房地产开发流程与价值创造

土地取得
解 (1)设待估宗地价格为V (2)求开发完成后的总价值P，用收益还原法来确定： 写字楼的年纯收益=300×8000×90%×(1-40%)=1296000(元) 写字楼总价=1296000×[1-1/(1+8%)48]/80%=15797121(元) (3)开发成本和管理费用=1000×8000=8000000(元) (4)利息=(V+3%V)×[(1+6%)2-1]+8000000×40%×[(1+6%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+6%)0.5-1]=0.1273V+434180 (5)税费=0.03V (6)开发商利润=(V+0.03V+8000000)×15%=0.1545V+1200000 (7)V=15797121-8000000-(0.1273V+434180)-0.03V-(0.1545V+1200000) 解得：V=4698080(元)
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开发用地的选择： 两个层次的工作：一是投资区域的确定；二是在投资区域内选择、确 定开发地段。 区域选择因素：政治环境；经济增长状况；投资环境；特大型建设投 资。 开发地段的选择因素：城市规划；自然环境和工程地质；现有建设条 件；地块面积；投资经营计划。 项目选址原则：区域优先；注重潜力；适应投资特征；综合评价。
房地产开发流程与价值创造
可行性研究与策划阶段 项目报批与前期准备阶段 建设施工阶段 销售、出租阶段 物业管理服务阶段
土地取得 市场定位 报批报建 财务评价 资金融通 建设过程 市场营销 物业管理
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房地产开发用地：
土地所有权：城市市区的土地属于全民所有即国家所有，农村和城市 郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，应是属于农民集体所有。土 地所有权不准买卖或以其他方式非法转让。
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土地价格 土地价格直接影响到房地产开发的成本。 估价方法：除市场法、成本法、收益法三大基本方法外，还有假设开 发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法。 开发商和估价师、开发商之间的估价差异：可承受价格与可接受价格 的差异；不同开发商的管理水平、社会资源的差异；对市场趋势的不同 研判。 假设开发法：开发商最常采用的估价方法，又分为现金流量折现法和 计算利息的传统方法。
所谓开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企 业有偿、有期限进行基础设施和房屋建设使用的国有土地，以及城市规 划区内集体所有而被国家依法征收的土地。
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土地分类：
按土地区位划分：闹市区（商业集中区）土地、城市副中心区土地、 闹市区边缘地带（亚中心区）土地、城市边缘区土地、城市郊区土地。
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解 总建筑面积=占地面积×容积率=5000×5=25000(m2) 项目的楼层=总建筑面积/每层建筑面积=25000/(5000×50%)=10(层) 住宅面积=2500×(10-1)=22500(m2) 商业面积=25000-22500=2500(m2) 建成后的总价值 =2500×4000/(1+12%)2+22500×50%×2200/(1+12%)2+22500×50% ×2200/(1+12%)2.5=797+1973+1964=4634(万元) 开发费用和管理费用 =800×(1+10%)×50%×[1/(1+12%)1.5+1/(1+12%)0.5]×25000 =1967(万元) 销售税费=4634×9%=417(万元) 总地价=4634-1967-417-200=2050(万元)
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例2 在某城市改造中，有一占地5000平方米的房地产拟拆迁改造为商 住综合楼，该工程可以于2010年6月1日开工，正常施工期2年，规划建 筑覆盖率为50%，容积率为5，各层建筑面积相同，其中一层为商场，其 他各层为住宅。开发商估计该工程的拆迁安置费200万元，在工程开发 之初一次性补偿，开发费用每平方米800元，管理费用为开发费的10%， 在开发期内平均投入；估计工程完成后，商场即可全部售出，预计平均 售价为每平方米建筑面积4000元，住宅平均售价为每平方米建筑面积 2200元，分二期售出，工程完成后售出50%，半年后售出50%，销售费用 为楼价的3%，税费为楼价的6%，折现率为12%。试确定开发商在2010年6 月1日获取该土地的价格。
按土地利用的性质和功能划分：居住用地、公共设施用地、商业用地、 工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用 地、绿地。
按开发用地投入的形式和程度划分：生地、熟地。 熟地：能满足开发前所确定的土地用途的建设要求的土地。一般具备： 地平条件；场地正常、安全使用条件；基础设施条件。
开发企业选择生地进行拆迁改造，属于房地产的一级市场。开发企业进 行房屋建设属于房地产二级市场。
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开发用地的获取：
提供给开发投资者进行经营的开发土地，获取土地使用权的方式有三种， 一是划拨，二是出让，三是转让。
1、划拨：
划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置 等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使 用者使用的行为。
一般没有使用期限的限制。 划拨用地包括：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益 事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政 法规规定的其他用地。
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2、出让： 出让是指国家以土地所有者的身份将一定年限的土地使用权让渡给土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 四种方式：协议、招标、挂牌、拍卖。
3、转让： 转让是指拥有土地使用权的用地者，通过合法方式将其使用权转移给 他人的行为。 合法的转让方式：买卖；合资、合作建房；交换；作价入股等。
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例1 待估宗地的土地使用权年限为50年，允许修建8000平方米的写字 楼。开发商预计拿到土地后该项目开发周期为2年，取得土地使用权使 用权后即可动工。开发商对该项土地的各项成本、费用以及建成后的收 入情况估计如下：项目建成后对外出租，出租率90%，每平方米建筑面 积预计租金为300元，年出租费用为每年租金的40%，开发成本和管理费 用至少为每平方米1000元，该费用第一年投入40%，第二年投入60%，贷 款利率为6%，不动产的报酬率为8%，取得土地使用权时买方发生的税费 为地价的3%，投资利润率为15%，试以传统方法确定开发商获取该土地 时能承受的最高价格。