筑风格，相 互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情节、外观简洁大 方，融合多种风情于一体的特点。美式风格与英式别墅相比较，美式别 墅的建筑体量普遍比英式别墅大；美式别墅多木结构，而英式别墅主要 建筑结构墙体为混凝土砌块；由于气候的差别，英式别墅的坡屋顶较陡； 英式别墅空间灵活适用、流动自然。
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二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）
Townhouse的延伸——叠拼别墅 定义：综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生， 由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花 园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑。这种开 间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定 程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
一、别墅的基本概念
首先别墅是一种终极住宅。区别于其他建筑类型的最重 特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。
其次，它是住户身份品位和个性的标志。是“富人阶层” 占有的领地，随着中国别墅进程的不断推进和发展，别 墅这类物业拥有稀缺自然资源 。
第三个方面是别墅所在区域的自然景观带给生活的巨大 改变。森林、湖泊、大海，蕴藏其间的是城市生活永远 无法给予的生活方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实 现其“理想人生”。
二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）
从别墅的建筑风格划分：
欧式别墅 美式别墅 西班牙式别墅 中式别墅
二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）
欧式别墅-----欧陆传统的贵族风格。
主要特点是：曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自 然，强调与周围环境的和谐与统一。 巴洛克风格、洛克克风格、法国古典主义风格、哥特式风格、 古罗马风格、古典复兴风格、浪漫主义风格、折衷主义风格、 文艺复兴风格、罗曼风格等，都可定义为欧式风格。欧式风格 别墅在外观上既有浪漫典雅的一面，又有简洁大气的一面，同 时也不乏清新明快的感觉，对房子的 空间感比较注重。
二、别墅的类型划分（从别墅的建筑风格划分）
美式别墅-----混合风格北美风情
特点：随意的、不对称的大型建筑，特别是尖塔形斜屋顶，一层或多层横 断墙面，装饰性而不是结构性的抹灰木架和长排窗户都是典型的外部特征。 美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。是集当今世界住宅 建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元 素，使得美国的住宅成为国际上最先进、最人性化、最富创意的住宅。 北美风格主要依据于四个主要时期的建筑风格：古典时期的风格，文艺复 兴时期的古典风格，中世纪时期或是现代风格。北美风格实际上是一种混 合风格,不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期 接受了许多种成熟的建筑风格， 相互之间又有融合和影响。具 有注重建筑细节、有古典情怀、 外观简洁大方，融合多种风情 于一体的特点。
二、别墅的类型划分
别墅的类型从以下四个方面划分： 从别墅的建筑类型划分 从别墅的建筑风格划分 从别墅的使用功能划分 从别墅的景观特征划分
二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）
目前国内市场从别墅的建筑类型划分类型主要 有５类：
• 独栋别墅 • 联排别墅 • 双拼别墅 • 叠拼别墅 • 空中别墅
古时， 别墅是供游玩休养的山水美宅。这与当今市场
上所称的别墅有一定出入。目前别墅的内涵与外延已发 生了一定变化，使用对象从以前的少数特权人士到现在 更多的富有人士，功能从以前的临时休养之所拓展到作 为生活起居的第一居所， 从以前的单纯的住所拓展到 居住、办公功能兼有。
一、别墅的基本概念
现在常说的“别墅”实际上涵盖了两种物业类型： 一种是HOUSE，第一居所的房子叫做HOUSE ， HOUSE应该是“房子、住宅” ； 一种是VILLA，第二居所叫VILLA ，而VILLA才应 当是“别墅”。 Villa最早出现在中国时， 经常翻译成三种，别墅、 庄园、城堡，都是国外独立庄园生活的代称。当别墅 多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成 了庄园区，这是现在别墅区的原形。别墅与普通住宅 相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别 墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。
二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）
Twofamilyhouse ——双拼别墅 定义：联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两 个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作 “Twofamilyhouse”，直译为两个家庭的别墅,由两个 单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 特征：低密度，采光面增加，通风性强，室外空间比 较宽阔。低层小楼加上私家花园，相对独立。
念 二、别墅的类型划分 三、高品质别墅具备的条件 四、城市居住型别墅的特点 五、北方别墅和南方别墅的差异化分析 六、山西省别墅市场概况 七、名墅赏析
一、别墅的基本概念
“在风景区或在郊区建造的供休养的住所”
-----汉语词典
中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。
特征：经济型别墅，多为第一居所。与独栋相比私密性 较差，与联排相比，建筑造型丰富，户型布局更合理， 不存在窄进深的缺点。
二、别墅的类型划分（从别墅的建筑类型划分）
城市中心的别墅——空中别墅 定义：源于美国，称为“Penthouse”即“空中阁楼”，发 源于美国，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。 一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式或复式住宅。 特征：全景观，与普通别墅相比地理位置好，视野开阔、 通透。挑高层高通风顺畅，采光度好。
一、别墅的基本概念
“位于郊外，占地两亩以上，具备独立的花园 和优美的自然景观的两层以上独立住宅。”
-----美国大辞典
国外别墅的概念很清晰，它就是远郊独立的一幢房子， 是用于休闲度假的真正意义上的第二居所。它强调山水 景观、自然环境，与现实城市生活有一定脱节。
一、别墅的基本概念
国内的别墅所覆盖的范围极广，它不但包括了每户独幢 的独立住宅，发展商也常把双拼别墅（Semi-detached house）、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些 住宅都统称为别墅产品。而除了独立别墅（Detached house）和双拼别墅（Semi-detached house），其它这 些产品只可以称作TOWNHOUSE,与独立别墅的概念绝 然不同。
别墅终极形式——独栋别墅
定义：独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是 私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独 立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一 类型是别墅历史最悠久的一种。私密性强，价格较高，多 为高档别墅。
独栋的变身——联排别墅
定义：又称Townhouse，通俗的解释是联排住宅， 有天有地，每户独门独院，设有１至２个车位，还有 地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的 联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共 用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。 19世纪四 五十年代发源于英国新城镇时期，今天在欧美十分普 及。