中小企业“置换通”融资服务方案探析(doc 8页)

中小企业“置换通”融资服务方案
1 基本概念
1.1 产品定义
“置换通”，是指中小企业因资金需要，将已做一定时间的按揭贷款业务的商用楼、办公楼、厂房做为抵押对象，先行落实好房产第二顺位抵押后，再通过我行贷款额度中一部分置换原按揭贷款，多余部分用于日常经营需求的一种产品。

产品可以根据客户需要做成两类：一类是做固定资产类中长期贷款，类似于置换方式的立业通产品（延长到期日，可达到减轻现有每月还款压力的目的）；一类是短期流动资金贷款（目的是盘活资产，且现金流有能力做短期流动）。

也还可两者结合，总量中包括中长期和短期两种产品）
1.2 产品功能和特色
根据中小企业经营特点及发展阶段资金需求量身定做，面向已通过按
揭贷款购置商用楼、办公楼、厂房等房产并已按期还款一定时间，但尚有部分未偿还的中小企业，向其发放贷款以解决其经营中的资金需求。

产品特色体现在：
1) 提前盘活企业固定资产，介入企业生产经营的时机大幅提前，对于争取优质客户有时间优势；
2) 贷款总量按房产评估价值的规定抵押率计算（最高可达评估价值的60%），期限最长5 年，可选择按季或半年的还款周期，减轻中小企业一次性还款压力，有很强的市场竞争力和吸引力；
3) 品种灵活，可以做固定资产贷款，也可以做流动资金贷款；
4) 适用范围广泛，本产品的应用将打开中小企业客户批量授信、规模授信的新局面。

2 适用对象与基本条件
2.1 适用客户范围
符合我行中小企业业务客户授信基本准入标准的中小企业客户。

2.2 客户准入条件与要求
1）客户准入
（1）企业有2年以上的持续经营历史，经营管理良好；
（2）企业法定代表人/实际控制人的主业从业经验在4年以上；（3）借款人在我行信用评级B+级（含）及以上；
（4）无不良信用记录。

2）所购置房产必须符合：
本产品所指房产包括商用楼、办公楼、住房仅限于城市中心地理位置
优越的楼盘，以及五大国家级园区和部分省级工业园区的厂房。

2.3 限制性规定
1) 授信总量
授信总量按房产评估价值的规定抵押率核定，最高可达评估价值的60%。

2) 用途
授信用途仅限用于借款人置换原有按揭贷款和自身生产经营，不得挪用。

3）期限
原则上最高不超过5 年。

4）担保
必须落实合法有效的担保手续，我行与借款人共同到当地相关部门办理正式抵押登记手续，须以我行为第二顺位的抵押权人，再发放贷款置换第一顺位抵押权人的贷款，并确保履行解除其抵押。

3 价格标准
3.1 利率和费用
原则上综合收益不低于基准利率上浮30%的水平。

4 业务流程
4.1 业务流程简述
借款人申请——贷前调查、撰写上报提案——尽职审查——授信批复——落实担保放款条件——放款——对账户进行监控管理。

4.2 具体业务流程
1) 借款人向我行申请贷款，填写借款申请书，除提交借款人年审有效营业执照、贷款卡等授信申报基本资料以外，还须提交借款人所购买房产的购房合同、发票、首付款凭证、按揭贷款合同、还款记录、剩余本金查询等资料；
2) 根据客户申请，业务部门实地调查和核实，包括但不限于经营状况、房产现状、还款资金来源等，根据企业销售收入、利润和现金流测算还款期限并合理确定贷款种类和期限以及还款计划，撰写上报信贷提案；3）由我行信贷工厂进行尽职审查，并按审批流程上报，完成审批后最终下达是否同意贷款的批复；
4) 我行对借款人批复同意后，业务部门与借款人签订借款合同、保证合同等相关法律性文件；
5) 落实抵押担保
（1）借款人实际控制人全程提供个人连带责任担保
（2）我行与借款人共同到当地相关部门办理正式抵押登记手续，须以我行为第二顺位的抵押权人，再发放贷款置换第一顺位抵押权人的贷款，并确保履行解除原贷款抵押权人抵押，从而保证我行提升为第一顺位的抵押权人。

6) 办妥放款前的相关手续。

借款人提用的贷款款项可分两类用途，一为直接置换原有按揭贷款，实施封闭操作，不得用于其他用途；一为公司生产经营周转，按我行相关规定使用。

5 风险点及防范措施
5.1 信用风险及防范措施
做好贷前调查工作，严把客户准入关，调查借款人以往的信用记录，包括查看人民银行企业征信系统和企业法定代表人个人征信系统的信用记录，重视领导人素质评估, 考察公司治理机制。

曾有不良记录的拒绝授信。

授信发放后，应做好贷后管理工作，关注借款人还本付息能力，存在有能力还款而不愿还款现象的及时做好风险预警工作，采取相应措施，防范信用风险。

5.2 市场风险及防范措施
我行置换通产品贷款种类灵活，期限可从一年内短期流动做到五年中长期贷款，企业经营过程中产生可用于还款的现金流为重点关注的第一还款来源。

包括生产经营发展情况、管理水平和能力、用款的目的等都应成为把握的重点。

企业生产经营销售收入和现金回笼应通过我行或我行能有效掌握核实，还应关注借款人产品供需、价格变动和市场竞争能力，及时做好授信政策调整，保障我行授信资产安全。

5.3 法律政策风险及防范措施
国家宏观经济形势变化和未来房地产调控政策将对产品的整体运作产生一定影响，因此需密切关注国家政策变化，及时了解各项政策的动态，以保证第二还款来源的保障力度不被减弱。

同时加强与当地房管部门的沟通和联系，合理利用第二顺位抵押登记制度，确保我行授信投放前能办好抵押并在解除原第一顺位抵押权时予以配合，以有效防止抵押方面的风险，最大限度保障我行贷款安全。

6 参考资料
6.1 格式文本及重要文档示例
1) 保证合同
2) 最高额抵押合同
3) 董事会/股东会决议
4) 个人不可撤销保证合同
6.2 国家政策法规
《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》
6.3 中行规章制度
《中国银行股份有限公司湖南省分行中小企业业务管理办法（2010年版）》、《中国银行股份有限公司湖南省分行中小企业授信审批实施细则（2010年版）》、《中国银行股份有限公司境内机构公司授信抵、质押率管理办法》
7 案例
7.1 客户需求发现
长沙做为省会城市，经济发展在全省最快，中小企业发展空间大，本地和省内外很多企业在长沙以按揭贷款方式购置生产经营和办公场所。

这一部分按揭业务市场有很大存量，同业中有很多通过按揭业务实现个人业务的发展。

针对同业中的这一块市场，那些因没有全部偿还而拿不到产权的企业就无法金融机构提供抵押品，有的或通过担保公司做但增加了融资成本，有的就只有等待，从而错失或推后了企业发展的计划。

为此，我们组织对湘域中央等市中心商业楼宇和高桥市场等成熟市场进
行了市场调研，结果显示市场对此确实有较大的需求。

基于这一市场客户有较强的需求、同业竞争状况及该项业务的可以带来批量效益，设计出非常有竞争力的产品——置换通。

7.2 解决方案的设计及应用
产品方案的设计从担保、还款、授信总量、授信品种等方面提出了解决方案：
1. 有效担保，风险可控：以足值房产先做为第二顺位抵押，用途直接置换原有按揭贷款，从而落实有效担保；
2. 品种灵活，效益明显：可选择固定资产中长期贷款或短期流动资金贷款，中长期贷款采用按季或半年等还款方式，减轻企业一次性还款压力。

银行发放中长期贷款利率档次高，综合效益明显；
在竞争性方面体现以下特点：
1．介入企业生产经营时机大幅提前，从而盘活企业资产，提高业务合作机率，培养忠诚度高的客户。

2．能从同业按揭贷款客户中抢占很多客户，有效地扩大我行客户群体。

3. 解决中小企业按揭客户没有完全产权而无法向金融机构提供抵押品的问题，而且减少企业自有资金占用，进而提高其经营发展能力。

7.3 解决方案的市场应用效果
“置换通”产品推出前，根据对市场做的调研，反响良好，解决了中小企业资金需求，有力地支持了中小企业发展，受到了中小企业欢迎，为我行中小企业授信产品的快速贴近市场树立了良好的口碑，大大提升了我行中小企业业务的品牌形象和市场竞争力。