中信红树湾项目户型定位报告

•2003年一线豪宅供应趋势：
•3-4房继续保持主要供应比例，占到市场72.9%；与此同 时，2房比例有小幅度增长，大平面、复式及townhouse 仍有微量供应。
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•1房
•户型
•2002年 各户型 积压比例
•豪宅各户型供需走势
•2房
•27.2%
•3房
•4房
•5房以上 大平层
•红树西岸126-136平米的336套2房可能成为瘦狗产品
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•两房户型-首期的关系
•首期
•14万
•客户可接受范围
•红树西岸 •25万 •21万
•10万 •70
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•90
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•面积
•购置两房的主力客户写真——最具弹性的一些人群
•2002年一线豪宅供应特点：
•产品供应全面覆盖，但主力为3-4房，占豪宅市场总体供 应比例的75.12%。Townhouse作为创新产品，市场反 响强烈，成为2002年市场稀缺产品。
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•一 •套数比 线 豪 宅 供 应
•2003年一线豪宅部分楼盘户型统 计
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•黄
•黄
埔 雅
埔 雅
•79.85平方米
苑
苑
三
二
期
期
•77.77平方米
项目名称 黄埔雅苑二期
均价 7800元/平方米
黄埔雅苑三期 7500元/平方米
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朝向 西南
北向
户型亮点 方正实用 观景阳台宽敞
方正实用 观景阳台宽敞
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•中信星光名庭二房二厅76.73平方米
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•客户总体定位：将深圳高端客户一网打尽 •（原住民/第一代移民/移民新贵）
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•产品解构（集成街区）
街区商业 （ Street Mall ）
非商
业
传统住 宅
wk.baidu.com
都市单 元
工作式社 区
超标准 服务式公寓
•纯租赁式公寓 •假日寓所
•会员制寓 所 •国际公寓
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2021年2月24日星期三
•产品定位主要结论回顾
•地块属性的多功能，提供了产品多元化的可能
•产品定位：豪宅之集大成
•—纯住宅（景观/舒适度） •—超标准服务式公寓（会员酒店/国际公寓） •—工作室社区（居住与工作融合的空间） •—街区商业（营销展示/社区活力/基本配套）
•54% •39.2% •36.4%
•复式 •townhouse
•60%
•10%
•2002/200 3
各户型 供应变化
•2003 •2002
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•总体供应趋势总结
•2002年总结
•2房销售良好 •3-4房是市场主力 •5房以上大平面消化一般 •复式单位消化困难 •Townhouse成为市场亮点
•星 河 国 际 二 房 二 厅 一 卫
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•86.75平方米
•赠送 •结构 •面积
项目 名 称 均价
星 河 7900元/ 国 际 平方米
星 光 7500元/ 名 庭 平方米
朝向 户 型 亮 点
南向 南向
方正实用 客厅宽敞 赠送结构面积6平方米 方正实用 主卧设观景阳台
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•2房供应集中在70-88平米之间
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•相关调查：深圳豪宅畅销两房户型剖析
•（面积单位：平方米）
项目 建筑 厅开 厅进 客厅 餐厅 主卧 次卧 阳台 厨房 卫生间 名称 面积 间 深 面积 面积 面积 面积 面积 面积 面 积
星河 国际
86.75
3.8
7.95
19.2
11.02 12.6
•2003年户型供应预测——
•供应结构将发生轻微调整，3-4房仍为市场主力。2003年 •豪宅市场产品将会在户均面积不增长的前提下，实现户型 •创新全面提升产品品质。
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•高档住宅两房户型分析
•2002年一线豪宅2房户型供应统计
•套数比
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•豪宅整体供应（2002/2003）
•分户型剖析
•超高层参考
•产品特色/营销实践
•户型定位
•客户需求解构/价格-产品分析/创新方向
•规划布局示意
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•景观分析/启动区示意
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•一 线 •套数比 豪 宅 供 应
•2002年一线豪宅板块数字统计
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•未来竞争项目两房户型分布
•90平 米
•70平 米
•6套 •123.2
•158.3 2
•87平米以 上仅2套
•136 •336套
•126
•85
•86.81
•80
•84.17
•85.33
•82
•客户
认同
•80
范围
•76.77
•黄埔四期 •雅颂居 •中旅公馆 •天鹅堡二期 •假日湾 •红树西岸 •东角头
8.5
4
5.39
4.5
黄埔 二期
79.85
3.3
5.9
12.9
8.6 14.1 7.15 5.6
6.5
5.2
黄埔 三期
77.77
3.3
6.6
8.3 13.4 14.1
7
5.6
6.3
中信 星光 76.73 3.9 6.7 16.77 9.36 11.52 8.68 5 3.9 名庭
4.5 4.14
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•名商俱乐 部 •创业型公 司 •个人工作 室
•VIP会员店
•集市
•展示廊/橱窗
•品牌专卖店
•商业性休闲会所
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•遗留问题 —— 户型定位
•
—— 客户描述分析
•
—— 规划布局示意
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•本报告的思路与结构
•两房畅销户型总结
•畅销2房各功能空间尺度
建筑面积 70-90
主卧面积 12-14
厅开间 厅进深 客厅面积
3.3-3.9
6-8
12-16
次卧面积 阳台面积 厨房面积
7-9
4-6
5-6
餐厅面积 9-12
卫生间面积 4.5-5.5
•畅销2房特征——
•基本特征：南向、方正； •户型创新方向：赠送结构面积； •均价范围：7500-8000元/平米； •首期（8成20年）：10万-14万；月供：2500-3700元/平米。
家庭收入阶层
年薪8-10万 或 30万以上
生活方式描绘
出处 消费
状态
项目契合度 产品攻略