房地产开发流程与价值创造
SOHO中国
（三）城市经济发展与旧城改造
城市建设的发展不断给房地产投资带 来商机。
技术因素
（1）电子技术的发展使得房地产产业出现了 职能楼宇 （2）交通技术的发展和交通工具的完善，提 高了市中心与郊区的可达性，使城市房地 产区向郊区的演变的出现成为可能 （3）现代通讯技术的进步，互联网的发展使 在家里办公成为可能，住宅不再只是成活 场所，也是办公场所。
在中国建筑时代的大环境下，SOHO中国精 准的把握契机，坚持独特创新的建筑理念， 建造具有中国当代风格的建筑，所开发项 目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑， 并对中国的城市建设起到巨大的带动引领 作用。
经营领域分析
• 产品结构：SOHO中国有限公司是一家为注重生 活品味的人群提供创新、高品质的居住、工作
价值创造——产品营销
房地产营销： 以消费者为中心，以市场为导向，通过向消费者提供有效的房屋产品， 满足消费者的需求，同时保证企业可持续发展的过程。 特点： 1、市场导向：客户定位，价格确定 2、“需求创造价值”：消费者“支付意愿不断提升”
（一）一般环境分析
政治法律因素
（一）我国政治环境
成员：刘莫愁（战略分析） 张静（SWOT分析） 张圣靖（外部环境分析） 朱月（内部环境分析） 张丹丹（经营领域分析）
SOHO中国 创始人
——潘石屹&张欣
SOHO简介
SOHO中国有限公司成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹 和SOHO中国总裁张欣联手创建。 SOHO中国有限公司是一家为注重生活品味的人群提供创新生 活空间以及引领时尚生活方式的房地产开发公司。SOHO中国是中 国房地产行业领袖，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地 产。公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们 创新的设计理念转化成引领潮流的物业。 公司在“创造CBD繁华”理念的指引下，SOHO中国精准地把 握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建 筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑，并对中 国的城市建设起到巨大的带动引领作用。 SOHO中国一直是一个负责任的企业公民，SOHO中国秉承“推 动社会物质发展的同时，推动精神的进步与成长”的理念，于 2005年成立了公益慈善机构“北京搜候中国城市文化基金会” （简称“SOHO中国基金会”），旨在通过提高教育水平以改善一 些地区的贫困现状。SOHO中国坚信，物质进步和精神成长必须平 衡发展。
解读房地产新发展模式
解读房地产新发展模式随着中国经济进入新时代，房地产行业也在逐步转变发展模式，以适应新的经济环境和市场需求。
本文将就房地产新发展模式进行解读，主要包括开发运营服务一体化、增量与存量并举、出租与销售并举以及资产负债表平衡等方面。
一、开发运营服务一体化房地产行业传统的开发模式以高流转、高收益为主要特点，但这种模式已经不再适应当前的市场环境。
因此，新发展模式强调开发运营服务的一体化，即从高流转高收益的模式向常态化生产经营模式转变。
开发运营服务一体化要求房地产企业注重长期价值创造和资产运营，通过精细化管理和持续经营，实现资产保值增值。
这种模式下，企业需要具备较高的服务意识和运营能力，能够为客户提供全方位的服务，从而提高客户满意度和忠诚度。
二、增量与存量并举传统上，房地产企业主要关注增量开发，即不断地获取土地资源并进行新房建设。
然而，随着城市化进程的加速和市场需求的变化，单纯增量开发已经无法满足市场需要。
因此，新发展模式强调增量与存量并举，在单纯增量开发的同时，重视存量的盘活和提升。
增量与存量并举旨在推动房地产市场向更加均衡和可持续的方向发展。
企业可以通过对存量物业的改造和升级，提高物业品质和附加值，从而获取更高的收益。
同时，这种模式还可以减少对增量开发的过度依赖，降低企业风险。
三、出租与销售并举传统上，房地产企业主要通过销售物业获取收益。
然而，随着市场需求的变化和租赁市场的兴起，租赁成为越来越重要的收益来源。
因此，新发展模式强调出租与销售并举。
出租与销售并举旨在实现资产价值和收益的最大化。
通过租赁方式，企业可以获取稳定的现金流，同时还可以通过租金上涨等方式实现资产增值。
此外，租赁市场还可以为房地产企业提供更多的市场机会和业务模式创新。
四、资产负债表平衡过去，房地产企业普遍采用高负债率经营模式，即通过大量借贷资金进行开发建设。
然而，这种模式容易导致财务风险和抗风险能力不足。
因此，新发展模式强调资产负债表平衡，降低高负债率。
房地产企业的“企业文化”
房地产企业的“企业文化”引言概述：房地产企业的“企业文化”是指企业在经营过程中所形成的一种独特的价值观、行为准则和组织氛围。
它不仅是企业发展的重要因素，也是企业与外界沟通的窗口。
本文将从五个方面详细阐述房地产企业的“企业文化”。
一、核心价值观1.1 诚信与责任：房地产企业应始终秉持诚信与责任的价值观，确保对客户、合作火伴和员工的承诺得以兑现。
1.2 创新与进取：房地产企业应鼓励员工进行创新和进取，不断推陈出新，以适应市场的变化和发展。
1.3 卓越与品质：房地产企业应追求卓越和品质，通过提供优质的产品和服务来满足客户的需求。
二、组织文化2.1 共同目标：房地产企业应建立共同的目标，让每一个员工都明确自己的角色和责任，形成团队合作的氛围。
2.2 开放沟通：房地产企业应倡导开放的沟通氛围，使员工能够自由地表达自己的意见和建议，促进信息的流通和共享。
2.3 学习与成长：房地产企业应鼓励员工不断学习和提升自己的能力，为员工提供培训和发展的机会，使其能够适应企业的发展需求。
三、员工关心3.1 平等与公正：房地产企业应建立平等和公正的用人机制，确保员工的权益得到保障，激发员工的工作积极性和创造力。
3.2 健康与福利：房地产企业应关注员工的身心健康，提供良好的工作环境和福利待遇，增强员工的归属感和忠诚度。
3.3 培养与发展：房地产企业应注重员工的培养和发展，通过制定个人发展计划和提供培训机会，激发员工的潜力和创造力。
四、社会责任4.1 环境保护：房地产企业应积极履行环境保护的责任，采取可持续发展的方式进行经营，减少对环境的负面影响。
4.2 公益慈悲：房地产企业应积极参预公益慈悲活动，回馈社会，关爱弱势群体，提升企业的社会形象。
4.3 文化传承：房地产企业应重视文化传承，保护和宏扬本土文化，为社会提供丰富多样的文化产品和服务。
五、企业创新5.1 技术创新：房地产企业应积极引进和应用新技术，提高企业的运营效率和竞争力。
房地产面试题目(3篇)
第1篇一、基础知识题1. 请简述房地产市场的定义及其在我国经济中的地位。
解析：房地产市场是指房地产交易、租赁、抵押等经济活动及其相关服务的市场。
在我国经济中，房地产市场是国民经济的重要组成部分，对促进经济增长、提高人民生活水平具有重要意义。
2. 请列举我国房地产市场的四大主体。
解析：我国房地产市场的四大主体包括：房地产开发企业、房地产销售企业、房地产租赁企业和房地产消费者。
3. 请解释房地产产权的概念及其类型。
解析：房地产产权是指房地产权利人依法对其房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。
房地产产权类型包括：所有权、使用权、抵押权、租赁权等。
4. 请说明房地产市场的供需关系及其影响因素。
解析：房地产市场的供需关系是指房地产市场上房地产的供给与需求之间的关系。
影响供需关系的因素包括：人口、经济、政策、土地资源等。
5. 请解释房地产泡沫的概念及其成因。
解析：房地产泡沫是指房地产市场价格远高于其内在价值的现象。
房地产泡沫的成因包括：投机炒作、货币政策、土地财政、人口流动等。
二、政策法规题1. 请简述我国房地产市场的宏观调控政策。
解析：我国房地产市场的宏观调控政策主要包括：土地政策、信贷政策、税收政策、价格政策等。
2. 请解释房地产税的概念及其在我国的作用。
解析：房地产税是指对房地产权利人依法征收的一种税收。
在我国，房地产税的作用包括：调节房地产市场、增加财政收入、促进房地产市场的健康发展等。
3. 请说明我国房地产市场监管的主要内容。
解析：我国房地产市场监管的主要内容有：市场准入、信息披露、交易监管、价格监管、广告监管等。
4. 请解释我国房地产市场监管的法律法规体系。
解析：我国房地产市场监管的法律法规体系包括：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等。
5. 请说明我国房地产市场的法律法规在保障消费者权益方面的作用。
解析：我国房地产市场的法律法规在保障消费者权益方面的作用包括：规范交易行为、保护消费者合法权益、维护市场秩序等。
房地产项目开发全过程完整流程
房地产项目开发全过程完整流程1.市场调研和项目策划阶段：这个阶段的目标是通过市场调研和研究，确定可行的房地产开发项目。
这包括对市场需求、目标客户群体、竞争对手和潜在风险进行综合分析。
同时，开发商还要制定项目策划，包括项目规模、定位、定价策略等。
2.土地储备阶段：在这个阶段，开发商需要通过拍卖、招投标或协商的方式，与土地所有者取得土地使用权。
这包括签订土地出让合同、办理土地使用权证等手续。
3.审批和规划阶段：在这个阶段，开发商需要向相关政府部门提交项目规划申请。
这些部门会审查项目规划是否符合法律法规、规划要求和城市发展规划。
审批通过后，开发商才能正式进行土地准备和建设工作。
4.设计阶段：在这个阶段，开发商通过聘请设计单位进行项目建筑、景观、规划等设计。
设计要考虑到市场需求、功能性、美观性和可持续发展等因素。
设计完成后，需要向相关部门进行审查和批准。
5.资金筹集阶段：在这个阶段，开发商需要通过自有资金、银行贷款或合作开发等方式筹集项目开发所需资金。
这需要开发商制定详细的财务规划和预算，并与金融机构洽谈融资条件和利率。
6.施工阶段：7.销售和营销阶段：在项目建设完成后，开发商开始进行销售和营销活动，包括推广、广告、户型展示、销售活动等。
此外，开发商还需要与购房者签订买卖合同，并协助购房者办理相关贷款和过户手续。
8.交付和验收阶段：在购房者付款完成后，开发商需要按照合同规定交付房屋，并协助购房者办理入住手续。
同时，开发商需要与相关部门进行竣工验收，并取得使用许可证。
9.售后服务阶段：在交付和验收后，开发商还需要提供售后服务，包括处理购房者的投诉、维修问题以及小区管理等。
10.运营和物业管理阶段：在售后服务阶段过后，开发商可能会继续承担物业管理的责任，包括维修、保养、安全管理等。
也有可能将物业管理权交给专业的物业管理公司。
以上就是房地产项目开发的全过程完整流程。
这个过程包括了市场调研、土地储备、审批和规划、设计、资金筹集、施工、销售、交付和验收、售后服务以及运营和物业管理等多个环节。
城市更新背景下的价值创造与房地产开发——以上海市卢湾区太平桥地区改造为例
城市更新背景下的价值创造与房地产开发——以上海市卢湾
区太平桥地区改造为例
赵婉月;张志允
【期刊名称】《区域治理》
【年(卷),期】2024()17
【摘要】本文基于上海市卢湾区太平桥地区城市更新项目,通过详细分析其改造过程中经济、社会、环境价值的创造与破坏情况,发现规划思路、规划理念、政企合作、公众参与、正确的历史文化保留方式及绿地建设等在价值创造中的重要性,以为未来的城市更新改造项目提供借鉴思考。
【总页数】3页(P0197-0199)
【作者】赵婉月;张志允
【作者单位】安徽省国土空间规划研究院(安徽省土地开发复垦整理中心)
【正文语种】中文
【中图分类】F299.27
【相关文献】
1.城市更新背景下上海旧式里弄改造对周边居民地方感的影响——以上海市黄浦区肇周路为例
2.城市更新背景下工业遗产的保护和适应性再利用—以上海市杨浦滨江地区为例
3.城市更新背景下基于价值实现的铁路遗产再生研究——以张家口站地区铁路遗产改造为例
4.城市更新背景下滨水空间色彩规划策略研究——以上海
市苏州河为例5.城市更新背景下拆建型城中村文脉传承的路径初探——以上海市宝山区“城中村”改造规划为例
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创业空间的房地产开发与地产创新
创业空间的房地产开发与地产创新随着经济的不断发展和科技的日新月异，创业已成为推动社会进步的重要力量。
创业空间的开发和创新成为了一个热门话题，吸引了众多投资者和创业者的目光。
本文将从专业角度分析创业空间的房地产开发与地产创新。
一、创业空间的定义与重要性创业空间是一种以创新为核心，为创业者提供工作、交流、资源共享等综合服务的新型空间。
它不仅提供了基本的办公设施，更重要的是构建了一个有利于创新和创业的生态系统。
在创业空间中，创业者可以获得资金、技术、市场等方面的支持，提高创业成功率。
创业空间的重要性不言而喻。
它为创业者提供了低成本、高效率的办公环境，降低了创业门槛。
同时，通过聚合各类资源，创业空间有助于形成产业链、创新链、人才链的闭环，推动产业升级和经济发展。
二、创业空间的房地产开发房地产开发是指房地产开发企业通过土地购置、规划、设计、建设、销售等环节，将生地变为熟地，实现土地价值的过程。
在创业空间的开发过程中，房地产开发企业需要关注以下几个方面：1.选址：选址是创业空间开发的关键环节。
理想的选址应位于交通便利、配套设施完善、产业集聚的区域，有利于吸引创业者入驻。
2.规划：合理的规划能有效提高创业空间的使用效率。
在规划过程中，应充分考虑创业者的需求，布局办公区、交流区、休闲区等功能区域，创造舒适、便捷的工作环境。
3.设计：创业空间的设计应注重创新、实用和环保。
在设计过程中，可以运用新型建筑材料和绿色节能技术，提高创业空间的环境质量。
4.建设：建设阶段是创业空间开发的实质性环节。
房地产开发企业应确保建设质量，打造高品质的创业空间。
5.销售与运营：销售与运营是创业空间开发的重要环节。
房地产开发企业应通过合理的销售策略和运营手段，吸引更多创业者入驻，实现创业空间的可持续发展。
三、创业空间的地产创新地产创新是指在创业空间开发过程中，运用新技术、新模式、新理念，提高创业空间的价值和效益。
以下几个方面是创业空间地产创新的关键：1.模式创新：地产创新应关注商业模式的创新。
2024年房地产工作计划书（7篇）
2024年房地产工作计划书在董事会的战略指引下，公司全体员工齐心协力，各项事业得以全面展开，“____”品牌初步赢得了社会的认可，整体成效令人鼓舞。
为进一步提升公司综合实力，步入发展新阶段，公司在新的一年里将聚焦“一个中心”，推进“两个建立”，实现“三个调整”，加强“四个充实”，并重点“五个推行”。
具体工作计划如下：____项目，作为省市级重点项目，承载着市委、市政府的高度期望。
鉴于其显著的社会效益与潜在的经济价值，我们唯有全力以赴，确保项目成功，不容有失；我们唯有锐意进取，不断前行，绝不能有丝毫懈怠或倒退。
为此，公司特制定以下实施策略：一、确保一季度____工程全面启动，并力争年内圆满完成首期建设目标。
首期工程占地面积____亩，总投资额高达____亿元，建筑面积为____万平方米，涵盖____商业广场裙楼、____厦裙楼及一座物流仓库。
具体工作部署如下：1. 土地征收与拆迁：务必在春节前后完成首期工程用地的征收与拆迁工作。
一月份需完成征地初步调查，随后依次推进无证、有证房屋及国土储备中心土地与集体土地的征收与拆迁，确保各部门间协调顺畅，以总经理室为主导，顾问室协助，工程部负责具体实施。
同时，随着工程推进，工程部应提前筹划二期工程的土地征收与拆迁事宜，灵活调整工作重心。
2. 工程合同与开工：一月份需签订招投标代理合同，正式启动工程招投标流程。
随后选定具备实力的施工企业与监理企业，分别签订施工与监理合同，确保三月份工程顺利开工建设。
工程部还需加强工程合同及各项资料的归档管理，构建完善的工程档案体系。
3. 报建审批：工程部需紧密跟进工程报建审批流程，及时完成方案图与扩初图的设计工作。
在此过程中，应积极协调与相关部门的关系，确保不因报建延误而影响工程进度。
4. 工程质量监管：鉴于____项目的重要性，工程质量监管尤为重要。
工程部在协助监理公司工作的同时，应逐步建立并完善公司自身的工程质量监督体系，以监理为主，自我监督为辅，力争将____项目打造成为省级优质工程。
最新房地产开发全套流程大全
最新房地产开发全套流程大全
房地产开发是一个复杂的过程，包括了多个环节和流程。
下面是一个
最新的房地产开发全套流程的完整版：
1.土地规划：这一阶段包括了确定土地位置、了解当地的土地规划政策、获取土地证明和评估土地的可行性。
2.土地购买：在这个阶段，开发商与土地所有者进行谈判、协商并签
署购地合同。
3.设计规划：这个阶段是制定项目的整体设计规划，包括建筑设计、
园林设计、交通规划等。
4.施工批准：在这个阶段，开发商需要申请相关的建设和施工许可证。
5.施工阶段：这是房地产开发的核心阶段，包括了土地平整、基础设
施建设、建筑施工等。
6.市场推广：在建设过程中，开发商需要进行市场调研、确定目标客
户群体、设计并执行销售和推广策略。
7.售楼处开放：开发商需要建立售楼处，并展示项目的样板房，吸引
潜在购房者。
8.销售合同签署：一旦买家确定购买房产，开发商与购房者签署购房
合同。
9.建筑竣工验收：在这个阶段，开发商需要对建设完成的房产进行验收，确保符合相关标准和规定。
10.物业管理：在竣工验收后，开发商需要与物业管理公司签订合同，负责项目的日常运营和维护。
11.交付房产：开发商需要将房产交付给购房者，并办理产权证书等
相关手续。
12.售后服务：一旦购房者入住，开发商需要提供售后服务，解决可
能出现的问题和投诉。
以上是一个房地产开发全套流程的完整版，它涉及到了从土地规划到
项目交付的各个环节，每个阶段都需要开发商和相关部门的合作和努力。
房地产开发是一个复杂而繁琐的过程，需要对法律法规和市场需求有深入
的了解和合理的规划。
浅谈如何有效挖掘房地产开发企业价值链潜力
浅谈如何有效挖掘房地产开发企业价值链潜力作者：刘向东来源：《价值工程》2013年第32期摘要：近年来，我国房地产行业发展迅速，竞争更加激烈。
本文分析了价值链潜力的内涵，并提出如何有效挖掘房地产开发企业价值链潜力。
Abstract： In recent years， China's real estate industry has developed rapidly， and the competition between enterprises are fierce. This article analyzed the connotation of value chain potential， and puts forward the effective ways to excavate value chain potential of real estate development enterprise.关键词：房地产开发；价值链潜力Key words： real estate development；potential of value chain中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）32-0029-02作者简介：刘向东（1962-），男，安徽铜陵人，工商管理硕士，高级会计师，安徽铜陵有色铜冠房地产集团有限公司企管部主任，从事战略规划、过程管控及管理创新等工作。
0 引言房地产企业的发展受国家宏观调控的影响很大，在宏观调控政策的影响和市场竞争的挤压下，一些管理粗放、实力不强的企业经营难以为继，甚至退出市场。
在变化多端的政策和市场环境下，如何增强企业的综合竞争能力，站稳脚跟并取得发展，成为每个房地产开发企业面临的重要课题。
因此，有效挖掘房地产开发价值链潜力，就成为增强企业核心竞争能力，取得长远发展的重要手段。
1 房地产行业竞争环境的变化，促使企业深入挖掘价值链潜力1.1 国家对房地产行业的宏观调控，促使企业管理由粗放式向精细化转变房地产行业在推动经济发展方面发挥了重要作用。
房地产开发全套流程简洁范本
房地产开发全套流程简洁范本一、前期准备阶段1.1项目规划与选址-分析市场需求与供应关系，确定开发项目的类型、规模和定位；-研究市场潜力，选择合适的地块进行投资；-考虑土地价格、周边环境、交通便利程度等因素进行选址。
1.2市场调研-对目标群体的消费习惯、购房偏好等进行调查研究；-分析竞争对手的产品定位、价格策略等信息；-评估项目的市场可行性。
1.3立项与策划-完成项目的市场定位、建设规模、设计风格等规划工作；-编制项目的投资与回报方案；-确定项目的开发阶段和时间计划。
二、开发筹备阶段2.1土地收购与权属整理-与土地所有者协商，确定土地收购方式和价格；-办理土地使用权或房屋产权证办理手续。
2.2环境评估与审批-编制环境影响评价报告，获得相关部门的审批证书；-办理建设项目用地规划许可证和用地出让合同。
2.3方案设计与审批-组织设计师编制建筑方案、景观设计方案等；-提交设计方案给相关部门进行审批。
2.4融资与签订合作协议-根据项目需要，寻找合适的金融机构进行融资；-与建筑公司、物业管理公司等签订合作协议。
三、开发建设阶段3.1建设准备-开工仪式和现场布置；-确定施工方案和施工人员。
3.2施工-进行土地平整、地基建设等初步工作；-各项施工工程按照计划进行。
3.3检验与验收-定期检查施工进度和质量；-提前做好竣工验收准备工作。
四、销售与运营阶段4.1市场推广与销售-准备相关宣传资料；-通过各种渠道进行市场推广和销售。
4.2签订购房合同与交房-签署购房合同；-进行房屋的交付和交房礼仪等。
4.3物业运营与管理-成立物业管理公司并进行运营和管理；-提供物业管理、维修等服务。
4.4售后服务与客户回访-提供售后服务，解答客户问题；-定期回访客户，了解满意度。
五、项目总结与评估阶段5.1项目总结-对整个开发过程进行总结和评估；-分析项目的成功与失败因素。
5.2报送相关部门-编制项目的结算报告和总结报告，报送相关部门。
5.3经验总结与改进-总结项目管理中的经验与教训；-提出改进措施和建议。
房地产价值链的价值创造机理——基于顾客价值的视角
■现 代管理 科学
■２ １ 年 第 ２期 ０２
如 前 文 所 述 ． 客 价 值 的 形 成 过 程 包 括 三 个 阶段 — — 量 ． 筑 商 、 理 部 门和 物 流 商将 对 施工 进度 和 质量 有 较 顾 建 监
顾 客价值设 计 、 顾客 价值 创造 和顾 客价 值 交付 。在顾 客价 值形成 的不 同阶段 。 地产 价值 链各 要 素将依 次 发挥 不 同 房 的作用 ． 而创造 房地产 价值 链 的价值 。 中 ， 从 其 人才 、 息 、 信
■２ １ 年 第 ２期 ０２
一现 代管理 科学
■博 士论坛
房地产价值链的价值创造机理 基于顾客价值的视角
●杨 华 冯梓 洋
摘要： 当今激烈的市场竞争环境下， 在 房地产业应 当以顾客价值为核心， 进行相关价值创造活动。文章给出了顾客价 值 的基 本 内涵 ， 然后分 别基 于顾客 价值 的 形成 过程 和顾 客价值 的层 次分 析 了房地 产价 值链 的价 值 创造机 理 ， 最后 给 出 了
实现。
价值 交付 。 该 阶段房 地产 企 业将 创造 的产 品交 付给 顾客 ， 是一 这 个企业 与顾 客相 互感 知 的过 程 ． 更是 体 现企业 提供服 务价
１ 客 价值 设计 阶 段 的主 导要 素 。在顾 客 价值 设 计 值 的过程 。房地产 企业 的品牌效 应 、 ．顾 营销 方案 、 销售 战略和
３ ．顾客 价值 交付 阶段 的 主导要素 。 在顾 客价值 交付 阶
段 ． 品 牌 、 理 （ 要 是 营 销 、 业 、 融 服 务 ） 代 表 的 以 管 主 物 金 为 要 素 成 为 主 导 要 素 ． 与 前 两 个 阶 段 的 要 素 共 同 完 成 顾 客 并
房地产开发工程施工准备阶段工作流程
房地产开发工程施工准备阶段工作流程
房地产开发工程施工准备阶段是工程建设中非常重要的一个阶段，其工作流程一般包括以下步骤：
1. 工程立项：确定项目的建设规模、投资预算、工期计划等基本内容，编制初步设计方案和施工图纸。
2. 勘察设计：进行现场勘察和测量，获得相关土地使用和建设许可证，深化设计方案和施工图纸，确定建筑结构、材料选用以及施工工艺等。
3. 招标采购：根据施工项目的需要，对建筑材料、设备、配件和劳务等进行招标采购，确保选择到符合质量标准且价格合理的供应商。
4. 合同签订：与施工单位签订工程承包合同或分包合同，约定工程范围、工期、质量标准、施工进度、支付方式等相关事宜。
5. 施工组织设计：根据设计方案和施工图纸，制定详细的施工组织设计方案，包括施工序列、方法、计划等，确定各个施工任务的执行顺序和时间，以及安全、环保、文明施工等要求。
6. 施工设备准备：根据施工组织设计方案，采购和调配必要的施工设备和机械，确保施工现场有足够的机械设备和劳动力。
7. 现场踏勘和安全检查：对施工现场进行踏勘和安全检查，发现存在的安全隐患和问题，并采取措施解决，确保施工现场的安全和顺利进行。
8. 安全防护和环境保护：制定相应的安全防护和环境保护措施，确保施工过程中不影响周边环境和居民生活，同时保障工人的安全。
9. 质量控制：制定质量管理计划和控制方案，对材料、施工质量进行监督和检查，确保施工过程和成果符合规范和标准。
10. 施工现场管理：对施工过程进行监督和管理，确保施工进度和质量，及时发现并解决问题，维护施工现场的秩序和卫生。
以上是房地产开发工程施工准备阶段一般的工作流程，具体内容和流程可能会因项目类型、规模和地域差异而有所不同。
业主方基于价值创造的工程成本管理
业主方基于价值创造的工程成本管理【摘要】当前，大部分房地产企业的工程成本管理已由核算型转变为控制型，这远远不能满足房地产市场日益激烈的竞争要求，房地产企业应该尽快提升到价值创造层面，并采取更为行之有效的管理措施，尽一切可能保证盈利，才能成为市场的强者。
【关键字】成本管理；价值创造；关键控制点1、工程成本管理及价值创造概述基于建筑产品的单一性特点，没有两个建筑物的成本是相同的，所以，对于其造价的分析、对比、管理就有相当的难度。
价值创造将企业价值活动的所耗成本与其对产品价值的贡献进行比较，确定其发生的合理性，进而优化价值，达到预期的成本管理目标。
美国通用电气公司工程师l.d.迈尔斯在1947年发表了《价值分析》一书，标志价值创造学科的正式诞生，价值创造的基本公式是：v=f/c，v=value、f=function、c=cost。
价值创造的逻辑有4种：f大幅提升，而c则下降，这是最理想境界；f大幅提升，而c则小幅提升或者不变，这是常见的一种方式；f基本保持不变，但c下降，内部挖潜改造，属于这种形式；f 略有牺牲，但c却降幅很大。
我们以价值创造的观点来看待工程成本管理，每一个人都可以为提升产品的价值来做出成绩。
在价值创造的三个因素里，设计人员控制的是f，合约人员和施工管理人员控制的是c。
营销人员对外部宣扬v，将v经过包装之后，再人为地放大一些。
由此可见，价值创造是工程成本管理的有效方法，任何一个企业都可以基于成本领先优势来开发市场竞争优势，而竞争优势从根本上取决于如何管理相对于竞争对手的价值创造作业。
2、工程成本管理关键控制点从房地产企业的价值链出发，归结出八个关键的成本管理控制点，立项可研是整个房地产开发项目业务流程和成本控制的源头和基础；规划设计决定了房地产开发项目大约70%的成本，内容相当复杂；施工建造阶段的资金支出最多；营销阶段费用占比较小，但具体的单项支出要严格控制；交付阶段主要是对工程施工完成后开发成本控制进行初步评估；资金成本、管理费用、税务筹划属于财务管理方面，在此不再详述。
用全过程物业管理服务创造价值———房地产开发的又一种价值创造模式思考
用全过程物业管理服务创造价值———房地产开发的又一种价值创造模式思考郝静萱上海保利物业酒店管理公司【摘要】房地产开发管理已经进入价值链管理时代，物业管理由一个横向的阶段性的价值创造环节，变成了贯穿整个价值创造过程的竖向增值因素。
作者对物业管理服务在价值链创造的五个阶段的作用进行分析，对房地产价值创造模式提出另一种思考。
【关键词】物业管理房地产价值链近年来，房地产市场的竞争已经进入了一个新的阶段，与国际潮流一致，生产管理和经营管理已经被价值链管理所取代。
行业标杆企业的物业管理公司纷纷进行战略收缩，专注于本公司开发项目的物业管理，以完善自身的价值链。
房地产开发商竞争战略从单一重视产品的竞争，逐步转向以物业管理为重心的客户服务的竞争。
目前，多数品牌开发商已经逐步意识到，全过程物业管理对房地产开发价值创造的重要意义。
从市场策划与产品塑造、产品形成与质量监控、产品的验收和交付、售后服务的整个价值链，到促进客户对产品的认知再到对开发商品牌的认可，为业主的产品提供保值服务，为业主的生活提供增值服务，物业公司以其特殊的地位，在房地产开发过程价值创造中发挥着无可替代的作用。
这些作用集中表现在以下五个方面：一、前期介入，优化设计，提升产品价值，降低管理成本市场定位的准确性，决定了项目是否适销对路，也决定了产品的价位及去化的速度。
规划设计的合理性、实用性以及超前性，决定了项目的功能完善、环境舒适、生活便利，不仅要从工程技术的角度考虑，还要从交付使用后物业管理服务的角度考虑，不仅要考虑房屋本身的工程质量以及建筑造型、建材选用，还要考虑小区各项配套设施的配置与布局、室外环境的设计与营造等涉及居住的安全、舒适、便利的因素。
做好这些工作，开发公司必须听取物业公司的专业意见和建议。
可以通过集团内部开发公司和物业公司的互动来解决，更为市场化的做法是，将市场定位和设计完善的工作以合同形式委托给物业公司来完成。
充分利用物业管理与客户最接近、对客户最了解的优势，从客户需要的差别出发来市场定位，从业主和物业管理的需要与规划设计成果的差异出发来进行设计的完善和优化。
精益流程管理方法
业务状况
必须满足的需求和必须管理的压力. 1. 硬指标的要求 2. 公司的要求
(顾客与供应商) 3. 社会的、政治的、法律的要求 4. 竞争压力 5. 员工的期望
业务结果
组织现在做的如何
1. 硬指标 2. 满足公司要求的程度 3.社会的、政治的、法律的操行 4. 相对与竞争对手的位置 5.员工的期望被满足的程度
业务战略
组织存在的理由和成功的计划. 1. 宗旨/使命/远景 2. 竞争战略 （什么、为什么、何时、怎样） 3. 目的和目标 4. 运作原则 5. 根本的价值和假设
结构 任务
人员
奖励 决策
信息
文化
组织真正是怎样运作的？
1. 对战略、目标的态度 2. 实际的权利和奖赏的分配 3. 实际上员工做和不做的工作 4. 其他关于工作是怎样完成 或没有完成的解释
产品决策和计划管理委 员会
土地获取到最终确定项目 客户定位、完成产品建议 书及项目企划推广方案的 过程（包含住宅和商业配 套）
市场企划部、商从企划部提供产品建议书 到项目施工图完成的设计 工作以及项目施工阶段的 现场设计配合工作
设计管理部
项目开发过程中报批报建 C03-3 项目报批报建管理程序 工作，从土地证获取后开
整 体 绩
效
支持过程
变革管理
公共关系管理
信息和知识管理
财务和会计管理
人力资源管理
战略管理
投决资策 产决品策 项管目理 客关户管系理 外资部整源合
产品决策过程 C02 产品决策程序 C03-1 营销策划程序
从土地信息获取开始，通 过对客户和市场分析、产 品研发、成本规划等环节 决定产品方案，使产品最 大程度满足客户的需求。
房地产公司发展的设计部建议
房地产公司发展的设计部建议为了确保房地产公司设计部能够更好地为公司创造价值，以下是一些建议：1. 明确设计部职责和目标：设计部应明确自己的核心职责，例如提供建筑设计、室内设计、景观设计等。
此外，他们应该与公司的整体战略目标相一致，确保设计方案符合市场需求和公司的发展方向。
2. 建立规范的设计流程：设计部应建立一套规范的设计流程，以确保项目从概念到实施阶段的顺利进行。
这包括概念设计、初步设计、施工图设计、深化设计等阶段，每个阶段都应有明确的目标和验收标准。
3. 注重团队合作：设计部应注重团队合作，鼓励团队成员分享经验、知识和创意。
通过定期的团队会议、培训和团队建设活动，可以提高团队的凝聚力和工作效率。
4. 持续创新和学习：设计部应持续关注行业动态和最新设计理念，通过参加行业会议、学习新技能和软件工具，不断提高设计水平和创新能力。
5. 与客户和施工方保持良好沟通：设计部应与客户和施工方保持密切沟通，以确保设计方案能够准确传达并满足客户需求。
同时，与施工方的沟通可以确保设计方案在实施阶段的顺利执行。
6. 建立有效的质量控制体系：设计部应建立一套质量控制体系，以确保设计方案的质量符合公司要求和行业标准。
这包括对设计方案进行审查、审核和优化，以及在实施阶段进行质量检查。
7. 加强与其他部门的合作：设计部应与公司其他部门（如营销、开发、财务等）保持良好合作关系，以确保项目进度和公司整体目标的实现。
8. 注重可持续发展和绿色设计：随着社会对可持续发展的关注度不断提高，房地产公司应注重在设计中融入绿色理念和可持续发展原则。
这不仅可以提高项目的市场竞争力，还有助于树立公司的良好形象。
9. 引入项目管理软件：使用项目管理软件可以帮助设计部更高效地管理项目进度、任务分配和资源协调。
这有助于减少人为错误，提高工作效率，并确保项目按时交付。
10. 培养和留住优秀人才：设计部应注重人才培养和留任，通过提供良好的职业发展机会、激励措施和学习资源，吸引并留住优秀的设计人才。
房地产项目核心价值提炼及定位
;..核心价值是在项目市场竞争态势中，经过充分评估项目自身特点之后得出的项目优势资源，并且这个优势资源是可以转化为购房者感知并享有和得到的独特利益价值。
;..核心价值是产品开发和传播的灵魂。
提炼核心价值的过程就是整合价值链以形成竞争价值过程。
提炼项目核心价值过程也是通过指导产品打造和推广，使购房者充分的感知和了解项目独特的特点和优势资源之后，决定获得项目独特利益价值的过程。
;..在产品营销过程中，核心价值的提炼是成功的最关键因素。
核心价值体现的是产品价值与顾客价值的最佳契合，以核心价值为基础，形成产品的顾客价值链，价值链如果不完整，或由于某些负面因素的干扰，都会影响到核心价值的形成，从而使产品不具有真实的顾客价值，也不具有竞争价值。
因此，发现项目和提炼项目的核心价值，是营销成功和经营成功的基础。
;..;..首先是能够为顾客带来价值的产品价值点发现，这些价值点成为顾客价值。
产品营销成功的关键是通过价值链整合形成竞争价值，而整合价值链的关 键又是产品核心价值的发现。
因此，产品核心价值的发现是营销成功的根 本。
两大类：1、产品2、形象;..核心产品外延产品产品本身区位及地段、环境、景观附加产品物业管理、生活配套，品牌价值等;..产品本身地段景观环境配套;..;.. 评判房地产项目的优劣：是否能成为这个城市成长的、有机的组成部分；是否能满足使用者即客户现在的需求、将来的需求；是否符合世界文明的潮流，符合人性的、人类文化的基本发展方向。
房地产开发商必须用精致完美的产品和服务确立自己的生存，通过产品实现的价值建立企业自身的价值。
;..区位、地段表示的是空间距离。
人们的空间距离决定着时间距离。
空间距离可以用 交通连接。
交通和地段因此都成为了项目的重要因 素。
区位、地段、交通，长期以来成为了人们对房地产 项目判断价值的决定因素。
地段、地段、还是地段！核心价值不一定在核心产品(房屋本身)景观是房地产项目的重要组成部分。
价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理
价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理摘要：随着我国社会经济的不断发展以及城市化进程的加快，房地产企业已然成为我国国民经济的支柱行业，在近年来迅速发展并取得了一定的成绩。
房地产是一项开发成本很大的行业，开发成本大，生命周期长，价值链众多是其特点，基于此，本文将分析价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理，以此促进房地产企业的更好发展，提升其核心竞争力，推动城市化进程，促进社会发展。
关键词：价值链视角；房地产项目；全生命周期；成本；策略引言：房地产行业不同于一般的行业，是一个价值链众多，成本巨大，建设周期很长的一个行业，同时，房地产行业价值链的各环节之间相互关联，相互影响，其中某个环节经营管理的好坏都会影响到其他环节的成本和效益，因此，在价值链视角下探索房地产项目生命周期十分重要，可以进一步更好地管理房地产的成本，提高房地产企业的经济效益[1]。
1.基于价值链的全生命周期成本管理理论1.价值链管理理论企业需要为股东、客户、员工以及供应商等个体或者集体创造经济价值，在这一创造经济价值的过程中，就会衍生出许多不同的生产环节，这些生产环节相互关联但又有所不同，在这一链条上的各个经济活动就构成了企业的“价值链”，其中企业价值链的增值活动又分为两部分，一部分是基本增值活动，即一般意义上的企业生产活动，如材料的供应、生产运营以及市场销售。
售后服务等，这些都与商品有着直接的关联。
而另一部分是辅助性增值活动，即包括企业的组织建设、人事管理以及技术开发等，比如相关的公司和个人为企业策划广告或者为企业代理法务咨询等。
同时，每个企业都是产品设计、生产、交货以及售后各个环节经济活动的集合体，无论是企业价值链的哪个环节，其之间都是密切联系又相互影响的，而价值链上的一个环节能够在多大程度上影响到其他环节的价值，则去决定于这项经济活动在价值链上的位置。
“价值链”理论的基本观点是，一个企业的价值活动众多，但并不是每个环节都可以创造价值的，而能够给企业带来较大利润的经济活动环节，就是企业价值链的“战略环节”，这个战略环节也就是企业的竞争优势，因此，房地产通过价值链视角则可以审视企业自身能够创造经济利润的价值活动，从而抓住这些关键环节，也就抓住价值链的关键环节，从而促进房地产企业识别自身优势，进行更好地发展[2]。
房地产开发企业如何创造股东价值
１ 股东价值模型分析
杰弗里 ． 穆尔将股东价值解 释为“ 司 目前和 Ａ． 公 规划的经营活动中产生的 ‘ 可预测 的未来盈利’ 经风险 贴现后的现值。其 中“ ” 经风险贴现” 指的是投资者对使 用其资金所要求的补偿 。穆尔还将其对股东价值的论 述 归结成 一幅简 图 ， 图 ｌ 示 。 如 所 图中， Ｙ轴代表盈利水平 ， 它的基准点是公司最近 期的盈利报告 ， 报告 的盈利水平就是 曲线最左端与
一
我国房地产企业在证券市场融资的现状却不容乐 观， 目前股权融资在我国房地产金 融中占的比较小 ， Ａ 股市场 中以房地产开发为 主要业务 的公 司数 目， 只有 ８ 家， ５ 占Ａ股上市公 司总数 ６ ３ 占我国房 地产企 ． ％， 业总数 的 ０２ ％。从房地产板块整体经营绩效看， ．８ 与 ２０ 相 比， ０２ 中国房地产上市公司整体财 富创造能力有 所下降。在 ２０ 年财富创造能力（ Ｖ ） ０３ Ｅ Ａ 评测的 ７ 家 ６ 房地产上市公司中，Ｖ Ｅ Ａ为正值的仅 １ 家 ， ８ 占全部房
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土地取得
例2 在某城市改造中，有一占地5000平方米的房地产拟拆迁改造为商 住综合楼，该工程可以于2010年6月1日开工，正常施工期2年，规划建 筑覆盖率为50%，容积率为5，各层建筑面积相同，其中一层为商场，其 他各层为住宅。开发商估计该工程的拆迁安置费200万元，在工程开发 之初一次性补偿，开发费用每平方米800元，管理费用为开发费的10%， 在开发期内平均投入；估计工程完成后，商场即可全部售出，预计平均 售价为每平方米建筑面积4000元，住宅平均售价为每平方米建筑面积 2200元，分二期售出，工程完成后售出50%，半年后售出50%，销售费用 为楼价的3%，税费为楼价的6%，折现率为12%。试确定开发商在2010年6 月1日获取该土地的价格。
按土地利用的性质和功能划分：居住用地、公共设施用地、商业用地、 工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用 地、绿地。
按开发用地投入的形式和程度划分：生地、熟地。 熟地：能满足开发前所确定的土地用途的建设要求的土地。一般具备： 地平条件；场地正常、安全使用条件；基础设施条件。
开发企业选择生地进行拆迁改造，属于房地产的一级市场。开发企业进 行房屋建设属于房地产二级市场。
所谓开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企 业有偿、有期限进行基础设施和房屋建设使用的国有土地，以及城市规 划区内集体所有而被国家依法征收的土地。
土地取得
土地分类：
按土地区位划分：闹市区（商业集中区）土地、城市副中心区土地、 闹市区边缘地带（亚中心区）土地、城市边缘区土地、城市郊区土地。
土地取得
解 总建筑面积=占地面积×容积率=5000×5=25000(m2) 项目的楼层=总建筑面积/每层建筑面积=25000/(5000×50%)=10(层) 住宅面积=2500×(10-1)=22500(m2) 商业面积=25000-22500=2500(m2) 建成后的总价值 =2500×4000/(1+12%)2+22500×50%×2200/(1+12%)2+22500×50% ×2200/(1+12%)2.5=797+1973+1964=4634(万元) 开发费用和管理费用 =800×(1+10%)×50%×[1/(1+12%)1.5+1/(1+12%)0.5]×25000 =1967(万元) 销售税费=4634×9%=417(万元) 总地价=4634-1967-417-200=2050(万元)
房地产开发流程与价值创造
可行性研究与策划阶段 项目报批与前期准备阶段 建设施工阶段 销售、出租阶段 物业管理服务阶段
土地取得 市场定位 报批报建 财务评价 资金融通 建设过程 市场营销 物业管理
土地取得
房地产开发用地：
土地所有权：城市市区的土地属于全民所有即国家所有，农村和城市 郊区的土地，除法律规定属于国家所有外，应是属于农民集体所有。土 地所有权不格为V (2)求开发完成后的总价值P，用收益还原法来确定： 写字楼的年纯收益=300×8000×90%×(1-40%)=1296000(元) 写字楼总价=1296000×[1-1/(1+8%)48]/80%=15797121(元) (3)开发成本和管理费用=1000×8000=8000000(元) (4)利息=(V+3%V)×[(1+6%)2-1]+8000000×40%×[(1+6%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+6%)0.5-1]=0.1273V+434180 (5)税费=0.03V (6)开发商利润=(V+0.03V+8000000)×15%=0.1545V+1200000 (7)V=15797121-8000000-(0.1273V+434180)-0.03V-(0.1545V+1200000) 解得：V=4698080(元)
土地取得
例1 待估宗地的土地使用权年限为50年，允许修建8000平方米的写字 楼。开发商预计拿到土地后该项目开发周期为2年，取得土地使用权使 用权后即可动工。开发商对该项土地的各项成本、费用以及建成后的收 入情况估计如下：项目建成后对外出租，出租率90%，每平方米建筑面 积预计租金为300元，年出租费用为每年租金的40%，开发成本和管理费 用至少为每平方米1000元，该费用第一年投入40%，第二年投入60%，贷 款利率为6%，不动产的报酬率为8%，取得土地使用权时买方发生的税费 为地价的3%，投资利润率为15%，试以传统方法确定开发商获取该土地 时能承受的最高价格。
土地取得
2、出让： 出让是指国家以土地所有者的身份将一定年限的土地使用权让渡给土 地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 四种方式：协议、招标、挂牌、拍卖。
3、转让： 转让是指拥有土地使用权的用地者，通过合法方式将其使用权转移给 他人的行为。 合法的转让方式：买卖；合资、合作建房；交换；作价入股等。
土地取得
土地价格 土地价格直接影响到房地产开发的成本。 估价方法：除市场法、成本法、收益法三大基本方法外，还有假设开 发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法。 开发商和估价师、开发商之间的估价差异：可承受价格与可接受价格 的差异；不同开发商的管理水平、社会资源的差异；对市场趋势的不同 研判。 假设开发法：开发商最常采用的估价方法，又分为现金流量折现法和 计算利息的传统方法。
土地取得
开发用地的选择： 两个层次的工作：一是投资区域的确定；二是在投资区域内选择、确 定开发地段。 区域选择因素：政治环境；经济增长状况；投资环境；特大型建设投 资。 开发地段的选择因素：城市规划；自然环境和工程地质；现有建设条 件；地块面积；投资经营计划。 项目选址原则：区域优先；注重潜力；适应投资特征；综合评价。
土地取得
开发用地的获取：
提供给开发投资者进行经营的开发土地，获取土地使用权的方式有三种， 一是划拨，二是出让，三是转让。
1、划拨：
划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置 等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使 用者使用的行为。
一般没有使用期限的限制。 划拨用地包括：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益 事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政 法规规定的其他用地。