如何安全的购买拆迁安置房

如何安全的购买拆迁安置房

借鉴本文限于上海地区包括郊区

拆迁安置房，又称配套商品房，是开发商开发的用于拆迁户安置的商品房，拆迁安置房往往位于较为偏远的地区，拆迁安置房的价格远远低于市场价格，拆迁安置房只能由拆迁安置人购买，拆迁安置房取得房屋产权后五年内不得上市交易。

鉴于拆迁安置房又上述特点，所以在购买拆迁安置房的时候会有很多有别于购买普通二手房的特点，特别是风险控制点有很大的不同，本文实际上要着重探讨的就是购买拆迁安置房的风险点，以便于广大读者能够按图索骥，既能得到喜欢的房屋，又能最大限度的降低风险，保护自身的合法权益。

由于购买拆迁安置房的风险绝大多数是对于买方而言的，所以本文也是以买方的角度去探讨风险点的解析与控制。

论述之前首先要把购房的过程简单的介绍一下，方便了解。购买拆迁安置房，首先是要有确定的房屋，一般是现房，先要看房，对房屋满意后与上家讨论房价，房价确定好后，双方拟定购房协议，然后按照协议付款，交房，期限满了办理产权过户手续。由于拆迁安置房不能贷款所以，都是要现款交易的。

在上面的流程中有下列情况需要注意：

一、确定在跟谁买房。

很多人说谁是产权人跟谁买，话虽不错，但是由于绝大部分的拆迁安置房在交易时是没有办理出产权证的，产权还没有转移，没有产权证作为确定产权人的依据，就比较麻烦了，一般来说可以通过两个环节来确定，第一是看配套商品房买卖合同，谁是合同上的买家，那么他就是将来产权证上登记的人，第二是看拆迁安置协议，拆迁安置协议上约定了房屋安置给谁的，那么谁无疑就是将来的产权人，但是如果一个拆迁安置协议上不止一户人家，房屋也不止安置了一套，那么具体是哪户人家安置了哪套房屋搞不清楚该怎么办呢？那保险期间最好叫所有被安置人口签字，千万不要盲目相信所谓的家庭协议，因为很多家庭协议都存在代人签字的情况，也许将来冒出一个人来说字不是他签的，要求确认合同无效，那即便他的说法不一定会得到法律支持，但是诉讼起来也不好处理。所以如何确定产权人真的是要慎之又慎。

二、购房合同是否有效

合同效力是一个最严重的问题，如果合同无效了，那就成了废纸一张，所有经过慎重考虑的约定都没有了用处，因此在本文的第二条必须要把合同的效力以及解决方案进行重点说明首先是合同效力，这里主要强调的是在签订购房协议时上家尚未取得产权证的情况，因为如果上家已经取得产权证就确定无疑合同有效，这里也不再赘述。如果上家也没有取得产权证，根据法律规定产权以登记为准，这就意味着该房屋的产权还不是属于上家而是开发商的，而上家是无权处分不属于自己的房产的，现在的法律规定是如果在纠纷发生后诉讼过程中上家取得产权证的，也视为有产权，但是如果恰恰相反呢，诉讼过程中上家一直没有办理产权证，那么法院也是有可能直接认定合同无效的，那么这就意味着买家竹篮打水一场空。这对买家来说是最大的风险了，所以这个因素必须要考虑到。对于这个问题同样可以在合同中通过约定的方式进行规避。

由于这个风险的根源点还是上家的反悔诉至法院要求确认合同无效，那么我们的约定就应当是让上家不敢去起诉确认合同无效，可以这样约定“如果上家反悔起诉到人民法院，最终本合同被确认无效的，上家应当向下家承担原房价两倍的违约金。”由于按照法律规定合同无效或者被解除不影响合同中解决争议条款的效力，那么这个条款的效力会被保留下来，同时对上家也是一种威慑。

三、上家不办理产权证如何处理

很多拆迁安置房的产权证要等到一年后，两年后或者若干年后才能办理下来，由于时间较长，时隔多年后，上家看到房价上涨，就不太愿意办理，总想再多要求一部分，这时对于下家来说比较被动，那么可以有下面几种处理方式，第一，约定自能够办理产权登记之日起不办理的，迟延一天支付（）违约金；第二自能够办理产权登记之日起拒不办理的，有权起诉到人民法院要求上家及时办理；第三自符合办理条件之日起（）日内不办理的，下家有权解除合同并要求下家承担原房款两倍的违约金。当然最好是第一和第二种方式并用。

四、上家在合同期满后拒不办理过户手续如何处理？

期满后过户也是一件非常复杂的事情，需要上家的极力配合，因为按照法律规定上海的房屋过户，房地产交易中心只受理规范合同文本，而并非所有的文本都可以，如果仍然依据当年双方达成一致的合同过户，房地产交易中心肯定是不受理的，仍然需要双方再订立一份格式文本，这就需要上家的配合了，这个时候如果上家为了自身利益考虑不配合，那么过户就成为不可能，不过这也不用过于担心，出现类似情况，起诉到人民法院后，凭着法院的判决书就可以办理过户手续了，所以这种纠纷是可以补救的。不过需要强调的是正式过户时会有些税费，这些税费双方要提前协商好，并且要充分的有所预计，避免横生枝节。

五、上家产权证出来以后进行了抵押，如何处理

这也是防范的重点，由于抵押权是物权，优于债权请求权，所以当事人一定要重视，一旦上家抵押了房屋，那么将来要过户必须要把所有贷款都还掉，如果上家不还，那么下家就要垫付，这是非常不划算的，最好的办法是自行在该房屋上设定抵押，这样的话，即便再行抵押也只能就余值抵押，那风险就小很多了，这也是釜底抽薪的办法，所以在此劝解购房人，购买这样的房产一定要记得办理抵押手续。

六、一房二卖如何处理

一房二卖也是经常发生的纠纷，法律规定如果过户的以过户的为有效，如果都没有过户以签订在先的有效，但是签订在先还是在后很有可能通过作假来达到，常人判断只能是根据合同日期来，当然还有一个判断标准就是入住，谁在该房屋内实际居住，一般判定谁的合同已经实际履行，所以解决这个问题可以通过实际居住的方式达到，因为大部分购买拆迁安置房主要是自住，这一点不难办到。当然这并非最为安全的方式，安全的方式还是能够办理一个抵押手续，这样的话对于资金安全才有保障。

作者：上海君拓律师事务所高级合伙人焦春伟律师