湖北襄樊房地产市场报告

襄樊，湖北的西北部，长江支流汉水的中游，一座具2800年的历史文化名城

2000年2月，经国务院批准实行的襄樊市(1996—2010)城市发展总体规划，襄樊正朝着国家历史文化名城、全国重要铁路交通枢纽和汽车工业基地，以及滨江景观城市的方向发展。为此，襄樊正大力着手进行旧城改造和城区扩建。

机会与风险共存，在平静的市场表面下，隐藏着发展的契机，亦蛰伏着危机。如何有效避开市场风险，而获得更好的发展空间，正是我们此次市场调研的初衷。

本调研报告将主要从市场环境、产品、服务及营销组合上进行阐述和分析，以作为进入市场的参考。

襄樊市房地产市场概述暨“滨江”地块的可行性分析

襄樊位于湖北省的西北部，长江最大支流汉江中游，是一座具有2800年建城史的历史文化名城。

襄樊是襄阳和樊城两城合并后的称谓，两城自古沿江筑城，依水建市，隔江相望, 形成了南城北市”的传统格局。

襄樊市辖枣阳、老河口、宜城、襄阳、南漳、谷城、保康七县(市) 。市域总面积1.97万平方公里。2001年末全市总人口567.81万人；其中城区面积336平方公里, 市区人口219.93万人。

襄樊市相关经济指标如下：2001年

城区人口：70.8万

城镇居民人均可支配收入：5800元

农民人均可支配收入：3280元

商品房开发总量：40万平方米

商品房1999年空置量：24.99万平方米

商品房2001年空置量：15万平方米

人均月收入：870元

2000年2月国务院批准的“襄樊市总体规划（1996—2010年）”，襄樊城市的性质定位为：国家历史文化名城，全国重要的铁路交通枢纽和汽车工业基地，以及成为鄂、豫、渝、陕毗邻地区的中心城市和滨江景观城市。

作为全国42个大城市中的第36位，襄樊市的城市经济及居民的消费力明显偏弱，虽然襄樊作为中国中部地区的基础工业基地与东西南北交通枢纽之一，但随着市场竞争格局的变化和体制的改革，原隶属于国有的企业的资产重组、改制及破产等，使整个襄樊市有近4成的职工下岗，居民生活较为窘迫，普通居民的月收入在

300—400元之间，物价指数相对较低。

作为国家历史文化名城的襄樊在新的城市发展体系中，将重点发展樊北新区，保

护襄阳古城，并积极发展油坊岗和余家湖组团，努力形成具地方特色的五级城镇体系和“一核、二翼、二轴”的城镇空间结构。

根据规划

2005年襄樊市的城市化水平将由目前的40%提升到45.20% ；

2010年城市化水平为52.70% 。

今年国务院提出的“加快住房建设，特别是经济适用房的建设，是实现人民小康生活的关键，是刺激国内有效需求，拉动经济增长的重要措施”的政策方针，使作为国民经济重要支柱产业的房地产在襄樊市的发展更加迅速，并将逐渐成为该市的主导

产业之一。城市的面貌亦由此发生较大的变化和改观。为此，襄樊正大力着手城市配套体系的建立，市民休闲广场、公园正陆续扩建，汉江两侧的沿江大道已初具规模。

而福利分房取消及住房货币化政策的实行，襄樊市民住房的观念发生了巨大的变

化，从对住宅需求的被动等待到主动求购，其主要的表现并不只是满足于有房居住，而是向“住得好”的方向追求。

，、襄樊市房地产现状及开发特点

襄樊市的房地产市场体系的形成初始于1995年10月襄城区和樊城区成立以后，

目前襄樊市房地产市场体系整体上处于发展的初期阶段，全市80%以上的商品房住宅

为砖混结构，住宅房价平均每平方米约800余元，并且项目均存在着配套、绿化及景

观设置上的不足或欠缺。

受襄阳古城保护的制约，襄樊市的城市发展战略以樊城向北拓展为主，并向油坊岗、余家湖组团积极挺进，而襄城则作为历史文化名城受到重点保护。因此，房地产开发集中在樊城以及鱼梁洲上，占襄樊全市房地产开发总量的90%以上。

截止1999年底，全市共有房地产开发企业115家，其中市区78家。市区住宅建

筑面积从1978年的138.7万平方米增加到940.7万平方米，现共有41个住宅项目，人均居住面积从1978年的3.5平方米增加到1999年的9.2平方米。目前正在进行的樊城汉江大道改造工程是襄樊旧城改造的“重头戏”，必将对襄樊的城市建设和房地

产业产生重大的影响。

与此同时，国家安居工程住宅小区的经济适用房，总施工面积17.35万平方米的乔营、檀溪、三元小区相继建设并交付使用，在市区形成“三足鼎立”的态势，将对襄樊的房地产市场产生一定的冲击和影响。

而至于特点，则主要体现如下几个方面：

•个案开发数量较多，单体项目规模普遍较小，但大规模的商品房项目已渐成趋势；

•产业转制发展形成初期，市场运作体系尚不成熟，管理不完善，有较大的“边缘空间”；

•消费不成熟，对房产知识较缺乏，具较高的可操作空间（引导、塑造可成就权威）；

•目前在售在建项目中，砖混项目比重大，产品综合素质较低，高端产品供给不足；

•房价便宜，住宅均价在800余元/貳，商业地段差距价格反应明显，根据地段的繁荣与否，价格落差由2800元/ m2---13000 元/ m2；

•产品开发较成熟，三错层、错层、底层架空、突窗、转角窗以及大玻璃落地窗等户型及产品的开发上，在泉州还称得上的潮流（创新）的户型当地已普遍具有；

•市场整体运作水平及包装和服务的理念相当缺乏，多数项目没有象样的售楼处，亦无精美且内容丰富的销售资料，销售人员及工作基本处于“买卖”的状态。

二、襄樊楼市具体分析及发展预测

1、房产价格的差距

1）以火车站为中心，以建华路、七里星河路、三元路及长征路的四条路及其延长线以外的四边形地带的范围内，一般每平方米价格在1220---1300元之间

（一类、三、四、五层，下同）。

2）市人民广场附近的旧城改造区，每平方米价格在1000元左右；但随着总占地面积达38万卅的襄樊市中心商务区（旧城改造）工程的动工，该区域的房价将会

有较大幅度的提升（人民广场所在的中心区域乃襄樊目前繁华中心区）。

3）其它区域开发的单体建筑或小规模住宅，其售价基本每平方米在850---880 元之间。

上述房屋的位置相差不远，但价格相差却较大。造成这种现象的主要原因有：

一是房屋整体质量的差别，房屋为现浇板（即部分框架结构），工程优良率达80%以上的价格高（开发商承诺做到的作用相同）；

二是室内设施较好，比如住户安装防盗门，错层处装不锈钢护栏，内墙做乳胶

漆或防瓷涂料等比没有相关设施或材料的售价要高；

三是物业管理及售后服务较好的亦能卖个较好的价格；

由此可见，产品质量，配套设施及售后服务等产品以外的附加价值的增值部分

是消费者投资购买最为关心的重点。

2、樊城旧城改造已成襄樊房地产开发的重点

2000年开始进行并持续至今的汉江大道沿线，位于人民广场旁总占地面积38万平方米的襄樊市中心商务区之旧城改造项目，以及三元路以内，前进路两侧纵深范

围以内到汉江大道以内的区域其它旧城改造项目，将陆续上马。

3、经济适用房住宅小区将持续在未来的几年内影响市场

目前已部分入住并持续开发的经济适用住宅小区，乔营、檀溪、三元为市区居