财务分析四大地产公司财务比较分析

万科的资产负债率高于香港公司始终在50%以上，尽管这在中国的上市公司中并不算高。
已获利息倍数（税息前利润/利息支出）
长江实业
恒基兆业
新鸿基
新世界
已获利息倍数
5.7
4.6
5.7
2.1
（表3）
虽然长期债务是未来的经济资源流出，但利息却是企业每年必须的支出，已获利息倍数正是反映利息受到企业息税前利润保障的程度。四家公司中，新世界的偿还利息能力最差，还不到其他三家的1/2。（需要说明的是，99年长江实业实际已获利息倍数达59，从稳健和可比性出发，这里仍用98年数作为其对利息保证程度的评价指标。）
此外，我们注意到，99年长江实业净利润呈跳跃式增长（原因同前）而新世界这家公司的赢利却仍然恶化，这似乎揭示了该公司的经营不善。
销售净利率（净利润/销售收入）
（图10）
各家公司的销售净利率与净利润的变动趋势基本一致。新世界的销售收入获利能力较差，与其他公司差距较大。新世界和恒基的销售净利率有逐年降低趋势。此外，需要说明的是，长江实业的销售净利率比其他公司高出许多倍且波动较大，其原因笔者在前文已提到过，即长江集团的重要利润来源——和记黄埔、长江基建、香港电灯等公司均为其联营公司，未被纳入合并报表范围，导致销售收入没有包括这些公司，而净利润又体现了这些公司的收益。
四大地产公司的股利支付基本都以现金形式，新世界99年的股利虽有部分以红股形式，但也给予了股东现金选择权。
四大地产公司财务比较分析
地产业是香港的重要经济支柱，即便是在世界范围内，香港地产业的发展水平也处于一个相当高的位置之上。而在香港，长江实业、恒基兆业、新鸿基、新世界发展这四家地产公司均是地产界的骄子，凭借其规模和良好声誉，在港人的心目中，四大地产公司就代表了香港的地产业。经过多年的不断发展，四大地产公司各自形成了一套行之有效而又独具特色的企业运作模式，值得我们学习和借鉴。财务是企业经济活动的反映，以下本文从财务角度对四大公司进行比较分析，希望从中获取一些启示。
与上述公司相比，万科的销售获利能力尚有较大差距，而且销售净利率在逐年降低，主要原因在于：（1）万佳的商业销售收入净利率低；（2）因开发成本较高万科地产毛利率较低；（3）四大公司出租业务净利率较高。
资产净利率（净利润/总资产）
（图11）
资产净利率反映了企业的资源利用效率。除长江实业外各公司的资产净利率基本呈下降趋势，这在某种程度上也说明了香港地产业的行业平均利润率正在下降。且房地产企业由于其行业特殊性，很大一部分资金用于土地储备，资金占压较严重，因此其资产净利率普遍较低。四家公司中，新世界的资产利用效率最低，99年仅为其他公司的1/5。相反近年万科的资产净利率在缓慢上升，一定程度上反映了万科综合资产利用效率在提高。
长江实业
恒基兆业
新鸿基
新世界
万科
应收帐款周转率
4.14
6.95
6.69
2.85
5.55
应收帐款周转天数
86.9
52.5
54.5
128
65.8
（表2）
流动资产周转率（销售收入/流动资产平均余鹅）
（图6）
流动资产周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入，增强企业赢利能力；而延缓周转速度，需要补充流动资产参加周转，形成资金浪费，降低赢利能力。四家公司中，新鸿基的流动资产周转最快，长江实业相对较慢。
净资产收益率（净利润/净资产）
（图12）
净资产收益率的变动趋势与总资产利润率的变动趋势几乎相同。这也反映了同样的一个问题，即近几年整个香港房地产业的平均利润率在逐步下降（长江实业若剔除因和记黄埔转让股权取得的非经常收益，其净资产收益率也是降低的）。由于香港的会计制度将物业重估市价高于成本价的部分作为净资产的一部分。计算扣除该重估储备的净资产收益率，将更具可比性，也更便于国内企业参考。
公司
长江实业
恒基兆业
新鸿基
新世界
万科
年份
99
98
99
98
99
98
99
98
99
98
扣除物业重估储备的净资产收益率（%）
42.0
7.3
14.7
14.4
14.7
12.7
3.4
6.3
11.0
10.1
（表4）
由表4可看出，房地产业由于其营业周期长等行业特殊性，即使是象香港四大地产公司这样做得较好的企业，其净资产收益率最高也不超过15%（长江实99年业例外）。
二、四大地产公司财务比较分析
由于条件所限，本文仅获取新鸿基、新世界、恒基兆业1996年6月30日起截止到1999年6月30日及长江实业1996年12月31日起截止到1999年12月31日的财务数据。需要说明的是，新鸿基、新世界、恒基兆业是以截至六月三十日止的一年作为一个会计年度，而长江实业以截至十二月三十日止的一年为会计年度，虽然会计期间不同，但该差异将不至于影响比较趋势。本文所使用的财务数据均以其会计年度为基准。（为便于与我司比较，将我司截止99年12月31日的A股财务数据列于四大地产公司数据之下，以1港币=1.08人民币作为换算汇率。）
一、公司基本情况
新鸿基地产发展有限公司在四大地产公司中规模最大，它于1972年在香港联交所上市，核心业务是开发房地产供销售及收租投资，相关业务包括酒店管理、保险、金融业务和运输基建管理，并涉足科技领域。
新世界发展有限公司于1970年成立即开始其房地产开发业务，并于两年后在香港联交所上市。经过二十多年的积极发展，该集团已将其核心业务从地产扩展至酒店、基建、服务以及电讯。同时它也是在中国大陆最大的香港投资者。
万科的流动资产周转速度仅次于新鸿基，同新世界相当并有超过之势，且近三年在逐年加快。
总资产周转率（销售收入/总资产平均余额）
（图7）
总资产周转越快，说明销售能力越强。四家公司中，长江实业资产周转速度最慢，新鸿基次之，恒基兆业和新世界相差不大。
相比之下，万科的总资产周转率优于上述公司许多，一方面说明万科资产规模较小，另一方面说明运用有限资产获取收入的能力增强了。结合应收帐款和流动资产周转情况，可以认为目前万科的资产营运效率比较好。
每股收益
（图13）
从四大地产公司的每股赢利变动情况来看，同样是由于宏观经济不景气导致他们97年以后的赢利情况不甚理想，直到99年才略有回升（但新世界99年情况进一步恶化），长江实业99年每股收益创历史新高（原因同前）。
6．股利分配政策比较
每股股利（股利总额/流通股数）
（图14）
结合每股收益情况分析，四大地产公司每年的股利支付都是根据当年的赢利情况来确定的，利润越高，支付股利的绝对数越大。但长江实业99年情况相反，每股股利并未随每股收益的增加而大幅增长，这或许是其一贯的低股利政策或者为了增加储备扩大投资，也可能是基于对支付股利现金压力的考虑（支付99年股利需现金$31.7亿）。
5．获利能力分析
净利润（单位：亿港币）
（图9）
四家公司的净利润变化趋势基本一致，98年较97年均有大幅度下降，99年又有不同程度回升。结合近几年香港经济的发展历史来看，上述公司的赢利情况明显透视出香港98年金融危机时的影子（宏观经济状况严重影响房地产业景气程度）。在经济萧条时，很难找到利润不下降的公司；而在经济复苏时，大部分公司赢利情况有所好转。
从速动比率与流动比率的比较情况看，各公司的存货都占到流动资产一半以上，其中恒基兆业的存货占流动资产比重最大，99年甚至达到90%，因此速动比率也最小，这将极大影响其短期偿债能力。这同时也反映了房地产行业所固有的存货金额大、销售周期长的事实。
与98年相比，99年万科的流动比率降低了但速动比率却提高了，主要原因是99年万科的存货大幅度减少，存量资产在连续高企后首次开始下降。
4．长期偿债能力比较
资产负债率
（图8）
通常，资产负债率越低，说明企业自有资金实力越强，还本付息压力越小，财务状况越稳定。四家公司的资产负债率基本都在50%以下，其中，长江实业资产负债率最低，且有逐年下降趋势；新鸿基次之，但比率逐年上升；其他两家相差不大，但在99年新世界的资产负债率达到51%。财务杠杆是一把“双刃剑”，如果总资产利润率高于负债利率，增加负债可以获取更多收益，反之，增加负债将增加负担和财务风险。99年新世界的总资产利润率仅为1.1%（参见图10），过高的负债率无疑将增加其财务风险。
1． 业务规模比较（单位：亿港币）
总资产（图1）
四家公司的资产规模均在97年达到较高点，其后除长江实业稳步增长外，其他公司都有所减小。新鸿基资产规模最大，但99年长江实业一举超过了新鸿基位居第一。（注：图中所标识的年份表示长江实业及万科截止当年12月31日的一个年度或其他三家地产公司截止当年6月30日的一个年度，以下相同。）
长江实业（集团）有限公司是香港最负盛名的企业之一。集团业务范围广泛，包括房地产发展、基础建设、港口货运、能源、零售、酒店及电讯业务。
恒基兆业地产有限公司是一家投资控股公司，透过附属公司参与香港的房地产开发与投资、项目管理、建筑、物业管理、酒店、公用事业、零售、财务及投资控股以及在中国大陆的房地产开发。其旗下，包括联营公司，有六家上市公司，其中三家为恒生指数的成份股。
万科的资产规模和营业规模虽远不及四大公司，但近年呈现出稳步增长的趋势。
2．短期偿债能力比较
流动比率（流动资产/流动负债）
（图5）
尽管99年各公司的流动比率相差不大，但从各年情况看，四家公司流动比率的大小和变动趋势存在很大差异。长江实业的流动比率较高，但98年开始已明显降低。99年除新鸿基外，各公司（含万科）的流动比率均比上年降低，表明其短期偿债能力有所减弱。由于个体差异，无法看出香港大发展商合理的最低流动比率水平。
现金流动负债比（经营性现金流量/流动负债）
真正能用于偿还债务的是现金流量，经营现金流量和流动负债的比较可以更好的反映企业偿还短期债务的能力。从四家公司情况看差异较大，其中新鸿基的现金流动负债比连续两年超过1，短期偿债能力较强；而另外几家公司的现金流动比还不及其一半(除长江实业1998)，最小的甚至只有0.13(新世界1999)。