石柱土地调查报告100211

石柱鲤塘坝新区地块市场调查报告

第一章石柱概况

一、区位

石柱土家族自治县位于重庆市东部、长江南岸、三峡库区腹心地带，是三峡库区惟一的少数民族自治县。东接湖北省利川市，南邻彭水县，西南靠丰都县，西北连忠县，北与万州区接壤。距离重庆225公里，距离利川78公里。

二、面积与人口

全县幅员面积3012.51平方公里，辖12个镇，全县总人口52.41万人，总户数15.49万户,土家族占72.30%，县政府驻南宾镇，南宾镇是石柱最大的镇，是全县的政治和经济中心。县城现建成面积3.5万平方米，城市人口6万人，其中常住人口4.3万人左右。

09年重庆市委市政府对石柱的定位作了新的提升，明确要把石柱建设成为“渝东枢纽门户”。市委市政府赋予石柱以全新的战略定位，区域定位由过去30年“老、少、边、穷、山、淹”将逐步转型为崭新的“渝东枢纽门户”，石柱县面临着一个巨大的发展机遇。

不久的将来，石柱“四高一铁一水””（即：沪蓉高速公路、沿江高速公路、丰都—石柱高速公路、梁（平）—黔（江）高速公路、沪蓉高速铁路和长江黄金水道）区域交通枢纽的形成和“渝东枢纽门户”区域定位，石柱地处重庆地理中心和承东启西的重要枢纽门户位置，在市内外企业纷纷梯度转移的情况下，石柱将成为市内外企业进入渝东市场的重要承接地，对周边辐射集聚的潜在能力将逐步体现。

三、项目所在地鲤塘坝新区区域规划

鲤塘坝新区是石柱县城的重要组成部分，是以行政、商贸、居住、旅游服务为主要功能，充分体现土家族风貌的新城区。

规划鲤塘坝新区三大主要核心功能是：

（1）．行政办公功能 -- 包括集中设置的行政办公区以及分散布置的办公设施；

（2）．主题社区功能 -- 建设具有活力和魅力的主题社区，包括多样的土家风貌住区、滨水社区、山地社区和特色旅游文化社区等；

（3）．特色商贸服务、休闲娱乐功能 -- 包括具有土家风情及山地特色的旅游服务设施和文化、购物、餐饮、娱乐设施。

规模

（4）．用地规模：规划区总用地面积302.26公顷，开发总量控制在301万平方米以内。

（5）．人口规模：规划区居住人口容量控制在6.2万人左右。

四、石柱房地产市场情况

1）石柱房地产市场现状

石柱房地产市场目前尚处于开发初级阶段，房地产固定投资仅占总投资的2.5%，房地产开发水平落后，多为7层的开放式普通住宅，目前才出现了较大

规模花园小区项目。

石柱商品房价格经历了三次较大涨幅，06年商品房价格未达1000元/平方米，07年初价格涨为1200元/平方米左右，07年底达到1600元/平方米，08年房价与07年基本持平，而到09年底，目前城区房价已达2100元/平方米左右。

石柱二手房价格目前在1500-1800元/平方米。

万寿大道商铺价格在3500-4000元/平方米。

商品房建安成本框架结构在700-800元/平方米。

2）土地交易情况

从08-09年石柱土地总共交易150-160亩，最大一宗为“汇景龙湾”项目，地块111.7亩，总建筑面积13.4万方，容积率1.8。地块于08年12月拍卖，4700万成交，土地价格约42万/亩。

3）供应与需求情况

A 供应情况

受政府建设新区的影响，从07年已停止旧城改造项目的土地供应，而新区建设推进速度较慢，从08年至目前石柱县土地拍卖不到160亩，市场上商品房出现供不应求的局面，城区出现无新房可售的局面。

B 需求情况

目前石柱城区已无公务员集资房和私房修建，新区的拆迁补偿货币补贴为1250元/平米。

石柱的中高端客户及公务员二次换房，教师医生、个体商户的一次置业和二次换房，拆迁户的置业等，存在很大的购房需求。

目前除了在建的“汇景龙湾”项目，石柱尚无小区房，而石柱的公务员绝大多数尚居住在原单位集资房，部分在重庆和黄水周边旅游区置业投资。因此石柱亟需高品质的小区房出现。目前唯一的商品房“汇景龙湾”，一期推出400多套房源开盘就一抢而空。

第二章地块初步规划控制要点图上黄色部分为两个地块

B05—4号宗地（土地塝片区）

第三章项目概况

一、地块现状

B05—4号宗地（土地塝片区）

二、地块周边环境

三、地块周边市政生活配套B05—4号宗地（土地塝片区）

四、地块周边实景照片

B05—4号宗地（土地塝片区）地块北面的还建房，下图：

本地块，下图：

地块东面悬崖，下图：

第四章项目SWOT分析

二、A07—1、A07—3号宗地（啤酒厂地块）SWOT提炼

第五章周边市场情况

第六章项目开发建议

一、B05—4号宗地（土地塝片区）适宜开发的项目分析

二、A07—1、A07—3号宗地（啤酒厂地块）适宜开发的项目分析

第六章结论

一、B05—4号宗地（土地塝片区）

1、本地块开发周期较长，新区配套不足，人气不旺，整个区域的发展需结合政府力量；

2、从市调中得知石柱整个县区城市人口为6万人，常住人口为4.3万，按整个项目38万方的建筑面积来算，大约会容纳3500户左右，以每户3人计算，

整个社区的人口就会达到10500人。且新区2010年市场放量巨大，整个市场容量需考虑，在开发顺序与开发节奏上需进行精密研判。

3、本地块交通不便，距主干道万寿大道较远，交通极为不便，人气很差，且石柱居民对山地风景无追风概念，又因该地块体量为38万方，开发周期很长，区域放量与竞争剧烈，与汇景龙湾和隆鑫所在地块相比，本地块不具备竞争优势，也不属于资金快速回笼型物业，若需拿下该地块，风险较大，请公司郑重考虑。

二、A07—1、A07—3号宗地（啤酒厂地块）

1、本地块位于龙河滨江路旁，且在主城区，可打造成为滨江风情区。

2、本地块位于主城区，滨江路，商业价值巨大。

3、本地块建筑体量为11万方，开发强度适中，可实现迅速销售。

4、本地块唯一问题就是啤酒厂需要2011年才能供地，一旦供地，需尽快拿下。

营销中心

2010年2月11日星期四