2020年克而瑞杭州年报(1)

2020年杭州房地产市场年报易居（中国）企业集团克而瑞浙江区域大事记事件一：疫情来袭，各方协同积极应对营销模式转变：从线下转战线上杭州：推出预售“减五层”政策123线下房地产活动全叫停房企尝试销售转战线上楼市小阳春被迫推迟◼恒大：微博B2C 卖房◼美的：小程序线上看房选房◼华夏幸福：在线看房小程序◼碧桂园、融创、万科、雅居乐线上看房……原预售证申领条件“减五层”后申领条件10层以下11层以上超高层结顶一半且到10层1/3且到10层结顶-5一半且到10层-51/3且到10层-5房企捐资赈灾◼1月28日，滨江集团捐赠2000万元；◼1月26日，祥生集团捐赠1000万元；◼1月28日，中梁集团捐赠200万元及物资；◼1月28日，绿城集团募集捐赠1000万元；……年初疫情来袭，全国范围内房地产市场受到冲击，房企方面，一是营销模式由线下转战线上，持续吸引关注；二是体现社会责任，捐款捐物。

政府方面，一是台相关扶持政策，帮助企业；二是与支付宝合作，启用线上选房，避免线下人群集聚；三是土拍推出云读地，便于居家办公。

各地政府：土地出让、开竣工等方面扶持企业◼浙江省：提升商品房预售资金,减轻房地产开发企业资金压力；◼杭州：LPR 降0.5%，降低企业融资成本；◼宁波：企业贷款减免3个月利息；允许企业延期交纳税款；◼温州：减税降费，加大增值税抵免；……支付宝线上选房系统江干云读地事件二：西溪公馆6万人摇引发新一轮政策调控房地产市场投机现象频现，违背了“房住不炒”的重要定位。

多个城市被约谈后陆续发布楼市新政，加码调控。

较其他城市相比，杭州调控步伐较缓，调控力度仍存空间，这与杭州未来的城市发展有关，不适宜短期一刀切式调控。

周边二手房均价西溪公馆备案均价倒挂1W+因倒挂利差过万，且为准现房的远洋西溪公馆，在推出959套房源后，吸引了近6万人参与摇号。

杭州：多项政策出台调整摇号规则全国：因城施策，增值税“2改5”成标配2020.4.1◼高层次人才户首套购房按不高于20%的比例优先供应。

2020.7.2◼人才家庭优先购房5年内限售；◼升级无房户鉴定规则，需连续缴纳社保或个人所得税12个月；◼摇号向无房家庭倾斜，3万5以下的新盘倾斜程度要大于50%，无房家庭购买该类房源，限售5年。

2020.9.4◼父母投靠落户须满3年，才能作为独立家庭，在限购区买房；◼离异单身满3年且无房，可认定为无房家庭；◼热门楼盘，向无房家庭倾斜80%，无房家庭购买该类房源，限售5年。

政策发展方向：保刚需，限投资①扩大限购范围，新增镇海区、北仑区部分区域；②加大土地供应力度，严控地价；③严格执行差异化个人住房信贷；④每批次预售建筑面积不少于5万㎡，间隔不小于3个月。

宁波①满3年且连续缴纳36个月社保；②无房无贷首付3成，无房有贷普通住宅首付5成，非普通住宅6成，名下1套普通住宅首付7成，非普通住宅8成；③二手住宅增值税免征年限由2年调整为5年。

深圳①二套商品住房首付比例提高到50%；②首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”；③二手住宅增值税免征年限由2年调整为5年。

沈阳①离婚后2年内买房，按离异前家庭住房套数计算；②二手住宅增值税免征年限由2年调整为5年；③提高二套房首付比例至6成。

无锡事件三：二手房月成交连续破万，反映市场实际热度◼总价400w 以上◼总价400w 以下4月5月6月7月8月9月10月11月◼改善需求流入二手房市场，400万以上成交套数占比增加。

二手房成交总价400万以上占比走势新房项目限制期10492 1059210232 10277 979910929 10261 1008840008000120002018-2020年杭九区新房&二手房成交走势新房新成交套数二手房成交套数项名名称均价开盘时间中签率开盘时间中签率降幅滨江中铁建·古翠蓝庭 5.6-5.86w7/438.5%11/1415.2%23.3%九龙仓华发·天荟 5.4-6.2w6/2045.9%11/1613.8%32.1%中铁建交投·花语天境4.65w 7/2621.0%11/210.8%10.2%杭州二手房从4月起，连续5个月二手房成交破万套，此后在高位窄幅震荡；一是疫情后人们避险意识增强，释放购房需求；二是新房下半年调控频繁，摇号、中签门槛提高，且供应结构受到限制，改善需求积压，致使部分需求流向二手房市场。

二手房市场的火热，也真实反映杭州市场的高热度。

2020年新房供应套数分布事件四：16号线通车，带热临安楼市住宅市场方面，4月16号线开通后，沿线板块4、5月份量价迅速拉升，成交量同比逐渐稳步走高；土地市场同样表现亮眼，16号沿线地块成交热度最高，除了旭辉、中天等深耕临安房企高溢价补仓，华发、敏捷等房企也首入临安，高层精装限价拉升至26880元/㎡，短期内难以匹配板块价值。

杭州地铁16号线正式开通。

TOD 项目去化拉满，中签率走低。

0%40%80%120%荣盛檀越府开盘去化、中签率走势去化率中签率5000100001500020000250000.05.010.015.020.025.030.035.040.045.0临安16号线沿线板块成交量价走势19年底基本无成交，16号线开通后该项目4、5月份成交量翻番序号推广名成交日期容积率溢价率自持比例精装限价1未来旭辉城1/142.530%5%268802恒伟玲珑项目3/16 1.80%218003中天青山湖科技城地块4/16 2.230%5%268804融旺於潜镇地块4/16 2.060%160005佳源·锦晟里4/24 2.217%260006中天锦北地块25/29218%260007绿城青山湖科技城地块6/9 1.815%295008中天溪珺庭6/9 2.3520%263009香港兴业青山湖科技城地块6/22 1.229%8%2688010临安锦利青山湖科技城地块6/22 1.10%2600011越秀·陌上花开6/24 1.722%2600012绿地锦城地块6/28 2.962%2630013敏捷锦城地块7/10 2.711%9%2630014华发锦城地块7/10 2.830%5%2630015临政储出[2020]22号8/28 1.922%2748016临政储出[2020]24号10/132.421%25480事件五：没有“窗口期”的土地市场2020年全年度，杭十区共成交116宗宅地，平均溢价率22.95%，相当于每三宗成交的地块，就会产生一宗进入竞配自持；共有九家房企首次入杭，入驻区域以外围走流量区域为主，其中新力、合能、敏捷、廣大国际拼杀至自持，拿地果决，进入决心强。

2020年杭十区土拍自持比例三维地图总宗数竞拍自持宗数占比竞拍自持总建面（㎡）1163631%204887.8杭钱塘储出[2020]9号总建面：87032㎡溢价率：30%自持比例：19%楼面地价：12733元/㎡杭钱塘储出[2020]10号总建面：93130㎡溢价率：30%自持比例：20%楼面地价：6198元/㎡金地·滨与城总建面：80117㎡溢价率：30%自持比例：22%楼面地价：7123元/㎡新入杭房企拿地示意图新力地块编号溢价率自持比例余政储出〔2020〕14号29.0%7%余政储出〔2020〕15号11.9%/合能地块编号溢价率自持比例杭政储出[2020]20号29.9%7%敏捷地块编号溢价率自持比例余政储出〔2020〕7号29.7%2%廣大國際地块编号溢价率自持比例杭钱塘储出[2019]12号29.7%13%备注：柱形高度表示自持比例大小备注：柱形高度表示溢价率大小，黄柱表示超过限价竞自持宅地，蓝柱表示未超过限价宅地。

政策面一二线城市：热点城市政策调控，杭州紧缩但仍有空间20年下半年全国楼市调控密集出台，主要针对楼市过热城市，各地因城施策，在土拍、四限、摇号等方面发力，其中深圳调控力度最大，杭州、成都、南京等城市调整摇号规则为主，旨在提高刚需自住中签比例。

全国四限城市分布图城市类型城市四限政策数量热点城市杭州限购+限贷+限价+限售4南京限购+限贷+限价+限售4武汉限购+限贷+限价+限售4济南限购+限贷+限售3广州限购+限贷+限售+限价4西安限购+限贷+限售+限价4重庆限贷+限售+限价3天津限购+限贷+限售+限价4成都限购+限贷+限售+限价4城市土拍摇号限售杭州/高层次人才户首套购房按不高于20%的比例优先供应，热门楼盘，向无房家庭倾斜80%人才户、无房户5年内限售，其他2年内限售成都采取“配建并无偿移交统筹住房+限定商品房最高销售均价+设土地最高限价+续竞配建并无偿移交统筹住房”方式拍卖土地。

①提高公证摇号中棚改（20%）、无房居民家庭（60%）优先的比例。

②成都实行购房资格预审热点楼盘优先向无房居民家庭销售。

/南京①出台土地新政，严格要求开发资质②南京再出土地政策，房企住宅拿地数量将受限南京摇号购房新规发布：人才优先选房，支持刚需购房/广州广州明确土地闲置1年按20%出让金计费，2年将无偿收回//7-8月，住建部连续两次举行房地产座谈会，热点城市杭州、成都、南京、广州政及超一线城市北京、上海、深圳的政府部门相关负责人参会。

在“房住不炒”“因城施政”的大背景下，各地陆续出台新政来“稳地价、稳房价、稳预期”。

城市限购限贷限售北京全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

上海上海市政府常务会议明确：坚持“房住不炒”确保房地产市场平稳健康发展深圳深圳户籍：3年限购；非深圳户籍：5年限购深汕合作区：家庭限购2套，单身限购1套，非自然人禁止购房无房无贷30%，无房有贷50%（普通）/60%（非普），二套70%（普通）/80%（非普）全市：限售3年（现行政策）增值税免征2改5深汕合作区：限售5年杭州家庭限购2套，单身限购1套无房户首付3成，非无房户首付6成人才户、无房户5年内限售，其他2年内限售三四线城市：浙江多城市自发调控，徐州出台新政史上最严非热点城市收紧，调控不再只是紧盯一二线城市，浙江省多城市主动发布楼市调控政策，体现较高政治导向；横向比较全国同级别城市，徐州调控最为严格，北方城市相对宽松。

省份城市土拍预售备案限售限贷浙江绍兴全市土拍严格执行“限地价，竞配建“，严控溢价率和楼面地价；①市区新房价格实行”双备案“②申请预售规模建面不少于3万㎡；//台州市区实行“限地价、竞自持（或配建）”土地出让方式，严格控制溢价率和楼面地价申请预售规模建面不少于3万㎡；②实行住房限售政策，自取得不动产权证书满3年后方可转让。

购买时间以交易合同网签时间为准/衢州住宅用地采取“限房价+限地价+竞配建”方式公开出让；申请预售规模建面不少于3万㎡；②热点住宅地块出让前明确限售五年；/丽水/①执行预售备案价格续推不涨原则②每期预售建筑面积不少于5万㎡。