第一、二章(房地产估价+房地产及描述)复习课程

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三、估价对象
即估价客体，也称被估价房地产，估价标的，是指 一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产
权利及相关其他财产。 房地产存在的三种实物形态
纯建筑
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四、估价时点
估价时点：也称为价值时点、价值日期。是指估
价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对 应的时间。
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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§1.1对房地产估价的基本认识
2.专业估价与非专业估价的本质区别
（1）由专业机构和人员完成； （2）是一种专业意见； （3）具有社会公信力； （4）实行有偿服务； （5）承担法律责任。
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十、估价结果
估价师分析、测算、判断的估价对象价值及 其提供的相关专业意见。估价结果应该客观公正。
估价师不得有以下行为 迁就客户、未完成估 价之前与估价委托人或者利害关系人讨论估价结 果、未估价之前就征求估价委托人对估价结果的 意见、迎合估价委托人。
3.估价委托人是估价服务的需求者，估价服务的对象
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二、估价目的
估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估
价报告的预期用途。
估价目的来源于委托人的估价需要（出让、转让、 抵押、租赁等）。一个估价项目一般只有1个估价 目的。估价目的根据委托人的需要，还可以进一 步细分。
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§1.1对房地产估价的基本认识
（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代
市场定价
估价 是为相关人决策提供关于房地产价值的专业
意见。
定价 是当事人个人行为。
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§1.1对房地产估价的基本认识
（三）是提供价值意见而不是作价格保证
行比较。
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§1.1对房地产估价的基本认识
（五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该 增加其科学的成分，减少其艺术的成分。
估价师的实践经验很重要，因为影响房地产 价格的因素众多，只通过数学公式或模型难以把 握与量化，必须对不同估价方法的局限性进行调 整和综合平衡。
估价时点根据估价目的来确定。估价时点确定在 先，评估价值确定在后。
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过去
现在
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未来
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五、价值类型
价值类型：是指一个估价项目中所评估的具体某 种价值。
基本价值类型有六种 市场价值、快速变现价值、 谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。
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根据估价目的进行分类
➢土地使用权出让价格评估 ➢房地产转让价格评估 ➢房地产租赁价格评估 ➢房地产抵押价值评估 ➢房地产保险估价 ➢房地产课税估价 ➢征地和房屋拆迁补偿估价 ➢房地产分割、合并估价 ➢房地产纠纷估价 ➢房地产拍卖底价评估 ➢企业各种经济活动中涉及 的房地产估价 ➢其他目的的房地产估价
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§1.3 房地产估价的现实需要
六、房地产损害赔偿的需要
□ 因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 的赔偿评估
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§1.3 房地产估价的现实需要
一、国有建设用地使用权出让的需要
□ 招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价 □ 拍卖出让方式中，拍卖人的拍卖底价，竞拍人的最 高出价 □ 挂牌出让方式中，出让人的挂牌底价，竞买人的最 高报价 □ 协议出让方式中，协议出让的最低价和最高价
房地产估价
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主讲人：李礼
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为什么要学习房地产估价？
现状
1. 房地产市场的快速发展和日益成熟 2. 涉及到房地产的诸多经济活动 （房地产买卖、租赁、抵押、拆迁补偿、破产清算、房产税
征收等）
存在的问题
典型不完全市场，价格影 响因素多，不会自动形成 常人容易识别的适当价格。
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§1.1对房地产估价的基本认识
三、房地产估价的必要性（三点）
1. 专业估价存在的基本前提，必须同时具备两个特 性：（1）独一无二性；（2）价值量大。 （房地 产满足专业估价的要求）
2. 房地产市场需要专业估价原因
房地产市场有许多阻碍房地产价格合理形成的因 素，不会自动地形成常人容易识别的适当价格， 需要房地产估价师提供市场信息，进行“替代” 市场的估价，推动房地产价格正常化，促进公平 交易，建立合理的市场秩序。
估价师应当对委托提供的有关情况和资料进 行必要的核查。
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七、估价原则
估价原则 是指在房地产估价的理论与实践中，
总结、提炼出来的一些简明扼要的进行房地产估 价所应依据的法则或标准。
估价原则使得不同的估价师，对房地产估价 的基本前提认识一致，对同一估价对象在同一估 价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近 似。
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§1.3 房地产估价的现实需要
四、房地产征收征用补偿的需要
征收是强制收买，所有权变更，不返还 征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使 用权人
五、房地产分割的需要
一般采取折价或者拍卖变卖价款分割
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§1.3 房地产估价的现实需要
二、房地产转让和租赁的需要
转让方式增多 买卖、互换、赠与、作价入股、作价出 资、抵偿债务等。
租赁有房屋租赁、土地租赁、建设用地使用权出租等。
三、房地产抵押贷款的需要
抵押人担保债权不得超出抵押物价值。 抵押对房地产估价的需要（7种）初次抵押估价、再 次抵押估价、增加抵押贷款估价、抵押期间估价、转抵押 估价、续贷抵押估价、处置抵押房地产估价
衍生的其他方法
➢假设开发法 ➢长期趋势法 ➢基准地价修正法 ➢路线价法
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九、估价程序（一般12步）
业务两步： 获取估价业务、 受理估价委托 规划一步： 制定估价作业方案 外业两步： 搜集所需资料、实地查看估价对 象 关键三步： 分析、测算、判断估价对象价值 后续四步 ：撰写估价报告、内部审核、交付 估价报告、估价资料归档 履行必要的程序，才能规范估价行为、保障 估价质量、提高工作效率、防范估价风险。
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估价机构、估价委托人
2.房地产估价机构
（1）法定代表人或执行合伙事务的合伙人是注册后从 事房地产估价工作3年以上的房地产估价师；
（2）资质等级（由低到高）分为：暂定期内的三级资 质、三级资质、 二级资质、一级资质；
（3）从事的估价活动不受行政区域、行业限制；不同 资质等级机构业务范围按照估价目的划分，估价机构 应该在其资质等级允许的业务范围内从事估价活动； 房地产估价报告应由房地产估价机构出具。
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§1.1对房地产估价的基本认识
4.国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义
美国 Real Estate Appraisal 英联邦国家 Property Valuation 日本和韩国 不动产鉴定评价 香港 物业估值或物业估价 台湾 不动产估价
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市场信息不对称，阻碍房 地产价格合理形成因素多。
房地产 真正的 价值扑 朔迷离
需要专业的估 价师发现房地
产的价值
建立合理房地产 秩序，促进房地 产公平交易，将 房地产价格导向
正常化
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第一章 房地产估价概论
本章要求
1.掌握房地产估价的概念、目的、特点及估价要素; 2. 理解房地产估价的现实需要及估价师的职业要求； 3.了解我国及世界其他国家房地产估价的发展状况。
同一估价对象可能有不同类型的价值，但同 一估价对象的具体一种类型的价值在理论上是唯 一的。
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六、估价依据
估价依据是指估价项目中估价所依据的法律 法规和标准。包括 相关法律、法规、政策和标准， 估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和 估价师掌握、搜集的有关情况和资料。
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§1.2 房地产估计要素
1.房地产估价师
知识＋经验＋职业道德＝好的房地产估价师
只能且必须受聘于一个房地产估价机构从事估价 业务，不得以个人名义承揽业务，不能以个人名 义收费，必须由所在的房地产估价机构接受委托 并统一收费。
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§1.1对房地产估价的基本认识
（一）评估房地产的价值而不是价格。
价值 是物的真实所值，是内在的、相对客观和相
对稳定的，是价格波动的中心。
价格 是价值的表现，围绕价值上下波动，是实际
发生、已经完成并且可以观察到的事实。现实中 价格偏离价值是普遍现象。
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八、估价方法
基本原则
➢独立、客观、公正原则 普通技术性原则
➢合法原则 ➢最高最佳利用原则 ➢估价时点原则 ➢替代原则
特殊原则，也属于技术性原则
➢谨慎原则 2020/10/16
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三大基本方法
➢市场比较法 ➢收益法 ➢成本法
§1.1对房地产估价的基本认识
（四） 估价有误差，但误差应在合理范围之内
误解：评估价值应当采用事后的实际成交价值来衡量
（1）即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相 同的评估价值。（掌握信息量不同）
（2）所有评估价值都有一定的误差。评估价值=真实 价值+误差。
（3）误差范围+-10%~+-15%，难度大放宽到+-20%。 （4）检验误差：与合格的估价师的重新估价结果进
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二、房地产估价的特点（五点）
（一）评估房地产的价值而不是价格。 （二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代
市场定价。 （三）提供价值意见而不是作价格保证。 （四）估价有误差，但误差应在合理范围之内。 （五）既是一门科学也是一门艺术，但是应该
增加其科学的成分，减少其艺术的成分。
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§1.1对房地产估价的基本认识
3.估价与评估的异同
估价 是指价值评估（范围窄）
评估 不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、
房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境 评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、 房地产制度政策评估等（范围广）。
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§1.1对房地产估价的基本认识
三、房地产估价的必要性（三点）
3.房地产估价在估价中占主体地位 （1）房地产“量大面广”，其他资产数量相对较小。 （2）房地产需要估价的情形较多（转让、租赁、抵
押、征收、征用、分割、损害赔偿、课税、保险 等）其他资产需要估价的情况相对较少。 （3）相对于其他资产估价主要限于本身价值评估， 房地产估价还提供咨询顾问服务。
估价结果是专业意见，而不是价格保证。估价 师对自己的专业意见要承担法律责任。
提供专业意见的用途：
（1）鉴定性估价：为委托人向第三方证明而估价。 如：房屋征收补偿、房地产抵押贷款。
（2）咨询性估价：供委托人自己用。如：确定房地 产出售价。
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估价目的将影响估价对象的范围、估价时点、价 值类型、估价依据、估价方法，最终影响估价结 果。
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房地产估价分类
根据提供的专业意见的用途和 作用进行分类
➢鉴证性估价（或称证据性估 价、公证性估价） ➢咨询性估价（或称参考性估 价）
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