房地产行业基本流程

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企
业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登 记，取得《商品房预售许可证》。
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(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；
(8)开发建设节点计划；
(9)项目经济及社会效益分析； (10)结论及建议。
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2.可行性研究小组成员知识组成：
经济师、市场分析专家、房地产专家、 建筑工程专家、财会师及律师。
3.可行性研究的工作阶段
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1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步 摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地 区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资 机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。 如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进 一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发 建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的 可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项 目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位 就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位 不准审批，更不准组织建设。
房产的定义
指各种明确了权属 关系的房屋以及与 之相连的构筑物或 建筑物
地产的定义
指明确了土地所有 权的土地，既包括 住宅或非住宅附着 物的土地（以及各 地段），又包括已 开发和待开发土地。 我国的地产是指有 限期的土地使用权
房地产的特征
房地产的自然特 征——位置的固定 性，使用的耐久性， 资源的有限性，物 业的差异性；房地 产的经济特征：生 产周期性，资金密 集性，相互影响性， 易受政策影响性， 房地产的保值增值 性
决策拿地阶段 决策拿地阶段
项目研究 投资分析
规划设计阶段 规划设计阶段
投资洽商
销售服务阶段 销售服务阶段
投资回收
签订契约
开发监控
投资分析阶段
投资确定阶段
投资管理阶段
战略管理 人力资源与行政管理 金融投资与财务管理 信息管理
典型房地产企业运作模型
投资 策划
土地 获取
建筑 项目 设计 策划 项目预算
招标 管理
土地收购储备制度和 招标拍卖挂牌制度的 实行，使得政府能更 好地垄断土地一级市 场，促进规范统一的 土地市场的建立和完 善。 房地产开发企 业格局正在发 生重大调整
规模化：房地产企业开始走向合并、
联盟的方式来扩大企业规模，提高 自身的融资能力及抗风险能力。
土地政策
专业化：在房地产百强企业中，纯
粹做房地产开发的企业有45家，以 房地产为主营业务的企业有55家； 专注1-2类物业开发投资的百强企业 占80%以上。这说明企业要占据房地 产行业中的领先地位，必须坚持专 业化发展道路。
项 市场营销观念的指导 目 确 项目详细 土地投标， 立 信息 机会
收集 研究 可行性 合作协议 分析 订立
办理土地使用手续； 到政府、规划、市政各部门办理方案审批手续
市场营销、物业管理、工程建设参与意见和提供信息
总体 勘察、 项目规划建 项目建设 议书及项 规划 设计、 目策划书 方案 招投标 初步及 扩初设 计方案 报审 图纸 编制 专业 施工 二次 图 设计
土地使用权出让（土地 市场）由国家垄断。
国有土地使用权出让方式
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只拥有土地使用权， 没有所有权。
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国有土地使用权出让年限 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化卫生、体育用地：50年
招标方式
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拍卖方式
协议方式 挂牌方式
•
• •
综合或其它用地：50年
商业、旅游、娱乐用地：40年 加油站、加气站用地：20年
第三阶段:工程建设阶段
1.施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要； 2.施工场地平整，达到施工条件； 3.施工通道疏通，满足施工运输条件； 4.施工图纸及施工资料准备； 5.施工材料和施工设备的准备； 6.临时用地或临时占道手续办理； 7.施工许可批文及办理开工手续； 8.确定水准点与座标控制点，进行现场交验；
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属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：
1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文；
2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，
应提供原土地使用者土地权源资料。
4）1：2000地形图2份； 5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份
二级市场：是指开 发商把开发的房地 产投入市场进行现 楼交易或预售，实 质上是房地产的开 发与市场销售的结 合(俗称“一手房市
场)
三级市场：是业主 之间房地产权自由 转让的市场（俗称 “二手房”市场）
房地产行业的发展趋势
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经过20年房地产行业的发展，目前房地产企业已经进入规模化、专业化、跨区域化 的发展趋势。
什么是房地产市场？
房地产市场：指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者 和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成 一个简单范畴的房地产市场。它必须具备卖、买方和用于交易的房地产三个要素。
一级市场
二级市场
三级市场
一级市场：是土地 市场，是土地供应 市场（房地产增量 市场）
第二阶段：前期准备阶段
一、 获取土地使用权
1.开发商获取土地使用权的主要方式
1） 通过行政划拨方式取得； 2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
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3） 转让取得；
4） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；
6） 通过司法裁决取得；
工程 管理
销售 管理
售后 服务
物业 管理
越靠近价值链前端，经营操作风险越大，但
对整个房地产开发项目的利润贡献越高
价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制 区间，决定了利润的最终实现大小 越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对 整个房地产开发项目的利润实现有重要影响
房地产项目开发总体流程
到市计委办理项目、公司审批手续
房地产行业基本流程
什么是房地产？
房地产的定义
是指土地、建筑物及其 地上的附着物，包括物 质实体和依托于物质实 体上的权益。又称不动 产，是房产和地产的总 称，两者具有整体性和 不可分割性。包括：土 地、筑物及地上附着物 和房地产物权，其中房 地产物权除所有权外， 还有所有权衍生的租赁 权、抵押权、土地使用 权、地役权、典当权等
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2.开发商获取土地使用权的程序
依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用 地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的， 必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得 《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。开 发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑 方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。
金融政策
开发商自有资本金不 得低于35%；商业银 行只能对主体结构已 封顶楼盘发放个人房 贷；限制对开发商的 流动资金贷款和对施 工企业的贷款 。
跨区域化：土地交易公开及各地有
关政府部门工作的规范化和公开化 降低了异地开发成本。
房地产企业发展模型
管 理 业 务 复 杂 性
单项目业 务运作
项目单 元经营 体系
7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。
中国（大陆）现行的土地制度

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国有土地使用权出让——土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签 订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权 利
土地使用权(一定年限)
国 家 土地使用者
土地使用权出让金(提前支付)
6）地上附着物权属证明；
7）土地登记申请书； 8）土地登记法人代表证明和身份证明；
9）土地登记委托书。
二、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1） 填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2） 建设项目批准文件； 3） 建设用地规划许可证；
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4） 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书） 5） 拆迁代办单位和评估机构资料。 6） 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、 性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还 建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算 资金额度。） 7） 有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
4.招标人根据工程需要对投标申请人资格预审
5.投标文件的编制、内容、递交和接收 6.组织评标委员会 7.开标 8.定标 9.核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 10.签订工程承发包合同
五、申办《施工许可证》
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施工许可证办理程序： 1） 填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程 施工许可证必备资料清单》。 2） 提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》；《建设工程规 划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明； 中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监 理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金 保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单； 3） 建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不 能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次 不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工 许可证自行废止。 4、办理施工许可证
集团化管 控体系
经营战略下 自身企业管理模式 业务流程的建立 能力和管理的复制——规模化发展
房地产开发价值链
市场 研究
投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 招标 投标 进度 进度 质量 质量 成本 成本 项目施工阶段 项目施工阶段 施工 组织 主价值链 辅价值链
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品牌 传播 销售 组织 物业 管理
全 套 图 纸
项目决策
到政府主管部门办理手续 市场营销展开 拆迁 工作 工程 招标 施工现 场准备 基础 施工 主体结wenku.baidu.com装饰、 构施工 专业施工 竣工与 交接
规划设计
项目销售与租赁
项 目 竣 工
物业管理
分包单位招标 材料设备采购
项目建设
租售与物业管理
第一阶段：项目决策阶段
1.可行性研究的内容
(1)项目概况； (2)开发项目用地的现场调查及动迁安置； (3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护; (5)资源供给及资本运作方案； (6)环境影响和环境保护；
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四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续， 确定勘察、设计、监理、施工队伍。
1.建设项目报建登记
凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工
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程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物
工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。
2. 审核"一费制"收费认定表、核发缴款通知 3.投标申请人投标报名
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三、 规划设计
建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线
管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。
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1.申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规 划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土 地使用）条件。 2. 持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑 核位红线图和施工图。 3.申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。 4.申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管 部门办理《施工许可证》。 5.申办《建设工程规划许可证》。
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9.组织图纸会审、设计交底；
10.编制工程进度计划； 11.设计、施工、监理单位的协调。
第四章：项目销售阶段
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一、申办《销售许可证》 商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指 房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购 人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发 企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房 价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验 收，并取得《武汉市房地产开发经营项目交付使用证》。 商品房预售实行许可证制度。商品房预售许可证一年一换。