我国保障性住房建设的探讨

我国保障性住房建设的探讨
作者：邝来添
来源：《城市建设理论研究》2012年第32期
摘要：我国绝大多数市县政府已普遍建立了保障性住房制度与供应体系。

按供应对象的可支付水平，全县各地市县政府已推出了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房和两限商品房四类保障性住房，但全国各地普遍以经济适用房和廉租房为主向中低收入者供应保障住房。

关键词：保障性住房标准基本现状各地政府
中图分类号：G255.54文献标识码：A文章编号：
引言
自1998年初步建立经济适用房、廉租房和住房保障后的10余年间，我国的保障性住房，就始终在质疑责难声中、在各级政府美好的愿望中、在广大中低收入群众的期盼中，始终不懈地建设着。

10余年来，虽各级各地政府不断完善保障性住房制度、更新政策、制定规划、加大投资力度，但终因一方面政策、制度还存在较多的漏洞、执行乏力，另一方面保障房需求远远大于供给，最终致使保障房的保障作用和功能大打折扣。

当前，保障性住房存在的问题已无法回避。

1我国保障性住房的发展方向、模式选择
住房制度改革推进了城镇住房的发展，城镇人均住房建筑面积由1998年的18.7平方米提高到2010年的31.6平方米。

“十一五”期间，全国开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房1630万套，基本建成1100万套。

到2010年底，全国累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难，实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9.4％，还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。

保障性住房建设，改善了低收入家庭住房条件，对促进经济增长与社会和谐发挥了重要作用。

从总体上看，我国住房保障工作还处于探索阶段，存在不少矛盾和问题，既有住房保障制度不够健全、政策不够完善的问题，也有管理不到位和实施过程中操作不规范的问题。

目前，我国保障性住房的试点工作正在积极展开。

各地的保障房建设的模式呈现出多样性，目前收到较多关注的模式有：
1.1政府主导的供给模式
该模式的代表性地区为重庆。

重庆市明确提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2的中低收入人口提供租赁房。

重庆土地储备主要控制在政府而不是开发商手中。

1.2多种融资方式并举的供给模式
该模式的代表性地区为上海和天津。

房地产信托投资基金（REITs）方案在两地相继出台。

以天津为例，除了积极探索发行房地产投资信托基金募集支持保障性住房建设外，还利用住房公积金项目贷款支持租赁型经济适用房建设，积极与全国社会保障基金理事会沟通，争取将社会保障金引入天津市支持保障性住房建设。

2保障性住房相关规范、工程实例
2.1在众多的一线城市保障性住房建设发展过程中，深圳的保障性住房建设模式及相关规范有一定的借鉴指导性。

其保障性住房建设要求基本规定从城市发展建设实际需求出发，实事求是，敢于借鉴创新，符合城市建设的实际发展需要，并且取得了良好的建设性成果。

深圳市保障性住房基本规定主要有以下几点：
2.1.1、保障性住房建设，应统筹规划、优化设计、科学建造，经济合理、技术适宜，整体性能符合《深圳市绿色建筑评价标准》铜级标准及以上要求。

2.1.2、保障性住房规划，应采用混合社区的模式，充分利用城市基础设施与公共资源。

集约利用土地资源，符合城市发展规划。

2.1.3保障性住房设计要求户型应有实用合理化，基本结构应标准化，功能分隔应多样化，以，满足保障性住房需求对象多层次、广覆盖的要求。

2.1.4保障性住房建设应为装修房，其标准为简装。

2.1.5保障性住房建设和采用的用水、电、通风与空调等部品器件的选用，应遵循“本地优先采购”与“适用性节能化器件优先采用”的原则。

2.2工程实例：
深圳市罗湖区金稻田路鸿基迅达工业区更新改造项目保障性住房施工图设计基本分析如下：
2.2.1项目总平面图
2.2.2根据国家及深圳市保障性住房建设的相关基本要求，本项目在施工图设计过程中采取了多项主要措施：（1）本项目户型面积按65、85平方米两档标准进行设计，以65平方米标准为主，最大不超过85平方米；（2）建筑设置架空层，架空层除入口、门厅、防噪隔声设施外，设置为绿化、居民健身活动等开放空间；（3）所有户型均设置阳台；（4）太阳能可再生能源的利用；（5）雨水集蓄及利用系统；（6）采用预拌砂浆；（7）按照环保、经济适宜
的原则统一室内装修，装修材料均选用国产中档产品并满足保障性住房装修标准。

通多项措施的合理运用，较好的落实了国家保障性住房法规、政策和深圳市保障性住房建设标准。

2.2.3在以后的设计中可借鉴国外的成熟经验，不断创新和积累。

3我国保障性住房存在的问题
3.1由于保障性住房的主要供应对象是城市的低收入人群,目前保障性住房是以经济适用房和廉租房为主。

我国采取的比较多的是集中建设保障性住房。

一般在城市的某些地方划出特定区域集中建设。

从表面看,这种建设方式便于操作实施,可以在一定程度上解决居民的住房问题,但过于集中的建设方式会引发很多相关的问题。

3.2由于保障性住房大部分远离市中心,且居住者多为低收入群体,也使得中低收入者居住空间向着边缘化发展,同时加剧低收入群体的空间聚集现象,强化不同社会阶层在空间上的分化,造成城市居住空间的分异。

3.3由于保障性住房是政府在住房领域实施社会保障的重要途径，因此促进社会公平和社会稳定是其基本价值理念。

如果着眼于将不同收入阶层混合居住,可以通过中高收入群体的影响,改变低收入群体的行为模式,使住宅质量和城市邻里的生活环境质量都得到提升；通过高收入居民的社会观念影响,可以使低收入居民的就业难度降低；同时高收入群体的更明显、更严格的社会行为准则可以规范每个混居邻里成员,从而降低区域犯罪率；最终低收入居民可以得益于更多的就业机会、教育设施、安全性和更好的地区社会服务。

3.4住房准入退出机制不健全。

住房保障实施过程中，面临着无法准确界定住房保障对象和对象认定缺乏科学标准等问题。

二是个人收入和信用制度不健全，就业、收人变化时更难适时、准确地进行复核和清出，造成住房“准入”与“退出”的监管困难。

3.5防止保障性住房建设中平民窟问题。

现在的社会现实是，保障性住房尚未铺开，房子已经形成了穷人和富人之间的空间隔离器。

房价从某种程度已经成了过滤器，低收入群体受到了高房价的排斥。

3.6住房保障缺乏法律硬约束。

目前，住房保障的法律法规只有住建部等有关部委颁布的部门规章及规范性文件，立法层次较低，远远不能满足发展需要。

由于缺乏法律的硬约束，地方在执行保障政策过程中往往出现落实不到位现象，导致政策实际效果差。

4如何更好的推进我国保障性住房建设
采取必要的措施推进社会保障性住房制度的建设：
4.1制定《住房保障法》，并完善相关法律法规。

作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持。

4.2完善运行管理机制，增强保障性住房的公正性和公平性。

首先，要成立非营利性的廉租房管理公司，隶属于政府，全面负责廉租房的建设，营运。

其次，建立和完善家庭收入调查制度。

最后，在保障标准上实行分类管理。

4.3加强房地产市场监测。

继续加强房地产市场监测分析，建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

5结束语
加快保障性住房法制建设，为住房保障的管理提供法律依据和制度保障。

现实住房保障体系的有效架构与运转，明确各级政府在住房保障建设和发展过程中的责任，在政策落实上加大对地方政府的监管力度，使住房保障的主客体、责任、实施等问题都能够有法可依、有章可循，需要建立起统一的住房保障法律体系，为建立新的住房保障管理体系打下良好的制度基础。

参考文献：
[1]冯念一, 陆建忠 .对保障性住房建设模式的思考[J] . 房地经济, 2007(7) : 85 86.
[2]孙延风, 黄巧敏. 解析社会保障性住房建设——从和谐经济学角度看厦门的实践[J] . 中国统计, 2007(9) : 21 22.。