亚澜湾项目前期策划方案
蓝湾国际C区商业项目方案设计任务书
蓝湾国际三期商业工程建筑方案设计任务书2015年2月9日第一章工程介绍2第一条总那么2第二条工程概况3第二章技术经济指标3第三条地块技术经济指标〔待定〕3第三章规划设计重点问题概括3第四条重点问题概括3第四章设计理念5第五条设计理念5第六条目标市场定位5第七条工程产品筹划定位的设计参考6第五章详细规划要求8第八条规划总那么8第九条规划细那么9第十条配套功能规划13第十一条功能配比15第十二条建筑设计原那么15第十三条建筑材料与设备16第六章本钱控制要求17第十四条本钱控制原那么17第十五条本钱控制细那么17第七章完成节点和附件第一章工程介绍第一条总那么1、蓝湾国际三期商业工程建筑方案设计，要依照"市城市规划条例实施细那么"的要求进展规划，到达扩初设计的深度，其最终成果既要满足工程开发理念，又要满足规划报建的要求；2、本工程的规划、建筑单体设计、园林景观设计均要与周边环境相照应，要充分利用大邮路及已形成的北区建筑风格资源，建筑设计既要表达大足区文脉的传承、文化的厚重，更要满足合理、舒适、便捷的现代商业活动需求；3、总体规划设计应考虑地块的地形地貌特点、规划要求、周边环境、本钱控制及对筹划定位的参考来进展设计，表达开发理念的合理性、科学性和以人为本的思想；4、工程建筑设计应表达尽量考虑节能、环保的新概念，设计要到达低本钱、高效益的经济要求；5、本案的总体筹划理念是打造市双桥经济开发区"渝西首席生活都会〞及拥有纯粹地中海风情小镇的城市综合型高端物业工程，将采用时尚文化与现代商业相结合的设计，增加聚集人气的配套设施；形成商业街区的建筑环境，创新开展植根于双桥外乡的新一代商业形态；6、本案在建筑风格筹划上需与周边景观环境、人文背景相协调；以有机建筑整合工程的地脉和文脉，开展现代简约风格为主线的情景商业街区建筑环境、人文气氛，使工程推广能以"新消费文化体验之城〞为主线。
南沙滩项目策划要点及建议书
一、前言1、本建议书侧重于项目前期策划要点及思想的表述，之后须结合项目的具体情况与宏大公司讨论、修改、整合，并结合项目具体实施及市场等外部条件的变化丰富、完善，并进行实战操作性处理。
2、由于时间紧，资料有限（仅提供地块示意图一份，容积率为4.3,土地成本1670元/行两个参数），市场调查、项目分析及思考、理解、建议难免粗浅，仅供参考。
3、本建议也表达了我公司对该项目及与宏大公司合作的态度和诚意。
二、全程策划之----- 市场分析（一）总体市场状况利好方面：1、申奥成功和加入WTO对北京房地产的促进作用A、刺激了房地产的有效需求大量的外企进入北京，必定给北京的厂房，写字楼及公寓带来了大量的需求，而且也会带来大量的人才需求，会给予这些人带来大量的薪金空间，才必然会使这些人的住房问题得以解决，给北京的楼市带来新的繁荣。
B、促进房地产行业持续繁荣城市道路交通、环境绿化、市政配套等都在未几年内会上一个新台阶，带来了相应的区位优势，增强了人们的市场购买信心。
C、促使京城房地产整体升级外企进入国内市场，市场的竞争越发激烈，市场将朝着专业化、规模化、规范化、智能化、国际化和多元化的方向发展。
D、北京房价和居民收入会进入良性增长期申奥促使政府对环保，公共建筑，体育场馆建筑的投资，同时带动相关产业的发展, 增加了就业的机会，收入也会大幅增加，从而带动房价的发展。
E、奥运商圈将成为北京房地产市场的主战场以体育文化为主的奥运商圈，亚北地区将出现一个更现代化，更有超前性的奥运城。
2、需求增长A、国民经济平稳增长，政府实施积极的财政金融政策，扩大内需，增加投资，确保GDP7%-8%的增速，使城镇居民的住房需求量大幅上升。
B、申奥成功，未来几年北京市政府将投入1800亿元资金进行基础设施建设，带来了相应的区位房地产产品的增值，奥运效应加大危旧房改造力度。
未来5年内将完成900余万平方米的危旧房改造，届时人均住房面积将达到18平方米。
西安海洋大厦项目营销策划案
西安海洋大厦项目营销策划案尊敬的领导：根据您的要求，我为西安海洋大厦项目制定了一份营销策划案，旨在推广该项目并吸引潜在客户。
一、市场分析1.1 目标客户群体：该项目旨在吸引消费者中的中高收入群体，他们倾向于购买海景房产作为投资或自住。
1.2 竞争分析：目前在市场上存在着其他类似的高端房地产项目，需要我们将项目的独特之处凸显出来。
1.3 市场需求分析：海景房产在西安市非常稀缺，市场需求旺盛。
二、营销目标2.1 销售目标：在项目开放前三个月内，实现50%的售出率。
2.2 品牌塑造：建立西安海洋大厦项目的知名度和美誉度，使其成为市场上的一流品牌。
三、营销策略3.1 品牌定位：通过打造一个高端、豪华、独特的海景房地产项目来吸引目标客户。
3.2 线上推广：建立一个专业的项目网站，通过社交媒体平台、搜索引擎优化、博客和微博等方式进行线上推广，吸引潜在客户并提供项目的详细信息和最新动态。
3.3 线下推广：参加各类房地产展览会和论坛，通过展示样板房、分发宣传资料和与潜在客户面对面交流的方式，争取签约并建立客户信任。
3.4 与相关行业合作：与当地旅游机构、地产经纪公司和高端酒店等行业进行合作，通过共同推广并互惠互利，将目标客户引流至项目。
3.5 优惠活动：为前期签约客户提供相应的优惠政策，如购房折扣、礼品赠送等，以促进销售。
四、执行计划4.1 网站建设和线上推广：在项目启动前完成项目网站的建设，并通过各大社交媒体平台、搜索引擎优化等方式进行线上推广。
4.2 参加展览会和论坛：选择与目标客户群体有关的房地产展览会和论坛，并积极参与，展示样板房并进行宣传。
4.3 与相关行业合作：与当地旅游机构、地产经纪公司和高端酒店等行业进行合作，通过合作推广活动吸引目标客户。
4.4 优惠活动：在项目开盘阶段通过提供一定的购房优惠政策来促进签约。
五、预算5.1 网站建设和线上推广费用：X元。
5.2 参加展览会和论坛费用：X元。
5.3 与相关行业合作费用：X元。
保定易县亚澜家苑Ⅱ期前期策划方案
易县一小 泰 元 北 大 街
项目分析
项目地块现状
项目 地块 朝阳路
本案地块紧临城市主干道——朝阳东路，目前地块内部多为一层和二层的民宅，部分地块为荒地，原 有的建筑形象差。主干道昼夜过往车辆多，噪音较大；同时面临拆迁问题。
本报告是严格保密的。
项目分析
项目地块周边
项目 地块 朝阳路
本案地块周边多为六层住宅楼和一层、二层民宅与临街商业，临街商业多为1—2层，主要包括超市、建 材、饭店、批发店等，为将来项目配置了完善的生活配套。
本报告是严格保密的。
项目分析
SWOT分析——【S】优势分析
[区位优势] 地块位于朝阳东路，区域未来发展趋势看好；
[交通优势] 地块紧邻朝阳路、泰元大街、开元大街、迎晖大街（正在翻新）等城市主要交通干道，并
且距离南环、张石高速较近，内外交通都十分便捷； [配套优势]
地块位于朝阳东路，周边医院、购物、休闲等生活配套设施完善，生活极为便利； [教育优势]
本报告是严格保密的。
可产行品性定分位析
项目分析
市场现状 经济测算
项目定位
客户定位
产品定位
价格定位
营销策略
本报告是严格保密的。
市场现状
开发规模
易县房地产市场目前一 共有11个项目，其中已 售项目有：华宇新港湾、 燕都名苑、华宇阳光国 际（商业项目）；在售 项目有亚澜家苑、滨河 小区、云蒙二期、华宇 园 ，待售项目有华府、 盛世嘉园，待开发项目 为华宇时代新区、惠东 二期。
华宇园
华宇时代新区 华宇新港湾
燕都名苑 华府
惠东二期
本报告是严格保密的。
华宇阳光国际 云蒙家园
亚澜家苑
盛世嘉园
亚澜湾二期项目规划建议方案
亚澜湾二期规划建议现阶段，就我司前期对北京市别墅市场的多年研究，结合亚澜湾二期项目前期大量市场调研，对亚澜湾二期的别墅风格及户型做出以下分析、建议：一、总体规划设计建议规划设计是一个房地产项目产品的统领，规划思路直接影响项目的后续各个阶段运作的进行，重视总体规划设计是大枣一个好产品的基础。
1、总体规划思路错落有致、层次丰富、多景观独栋别墅社区2、社区规划设计建议规划基本指标建议➢容积率项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率绿化率均价（元/平方米长岛澜桥16 11.5 0.43 55% 14000 优山美地72.74 46.47 0.45 41% 18800龙湾别墅（一期）7.57 5.14 0.47 50% 15000观唐48 11.5 0.43 55% 20000 纳帕溪谷80 25 0.33 60% 17500 水印长滩20.01 4.2 0.21 46% 16500 玫瑰园（三期）49.3 17.6 0.35 71% 17600 平均值——0.38 56.14% —本案市场同类产品的规划容积率在0.21-0.47的范围内，从表中可以看出，项目的容积率与项目的售价相关性并不是很大，而项目的容积率与项目的绿化率相关性很大，当容积率较高时，绿化率呈下降趋势。
在充分考虑发展商的投资回报率的前提下，建议在对整个方案密度不造成大影响的前提下容积率可以做到0.25-0.30。
根据地块大小，在满足高园林绿化的同时，二层的欧式独栋别墅对于营造低密度居住区来说是一个很合适的建筑类型。
此设计不会显得拥挤，可以有足够大小的私家花园，以及自由的户外活动区域，而且保证小区内的道路顺畅。
0.10.20.30.40.50.60.70.8长岛澜桥优山美地龙湾别墅（一期）观唐纳帕溪谷水印长滩玫瑰园（三期）容积率绿化率➢ 绿化率本案市场同类产品绿化率在41%-71%之间，平均绿化率为56.14%。
考虑到本案的 竞争性，建议本案绿化率控制在55%—65%之间容积率和绿化率的关系图3、社区规划布局建议建议独栋别墅群体的组合布置采取点群式与多轴线式布局相结合的布局方式，点群式即独栋别墅单体围绕组团中心的园林建筑、公共绿地、水面等景点和公共休闲场所，有规律地布置，从而得到丰富的建筑群体空间，同时保留出一定的面积用于环境景观的设计，使独栋别墅社区真正体现出其内部环境的魅力；多轴线式即空间轴线或可见或不可见，将绿化景观、建筑群体串联起来，丰富而有序，尤其使一个个亲切的院落小空间统合成整体，追求温馨和谐。
北京亚澜湾别墅项目广告整合推广策略
亮相稿报广文案： 二联版1
在世界级湾区的舞台上
北京不应缺席
二联版2
同步世界的半岛湾区生活， 登陆北京
——亚澜湾，生态 ·财富 ·半岛湾区，即将全球揭幕
报广文案 系列稿1：
香港浅水湾，豪宅华邸的尊贵领地
——亚澜湾，国际半岛湾区，向世界级尊贵生活看齐
从香港浅水湾到北京亚澜湾， 同样的中西包容，衍生同样的居住文明。 在华商领袖李嘉诚、包玉刚的择址眼光中， 我们体悟到相同的东方人居智慧； 在仰山俯湾的天赋气度里， 我们坚信，亚澜湾理应具备同步世界的高度和灵犀， 因为，北京这片两河交汇的半岛湾区， 天生就为孕育尊贵而来。
活动时间：暂定10月21日 活动地点：项目现场 开盘仪式 1、项目领导现场进行开盘仪式 2、项目品质介绍 3、邀请私人游艇俱乐部 4、邀请马术俱乐部 5、体验项目（项目特色）突出项目优势 6、现场配以高档轻音乐
游艇俱乐部建议：
长城国际游艇俱乐部 北京水星游艇俱乐部 北京御河游艇俱乐部 私人领地游艇俱乐部 为了符合项目品质，本次活动邀请私人游艇俱乐部 作为合作单位。如开发商有活动资源可以共享。
推广原则：
以报纸、户外重塑亚澜湾高端形象及业界地位 以软文、网络炒作亚澜湾世界级湾区生活对北京的影响 以关公活动引导生活方式，
推介亚澜湾半岛湾区的先进生活方式和休闲体验
推广节奏
第一攻击波：
世界级半岛湾区 登陆北京
9月初—9月底
• 户外新形象 • 硬广亮相 • 软文造势
第二攻击波：
亚澜湾，开创北 京岛湾居住文明
亚澜湾，生态·财富·半岛湾区 开创北京岛湾居住文明，即将全球公开
报广文案 系列稿2：
澳洲Noosa湾，世人膜拜的“休闲天堂”
惠州市蓝湾半岛项目市场调研及定位建议
06
结论与展望
研究结论总结
蓝湾半岛项目位于惠州市，具有优越的地理位置 和自然环境。
蓝湾半岛项目的优势在于其高品质的住宅、优美 的环境和便利的交通，但同时也存在一些劣势， 如周边配套设施尚不完善，生活便利程度稍逊于 市区。
通过对市场数据的分析和实地调研，我们发现该 项目的潜在客户群体主要是年轻家庭和改善型购 房者。
02
市场环境分析
惠州市房地产市场概况
惠州市房地产市场规模
近年来，惠州市房地产市场规模不断扩大，涉及的物业类型包括 住宅、商业和工业等。
惠州市房地产市场特点
惠州市的房地产市场呈现出区域性、品质化、多元化的发展趋势 ，同时政府对房地产市场的调控也日益加强。
惠州市房地产市场趋势
随着城市化的不断推进和人口的增长，惠州市的房地产市场仍然 具有较大的发展空间，但同时也面临着一些挑战。
项目劣势分析
价格相对较高
蓝湾半岛项目房价高于周 边其他小区，对于一些刚 需客户来说，购房压力较 大。
周边人流较多
由于项目位于城市中心地 带，周边人流较多，可能 会对居民的生活产生一定 的影响。
停车位不足
蓝湾半岛项目停车位相对 紧张，可能会给居民带来 不便。
项目机会分析
城市发展机遇
惠州市近年来经济发展迅速， 城市地位不断提升，为项目带
而异。
需求特点
当地居民注重生活品质和环境 ，外来务工人员更注重交通便 利和价格，高校学生则更注重
学习和生活便利。
产品定位及建议
定位为中高端住宅小区
根据市场调研和分析，项目所在区域的市场需求以中高 端住宅小区为主，因此建议将本项目定位为中高端住宅 小区，以满足当地居民和外来务工人员的需求。
天津半岛蓝湾策划案书的写作
天津半岛蓝湾策划案书的写作活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。
它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。
活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：1. 主题要单一，继承总的营销思想在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。
在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
蓝湾半岛地产项目营销策划方案
房地产营销策划书XX蓝湾半岛目录一、概述二、市场环境分析三、策划对象特性分析四、竞争状况分析五、项目SWOT分析六、项目定位七、项目营销策略一．概述XX蓝湾半岛，位于北翼新城核心区北大街与永怡路交汇处，是中国房地产第一品牌——XX，进驻南通的首个标杆项目，项目占地约10万方，总建面约22万方，其中住宅建面约15万方，是集住宅、公寓、商业为一体新一代城市综合体。
项目采用Artdeco经典外立面，东南亚风情园林，引入XX低碳节能技术和全面家居解决方案，以XX金色系列的最高标准，倾力打造22万㎡高端生活住区，给通城人民带来全新的人居体验。
二．市场环境分析2．1整体概括北翼新城之核心，南通未来之浦东：北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，X X等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
2.2区域房地产市场分析港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一—南通市城区西北翼，南枕长江，与上海、苏州隔江相望，北临广袤的苏北平原，是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团，经过近年来的大力发展，港闸区在时空上实现与上海及国际全方位接轨、融合，与外界的沟通联系更加便捷，成为世界第六大经济中心上海都市圈内独具吸引力的现代工业区。
三．策划对象特性分析3.1项目概况1)项目名称：XX蓝湾半岛2)项目规模：9-26层的小高层和高层，目前有A、B区3)项目宅户户型：95㎡创新三房、105㎡标准三房、135㎡豪华三房3.2技术资料建筑面积：<218650平方米项目总占地面积：99910.14平方米容积率：≤2.19绿化率：≥37.8%车位：0.7/户（机动车位700个，其中地上停车69辆地下停车631辆)物业公司：XX物业土地年限：70年装修：精装修3.3周边配套设施教育：北城小学（规划）、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园医疗：国际私立医院（规划）、第六人民医院商业：北大街商圈、五星级酒店、鸿鸣摩尔购物中心、美食城华强电子数码广场等娱乐：方特游乐场等交通：32路公交，44路公交，火车站，汽车站物业：XX物业四．竞争状况分析竞争楼盘基本情况楼盘一：国基•桂花小镇物业类别:住宅项目,特色宜居生态地产,公园地产建筑类别:高层小高层项目状态:在售占地面积:55411㎡建筑面积:110000㎡所属区域:港闸区容积率:1.96绿化率:40%开发商:南通国基沃华置业有限公司项目地址：港闸区工农北路51号（二号桥北500米）楼盘二：绿洲国际占地面积:35215平方米建筑面积:97462平方米容积率:2.77绿化率:40%停车位:405个机动车位所属商圈:城北交通状况:32路、44路在长华路口北下车；驾车沿钟秀路到北城大桥往北直走即到楼盘三：苏建阳光新城建筑类型：小高层、高层物业类别：普通住宅建筑面积：450000平方米占地面积：380000平方米容积率：1.70绿化率：40%城区：港闸区产权年限：70年物业公司：南京建基物业管理有限公司南通分公司物业费：1.60元/月/平方米开发商：江苏省苏建集团股份有限公司南通分公司均价：9300元楼盘四：金海岸占地面积:61175平方米建筑面积:97067平方米容积率:1.39绿化率:28%停车位:1:1产权年限:40年物业管理公司：南通亚通物业服务有限公司交通状况:52路公交（在金海岸国际广场下）楼盘五：华强城占地面积:403657平方米建筑面积:1312785平方米容积率:2.53绿化率:45.58%停车位:8069个产权年限:70年物业管理公司:深圳华强物业（南通）分公司交通状况:55路、41路（至鸿鸣金属广场站下）五．项目SWOT分析5.1优势（S）1）地段升值潜力大：北翼新城之核心，南通未来之浦东：北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，X X等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。
檀州家园户型、外立面及起步区位置策划提报
目标营销
• 投入更多精力做营销，而非仅仅投入更多资金； • 充分研究市场和目标客户的基础上，进行有效的客户细分，集中火
力锁定目标市场，积极传播项目优势； • 分阶段分析已经取得的营销成果，随时调整媒体类型和区域，确保
营销计划的有效实施； • 与销售业务紧密结合，形成“策划—企划—销售—策划—企划—销
项目调整
价格体系市场化 + 现房外部整改
价格体系市场化建议
联排均价6000元/平方米 别墅均价8000元/平方米
资金回笼测算
联排销售额 1600万 别墅销售额 7900万
合计：9500万
现房整改
1、对外立面进行调整 2、结合地块特征对园林景观调整，建议以灌木植物为主，营
造出饱满的绿色视觉。 3、针对个性庭院进行景观样板间装修。
营销推广方案
销售成本
销售代理费用3％ 销售推广费用2％
费用合计：5％
目标客群
主要以北京及在京居住人群为主
包括：银行 证券公司 投资公司 政府官员 同行高管 娱乐文体 自由职业者
营销推广策略
整体思路：以渠道销售为主源自销售渠道圈层传播 小众传播 一期业主维护 网络媒体利用
圈层传播
政界人士 金融界人士 娱乐界人士 体育行业 文化传播媒介 ……
• 据调查超过7成客户对露台感兴趣，与家人、情侣、朋友在露台小坐显然 比在室内更有情趣；
• 其实际功能也正在被越来越多的人接受——经改造后成为“空中花园”、 “空中茶室”、“阳光房”等……
细部示意——阳台
• 充分利用建筑的边单元，设计弧形、多边形观景阳台，加大采光、观景 面；同时，设计部分开放式阳台，可丰富建筑的外观效果。
起步区产品参考建议
起步区居室及面积建议
150917密云项目汇报文件概论
规划意向
溪水雅地经济技术指标
项目
单位 数值
用地规模
㎡ 123600
总建筑面积
㎡ 362496
地上建筑面积 ㎡ 234840
住宅面积
多层住宅 其中 高层住宅面
积 配套公建 容积率 建筑密度
地下建筑面积
机动车位 非机动车位
户数
㎡ 225840
B
其他利润
四
利润率
金额 建筑单方 销售单方 (万元) (元/m2) (元/m2)
备注
1,304,236 16,126 22,754
1,153,132 14,258 20,118
151,104 1,868 2,636 扣除营业税及附加
1,232,190 15,235 21,497
云溪
规模：占地面积:98000平方米 建筑面积:102085平方米 容积率：1.03 产品类型：独栋 、叠拼、小高层 户型：独栋：地上2层，地下1层 ， 260㎡-450㎡。叠拼：地上5层，地下1 层，150-300㎡ 。小高层：地上10层， 地下1层 ，88-150㎡ 价格：洋房目前在售均价12000元/平。 别墅均价22000元/平，叠拼在售，均价 15000元/平。 去化速度：月均20套
密云亚澜湾项目初步可研报告
投资部、营销部、成本部、规划部
2015.09 17
区位
位置：密云城区南侧，京承高速密云出口处； 交通：京承高速直达；
距五环“京承高速收费口”50KM； 距怀柔APEC会场15KM（快速路）； 距密云水库10KM
环境亚澜湾 1ຫໍສະໝຸດ 两面环水，水面宽阔； 2. 地块内植被丰富，且有约40亩水面； 3. 地面平整，无厌恶设施； 4. 周边规划为商务生态区； 溪水雅地 1. 地面平整，无厌恶设施； 2. 商业配套齐全； 3. 周边为成熟社区；
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第三章 北京水景别墅专题研究
一.北京水景别墅现状 二.北京水景别墅分类 三.北京水景别墅存在的问题 四.水景别墅规划设计的实施策略
一.北京水景别墅现状
水对人怡心养性的景观功能以及调节气温、净化空气环境的的作 用，使绝大多数购房者认同与向往。
由于北京水的稀缺，目前，水景楼盘的价格均比同地段的“旱地 楼盘”高出5%-10%，同楼盘中面向水景的户型比看不到水景的相同户 型每平方米平均要高出400元至1500元，但多数借景成功的楼盘都获得 了上佳业绩，碧水庄园、银湖别墅等1000万余元的水景别墅均在短期 内被抢购一空。
削弱视觉美感。同时河岸垂直陡
峭带来的安全问题，不能获得良
好的亲水性。此外硬质河道完全
改变了动态的自然景观系统，成
为钢筋混凝土的渠道。
三.北京水景别墅存在的问题
1.水景别墅规划设计中的几大误区
纵观目前北京众多的水景别墅，虽然在数量、类型上多种多样，但 其中精品寥寥无几，在规划设计中仍存在一些误区:
“以人为本”,无从体现 生态设计，纸上谈兵 设计趋同,缺乏整体性
一.北京别墅市场的发展阶段
北京别墅市场的发展简单来说，其发展经历最初简单COPY外型，局部 模仿，发展到纯粹的复制以及今天的原创别墅。
北京别墅市场发展阶段
发展阶段
时间
关键词
初级模仿秀的 上演
九十年代初期
简单的欧式建筑符号，空间分布简单、粗糙，户型 面积大而奢华
模仿主义
1998年左右的 依然带有明显的模仿痕迹，但其品质已经明显提升， 别墅复苏时期 在内部功能的分布上追求品位与品质的结合
“以人为本”,无从体现 生态设计，纸上谈兵 设计趋同,缺乏整体性 重“榜样”,不重创新
三、北京房地产市场分析
2. 房地产市场供需状况
供给： 截至5月6日，全市可售的期房项 目共有1523个、面积2644.77万 平方米。综合起来，京城待售商 品房为1857.15万平米，占可售 面积的六成以上。 北京待售商品房房源充足。而交 易双方信息不对称和某些房地产 商控制性销售造成京城楼市“一 房难求”
三.北京别墅市场的供需状况
从行政区域分布来说，别墅项目供应主要集中在昌平区、朝阳区、顺 义区、大兴区及海淀区等地区，这五个地区供应量之和占总供应量的 58％。
丰台区、通州区、房山区及密云县等地区供应量所占比重都有所增加， 表明北京别墅市场正在向城区周边地区扩散，加之周边配套设施的不 断完善和交通线路的不断延伸，以上区域的别墅市场前景利好
需求：
随着第一季度房价上涨的消息公 布，去年被抑制的需求出现明显 反弹。
目前中低价位的项目在五环以外， 市场新项目普遍呈现往中高档项 目发展的趋势，导致需求压力增 大。
三、北京房地产市场分析
3. 商品房价格水平
《楼市》市场研究部调查的数据显示，仅2006年3月份北京五 环内各热点板块商品住宅与去年3月同期相比涨幅达到25.2%。
投资、消费及出口三大需求趋于平稳 房地产投资增幅回落，基础设施投资大幅增长 城市居民八大类消费支出呈现“七升一降” 对外贸易增势强劲，外资大量流入
一、北京市宏观经济形势分析
2. 城市规划与基础设施建设情况分析
城市交通快速发展，重点工程进展顺利 城市公用事业综合服务水平进一步提高 城市绿化取得新进展
二.北京水景别墅分类
北京的水景住宅大致可分为三种类型： 造水型
第一代水景住宅属于造水型，即小区内本身并没有自然的水，开发商 要么挖一条小溪，要么通过开辟一片池塘的形式，在小区中想办法营 造出一片“水的盆景”。
典型案例：丽水佳园(独墅逸致)、中体奥林匹克花园、扬州水乡
二.北京水景别墅分类
观水型 观水型住宅。这些居住区多处于自然水系的旁边，居住在其中确能 看到周边的水系景色。但是，小区本身并不能引进溪流。
纯粹的拿来主 义
2001年
纯粹的复制缺乏了自我，不能与本土文化、以及使 用者的精神气质相结合
回归的原创情 节
近阶段
吸收古今中外产业精华，不拘泥于任何一种现有产 品与模式；既不照抄产品模式又不排斥合适的产品
二.北京别墅市场的区域分布
1. 别墅区域分布概况
传
统
亚奥京北 区
中央别墅区
别
墅
西山（香 山）板块
针对2006年的别墅市场，北京目前的别墅土地储备用地足以支撑未来 两年的项目开发，因此实质性开发量仍然很大；另外停止别墅类用地 供应政策的出台，造就了别墅豪宅最大卖点：土地资源的稀缺性，任 何东西都可以模仿，惟有地段和风景无可复制。
四.北京别墅市场的现状及预期
1. 北京别墅市场现状分析
后续供应面 临断档
第一、由于购房欲望“深入人心”，经历去年观望阶段看到房 价不降反升，所以需求出现反弹 第二、外地人甚至海外人士来京购房比例与日俱增，投资性买 家在市区和商务区内的比例甚至超过60%
第二章 北京别墅市场研究
一.北京别墅市场的发展阶段 二.北京别墅市场的区域分布 三.北京别墅市场的供需状况 四.北京别墅市场的现状及预期
➢ 开发企业优化组合联合拿地成为新的 发展趋势
2001-2005年北京综合地价指数变化曲线
价 112 格 110
108
➢ 综合平均低价涨幅较大 ➢ 各类用地低价平稳上升
情 106
况
104 102
100
➢ 工业地价涨幅明显高于居住和商业用 地
98 96
➢ 传统商业区中商业用地及南三、四环
94 2001
按照“优化市场，发展平原，涵养山区”的原则，结合“两轴－ 两带－多中心”的城市空间布局，继续集中必要的投资力度，推 进“两个转移”、实施“五个倾斜”，突出政府投资对社会投资 的引导、放大、调控作用。
二、北京土地市场分析
1. 土地供应情况分析
2005年度北京土地供应计划调整前后 比较
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
亚澜湾项目前期策划方案
第一部分 总体市场研究
第一章：宏观经济与北京房地产市场 第二章：北京别墅市场研究 第三章：北京水景别墅专题研究
第一章 宏观经济与北京房地产市场
一、北京市宏观经济形势分析 二、北京土地市场分析 三、北京房地产市场分析
一、北京市宏观经济形势分析
1. 北京市宏观经济形势分析
整体经济运行情况良好 产业结构优化、地方财政增加、物价稳定、就业良好
区
城南阳光别墅区
三.北京别墅市场的供需状况
区域 昌平 朝阳 海淀 顺义 大兴 丰台 通州 房山 怀柔 密云 平谷 门头沟 石景山 西城 东城 宣武 崇文 总计
06年北京市场在售别墅项目区域分布统计表
个数 30 32 13 14 10 5 15 10 7 9 1 1 1 0 0 0 0 148
占地面积（平方米） 12458698 6619329 3432441 6668561 2958600 1046113 4537991 2550605 4016982 1939426 120000 400000 60938 —— —— —— —— 46809684
0
原指标数量
调整后指标数量
工矿仓储 商服
经济适用房 住宅商品房 基础设施等 合计
2005年北京土地供应计划用途结构 分布图
18%
43%
5%
工矿仓储 商服
6%
28%
经济适用房 住宅商品房 基础设施等
2005年北京土地实际供应用途结构 分布图
8%
16%
5%
9%
Hale Waihona Puke 56%6%工矿仓储 住宅商品房 基础设施
经济适用房 商服 科教文卫和行政办公
别墅用地叫停，现在许多别墅项目争相上马，为的就是 尽早进入市场，赢得更多的销售周期。
远郊别墅，以相对低廉的价格，较高的性价比，良好的 自然景观与社区环境吸引着购房者的目光
三.北京别墅市场的现状及展望
2. 06年下半年北京别墅市场展望
产品结构将 面临调整
北京中产阶级群体的逐渐壮大将使经济类别墅或者“类 别墅”的有效需求不断膨胀，这就需要部分“中高阶层 ”的主流别墅产品，来迎合这一类消费群。所以在未来 一段时间内，经济型、小户型别墅或“类别墅”的低密 度住宅的比例将有所扩大
面积所占百分比 26.62% 14.14% 7.33% 14.25% 6.32% 2.23% 9.69% 5.45% 8.58% 4.14% 0.26% 0.85% 0.13% —— —— —— —— ——
三.北京别墅市场的供需状况
2005年北京在售别墅项目210个 2006年目前为止北京在售别墅项目184个
三.北京水景别墅存在的问题
1.水景别墅规划设计中的几大误区
纵观目前北京众多的水景别墅，虽然在数量、类型上多种多样，但 其中精品寥寥无几，在规划设计中仍存在一些误区:
多数小区水景设计采取传统的工
“以人为本”,无从体现
程措施，拓宽河道、裁弯取直、 石砌护坡、高筑河堤等，导致大
生态设计，纸上谈兵
量的沉积、淤塞；石砌的护岸改 变河床、河岸的自然特征和功能，
供应总量基本实现计划指标，能满足市场用地需求 顺义、通州、亦庄三个新城是远郊区县中土地供应的重点区域，朝、海、丰、石 则是城八区土地供应的主要区域，中心城区土地供应明显受限 2005年12月17日，在全国国土资源厅局长会议上，国土资源部部长李元在部署 2006年工作重点时也明确表示，2006年将继续停止别墅类用地土地供应
别墅价格继续 上涨
远郊别墅持续 放量
国家在未来几年内不再批准新的别墅项目的规定成了别墅 热的最主要的催化剂。这对许多在建别墅或已获准的别墅 项目开发商来说是一大利好消息，新政策的实施将使现有 别墅逐渐进入奇货可居的状态。别墅价格会因此有较大的 提升
城市新富阶层的兴起也带动了经济型别墅的快速发展，同 时交通畅通的远郊别墅置业的新型选择，较高性价比的远 郊别墅持续放量