黄石第一商圈市场分析(DOC)

黄石第一商圈市场分析

引子

随着操作的楼盘在不断的变化，当我们面对长龙·黄石形象项目时，每时每刻都在考虑同一个问题：长龙·黄石形象项目周边商业氛围不浓；成本造价高昂；项目如何定位（商业地位的定位，经营功能的定位，经营模式的定位，投资户群体的定位）才能独辟蹊径，实现快速营销和利润最大化呢？我们正是带着对黄石形象项目的这种思考，展开了本次调研；以期总结出二级城市商业物业的操作模式。

基于我们对房产营销高度、深度的执着追求，在高度上，我们跳出黄石现有商业思维，根据黄石市商业发展态势，提出了劳动路、交通路辐射的区域为黄石市第一商圈。商圈主要的商业源点为正隆大厦、金虹商场、肯德基、黄石市中心购物广场等中大型商城。长龙·黄石形象项目地处于第一商业圈的边缘地带，有利于第一商圈的延伸。紧临长龙·黄石形象项目有十二栋商住楼，成一字型排列，将来可以形成一条新的步行街，我们定位为第二商圈，故本次调研我们称之为黄石市第一商圈调研报告。为了对第二商圈商业业态进行定位，我们对现今的第一商圈进行深度调研。

本报告框架：

第一商圈的界定；

第一商圈商业特点概述；

第一商圈主要街道商业的发展情况；

1.第一商圈的界定

武汉路、黄石大道、颐阳路和天津路围合的区域，该区域是黄石发展最早的商业区。从开辟到现在，商业的核心地位一直没有动摇，相信在近几年，该企业商业地位是不会动摇。经营的规模、档次都是首屈一指。

2.第一商圈商业特点概述

该商圈以交通路和劳动路为商业辐射源，劳动路的商业源：黄石市中心集贸市场、雅戈尔专卖店、报喜鸟专卖店等；交通路商业源：正隆大厦、金虹商场、磊琪鞋业、肯德基；黄石大道的商业源：中国电信、工人文化宫、联通、移动广场、赛玛特生活广场；武汉路的商业源：黄石市中心医院、九星电器、阳光一族；颐阳路的商业源：赛玛特生活广场，天津路的商业氛围不浓。

从行业分布来看：行业分布错综复杂，没有明显的商业分区，也没有成行成市，如服装行业，分布在黄石大道、劳动路、交通路、武汉路；家用电器业，分布在黄石大道立交桥段和武汉路九星电器城。

从经营规模来看：规模小、装修的档次不高。

3.第一商圈主要街道商业的发展情况

备注：租金高低主要衡量的因素有：与商业源点的距离、建筑物的新旧程度、经营的产品、店面面积的大小。

3.1 交通路

根据本次调查情况来看，交通路全段（北起黄石大道南至武汉路）共有133个商业店面。经营品种、经营面积、装修档次各不相同。

A.交通路商业业态形式

从经营种类上看，总共134家店面，其中经营服饰的有41家（包括童装、睡衣、内衣），经营鞋类的有11家，运动休闲（运动服、运动鞋）品牌专卖店8家，餐饮3家，茶楼5家，床上用品3家，灯具3家，电信移动营业厅2家，电子器材1家，副食店1家，广告1家，化妆品2家，日化品2家，美容美发美体3家，婚纱摄影3家，家饰1家，劳保用品1家，旅店5家，皮具1家，小饰品/首饰加工5家，书店3家，甜点4家，休闲饮食2家，眼镜店2家，医药店4家，音像4家，银行4家，珠宝2家，箱包3家，正在装修的1家。

根据上面数据可以看出：交通路的商业业态是以经营服饰、鞋类为主，其他辅助行业：超市百货、珠宝首饰、金融、药店、休闲餐饮、休闲娱乐、住宿等。

B.主要商业业态经销商特征及行为

从调查的结果看：交通路的多为男士服饰，档次为中档品牌，如BOSS、百事运动、劲霸男装、香港老爷车·狄安为代表，价位在300元左右，女装是以哥弟为代表。

从装修档次上看，高档装修的26家，中档69家，低档31家。中档装修占据整条交通路的主流地位。高档和低档并存。

C.交通路的租金水平状况

按店面面积大小分析

①店铺面积在10平面米以下的租金水平在：400-500元/平方米

②店铺面积在20-40平面米的租金水平在：200-300元/平方米

③店铺面积在50-70平面米的租金水平在：150-200元/平方米

④店铺面积在100平面米左右的租金水平在：100-150元/平方米

⑤店铺面积在200平面米以上的租金水平在：40-60元/平方

D.交通路商业环境分析

a.金融配套

交通路段共有四家金融机构：建设银行、工商银行、交通银行和农业银行，金融配套齐全。

b.餐饮

此路段餐饮资源配备充足，黄石市区范围内知名度高、稍具规模的餐饮饭店就有三家（鲜菜园、外贸酒楼），再加上肯德基和其他大大小小的休闲饮食、甜点门面总共有12个之多。

c.休闲娱乐

天上人间、心内阁、别克乔治、月光留步等5家茶楼云集此街，另有些档次相对偏低休闲场所，如：大众乐园练歌房、天马电子娱乐中心、海滨浴场休闲中心等，构成交通路休闲一条街，满足不同层次的人的要求。

d.文化、卫生

三家书店、四家规模较大的医药商店，文化、卫生兼顾。

e.住宿

五个不同档次的旅馆、招待所、宾馆能满足不同消费能力，不同需求的消费者的需求。

人流量：200人/5分钟

车流量：40辆/5分钟（检测地点：正隆大厦；时间为：11：30-11：35）总结：根据以上数据及交通本路段商业形态、租金水平分析、商业环境分析可以得出以下几点：

◆交通路的商业氛围相对已经成熟，商业配套比较完善，是黄石最重要的

商业街。

◆商业业态丰富，以服装、鞋业为主，餐饮、休闲娱乐等各种商业共生；

◆商业物业以中小规模居多，多以20-80平方米的当铺为主；

◆品牌商品多，多以品牌专卖店形式经营；

◆虽然品牌商品多，但基本以中低端市场为导向，高档商品市场潜力有待

开发。

◆商业分布杂乱，缺乏统一规划。

3.2 劳动路

A. 劳动路商业业态形式

本次调查在劳动路共调查了134家商铺，服装店共有65家（其中男装16家，女装44家，童装3家，运动装2家）；鞋店22家（有5加鞋店有卖男皮鞋）；美容美发店10家；小食品店4家；餐馆4家；金银加工店4家；药品店2家；其他23家。根据上面数据看出：劳动路的主要商业形态为服装业和鞋类。

B. 主要商业业态经销商特征及行为

a、劳动路服装业经销特征