土地评估报告72710

土地估价报告

第一部分摘要

一、估价项目名称

受xx县人民法院的委托对陈锦兴位于xx县新城镇裕x街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估。

二、委托估价方

委托方：xx县人民法院

地址：xx县新城镇新洲大道南xx号

三、估价目的

受xxx县人民法院的委托，对xx位于xx县xx镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地的土地使用权市场价格进行评估，为委托方对委估宗地进行拍卖提供土地使用权价格参考。

四、估价基准日

二0一七年七月十三日（以现场查勘日为估价基准日）。

五、估价日期

二0一七年七月十三日至二0一七年七月二十四日。

六、地价定义

根据委托方提供的《土地档案查阅答复书》，以及估价人员现场查勘情况确定委估宗地的地价定义：

1、用途设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地的用途为城镇混合住宅用地，临裕民街两侧的房屋首层为商铺，二层以上为住宅，依据土地的最高最佳使用原则，故本次估价设定委估宗地的用途为商住用地。

2、面积设定：根据《土地档案查阅答复书》的记载委估宗地面积为78平方米，本次估价设定委估宗地面积为78平方米。

3、容积率设定：委估宗地为空地，委托方未能提供设计规划条件，因此根据现场查勘委估宗地周边用地的容积率为5.0～6.0，本次估价按周边用

地的平均容积率设定委估宗地容积率为5.5。

4、开发程度设定：委估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。根据本报告估价目的, 本次估价设定开发程度红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。

5、土地使用权年期设定：委估宗地的土地使用权终止日期为2067年8月21日。至估价基准日，委估宗地剩余使用年期为50.5年。本次估价设定委估宗地于估价基准日的使用年期为50.5年。

6、使用权类型设定：委估宗地为国有出让土地使用权，本次估价设定委估宗地使用权类型是国有出让土地。

7、限制条件：在估价基准日，委估宗地不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。本次估价设定委估宗地无他项权利限制。

8、本次估价的基准日确定为二0一七年七月十三日。

地价定义：综上所述，根据本报告估价目的, 本次估价的土地使用权价值是在上述设定用途、面积、容积率、开发程度、土地使用年期、使用权类型和性质等条件下于评估基准日的公开市场价值。

七、估价结果

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下、于估价基准日的土地使用权市场价格为：评估土地总面积：78平方米

评估土地单价：20050元/平方米

评估土地总地价：178.39万元

大写（人民币）：柒拾捌万叁仟玖佰元整（取整至百位数）

宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》

八、注册土地估价师签章

估价师姓名土地估价师资格证书号签章韩xx 2003xxxx531

吕xx 2008xxx009

九、估价机构

负责人签名：

xxxx土地房地产资产评估有限公司二0一七年七月二十四日

.

附

土地估价结果一览表

估价机构：xxx地房地产资产评估有限公司估价报告编号：云科土评字(2017)第xxx号估价基准日：2017-07-13估价期日的土地使用权性质：出让

一、上述土地估价结果的限定条件

1.土地权限性质：详见《土地估价报告（正文）》

2.基础设施条件：详见《土地估价报告（正文）》

3.规划限制条件：详见《土地估价报告（正文）》

4.影响土地价格的其他限定条件：详见《土地估价报告（正文）》

二、其他需要说明的事项

详见《土地估价报告（正文）》

估价机构：xxx土地房地产资产评估有限公司

二0一七年七月二十四日

精品

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

新兴县人民法院。

二、估价对象

本报告委托评估的估价对象，是指陈锦兴位于新兴县新城镇裕民街一宗面积为78平方米城镇混合住宅用地。

三、估价对象概况

（一）土地登记状况

根据《土地档案查阅答复书》的记载，权利人：陈锦兴，坐落：新城镇裕民街，不动产单元号：——，不动产权证号：新府国用（2008）001761，使用权面积：78平方米，用途：城镇混合住宅用地，权利类型：国有土地使用权，使用权结束时间：2067年8月21日。现场查勘宗地四至为：

（二）土地权利状况

1、委估宗地的土地所有权状况：在估价基准日，委估宗地土地所有权属国家所有。

2、委估宗地的土地使用权状况：委估宗地的土地使用权人为陈锦兴，使用权类型为出让。

3、土地他项权利状况：估价对象不存在抵押权、担保权、地役权等他项权利。

4、相邻关系权利：无。

（三）土地利用状况

委估宗地为空地。实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）和宗地红线内场地平整。

四、影响地价的因素说明

（一）一般因素

1、地理位置

新兴县位于广东省中部偏西，地处东经111°57′37″至112°31′32″，北纬22°22′46″至22°50′36″。东与高明区、鹤山市交界，东南与开平市接壤，南邻恩平市，西南连阳春市，西北为云安县、云城区，东北接高要市。县境南北相距51公里，东西宽56公里，距海洋最近点100公里，县城距广州市150公里，全县政区总面积1523平方公里。省道276、113公路干线和三（水）茂（名）铁路贯通县境。

2、自然环境

新兴县四面环山，有“新兴盆地”之称。发源于天露山山脉的新兴江主干流和新兴江从南向北贯通，沿河一带形成一条狭长的河谷平原和冲积小盆地。地处北回归线南侧，属亚热带季风气候区，气候温和，热量丰富，光照充足，雨量充沛、霜期短。累年平均气温21.5℃，年均降雨量1663.7毫米，年均日照1695.4小时，年均无霜期359天。年均地温24.4℃，湿度23.3毫巴。

3、行政区划

新兴县辖新城、车岗、水台、稔村、东成、太平、里洞、六祖、大江、天堂、河头、簕竹共12个镇，县政府设在新城镇象岗路。

4、新兴县社会经济状况

2016年全县完成地区生产总值243.15亿元，增长8.1%，增速分别比全国高1.4个百分点、全省高0.6个百分点、全市高0.2个百分点。

工业生产企稳回升。2016年全县实现规模以上工业总产值4366266.8万元，增长16.3%（按当年价计）。2016年全县实现规模以上工业增加值872921.2万元，增长9.1%（按可比价计）。按轻重工业分：轻工业增加值522404.1万元，增长8.2%，重工业增加值350517.1万元，增长10.4%。按工业企业类型分：股