房地产开发项目盘活方案

房地产项目盘活方案

一、项目情况

（一）项目基本情况

项目为房地产开发有限公司开发建设的商住项目，项目占地96.6亩，建筑面积11.37万㎡，商品房总套数366套，包含联排40套、合院44套、叠拼246套、洋房36套四种产品以及3500平米沿街商业。

项目总投资6.5亿元，其中土地投资约1.5亿元、工程建设投资约5亿元。现已完成工程建设产值约2.6亿，剩余产值约2.4亿，实际已支付工程款约1.6亿元，公司计划再投入约1.2亿元完成工程整体建设，项目完工后累计欠付工程款约2.2亿元，预计形成资产约7亿元。

（二）项目销售情况

项目于2018年6月启动后，得到了市场的高度关注和认可，联排、合院等产品一度热销。截止2023年1月底，已累计签约61套（其中联排14套、合院16套、叠拼20套、洋房11套），已签约合同总金额1.2亿元。项目调整交房方式后，10位业主选择精装转毛坯需退装修款约595万元。如后期业主全部选择毛坯交付，需退装修款2966万元。

项目前期认购60套，已收取认购金5295万元（不含退房退款12套认购金额）。办理退房退款12套（应退认购金额562万元，已退90万元），剩余认购48套（其中联排22套，合院16套，叠拼7套，洋房3套）。如项目2023年

能实现交房，认购客户签约后预计回款3916万元（已认购未签约的全部按毛坯交房方式计算）。

（三）项目建设情况

目前，所有楼栋均已完成主体工程建设工作，其中洋房（1栋）、合院（4栋）、联排（7栋）、叠拼（3栋）土建工程均已基本完成，具备精装修进场条件，剩余叠拼（13栋）土建工程已完成约70%；消防、配电、给排水、景观绿化、精装修等配套安装工程根据土建工程推进情况均已进场开展工作。

二、存在问题

（一）项目销售方面

1.违约赔偿及退款风险。按前期已签约61套《商品房买卖合同》相关条款约定，我司应于2021年12月31日完成商品房交付。目前，项目已逾期交房14个月，构成实质性违约。截至2023年6月30日我司须支付违约金约592万元。同时，按照《商品房买卖合同》约定，如我司违约客户可主张违约金并要求退房退款。

2.负面舆论问题。项目反复停工，交房时间一再延迟，致使项目口碑下滑，存在“烂尾楼”等传言，部分维权业主自发建立“业主维权群”；个别客户通过“书记省长群众直通交流台”、“12345便民热线”反映和投诉项目逾期交房的问题；另外，还有客户通过司法渠道提起上诉申请退款。负面舆情不仅为后期施工、销售带来较大压力，还可能会面临客户群体性上访风险。

3.销售回款难度大。因项目反复停工，交房时间一再延

迟，对外形象口碑受损，销售回款难度增大。前期已认购未签约客户不愿签约，部分客户已申请退房退款。截止目前，已认购客户未回款金额约3916万元。

4.房地产市场低迷。目前受新冠疫情和经济下行影响，房地产行业发展整体加速萎缩，楼市低迷，购房者观望情绪浓厚，尽管出台相关政策，以缓解房地产的压力，但效果不明显。

（二）项目工程方面

1.资金缺口较大，全面启动困难。土建工程完工还需4000万元，启动需1000万元，主要用于支付土建工程总承包单位民工工资及材料款；配套工程完工还需6000万元，启动资金需1000万元，主要用于电缆、消防设备、景观石材等材料购置；精装修工程完工还需2000万元，启动资金需要500万元，主要用于精装修材料的采购。

2.维稳压力较大，应诉风险增加。目前，欠付土建总承包单位工程款较多，其已完成产值约2.4亿元，根据合同约定应付工程款约1.92亿元，实际支付工程款1.38亿元。项目其它应付账款较多，主要为民工工资、材料货款，导致民工多次堵门以及材料商起诉事件发生。另外，项目用地涉及土地补差款约200万元未向当地村民支付，项目启动复工后还将面临当地村民围堵工地，讨要土地补差款的风险。

三、盘活措施

（一）项目销售方面

1.积极研究解决方案，切实履行违约责任。公司于2021年12月对已签订《商品房买卖合同》的业主，统一发出了

《延期交付告知书》；2022年6月针对所有购买本项目商品房的客户发出了《交付方式说明》，该说明就逾期交房一事提出了统一的解决办法。一是积极兑现违约责任，同步给予客户交房承诺，推动未签约客户的签约，推动项目回款。二是精装转毛坯交付，缩短项目施工周期，在加快项目交房进度，修复项目形象；三是项目复工后，根据项目分区分批施工进度以及交房时间节点，制定交房计划，提前做好宣传推广和客户沟通维护工作，稳定客户情绪，增强购房者信心。

2.紧盯市场销售行情，切实制定营销方案。一是积极参与市场调研，掌握市场实时动态，制定新一轮的销售价格，提升项目市场竞争力；二是重新签订第三方营销代理公司，跳出本市向周边县市区寻找客源，打破区域局限，增加客户上访量，扩宽销售渠道；三是积极对接教育、医疗、金融等机构，洽谈团购和资源合作，多方推动项目去化库存；四是根据项目工程进展，提前谋划项目营销策划方案，开展营销推广工作。

（二）项目工程方面

1.分批建设，保障项目逐步交房。目前项目资金缺口较大，全面启动困难，我司拟分为3个区域3个阶段启动工程项目，以缓解资金压力同时保证项目逐步交房。争取2023年6月底前完成1栋洋房（2号楼）、1栋联排（26号楼）、3栋叠拼（3、4、5号楼）、3栋合院（28、29、30号楼）的交付；2023年8月底前完成1栋合院（27号楼）和6栋联排（20、21、22、23、24、25）的交付；2023年12月底前完成剩余13栋叠拼（6、7、8、9、10、11、12、13、

14、15、16、17、18号楼）的交付。

2.多措并举，积极筹集启动资金。一是与各参建单位协商“以房抵款”，减缓公司资金压力。二是积极研究房地产相关政策，争取“保交楼”等政策资金。三是积极对接银行及外部优势资源，探索项目合作方案，弥补项目建设的资金缺口。

3.多管齐下，统筹化解项目问题。针对民工工资支付问题，积极与各参建单位沟通协调，做好民工情绪安抚工作，与人社、公安、住建、信访等主管部门积极配合化解矛盾。同时公司预留应急流动资金，以保证民工工资支付。针对材料供应问题，积极与材料商协商沟通，以房抵款或改变供应和支付方式。