5.4房地产估价的收益法
《房地产估价》课件8收益法
6. 收益法的优缺点
优点
基于未来收益，较为客观、 直观，适用于长期房地产投 资的评估。
缺点
过于依赖预测和市场状况， 容易受到变动的因素影响。
应用限制
收益法对于不同类型的房地 产资产有不同的适用程度， 需要结合实际情况进行判断。
7. 收益法的改进
通货膨胀调整法
考虑通货膨胀对未来收益的影响，调整现金流量的估算。
2 计算方法
资本化率 = 年净收益 / 资产价值
3 影响因素
市场利率、风险水平和预期回报率都会影响资本化率的确定。
5. 步骤3：计算资产价值
1 定义
根据资本化率，将年净收益除以资本化率，得出房地产资产的估值。
2 计算公式
资产价值 = 年净收益 / 资本化率
3 案例分析
通过实际数据和资本化率计算，确定房地产资产的价值。
信誉评估法
将信誉评估纳入资本化率的计算，考虑投资风险的因素。
风险调整法
根据风险水平和投资者偏好，调整资本化率来反映风险。
8. 结论
总结收益法的应用
收益法是房地产估价中的重要 方法，可以帮助确定房地产资 产的价值。
主要收益法对比
相对于其他估价方法，收益法 有其独特的优点和限制。
展望房地产市场趋势
未来房地产市场的发展将对收 益法的应用和预测产生重要影 响。
房地产估价: 收益法
收益法是房地产估价中一种常用的方法。它可以帮助我们确定房地产资产的 价值。本课件将介绍收益法的概述、计算步骤、优缺点、改进方法，并展望 房地产市场的趋势。
1. 收益法概述
定义
收益法是一种评估房地产价 值的方法，根据其产生的潜 在收益来确定资产的价值。
应用领域
54房地产估价的收益法
第二篇资产评估实务第五章房地产评估第四节房地产估价的收益法1 基本思路及步骤收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法。
收集资料——计算潜在毛收入——计算有效毛收入——估算营运费——估算净收益——确定资本化率和折现率——求价格2 适用对象及条件收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。
条件：收益和风险都可以预期和量化。
3 各参数的估算3.1 净收益的估算实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，通常不能直接用于评估。
当房地产设定了抵押权、未处于最佳用途、收益权利人经营不善、土地处于待开发状态，无当前收益时实际收益不能用于评估。
客观收益剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市场条件下最佳用途的收益值。
客观收益用来评估。
净收益二潜在毛收入—空置等造成的损失—营运费用二有效毛收入—营运费用（P159下面）潜在毛收入一一无空置下的收入。
有效毛收入一一潜在毛收入扣除空置、拖欠租金后的收入。
营运费用一一维持房地产正常生产、经营、使用所必须支付的费用及归属其他资本或经营的收益。
净收益一一有效毛收益扣除营运费后归属房地产的收益。
3.2资本化率的估算3.2.1纯收益与售价比率法。
例题：在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表 1 （假设交易价格为无限年期）。
表1纯收益与售价交易实例对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为:r=( 7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8% /5=7.32%3.2.2 安全利率加风险调整值法。
资本化率二无风险报酬率+风险调整值3.2.3 各种投资风险、收益率排序插入法。
评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队，估计待估地产投资风险在哪个范围内，并把它插入其中，然后确定资本化率的大小。
3.3 收益期限的确定（已讲）3.4 收益法的派生方法（非重点）1）土地残余法思路：土地价格=（房地产收益-土地收益）/ 土地折现率2）建筑物残余法思路：建筑物价格=（房地产收益一土地收益）/建筑物折现率4 应用举例某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3 月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000 元，经济耐用年限为55 年，残值率为2%。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估是指对房地产进行估价、评估的过程。
评估的目标是确定房地产的市场价值，帮助买卖双方确定合理的交易价格。
房地产评估的方法有很多种，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
收益法概述收益法是基于房地产的租金收益来评估房地产的价值。
它关注的是房地产所产生的未来收益，以此推算出其市场价值。
收益法适用于商业地产、出租住宅等租金收入可量化的房地产。
收益法的计算步骤收益法的计算可以分为以下几个步骤：1. 估算年净收入首先需要估算出房地产每年的净收入。
此处的净收入指每年从出租房地产获得的总收入减去各项费用，如管理费、维修费、税费等。
2. 决定资本化率资本化率是用来将未来收益转换成现在价值的一种指标。
它反映了投资回报的风险比例。
资本化率的决定涉及到市场的需求和供给状况、房地产的特点等因素。
3. 计算资本化值资本化值是房地产未来收益的现值。
它等于年净收入除以资本化率。
资本化值越高，意味着房地产的价值越高。
4. 判断房地产的市场价值最后，根据资本化值可以判断房地产的市场价值。
根据市场需求和供给，结合其他评估方法，可以得出房地产的合理市场价值。
收益法的优势和局限性收益法作为一种评估方法，具有以下优势和局限性：优势•收益法注重房地产的租金收益，对长期投资具有较好的衡量效果；•收益法可以处理更复杂的房地产特征，如多层商业综合体、办公楼等；•收益法可以提供对未来收益的预测和评估，帮助投资者做出合理决策。
局限性•收益法依赖于对未来租金收益的准确预测，对市场情况变化敏感；•收益法难以应用于不可量化的特殊房地产类型，如文化遗产、地标建筑等；•收益法无法考虑非租金收入的影响，如房地产增值、税收等。
收益法的应用领域收益法广泛应用于房地产市场。
以下是一些常见的应用领域：商业地产评估商业地产评估通常使用收益法来确定其市场价值。
商业地产的租金收入较高且稳定，适合使用收益法进行评估。
出租住宅评估收益法也适用于出租住宅的评估。
房地产收益法
房地产收益法房地产收益法什么是房地产收益法房地产收益法是一种计算房地产投资回报率的方法。
它基于房地产收益的潜在增长，通过将租金和资本增值考虑在内，来确定投资的实际回报率。
房地产收益法考虑了租金和资本增值的重要性，因为这两者是投资者收益的主要来源。
房地产收益法的计算方法房地产收益法的计算方法通常有两种：毛收益法和净收益法。
毛收益法毛收益法是指以房屋的全年租金收入减去可能发生的全年空置费用后得到的净租金收入，再除以购入价格或估价。
公式如下：毛收益率 = (全年租金收入全年空置费用) / 房屋购入价格或估价毛收益法计算的是房屋的整体收益情况，可以给投资者一个大致的收益预估。
净收益法净收益法将除去支出和运营费用后的净收益与购入价格或估价进行比较，以得出房地产投资的实际回报率。
公式如下：净收益率 = (净租金收入全年支出和运营费用) / 房屋购入价格或估价净收益法考虑了投资的支出和运营费用，并将其从净租金收入中扣除，从而提供了更准确的投资回报率。
房地产收益法的应用房地产收益法被广泛应用于房地产投资决策和评估中。
它可以帮助投资者评估房地产投资的潜在风险和收益，并作为决策的依据。
，房地产收益法可以帮助投资者确定投资回报率。
通过计算毛收益率或净收益率，投资者可以了解在特定条件下的投资回报率，从而做出更明智的决策。
，房地产收益法可以帮助投资者评估投资风险。
通过考虑租金变动、资本增值率、运营费用等因素，投资者可以预测房地产投资的风险，并采取相应的措施来减少风险。
，房地产收益法也可以用于比较不同投资项目或不同地区的投资机会。
通过计算不同项目或地区的收益率，投资者可以选择最具潜力和最有利可图的投资机会。
，房地产收益法是一个非常有用的工具，它可以帮助投资者评估房地产投资的回报和风险，并做出明智的投资决策。
> 注意：以上内容仅供参考，具体投资决策应结合个人情况和市场变化进行。
房地产估价的收益法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第三节讲义1
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第三节讲义1
房地产估价的收益法
1.收益法概述
2.房地产收益价值的影响因素
3.收益法的适用范围
4.收益法的步骤
5.收益法的公式
6.有限年期公式的用途
7.净收益的求取
8.报酬率的求取
1.收益法概述
■ 概念
· 是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值。
■ 实质
· 资金时间价值换算中的年值换算为现值（A～P）或终值折算为现值（F～P）。
2.房地产价值的影响因素（收益法的角度）
■ 未来净收益的大小：净收益越大，价格越高；
■ 获得净收益期限的长短：期限越长，价格越高；
■
获得净收益的可靠性：越可靠，价格越高。
3.收益法的适用对象
■ 适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产；
■ 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可；
■ 对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产，收益法不适用。
4.收益法的步骤
· ⑴ 搜集并验证可用于预测未来净收益的有关数据资料；。
房地产估价师收益法公式汇总
房地产估价师收益法公式汇总一：正文：1. 收益法概述1.1 定义：收益法是一种房地产估价的方法，通过分析和评估所估价房产所能产生的现金流量，从而确定其实际价值。
1.2 原理：收益法基于市场上的租金收入作为主要指标，以此来衡量一项房地产投资的价值。
1.3 适用性：收益法适用于各种类型和规模的房地产投资，包括商业房地产、住宅租赁和工业房地产等。
2. 收益法的公式2.1 净收益净收益 = 总收入 - 总支出2.2 净收益率净收益率 = 净收益 / 投资金额 * 100%2.3 过去收益的预测根据历史数据和市场趋势，对未来收益进行合理的预测。
2.4 贴现率贴现率是衡量未来现金流量的综合指标，包括通货膨胀率、利率和风险溢价等因素。
2.5 估价估价 = 净收益 / 贴现率3. 数据分析3.1 收入数据需要分析和收集有关房产租金、销售情况和其他相关收入的数据。
3.2 支出数据支出数据包括房产维护费用、管理费用和其他相关支出。
3.3 比较市场数据通过比较市场上类似房产的租金和销售数据，对估价结果进行验证和调整。
4. 结论综合考虑以上因素，得出房产的估价结果。
附件：无法律名词及注释：1. 收益法：一种通过分析和评估所估价房产所能产生的现金流量来确定其实际价值的方法。
2. 净收益：房产所产生的总收入减去总支出的结果。
3. 净收益率：净收益与投资金额的比率，用以衡量房地产投资的盈利能力。
4. 贴现率：衡量未来现金流量的综合指标，包括通货膨胀率、利率和风险溢价等因素。
5. 估价：根据净收益和贴现率计算得出的房产估价结果。
二：正文：1. 收益法概述1.1 定义：收益法是一种用于估价房地产的方法，主要根据该房产预期的收入来确定其价值。
1.2 原理：收益法基于市场上类似房产的租金收入水平，以及其他相关因素，对房产的未来收入进行预测。
1.3 适用性：收益法适用于不同类型和规模的房地产，包括商业房地产、住宅租赁和工业房地产等。
2. 收益法的公式2.1 净收益净收益 = 总收入 - 总支出2.2 净收益率净收益率 = 净收益 / 投资金额 * 100%2.3 贴现率贴现率是考虑时间价值和风险因素的综合指标，用于计算未来现金流量的现值。
房地产估价-收益法(ppt54张)
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。
房地产估价方法之收益法
房地产估价方法之收益法每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。
房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
(一)收益法适用的估价对象收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的操作收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。
根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。
其公式为：或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：物业价值=年收益×收益乘数运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：(1)预测未来第一年收益;(2)确定资本化率或收益乘数;(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：(1)估计收益期或持有期;(2)预测估价对象的未来收益;(3)确定报酬率;(4)计算收益价值。
(三)物业收益的测算在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。
1.潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入2.有效毛收入从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入3.运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
4.净运营收益净运营收益=有效毛收入-运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、简介房地产评估是指对房地产的价值进行评估。
估价方法主要有：比较法、收益法和成本法。
收益法是一种比较常见的方法，它以产权人所获得的收益作为房地产价值的核心要素。
二、收益法的原理收益法的核心原理是根据产权人所获得的未来经济收益来计算该房地产的价值。
三、收益法的计算步骤1. 预测未来经济收益：收益法的前提是产权人能够持续获得经济收益。
因此，需要对未来的收益进行预测。
这个预测过程需要基于当前市场的情况，包括租金、房屋价格等。
2. 确定弊益期：弊益期是指能够持续获得经济收益的时间期限。
在估算弊益期的时候，需要考虑到当前市场的情况，以及可能的未来情况。
3. 计算盈利能力：盈利能力是指投资所能获得的全部收益与全部成本的比率。
其计算公式为：盈利能力 = 净收益 / 资产现值4. 计算资产现值：资产现值是指未来一段时间内所有收益的现值之和。
它包括分期收益和非分期收益。
5. 计算房地产价值：房地产价值 = 资产现值 + 不动产附属设施的市场价值四、实际执行中可能遇到的艰难及解决办法1. 无法确定预测结果：在收益法中，预测未来经济收益是非常关键的一步。
如果预测错误，将会影响到整个估价的结果。
此时，需要进行足够的市场调查和分析。
2. 无法确定弊益期：弊益期是估价中的一个重要参数，但是它的确定往往会受到不同的因素影响。
为此，在估价时，需要结合历史数据和当前市场情况进行判断。
3. 计算难度较大：对于一些大规模、复杂的项目，收益法的计算难度会较大。
此时，需要使用专业的评估软件或者寻求专业人员的匡助。
五、本文所涉及附件无六、本文所涉及的法律名词及注释无。
房地产评估 收益法
欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》2007年房地产估价师考前辅导精讲课程。
第16讲收益法(2)第三节净收益一、净收益测算的基本原理收益性房地产获得收益的方式，主要有两种：(1)出租；(2)营业。
因此，净收益测算的途径也可以分为两种：(1)基于租赁收入来测算净收益，它适用于可租赁的房地产。
例如：住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等；(2)基于营业收入来测算净收益，它适用于有经营行为的房地产。
例如，旅馆、影剧院、娱乐场所，加油站、餐馆等。
当然有些房地产既可以租赁又可能存在经营行为，但无论如何分类，只要能够测算净收益就行。
(一)、基于租赁收入的测算净收益基于租赁收入的测算净收益公式为：净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用＝有效毛收入－运营费用其中：净运营收益：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。
潜在毛收入：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产的收入。
写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租金收入加其他收入。
潜在毛租金收入=全部可出租面积×最可能的租金水平其他收入=租赁人保证金或者押金的利息收入+其他营业外收入收租损失：是出租的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金/少付租金或者不付租金所造成的损失。
有效毛收入：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。
运营费用：是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用。
运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含房地产抵押贷款偿还额、房地产折旧费额、房地产改扩建费用和所得税。
具体的原因见教材P285页。
运营费用率：是运营费用与有效毛收入之比，用OER表示。
其作用是：有些类型的房地产，其运营费用率有一个相对固定的范围，估价人员可在当地市场上找出其运营费用率，为在估算运营费用或净收益时使用。
净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率，是运营费用率的补集，即：净收益率=1-运营费用率(二)、基于营业收入的测算净收益当业主自行经营时，该收益性房地产的净收益按营业收入来测算。
房地产估价 收益法原理公式
房地产估价收益法原理公式房地产估价中的收益法是一种常用的评估方法，它基于未来收益的预期来确定房地产的价值。
咱们先来说说收益法的原理。
想象一下，你有一套房子，你可以把它租出去，每个月能收到租金。
这租金就是房子给你带来的收益。
那怎么通过这些收益来算出房子值多少钱呢？这就用到了收益法。
收益法的核心原理就是把未来预期的收益，通过一定的方法折算成现在的价值。
简单来说，就是考虑到货币有时间价值，未来的钱没有现在的钱值钱，所以要把未来的收益“打折”算到现在。
咱们来看看收益法的公式。
收益法的基本公式是：V = A / r × [1 - 1/ (1 + r)ⁿ] 。
这里的 V 代表房地产的价值，A 是房地产每年的净收益，r 是折现率，n 是收益年限。
比如说，有一套房子，每年能稳定收租金 5 万块，折现率假设是8%，预计能收租 20 年。
那这套房子的价值大概就是：5 万 / 8% × [1 -1 / (1 + 8%)²⁰] 。
我之前碰到过这么一个事儿。
有个朋友想卖一套小公寓，找我帮忙估估价。
那套公寓位置不错，周边租房需求挺旺的。
我去调查了一下周边类似公寓的租金情况，发现平均每个月能租到3000 块。
一年下来，净收益大概就是 3 万 6 。
然后我又参考了当时的市场情况，确定折现率为 7%，并且预计这套公寓还能租 15 年。
按照收益法的公式一算，这公寓的价值就出来了。
朋友一开始还不太相信，觉得我算得太简单。
我就给他仔细解释，告诉他每年的收益怎么折算到现在，为什么要考虑折现率等等。
最后他算是明白了，还直夸我专业。
其实在实际运用中，收益法也不是那么简单的。
确定每年的净收益就不容易，要扣除各种费用，比如物业费、维修费啥的。
而且折现率的确定也很关键，它受到市场利率、风险等多种因素的影响。
要是算错了，那估价可就差得远了。
所以啊，房地产估价用收益法，虽然公式看起来简单，但实际操作得仔细认真，考虑各种因素，才能得出比较准确的结果。
房地产估价规范中的收益法
5.3.6资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB(5.3.6)式中RO----综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;RL----土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;RB----建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;L----土地价值占房地产价值的比率(%);B----建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%。
5.3.3估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
5.3收益法
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
5.3.1运用收益法估价应按下列步骤进行：1搜集有关收入和费用的资料;2估算潜在毛收入;3估算有效毛收入;4估算运营费用;5估算净收益;6选用适当的资本比率;7选用适宜的计算公式求出收益价格。注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。
5.3.2净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：l出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。2商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。4尚未使用或自用的房地产，可以照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。
房地产估价方法之收益法
房地产估价方法之收益法每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。
房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
(一)收益法适用的估价对象收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的操作收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。
根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。
其公式为：或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：物业价值=年收益×收益乘数运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：(1)预测未来第一年收益;(2)确定资本化率或收益乘数;(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：(1)估计收益期或持有期;(2)预测估价对象的未来收益;(3)确定报酬率;(4)计算收益价值。
(三)物业收益的测算在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。
1.潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入2.有效毛收入从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入3.运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的`所有费用。
4.净运营收益净运营收益=有效毛收入-运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
房地产估价收益法计算公式
房地产估价收益法公式
房地产估价收益法公式
一、收益法中的必须死记的两个公式:
1、F=P×(1+i)n
2、P=A/i×[1-1/(1+i)n](年金现值公式)
二、需要巧记的公式
等比现值公式
P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n][当i≠s时]
P=nA/(1+i)[当I=s时]
这个公式用的频率最高,但容易记错,到底是i在前,还是s在前;是i在上,还是s在上。
实际记忆中,把它叫做”爱情公式”。
利用谐音i就是爱,s就是死。
“爱到死,死也爱,当爱就意味着死亡时,留下的依然是爱”,意思先有”i-s”,然后是”1+s”在上,再是”1+i”在下,当i=s时,只有i没有s。
这样,可能一辈子都不会忘掉这个爱情公式。
三、需理解记忆的公式
1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限,收益率等的换算,给出了好几个公式,让人一时无法记住。
如:V∞=VN×1/KN
Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]。
房地产估价-收益法
路漫漫其悠远
例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比 率为房价的70％，抵押贷款常数f为5％，自有资金的收 益率要8％，求不动产的资本化率。
不动产资本化率＝70％×5％+30％×8％＝5.9％
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式中： V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；
n为房地产的收益年限或收益期限；
（1）企业近几年（3-5年）的财务报表，根据财 务报表确定收益与成本，然后按市场状况修正收益 与成本（将收益与成本调整为在正常情况下的收益 和成本），最终求出纯收益（也称有效纯收益）。
（2）依据市场同类房地产的数据来测算评估标 的的收益能力，然后依市场统计资料得出经营成本 费用占总收益的百分比。
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率
0Hale Waihona Puke 路漫漫其悠远估价对象风险程 度应落的位置
投资类型及其风险
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▪又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房 地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法 的公式，反求出报酬率。
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例1：
实例 1
纯收益 （万元/年）
35
价格 （万元）
347
资本化率（ ％）
10.09
2
43
3
39
435
▪ 潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相 应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=潜在毛收入（PGI）×潜在毛收入乘数（PGIM）
▪ 有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相 应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=有效毛收入（EGI）×有效毛收入乘数（EGIM）
2.运用收益法估价应按的步骤：
房地产估价课件第五章 收益法
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
三、收益法的适用范围与适用条件
（一）收益法适用范围 (二)收益法的应用条件
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（一）适用范围
在经济生活中，一些主要被人们(包括个人或 社会团体)出于自用目的而购买的房地产，如 独立式住宅，以及一‘些以公益为使用目的 的房地产，如学校、公园、宗教房地产等， 其收益往往是难以用货币来度量的。
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(二)收益法的应用条件
1．收益的可计量性 2．收益的连续性 3．收益的稳定性 4．还原利率的可确定性 5．风险的可衡量性
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1．收益的可计量性
收益的可计量性是指待估价房地产未来年纯 收益可以用货币计量。
由房地产提供的收益包括有形收益与无形 收益。前者如出租房地产每年所获得的租金 收入；后者如房地产对人们生活水平的舒适 方便性的增加。收益法的收益是指有形收益， 即可以用货币计量的收益。
在求取房地产的纯收益时，应求取它在最有效使用状 态下的纯收益，再将其资本化，这称在最有效使用 状态下的收益为客观收益或潜在收益。
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3.地租理论
收益法对于土地的估价，是以地租理论为依据的。
尽管纯粹的“土地不是劳动产品，从而没有任何价 值”，但土地的特殊使用价值，决定了在一定条件 下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。地 租是土地价格的基础。正如马克思所说：“实际上， 这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提 供的地租的购买价格……土地的价格无非是土地出 租的资本化收入”
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2．收益的连续性
纯收益的产生是连续的。通过地租 的资本化确定土地价格是收益法的典型 运用。由于土地的不可毁灭性，决定了 地租的产生是持续不断、永无止境的。 收益法的基本公式是：
房地产收益法的公式
房地产收益法的公式房地产投资是一种常见的投资方式，通过购买和租赁房地产物业来获取收益。
为了评估房地产投资的可行性，人们通常使用房地产收益法来计算预期的收益。
本文将介绍房地产收益法的公式及其应用。
一、房地产收益法简介房地产收益法是一种以预期收益为基础的房地产投资评估方法。
它主要通过考虑租金收入、成本和增值潜力等因素，来计算房地产物业的投资回报率。
该方法广泛应用于房地产市场，并被投资者和金融机构普遍采用。
二、房地产收益法的公式房地产收益法的公式基于净现值（NPV）和内部收益率（IRR）的概念。
以下是房地产收益法的两个主要公式：1. 净现值（NPV）公式净现值是用来判断房地产投资项目盈利能力的指标。
它计算了房地产项目预期收益与投资成本之间的差值。
NPV的计算公式如下：NPV = Σ (收益现金流量 / (1 + 折现率)^n) - 初始投资其中，收益现金流量表示每年的租金收入减去每年的运营成本。
折现率是将未来收益现金流量进行折现的比率。
n表示投资持续的年数。
2. 内部收益率（IRR）公式内部收益率是指使得房地产项目净现值等于零的贴现率。
IRR衡量了房地产项目预期收益的潜力。
IRR的计算公式如下：0 = Σ (收益现金流量 / (1 + IRR)^n) - 初始投资在计算IRR时，需要通过试错法或使用计算软件求解方程式来获得IRR的值。
三、房地产收益法的应用房地产收益法的公式可以帮助投资者评估房地产项目的潜在收益和风险。
通过计算NPV和IRR，投资者可以衡量投资回报率、确定投资可行性以及进行不同投资项目之间的比较。
此外，房地产收益法的公式还可以应用于房地产交易的定价。
卖方和买方可以根据房地产项目的预期收益和折现率来确定房屋的市场价值和交易价格。
然而，需要注意的是，房地产收益法的公式并不是万能的。
它所基于的假设和参数选择对计算结果产生重要影响。
因此，在使用房地产收益法进行投资决策时，投资者需要仔细考虑各项参数，并结合其他分析方法进行综合评估。
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第二篇资产评估实务
第五章房地产评估
第四节房地产估价的收益法
1基本思路及步骤
收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法。
收集资料——计算潜在毛收入——计算有效毛收入——估算营运费——估算净收益——确定资本化率和折现率——求价格
2适用对象及条件
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。
条件：收益和风险都可以预期和量化。
3各参数的估算
3.1净收益的估算
实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，通常不能直接用于评估。
当房地产设定了抵押权、未处于最佳用途、收益权利人经营不善、土地处于待开发状态，无当前收益时实际收益不能用于评估。
客观收益剔除了特殊的、偶然的因素，在正常的市场条件下最佳用途的收益值。
客观收益用来评估。
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的损失－营运费用
＝有效毛收入－营运费用
（P159下面）潜在毛收入——无空置下的收入。
有效毛收入——潜在毛收入扣除空置、拖欠租金后的收入。
营运费用——维持房地产正常生产、经营、使用所必须支付的费用及归属其他资本或经营的收益。
净收益——有效毛收益扣除营运费后归属房地产的收益。
3.2资本化率的估算
3.2.1纯收益与售价比率法。
例题：
在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表1（假设交易价格为无限年期）。
表1纯收益与售价交易实例
对以上五个可以实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到产资本化率为：
r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5
=7.32%
3.2.2安全利率加风险调整值法。
资本化率＝无风险报酬率＋风险调整值
3.2.3各种投资风险、收益率排序插入法。
评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队，估计待估地产投资风险在哪个范围内，并把它插入其中，然后确定资本化率的大小。
3.3收益期限的确定
(已讲)
3.4收益法的派生方法（非重点）
1)土地残余法
思路：土地价格＝（房地产收益－土地收益）/土地折现率
2)建筑物残余法
思路：建筑物价格＝（房地产收益—土地收益）/建筑物折现率
4应用举例
某房地产开发公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。
目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。
该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金
的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。
试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价值。
1.选定评估方法。
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。
总收益应该为客观收益而不是实际收益。
（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.计算房地产纯收益。
年房地产纯收益 =年总收益-年总费用
=486000-73260=412740（元）
5.计算房屋纯收益。
（1）计算年贬值额。
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。
这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。
本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。
（2）计算房屋现值。
房屋现值 =房屋重置价-年贬值额×已使用年数
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋纯收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.计算土地纯收益。
土地年纯收益 =年房地产纯收益-房屋年纯收益
=412740-165000=247740（元）
7.计算土地使用权价值。
土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。
=3358836.15 （元）
单价＝ 3358836.15 / 500=6717.67（元）
8.评估结果。
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。