广东省高院关于审理农村集体土地出让转让出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见
广东省国土厅关于冻结占用审批耕地和清查非农建设用地中若干具体问题的处理意见
广东省国土厅关于冻结占用审批耕地和清查非农建设用地中若干具体问题的处理意见文章属性•【制定机关】广东省国土资源厅•【公布日期】1997.08.25•【字号】粤国土电[1997]第14号•【施行日期】1997.08.25•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文广东省国土厅关于冻结占用审批耕地和清查非农建设用地中若干具体问题的处理意见（粤国土电[1997]第14号1997年8月25日）根据国家有关规定和国家土地管理局关于落实中发[1997]11号文件精神要“冻得住、查得清、整理出效果”的要求，现就各地反映在执行冻结审批耕地一年和开展非农用地清查工作中一些具体问题，提出如下处理意见，请结合各地实际贯彻执行。
一、关于冻结审批范围1．在冻结期间，非农建设占用耕地可按原规定报批或报国务院审批的，要严格限制在国家土地管理局、国家计划委员会(第6号令)《冻结非农业建设占用耕地规定》第三条和第四条规定范围内，不得擅自扩大。
2．冻结审批的耕地是指按国家统一规定的土地详查地类划分标准和1996年变更调查确认的水田、旱地、菜地三大类用地。
园地、鱼塘虽不属耕地，但在冻结期间非农建设需占用的，按原审批权限报上一级政府批准。
属基本农田保护区范围的，应从严掌握，还应按照《广东省基本农田保护区管理条例》有关规定执行。
3．不改变土地原用途的农业开发项目需征用集体所有耕地的，不属冻结范围，仍按原规定办理征地审批手续(但兴建永久性建筑物的，视为非农建设用地)。
发现擅自改变原农业用途的，按非法骗取批准用地处理。
4．冻结期间，依照规定可以批准占用耕地的非农建设项目，报批程序和应提供的文件、资料、图件，按国家土地管理局、国家计划委员会《冻结非农建设占用耕地规定》执行。
二、关于清查中违法用地的处理1．要根据国家和省有关法律、法规以及中发[1997]11号文、粤发[1997]8号文精神，本着依法办事、实事求是、客观公正的原则，并从有利于制止和纠正土地违法行为，保护耕地、防止国有资产流失、规范建设用地管理出发，区别情况，逐宗定性，作出处理。
常见国土资源法律法规知识问答
常见国土资源法律法规知识问答一、什么是国土资源？答：国土资源广义上说是一个国家领土主权范围内所有自然资源、经济资源和社会资源，狭义上说是一个国家主权管理地域内—切自然资源，包括土地、矿藏、水、气候、生物、海洋等自然资源。
我们这里讲的国土资源是国土资源部管理的土地、矿产、海洋及测绘地理信息资源。
我国国土资源绝对数量大，种类齐全，其中有不少在世界上居优势地位。
但因人口众多，人均占有量大大低于世界平均水平。
总量大、人均少、相对紧缺是我国国土资源的主要特点。
二、对擅自将农民集体所有土地的使用权出让、转让、出租用于非农业建设的当事人怎样处罚？答：擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
三、对侵占、挪用被征地单位的征地补偿费用和其他有关费用的怎样追究法律责任？答：侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
四、我国土地所有权的归属和类型有哪些？答：城市市区的土地，属于国家所有。
1950年实施土地改革时，所有权没有分配给农民的土地，属于国家所有。
1962年《农村人民公社工作条例修正草案》(即《六十条》)实施时，未划入农民集体范围内的土地，属于国家所有。
已经被国家依法征收的集体土地，属于国家所有。
农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，经依法征收后属于国家所有；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的，原属于迁移农民集体所有的土地，属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位和个人使用。
使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或村民委员会经营管理。
广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件 粤高法发【2001】42
广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见2001年10月 30日粤高法发〔2001〕42号为了正确审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，根据我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《担保法》、《合同法》、《土地管理法实施条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法＞实施办法〉等法律法规的有关规定，结合审判实践，提出如下指导意见。
1.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
2.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
3．当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释
最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】2005.07.29•【文号】法释[2005]6号•【施行日期】2005.09.01•【效力等级】司法解释•【时效性】已被修改•【主题分类】民法商法总类正文中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》已于2005年3月29日由最高人民法院审判委员会第1346次会议通过，现予公布，自2005年9月1日起施行。
二00五年七月二十九日最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释法释[2005]6号根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律的规定，结合民事审判实践，对审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律的若干问题解释如下：一、受理与诉讼主体第一条下列涉及农村土地承包民事纠纷，人民法院应当依法受理：（一）承包合同纠纷；（二）承包经营权侵权纠纷；（三）承包经营权流转纠纷；（四）承包地征收补偿费用分配纠纷；（五）承包经营权继承纠纷。
集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。
集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。
第二条当事人自愿达成书面仲裁协议的，受诉人民法院应当参照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第145条至第148条的规定处理。
当事人未达成书面仲裁协议，一方当事人向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，另一方当事人提起诉讼的，人民法院应予受理，并书面通知仲裁机构。
但另一方当事人接受仲裁管辖后又起诉的，人民法院不予受理。
当事人对仲裁裁决不服并在收到裁决书之日起三十日内提起诉讼的，人民法院应予受理。
集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据
集体建设用地出让、出租、转让和抵押的法律依据北京市正海律师事务所主任杨磊《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。
根据我国传统土地管理制度，集体建设用地，只能允许本集体组织或者成员取得使用权，此外其他任何单位或者个人，如要使用集体建设用地的，均应先将集体土地征为国有土地，再由国家将土地使用权出让给土地使用者。
但是，这样的土地制度限制了集体土地所有者行使权力，不利于集体组织搞活经济，存在许多弊病。
随着改革开发的不断深入，集体土地的放开，早已成为必然的发展趋势。
虽然《土地管理法》禁止农村集体所有的土地使用权流转用于非农业建设。
但在经济发达地区，农村集体建设用地自发流转的现象大量存在，集体建设用地隐形市场。
因为，没有政策、法律规范，使得农村土地隐形市场越发混乱无序。
鉴于此，近年来，经国务院批准，安徽、湖北、广东、湖北、河北等省，别出台了集体建设用地使用权流转管理办法地方性法规，在各自的区域内突破了集体土地不能上市流转的法律限制，使得集体建设用地的出让、转让、出租、抵押有章可循，有法可依。
现本人对规范集体建设用地出让、出租、转让、转租和抵押的地方法规的主要规定归纳如下：一、集体建设用地，是指乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。
二、集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。
三、集体土地流转应当具备的条件：集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划，并具备下列各项条件：（一）所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书；（二）土地权属没有争议；（三）土地权利的行使未被司法机关、行政机关依法限制；（四）共有的集体建设用地使用权已经所有共有人书面同意。
四、集体建设用地使用权的出让、出租和抵押的程序：1、农村集体经济组织出让、出租和抵押村农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
农村宅基地的继承问题
按相关法律的规定，只有农村村民才有权使用本集体经济组织的宅基地建房，并拥有该房屋的产权。
但有两种情形例外，一是城市人口依法继承农房所有权，二是申请人原为农村村民，已合法取得农房所有权，此后农转非，原农房所有权不变。
村民老丁共有三个子女，全都考上了大学，毕业后留在城市工作，转为城镇户口。
丁老汉一直在农村生活，直至因病去世，留下一套房产和财产若干。
在继承遗产时，丁老汉的几个子女得知，按照法律规定，农村房屋和宅基地只能由本村村民拥有和使用，而他们的户口已经从村里迁出，不知能否继承父亲留下的房屋。
如果可以继承，那他们的孩子将来同样可以继承吗？专家解惑>>>本案中，丁老汉去世，发生遗产继承。
虽然他的3个子女均已转为城镇户口，但是他们是丁老汉的合法继承人，而且该套房屋也是丁老汉生前享有的个人合法财产。
因此，丁家3个子女可以按照继承法的规定，继承父亲留下的房屋及其他财产。
将来，他们的孩子也可以继承，法律没有限制。
但要注意的是，他们只能取得该套房屋的所有权，并不享有该宅基地的使用权，只是可以基于房屋而继续使用，但不得随意处分。
对于这种情况，一般建议尽早将房屋转让给同村的村民。
城市户口的公民可以继承农村房屋。
公民的房屋属于个人的合法财产，按照我国继承法的规定是可以继承的。
不论是农村村民，还是城市户口的公民，都可以按照继承法的规定享受继承权，并且有权按照个人的意愿处置个人所有的房产。
但是城市户口的公民在继承农村房屋时，还要受到土地法的限制。
城市公民只能继承农村宅基地上的房屋，而对支撑此房屋的宅基地是不可以作为遗产继承的。
根据前述《土地管理法》第六十二条和国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一般来讲不能继承。
但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。
“小产权房”相关法律问题简析
“小产权房”流转法律问题简析前言在不少广州城中村内的墙壁、电线杆上，都可以看到“新房：XX万”、“电梯房：XX万”的小广告，房屋价格远远低于新闻报道的行情。
这些往往就是所谓的“小产权房”，有些甚至是违建房。
现阶段，国家对于“小产权房”是严格限制流转的。
本文简单分析一下。
一、主要法律法规、国家政策、其它规范文件、司法文件等（一）《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（三）《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
（四）《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（五）《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
广东省高级人民法院印发《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》的通知
广东省高级人民法院印发《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》的通知文章属性•【制定机关】广东省高级人民法院•【公布日期】2017.09.12•【字号】粤高法〔2017〕199号•【施行日期】2017.09.12•【效力等级】地方司法文件•【时效性】失效•【主题分类】其他合同正文广东省高级人民法院印发《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》的通知全省各级人民法院：现将《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
对执行中遇到的问题，请及时报告我院民一庭。
特此通知。
广东省高级人民法院2017年9月12日广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引粤高法〔2017〕199号为正确审理建设用地使用权合同纠纷案件，统一裁判尺度，提高审判质量，根据有关法律和司法解释的规定，结合审判实践，制定本指引。
一、根据行政诉讼法第十二条第一款第十一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政讼法>若干问题的解释》第十一条的规定，政府征收部门与被征收人签订的土地、房屋征收征用补偿协议属于行政协议。
一方当事人不履行补偿协议约定的义务，另一方当事人提起诉讼的，不属于民事案件受理范围。
集体经济组织或者房地产开发企业等其他主体与被征收人签订征收补偿协议的，依照《广东省高级人民法院关于明确土地、房屋征收征用补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》（粤高法〔2017〕148号）处理。
二、土地使用者未依照建设用地使用权出让合同约定的期限和条件开发、利用土地，土地管理部门依法给予警告、罚款、征缴土地闲置费或者无偿收回土地使用权的，属于行政机关的具体行政行为，由此产生的纠纷不属于民事案件受理范围。
出让方起诉请求受让方依照合同约定交纳土地出让金、违约金，或者受让方起诉请求出让方依照合同约定交付土地、办理土地使用权登记的，属于民事案件受理范围。
三、政府或者相关行政部门对外签订的招商引资合同，因合同约定的协助办理建设用地使用权出让手续、完成土地前期开发等民事权利义务内容产生的纠纷，属于民事案件受理范围。
中华人民共和国土地管理法最高司法解释第六十三条规定土地管理法司法解释
中华人民共和国土地管理法最高司法解释第六十三条规定土地管理法司法解释中华人民共和国土地管理法最高司法解释第六十三条规定土地管理法第六十三条是关于农民集体所有土地出让、转让或者出租的规定。
一、第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
二、禁止农民集体所有土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设。
1．农民集体土地流入市场，影响国有土地使用制度改革。
目前，暂时不能允许集体土地进入市场，否则将形成更多的闲置土地，国有土地使用制度改革也将难以进行。
2．保护耕地的需要。
现在乡（镇）村干部对将耕地变为建设用地，搞房地产的积极性很高，如不加以严格控制，将会又有大量耕地变为建设用地，保护耕地的目标将难以实现。
集体土地以出让、转让或者出租等方式用于农业用途是允许的。
但必须保护原土地使用者或承包经营者的利益，必须按照国家有关规定和土地使用合同或承包经营合同的规定执行。
三、破产、兼并企业的土地使用权转移，实际上是土地使用权的转让行为。
但按国家有关法律规定，企业用地的土地使用权已可以作为企业的资产，破产、兼并时对企业的资产处置应当包括土地使用权。
但有两点要说明：1．应当符合土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。
2．必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移的，如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让。
四、明确几个观点：1、集体土地，私自改变用途从事非农业用地进行使用权流转显然是违法的，不允许的；2、农村土地，包括农村建设用地和农业用地，根据土地管理法第63条规定，无论是将农业用地的使用权和建设用地的使用权进行流转（出让、转让、出租）都是违反法律规定的；3、因企业破产、兼并致使土地使用权发生转移的情形，应该是合法登记的企业，在符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业的破产、被兼并时，其所合法使用的集体土地必须发生流转时的情形，而且，这种流转必须依法进行。
广东国土资源行政处罚自由裁量权实施标准
广东省国土资源行政处罚自由裁量权实施标准一、土地管理序号违法违规行为处罚依据自由裁量情形处罚标准或措施1 非法占用土地1.《土地管理法》第七十六条：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。
非法占用建设用地、未利用地面积较小，进行非农业建设，经批评教育，立即停止土地违法行为，没有形成不良后果或消除不良后果的责令退还土地，不予罚款12.《土地管理法》第七十八条：非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。
3.《土地管理法实施条例》第三十四条：违反本条例第十七条的规定，在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内进行开垦的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，依照《土地管理法》第七十六条的规定处罚。
4.《土地管理法实施条例》第四十二条：依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。
违法占用未利用地、建设用地，造成不良后果的处每平方米10元以下罚款违法占用一般农用地，造成不良后果的处每平方米10元以上20元以下罚款违法占用耕地（含基本农田），造成不良后果的处每平方米20元以上30元以下罚款国家、省另外规定具体标准的违法用地并处罚款的，从其规定2 破坏耕地1.《中华人民共和国土地管理法》第七十四条：违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开非法占用基本农田以外的耕地，破坏种植条件的责令限期治理，可以并处罚款。
中华人民共和国土地管理法释义：第八十一条
第⼋⼗⼀条擅⾃将农民集体所有的⼟地的使⽤权出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设的，由县级以上⼈民政府⼟地⾏政主管部门责令限期改正，没收⾮法所得，并处罚款。
【释义】本条是对擅⾃将农民集体所有的⼟地的使⽤权出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设⾏为的处罚规定。
⼀、擅⾃将农民集体所有的⼟地的使⽤权出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设，是指没有法律依据或者未经法律规定的程序，出让、转让或者出租集体⼟地使⽤权⽤于⾮农业建设的⾏为。
所谓出让，是指集体⼟地的所有权⼈或者本法规定的经营管理⼈将集体⼟地的使⽤权让与⼟地使⽤者，由⼟地使⽤者⽀付集体⼟地使⽤权出让⾦的⾏为。
所谓转让，是指取得集体⼟地使⽤权的⼟地使⽤者通过交易⽅式将集体⼟地使⽤权转移给他⼈的⾏为。
所谓出租，是指集体⼟地的所有权⼈或者本法规定的经营管理⼈及依法取得集体⼟地使⽤权的使⽤权⼈将集体⼟地交由承租⼈使⽤，由承租⼈⽀付租⾦的⾏为。
根据宪法和本法的规定，国家对集体所有的⼟地的使⽤权进⼊⼟地市场并流通是严格限制的。
⾸先，宪法第⼗条、本法第⼆条均规定，国家为了公共利益的需要，可以对集体⼟地实⾏征⽤，即只有在上述情况下，通过征⽤⽅式，才能改变集体⼟地的所有权。
其次，只有国有⼟地才能依法实⾏有偿使⽤制度。
集体所有的⼟地的使⽤权⼀般不得通过出让、转让、出租⽅式进⼊⼟地市场并流通。
国家对集体⼟地使⽤权的流转实⾏严格控制，维护农民集体所有⼟地的所有权和使⽤权，保护农民⼟地权益的需要，是维护⼟地关系和⼟地市场秩序稳定的需要，是切实保护耕地，控制农⽤地转为建设⽤地，保障农村经济稳定发展的需要。
⼆、根据本法的有关规定，下列⾏为虽将集体⼟地⽤于⾮农业建设，但不属于擅⾃将农民集体所有的⼟地的使⽤权出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设的⾏为： 1．农村集体经济组织使⽤乡（镇）⼟地利⽤总体规划确定的本集体所有的建设⽤地兴办企业或者与其他单位、个⼈以⼟地使⽤权⼊股、联营等形式共同举办企业，并按照本法第六⼗条的规定办理了审批⼿续，取得建设⽤地使⽤权的。
关于农村集体土地使用权出租相关问题
关于农村集体土地使用权出租相关问题的简要探讨近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象屡见不鲜，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。
随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也严重影响了城市的建设与发展。
针对此问题，本文试就农村集体土地使用权出租合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行相关的法律讨论和分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析伴随城市建设的快速发展，城市规模的扩张、规划的变化调整以及大量的城市重点项目建设都急需大块的土地来承载，而城乡结合部的土地在历史上很多都属于农村集体土地。
政府要解决城市建设的土地供需矛盾，往往会首先考虑这部分集体土地的征收问题。
但现实中很多这样的土地以出租等各种形式被占用，大部分用于了非农建设。
加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位等问题，都不可否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。
为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。
（一）农村集体土地租赁的合法性问题《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包谋划权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他体式格局流转”。
(01)关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见
广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见2001年10月30日粤高法发〔2001〕42号为了正确审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，根据我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《担保法》、《合同法》、《土地管理法实施条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法＞实施办法〉等法律法规的有关规定，结合审判实践，提出如下指导意见。
1.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
2.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
3．当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
广东省人民政府办公厅关于加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作的通知
广东省人民政府办公厅关于加强农村土地承包经营纠纷调解
仲裁工作的通知
【法规类别】经济技术纠纷调解
【发文字号】粤办函[2010]657号
【发布部门】广东省政府
【发布日期】2010.09.21
【实施日期】2010.09.21
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
广东省人民政府办公厅关于加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作的通知
（粤办函〔2010〕657号）
各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》（以下简称《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》）已于2010年1月1日正式颁布实施。
为认真贯彻实施《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》，公正、及时地解决农村土地承包经营纠纷，保护农民土地承包权益，促进农村土地承包经营权有序流转和农村经济发展，经省人民政府同意，现就有关事项通知如下：
一、充分认识加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作的重要意义
当前，我省农村土地承包关系总体稳定，农村土地承包经营权有序流转。
但随着工业
化、城镇化和农业现代化的加速推进，全省农村土地承包经营纠纷涉及的领域有所扩大，表现形式呈现多样化，维护农民土地承包权益面临的任务更加繁重复杂。
认真贯彻实施。
广东省第八届人大常委会公告第86号——广东省土地权属纠纷处理条例-广东省第八届人大常委会公告第86号
广东省第八届人大常委会公告第86号——广东省土地权属纠纷处理条例正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广东省第八届人民代表大会常务委员会公告第８６号《广东省土地权属纠纷处理条例》已由广东省第八届人民代表大会常务委员会第十七次会议于１９９５年９月１９日通过，现予公布，自１９９５年１１月１日起施行。
广东省人民代表大会常务委员会１９９５年１０月４日广东省土地权属纠纷处理条例第一条为了公正、及时处理土地权属纠纷，保护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》和有关法律、法规，结合我省实际，制定本条例。
第二条本条例所称土地权属纠纷是指法人与法人之间、法人与个人之间、个人与个人之间发生的土地所有权或者使用权纠纷。
第三条各级人民政府依法负责本行政区域内发生的土地权属纠纷的调解和处理（以下简称调处）工作。
第四条人民政府调处土地权属纠纷，必须坚持以事实为依据，以法律为准绳，尊重历史，照顾现实，充分协商，妥善调处。
农村集体土地权属纠纷，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条和有关法律、法规调处。
第五条土地权属纠纷实行地域管辖、分级调处：（一）个人与个人之间、个人与法人之间的土地使用权纠纷由乡（镇）或县级人民政府调处。
（二）法人与法人之间的土地权属纠纷，由争议土地所在地的县级人民政府或市以上人民政府调处。
（三）跨行政区域的土地权属纠纷，由双方共同的上一级人民政府调处。
第六条在土地权属纠纷未解决前，任何一方不得改变争议范围内的土地现状，不得破坏土地上的附着物、生长物或挖掘地下的矿产和埋藏物。
第七条申请调处土地权属纠纷必须符合以下条件：（一）申请人与土地权属纠纷有直接利害关系的；（二）有明确的请求调处对象、具体的调处请求和事实根据；（三）符合人民政府调处的范围。
广东省人民政府转发国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知
广东省人民政府转发国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知文章属性•【制定机关】广东省人民政府•【公布日期】2004.06.16•【字号】粤府[2004]59号•【施行日期】2004.06.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文广东省人民政府转发国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知（粤府[2004]59号）各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：现将《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发〔2004〕8号）转发给你们，并根据我省实际提出如下意见，请一并贯彻执行。
一、将部分土地出让金用于农业土地开发是贯彻落实“三个代表”重要思想，践行科学发展观的具体要求，也是保护耕地，抑制城市盲目扩张，促进城乡协调发展的重要举措。
各级人民政府和各有关部门务必提高认识，加强对土地出让金的管理，切实落实好国务院关于土地出让金用于农业土地开发的各项要求，做到专款专用，保证足额支付，促进全省农业的全面、协调和可持续发展。
二、根据我省人多地少、土地后备资源严重不足而且分布不均的实际情况，我省土地出让金用于农业土地开发的比例为：各市、县（区）土地出让平均纯收益的20％，其中30％集中到省统一使用。
土地出让金的纯收益要纳入财政预算管理，用于农业开发的土地出让金，要设立专账，分账核算，并确保专款专用，不得截留挪用。
集中到省统一使用的30％部分资金，各市、县（区）应于每季度结束后十天内上缴省专户。
三、各级财政、国土资源行政管理部门要会同监察、审计行政管理部门加强对用于农业土地开发的土地出让金收缴、使用和管理情况的监督检查，对检查出的问题要及时采取措施予以纠正。
附件：国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知（略）广东省人民政府二00四年六月十六日。
广东省人民政府办公厅关于加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作的通知
广东省人民政府办公厅关于加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作的通知文章属性•【制定机关】广东省人民政府•【公布日期】2010.09.21•【字号】粤办函[2010]657号•【施行日期】2010.09.21•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】调解正文广东省人民政府办公厅关于加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作的通知（粤办函〔2010〕657号）各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》（以下简称《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》）已于2010年1月1日正式颁布实施。
为认真贯彻实施《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》，公正、及时地解决农村土地承包经营纠纷，保护农民土地承包权益，促进农村土地承包经营权有序流转和农村经济发展，经省人民政府同意，现就有关事项通知如下：一、充分认识加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作的重要意义当前，我省农村土地承包关系总体稳定，农村土地承包经营权有序流转。
但随着工业化、城镇化和农业现代化的加速推进，全省农村土地承包经营纠纷涉及的领域有所扩大，表现形式呈现多样化，维护农民土地承包权益面临的任务更加繁重复杂。
认真贯彻实施《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》，建立健全农村土地承包经营纠纷调解仲裁机制，有利于巩固农村基本经营制度，保障农民土地承包权益，促进农村经济发展和社会和谐稳定。
各地、各有关部门一定要充分认识做好调解仲裁工作的重要性和紧迫性，切实把贯彻实施《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》作为一项重要工作来抓，进一步加大工作力度，采取有力措施，确保农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作稳步推进。
二、加快建立农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系各地要按照《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》和《农村土地承包经营纠纷仲裁规则》、《农村土地承包仲裁委员会示范章程》的规定，结合当地实际和调解仲裁工作需要，加快建立乡村调解、县（市、区）仲裁、司法保障的农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
广东省高院关于审理农村集体土地出让转让出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意
见
集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见
2001年10月 30日粤高法发〔2001〕42号
为了正确审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，根据我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《担保法》、《合同法》、《土地管理法实施条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《广东省实施<中华人民共和国土地管理法实施办法>》等法律法规的有关规定，结合审判实践，提出如下指导意见。
1.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
2.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。
3．当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，
对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。
4．当事人因对市、县人民政府批准的征地补偿、安置方案有争议，向人民法院提起民事诉讼，主张提高或降低补偿、安置标准的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人向县级以上人民政府申请处理。
当事人对征地补偿、安置问题达成了协议，在履行过程中发生争议，向人民法院提起民事诉讼的，人民法院应当受理。
5.当事人因集体土地权属发生争议，向人民法院提起民事诉讼，主张集体土地权属的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人向人民政府申请处理。
6.农村集体经济组织经依法批准用集体土地使用权以入股、联营等形式，与其他单位、个人兴办企业而将集体土地使用权转让给所兴办的企业所签订的合同，应当认定有效。
农村集体经济组织将其所持有的以土地折价的股份转让的，其实质是转让集体土地使用权，一般应认定转让合同无效，但经县级以上人民政府依法批准转让的除外。
7．依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，依照《土地管理法》第63条的规定转让集体土地上的房屋等地上附着物及其占用范围内的土地使用权的，应当认定转让合同有效。
8．当事人依法以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权时，依照《担保法》第55条第二款的规定转让集体土地使用权的，应当认定转让合同有效。
9.当事人依法以其承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的，在实现抵押权时，依照《担保法》第55条第二款的规定转让集体土地使用权的，应当认定转让合同有效。
10．当事人在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，可认定租赁合同有效。
当事人与他人合作在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库。
办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，也可认定租赁合同有效。
当事人与他人合作在集体土地上建成房屋出售的，应认定合作合同无效。
11．农村村民将经依法批准修建的住宅出租的，可认定租赁合同有效。
12．当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。
但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。
13.当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时，所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地，但在起诉前已被依法批准为建设用地的，不影响合同的效力。
14.当事人将经依法批准给其使用的集体建设用地出让、转让、出租而签订的合同，虽不具有上列第6－13条所述可认定合同有效的情形，但经县级以上人民政府土地行政主管部门批准的，可认定合同有效。
15.上列第6－14条所述可认定为有效的合同，双方当事人在签订合同后，应按法律、行政法规规定和合同约定，到行政主管部门办理土地使用权变更登记或其他有关手续。
一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记或其他有关手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记或其他有关手续。
16.当事人非法出让、转让、出租农村集体土地后，受让方、承租方经行政主管部门依法批准，补办了征用手续转为国有土地的，取得国有土地使用权的一方是基于国家将农村集体土地征用后再出让或划拨给其使用而取得国有土地使用权。
因此，对于当事人非法出让、转让、出租农村集体土地用于非农业建设而签订的合同，仍应认定为无效。
取得国有土地使用权的一方应按照土地管理法律法规的规定，对农村集体经济组织进行补偿、安置。
但如行政主管部门已对非法出让、转让、出租行为作了处理，且未另行签订征地补偿协议，当事人对此没有提出异议的，可将原来签订的协议视为征地补偿协议，认定有效。
对于取得国有土地使用权的一方再将土地使用权转让给他人而签订的合同，如符合最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条的规定，也可认定有效。
17.经依法批准使用或临时使用集体土地的单位或个人与农村集体经济组织签订的使用土地有期有偿合同，是对土地所有权人补偿性质的合同，应认定有效。
18.在政府批准的征地补偿、安置方案之外，农村集体经济组织与建设单位另行签订的征地补偿协议，可认定有效。
19.对于当事人将农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设的合同，除了具有上述可认定为有效合同的情形外，一般应认定无效。
20．双方当事人的实际行为与合同约定、政府批准文件不一致的，人民法院应以双方当事人的实际行为依法认定合同的性质及其效力。
21.当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的合同被确认无效后，受让方、承租方已实际使用集体土地的，应给予农村集体经济组织适当的补偿。
在出让、出租、转让时已被依法批准为建设用地或在起诉前已被依法批准为建设用地的，补偿标准可以比照原合同约定的价款计算，如原合同没有约定或约
定不明确的，可按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地的标准补偿。
受让方、承租方没有实际使用集体土地致使土地闲置的，土地闲置费应作为损失，由双方按照过错责任大小予以分担。
土地闲置费的标准，如在出让、出租、转让时已被依法批准为建设用地或在起诉前已被依法批准为建设用地的，补偿标准可比照原合同约定的价款计算，如原合同没有约定或约定不明确的，可以按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地的标准进行补偿；如属于农用地的，可按该土地在闲置前三年平均年产值的标准进行补偿。
22.当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的非法所得，人民法院不应给予法律保护。
如果行政主管部门没有对违法行为人进行行政处罚的，人民法院可依照《民法通则》第134条第三款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第163条的规定对其进行民事制裁，或向行政主管部门发出司法建议书，建议行政主管部门依法处理。