中国房地产市场全景图

路漫漫其悠远
国内宏观——国内生产总值
图1：GDP累计值与累计同比
2012年全年，中国 GDP达到51.93万 亿，同比增
7.80%
这也是自2010年同 比增长10.40%高点 数据以来的新低。 GDP累计同比增速
减少2.6%
。
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数据来源：Wind资讯
国内宏观——流动性
2012年M1与M2剪刀差“见底”回升。 图2：M1与M2增速剪刀差
5
开发投资情况
32
6
开发建设情况
35
9
各地开发情况
39
———————
土地市场
10
全国
12
40大中城市
13
各地方
16
——————— 商品房市场 64
全国销售情况
67
中期供求解读
72
各地住宅市场
76
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土地市场相关
核心观点介绍：
2012年，全国土地购置面积下降19.54%，全国土地均价上涨3.54%。土地二级市场 呈现“前低、后高，年末翘尾”的格局。
数据来源：Wind资讯
国内宏观——国内流动性
2012年货币宽松程度略为改善。 图3：货币环境宽松程度
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货币环境宽 松度：
M2-GDP累计同比-通胀 因素
根据季度数据计算，货币 环境宽松度在2011年9月 份创近3年低点以来，至 目前仍然维持在反弹态势 中，但反弹力度有限， 2012年12月份的最新季 度显示，宽松度为
信托贷款和企业债券融资 增加，银行表外信贷规模 的猛增/表内信贷回升， 2反0数弹12据诠年来释的源了：社剪W会刀in融d差资资。讯规模
国内宏观——固定资产投资
2012年固定资产投资增速降低。 图5：固定资产投资完成额
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2012年
固定资产 投资额
同比增加23.20%，年增 6.2万亿；2011年同比增 25.25%，年增6.1万亿。
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2012年上半年
M1与M2增速剪刀差
。 持续下降至-9.7%后,在第 三季度持续缓步回升至 12月的-7.3%。
2005年-2012年,剪刀差 曾经两个见底,底部在10%左右,分别在2006年 初和2009年初,而本轮回 升出现在2012年4月，周 期基本维持在三年，这给 本轮剪刀差的回升可能带 来不同的意义。
中国房地产市场全景图
路漫漫其悠远 2020/4/14
引言
2012年，中国商品房全国均价上涨8.10%，商品房待售面积增长34.07%。库存增加的 同时价格加速回升，而各省区价格快速上涨与下跌并存。传统供求理论在2012年很明显“ 失效”，而供求竞争力度关系、供求反应关系两个维度却作出了一个总体上的解释：
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目录
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国内宏观
3 房地产开发 30
国内生产总值 国内流动性 固定资产投资
5
开发投资情况
32
6
பைடு நூலகம்
开发建设情况
35
9
各地开发情况
39
———————
土地市场
10
全国
12
40大中城市
13
各地方
16
——————— 商品房市场 64
全国销售情况
67
中期供求解读
72
各地住宅市场
>> 相对购房者，开发商数量有限，“卖方市场”在房地产市场痕迹明显； >> 商品房开发涉及土地、融资等众多环节，即使是出售期房，供给也难以在短时间跟 随商品房价格作出调整，而需求则能对商品房价格做出及时的反应。 实际上，在经历了2009年的投资潮以后，“限购时期”房地产市场供求关系似乎正在 经历某种程度的“实质性”变化，这种变化远超过商品房库存增加的表面含义，可能预示着 一个时期已经结束，正如龙蛇交替，带来的应该是一种新的气象和城镇化形态的“质变”。 值此新年之际，笔者借助Wind资讯海量的数据，推出《2012年中国房地产市场全景图 》，助您承龙年威势、执灵蛇舞动旋律！
3.5%
数据来源：Wind资讯
国内宏观——国内流动性
2012年社会融资总量明显回升。 图4：社会融资总量
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2012年
社会融资 总量
同比增加23.20%，2011 年同比减少9.76%。
其中。 新增信托贷款增加10858 亿元，同比增加534%； 新增企业债券融资增加 8839亿元，同比64.71% ； 新增人民币贷款增加 7318亿元，同比增9.8% 。
一线城市建设用地供给增长明显乏力，深圳、广州建设用地紧缺，积极开展“三旧” 改造，释放存量建设用地；北京、上海老城区建设用地短缺，郊区和郊县建设用地入市量 增加较多。
二线城市建设用地供给增长明显，其中一类如西安、天津、南京等城市，本身土地资 源储备较为丰富，另一类如长沙、武汉和成都等，由于本身地理条件，宜用作建设用地的 土地资源有限，高人口密度带来的供需矛盾较为突出，土地供给与土地成交面积同时增长 。
积极因素在于： 1. 美国和日本等主要央行扩大并维持量化宽松政策，国际流动性泛滥可能为国内带来国 际增量资金； 2. 换届结束，新的城镇化战略需要增量资金的支持，经济增长需要新的投资； 3. 某些行业由于投资开工不足，陷入供给阶段性不足，比如房地产，2013年需要增量资 金来支持供给扩张。
消极因素在于： 1. 《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》出台，对影子银行体系形成考验，银 行表外信贷规模有萎缩可能； 2. 2012年12月估算的热点净流出219.16亿美元，2012年外汇占款余额仅新增1.95%， 在美国经济复苏背景下，国际资本流动方向恐难骤变化。 3. 中国货币有超发的嫌疑。2012年，中国M2/GDP比例上升至1.88倍，而同期美国 M2/GDP为0.67倍。加之钢贸等行业资金链紧绷，银行恐难骤然放松风险管理政策。
其中，
中央项目同比减少0.62% ，年度减少134.28亿元 ，2011年减少993.40亿 元。
地方项目同比增22.30% ，年度增加6.26万亿； 2011年同比增加28.34% ，年度增加6.2万亿。
数据来源：Wind资讯
目录
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国内宏观
3 房地产开发 30
国内生产总值 国内流动性 固定资产投资
76
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国内宏观简述
核心观点介绍：
2012年,中国资本形成总额对GDP累计统计贡献率为50.40%, 中国GDP累计同比下滑至 7.8%，但货币宽松程度出现一定的回升，其中信托贷款和企业债融资提供的资金，在当中 占有相当的比重。
货币宽松程度回升是否具有持续性？这应该是2013年需要重点解决的问题。