房地产工程管理与工作流程.ppt
房地产工程现场管理----刘老师课件
2
优化项目
地下室
层高 人防
土石方
基础工程
桩基 基坑围护
地下室结构
含钢量 含砼量
防水
外立面装饰
石材 保温
外立面门窗
公共部位精装修
覆土
景观
围栏
景观桥
市政配套（高压线移位）
高层赠送VRV空调
售楼处
石材 装修
高层
地下室
别墅
车库
市政配套（公变、专变配电间）
合计
降低成本/增加收入（万元）
30 271 460 1,169 200 474 1312 279 600 460 1,110 225 73 13 68 700 514 50 150 444 852 10
（二）、 样板工程管理
施工样板先行制度及案例
施工样板先行制度，将施工工艺标准具体化，将高标准的施工工 艺贯彻到底；
分类
样板工程名称
部位
幕墙 机电 精装修 景观
幕墙工艺样板 机电工艺样板 2#楼装修工艺样板 1#楼装修工艺样板 景观铺装工艺样板
1#楼5层 1#楼7层 2#楼4层 1#楼7层 办公庭院内
工艺样板-幕墙吊顶龙骨安装
工艺样板-精装修基层及管线安装
严格实施施工样板先行制度，1月26日设计师到现场查看铺地样板，其 中3块样板提出需做设计调整，并于2月13日出调整图纸重新铺设3块样 板。
正在重新铺设调整后的样板。计划于4月3 日完成。
（三）样板管理-固化程序
只告诉你如何检验“合格”与否，从不告诉你如何达成“合格”，更不 用说达成“精品”
铝合金门窗分项工程验评 表中，对房地产企业重点关注 的门窗防渗漏没有任何针对性
的检验项目和有明确要求。
房地产工程管理培训PPT
房地产工程管理六大体系与承建单位、监 理机构工作的关系（3）
• 因工程管理行为主体的不同，房地产工程管理与施工单位、监 理机构的工程管理肯定存在差异，关注的角度不同，采取的方 式不同，主要表现在以下几个方面： • ◆工程质量控制方面：施工单位和监理单位关心的是按图施工、 符合国家或地方的施工质量验收标准，房地产企业则关心的是 客户产品质量标准；施工单位考虑如何保证把工程质量做好， 房地产企业关心是施工单位和监理单位是否健全了保证工程质 量的管理体系。 • ◆工程现场管理方面：施工单位考虑如何组织施工，房地产企 业检查施工单位和监理单位是否有完善的现场程管理六大体系：工程计划管理体系、工程 技术管理体系、工程成本管理体系、工程质量与安全 管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化 。 • 房地产工程管理六个流程：计划管理流程、现场工程 技术管理流程、工程质量控制流程、合同管理与现场 签证管理流程、甲供材料管理流程、文件管理流程。 • 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开 发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品质量缺陷维 修 、员工与供应商培训 。
房地产工程管理六大体系与承建单位、监 理机构工作的关系（1）
• 根据《建设工程项目管理规范》（GB/T50326－2001）的要求， 施工单位工程管理工作可以归纳为“四控四管一协调”，即进 度控制、质量控制、安全控制、成本控制、现场管理、合同管 理、信息管理、生产要素管理、组织协调。 • 监理单位工程管理工作可以归纳为“三控二管一协调”，即进 度控制、质量控制、成本控制、合同管理、信息管理、组织协 调。 • 房地产工程管理六大体系，即计划管理体系、工程成本管理体 系、工程技术管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险 管理体系、现场管理标准化。
房地产工程管理方法－工程风险管理体系
房地产集团管控ppt课件
HR、绩 效管理
保障特别是薪酬绩效 44 管理体系 管得如何?/做得如何?
组织 绩效
流程 绩效
部门 绩效
员工 绩效
人力 资源
IT 系统
•根据规划的流程管理体系完善IT系统 44 4
房地产集团管控
1.集团管控篇
1.1集团管控概述
－如何选择管控模式：组织管控模式与3P(管控模式) －如何管控：房地产价值链模型与管控5种方法
- 需要总公司管理人员掌握在两种不同模式下的工 作方法； - 增加绩效管理体系的复杂性； 15
原则
管理
矩阵模式以“工作和任务为中心”，项目公司模式以 “成果为中心”，两种模式达到的目标不同，需要不 同的管理系统做支撑
矩阵模式 •以工作和任务为中心： •项目部和职能部门只为各自专 业的目标负责，毋须承担整体责 任； •保障专业品质；
价值:如何衡量组织价值?
· 7 ·
7
集团管控的目的是什么?
管控的目的不仅仅是控制风险而是实现组织的价值最大
化－风险＋收益
价值:如何衡量组织价值?
· 8 ·
8
• 收益类指标：销售利润/结 转收入 /销售利润率/投资回 报率/IRR • 资金类指标：经营性现金 流/资金平衡 财务视角 运营视角 • 进度指标 • 质量目标 • 专业管理目标: 如目标成本
－某企业管控权责设计 －皇庭地产集团管控模式
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登记
房地产价值链模型（VAC）－3个思想
项目立项
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
采购管理
工程管理阶段
客户关系管理
阶段
房地产开发公司工程管理与全部工作流程
房地产开发公司工程管理与全部工作流程房地产开发公司的工程管理是指通过对项目进行全面、系统、科学的组织和管理，管控工程建设的质量、进度、安全和成本，以保证项目建设的顺利进行和高效完成。
以下为房地产开发公司工程管理的全部工作流程：一、前期准备1. 项目申报及批准项目策划部门按照政府计划和市场需求，组织编制开发项目方案，并进行申报。
经过审批后，由项目策划部门组织成立项目开发组，并启动前期调研、规划设计等工作。
2. 工程勘察开发项目涉及的土地、规划、地形地貌、水文地质、环境等方面的勘察，通过综合勘察、资料查阅、野外调研等方式，对工程项目进行科学合理的定位和规划。
3. 设计方案编制项目开发组根据勘察成果，委托专业设计机构编制设计方案，包括建筑方案、结构方案、给排水方案、暖通、电气、景观等方案。
4. 工程概算依据设计方案，结合市场行情与建材市场的价格走势进行概算，确定项目总投资、工程造价、建设期成本等。
二、招投标阶段1. 招标与预算依据工程概算，提供招标文件，包括工程量清单、技术标准、预算纲要等，公开招标、邀请招标或询价，开展投标活动。
2. 应标审核开发项目组负责审核所有感兴趣的承包商，确定招标范围，评估应答文件、提案和价值工程。
3. 签订合同经过比较分析和审查，选择中标承包商，根据合同条款进行签订，约定工程的建设标准、工期、质量要求和支付方式等。
三、实施阶段1. 工程建设管理计划的制定开发项目组制定工程管理计划，根据项目特点确定施工单位的管理要求、岗位职责、防范控制措施、建设周期、预算等各项计划。
2. 工程质量控制质量部门根据标准、规范和技术文件，确保工程质量的合格率长期得到控制，规范工程建设过程中涉及的所有技术操作。
3. 工程施工进度控制工程监理部门根据管理计划，全面掌握工程施工进度，控制施工进度的有效实施，确保工程质量与时限的双重需求得以兼顾。
4. 工程安全管理安全环保部门负责监管施工单位执行安全生产、环保措施的情况，确保工作环境安全、卫生、环保，保障施工人员的身体健康和安全。
房地产企业工程施工管理工作流程
审批 通过
审核 工程施工进度计 划 《施工方案》
通过
向承包单位下 达施工目标
编制工程施工 进度计划与 《施工方案》 配合
审核通过 否 是 按计划、方 组织检查计划 执行情况、实 际进度与计划 对比分析 是 一致 否 签发《偏离计 划通知书》 配合 《偏离计划通知 纠正进度计划 书》 《施工方案》 《工期调整申请 单》 配合 案组织施工 工程施工进度计 划 《施工方案》
《施工方案》 《技术交底制度》 放灰线 施工监理 《施工方案》 《工程质量检查表》 《工程整改通知单》 《工程质量检查表》 施工监理 《工程整改通知单》 《工程质量检查表》 《工程整改通知单》
施工检查、技术指导
结构施工
施工监理
施工检查、技术指导
安装、装饰 施工
施工检查、技术指导
市政配套施工
施工监理
组织竣工验收
否 通过 是 办理备案
整改
竣工验收备案表》 结束 编制日期 审核日期 生效日期
2 工程进度控制管理流程
流程 工程进度控制管理流程 名称 总经理 总工程师办公室 开始 工程施工总进度 制定工期总 目标 未通过 配合 计划 项目经理部 其他相关部门 文件管理部门 施工单位 相关制度/表单 文件受控状态
房地产企业工程施工管理工作流程
1 工程施工过程管理流程
流程 工程施工过程管理流程 名称 总经理/总工程 项目经理部 师办公室 开始 否 通过 是 组织施工 配合 编制《施工总体 进度计划表》 配合 其他相关部门 施工单位 监理单位 相关制度/表单 文件管理部门 文件受控状态
施工总计划 《施工总体进度计划 表》
继续组织施工 通过 审批 通过 实现总目标 审核
调整工期计划
房地产工程管理培训课件
房地产工程管理的目标与任务
• 总结词：房地产工程管理的目标是实现项目的经济效益、社会效益和环境效益的统一，任务包括规划与决策、 组织与协调、控制与监督以及激励与约束。
• 详细描述：房地产工程管理的首要目标是实现项目的经济效益，即通过有效的管理和监控，降低成本、提高效 益。同时，管理过程也要注重项目的社会效益和环境效益，以满足社会和环境的需要。任务方面，管理过程需 要进行科学的规划与决策，制定合理的计划和方案。组织与协调则是整合各方资源，确保项目的顺利进行。控 制与监督是对项目实施过程中的关键节点和风险进行监控，及时调整和优化管理策略。最后，通过合理的激励 和约束机制，激发团队成员的积极性和创造力，提高项目整体绩效。
04
房地产工程管理案例分析
案例一：某住宅小区的工程进度管理
总结词
计划与执行
详细描述
该案例介绍了某住宅小区的工程进度管理过程，包括制定项目计划、分配资源、 监控进度和调整计划等环节。通过有效的进度管理，确保项目按时完成，降低 成本和风险。
案例二：某商业中心的工程质量管理
总结词
质量与标准
详细描述
该案例探讨了某商业中心的工程质量管理体系，包括质量目标设定、质量计划制 定、质量控制和质量改进等方面的内容。通过严格的质量管理，确保项目达到预 期的质量标准，提高客户满意度。
工程安全管理方法
安全管理体系 建立完善的安全管理体系，包括安全 规章制度、应急预案等。
安全培训与教育
定期开展安全培训和教育活动，提高 员工安全意识和技能。
安ห้องสมุดไป่ตู้检查与评估
定期进行安全检查和评估，及时发现 和消除安全隐患。
职业健康与环境管理
确保项目符合职业健康和环境保护要 求，降低对员工和环境的影响。
房地产公司工程管理手册精编PPT
10
监理招标 手续
12
工程招标 手续
14
工程建设 手续
16
审核备案
23
临水电及 测量手续
工程管理部
1
施工图
20
售楼部装 修设计图
工程管理部 工程管理部
2
2
图纸会审
图纸会审
4
编制项目实 施计划
9
监理招标
11
工程招标
13
签定施工 合同
15
工程施工 详细计划
22
工程建设 前期准备
A
房地产公司工程管理手册(PPT45页)
房地产公司工程管理手册(PPT45页)
第6页
房地产公司工程管理手册(PPT45页)
• 三、甲方代表现场工作流程
• 1、一般一天的工作流程：
• 主持工程项目现场工作晨会（考勤、汇总通报前一日工程施工情况，安排当天的 工作计划和需要解决的问题）——落实、完成当天的工作计划（见甲方代表工作 内容）——进一步熟悉施工设计图纸，掌握了解现场各项工作的施工完成情况和 需要解决的问题——监督处理协调现场各项工作——对当天工作进行小结，填写 工作日志。
第5页
房地产公司工程管理手册(PPT45页)
• 二、甲方代表岗位职责 • 1为公司派驻工程项目施工现场的代表，隶属工程管理部管理，负责工程现场甲方的日常管
理及现场工作安排协调，必须严格遵循公司管理制度，努力提高现场管理水平和工作质量， 树立公司良好的形象； • 2、根据公司批准的施工总进度计划，审核工程项目施工组织设计，监督控制工程项目的现 场施工进度，确保工程项目按计划进度完成； • 3、根据合同的约定、设计图纸及相关规范规程的要求，严格监督工程项目施工质量，参加 组织工程项目检查验收，组织进行材料设备进场检查验收，对工程质量负完全责任； • 4、根据公司批准的工程项目总施工预算书，严格监督控制工程项目施工成本，参加工程现 场的经济签证、技术核定单、认质单、认价单的审查确认，确保工程项目成本控制目标的 实现； • 5、负责进行现场合同管理，严格执行合同规定，确保合同履约完成，协调处理合同实施执 行过程中的纠纷、索赔等事宜； • 6、负责现场监理工程师、承包商之间的信息交流、信息传递和信息处理的管理事宜； • 7、负责协调解决工程项目施工中的设计、施工问题以及现场的涉外关系； • 8、负责组织现场项目部的日常管理工作，协调安排各专业现场配合工作，完成现场施工日 志的准确记录； • 9、负责工程项目竣工至保修期满时间段内的工程保修管理和协调工作； • 10、负责组织参加每周的现场施工协调会议，审核监理工程师现场会议记录、工程项目管 理报告和其他文件资料； • 11、要在日常工作中加强工作责任心，计划性，不断提高自己的专业水平和管理素质，及 时准确提供工程建设信息。
房地产开发项目管理ppt课件
纷争。
精选课件ppt
35
3.项目资料管理
内容：工程项目的技术档案资料。 应注意的问题：经常性、准确性、完整性。
房地产开发项目进度管理：对开发项目各建设阶段的 工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划 ，并将该计划付诸实施，且在实施过程中经常检查实 际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因 ，采取补救措施或调整、修改原计划，直至项目竣工 、交付使用。
房地产开发项目进度管理有三个阶段：项目可行性研 究及立项阶段、项目建设阶段、项目交付使用后的适 用阶段，其核心内容是精项选课目件p建pt 设阶段的进度管理。 20
直方图法
SPC图法
精选课件ppt
14
4.施工阶段质量监督控制手段
旁站监督 测量 试验 指令文件 规定质量监控工作程序 利用支付控制手段
精选课件ppt
15
5.房地产开发项目的竣工验收
5.1竣工验收的范围及依据
范围：凡房地产开发项目必须按批准的设计文件和合 同规定的内容建成，还应验收土地使用情况，以及单 项工程、市政、绿化及公用设施等配套设施项目等。
精选课件ppt
29
第四节：房地产项目成本管理
1.概念 房地产开发项目成本：是指项目建设、销售过程中所
花费的全部费用，包括开发成本和销售成本。
开发成本主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费 、财务费用等。
销售成本主要包括销售房屋的广告、代理等费用的支 出，一般为总销售额的2～4%。
承 包 商 提 交
项 目 监 理 机 构
开
开
审
工 准 备
工 报 审 表
查 开 工 条 件
返工
房地产企业管理流程图(全)
工程投资与开发打点工作流程企业经营决策打点流程
年度经营方案编制流程
宏不雅市场阐发预测流程
投资工程评估选择流程
设计打点工作流程图纸设计打点工作流程
设计变动打点工作流程
签证打点工作流程
造价打点工作流程工程预算编制流程
工程施工过程打点流程
采购方案编制工作流程
营销打点工作流程企业营销战略制定流程
工程市场调研打点流程
营销筹划方案制定流程
企业公关活动打点流程
工程发卖方案制订流程
工程发卖工作打点流程
楼盘发卖签约工作流程
客户效劳工作打点流程
客户投诉处置工作流程
客户退房处置工作流程
企业绩效打点流程目标设定工作流程
绩效打点工作流程
物业打点工作流程物业报修打点流程
机电设备检修流程
安然查抄打点流程
保洁工作打点流程
绿化工作打点流程
财政打点工作流程资金打点工作流程
财政审计打点流程
财政融资打点流程
固定资产打点流程
工程款项支付流程
行政人事打点工作流程行政经费控制流程
企业会议打点流程
员工出差打点流程。
房地产项目工程管理ppt课件
房地产项目工程施工过程管理流程
房地产项目工程施工过程管理流程
1.工程施工准备阶段：
在项目开工前，需要对施工现场进行勘察、平整，并调查周边环境等
情况。
另外，还需要准备相关的材料、设备和人员，并制定人员配置计划、施工方案和施工进度计划等。
2.工程施工开工阶段：
根据施工准备阶段的准备工作，开始进行实际的施工作业。
施工过程
中需要根据施工方案和施工进度计划，合理调配施工人员和设备，并确保
施工作业的质量和安全。
3.工程施工中期阶段：
在施工中期阶段，需要对施工过程进行监督和管理。
监督人员需要及
时发现并解决施工过程中的问题，确保按照施工方案和施工进度计划进行
施工。
同时，还需要进行质量管理和安全管理，对施工质量和安全进行检
查和监督。
4.工程施工竣工阶段：
当施工工程即将竣工时，需要进行竣工验收。
竣工验收包括对工程质量、施工图纸的符合性、施工过程记录的完整性等方面进行检查和评估，
并根据相关标准和要求，判断工程是否合格，是否具备交付使用的条件。
5.工程施工后期阶段：
在工程施工竣工后，需要进行工程保修。
施工单位会按照保修内容和
要求，对施工过程中的问题进行处理和维修，并及时解决用户提出的投诉
和问题。
另外，还需要进行项目的总结和评估，总结施工经验，为今后的工程施工提供参考。
需要注意的是，不同的项目在工程施工过程中可能存在一些特殊的要求和流程，例如对于高层建筑和特殊结构的施工，可能需要进行更加详细和复杂的施工管理流程。
此外，不同的地区和国家对于房地产项目施工还会有一些特定的规定和标准，需要在具体的实施过程中进行遵守和执行。
房地产项目工程管理流程
房地产项目工程管理流程一、前期准备1.项目可行性研究：对项目进行市场调研、技术可行性分析、经济效益评估等工作，确定项目的可行性。
2.项目立项：根据可行性研究报告，决定是否投资项目，并进行项目立项过程。
3.项目规划：确定项目的总体规划和建设目标，并编制项目规划报告。
二、设计阶段1.招标工作：组织设计招标、施工招标和设备材料招标等，选择符合要求的设计单位和施工单位。
2.设计工作：进行项目的建筑设计、结构设计、设备设计等工作，并审核设计方案。
3.审查报批：编制工程设计文件，进行现场勘查和技术交底，并提交相关部门审查和报批。
三、施工阶段1.施工准备：组织开展施工组织设计、施工方案编制、施工图审核等工作。
2.施工组织：根据施工组织设计，组织施工队伍，安排施工计划和施工进度。
3.施工管理：进行施工现场的安全管理、质量管理、进度管理、成本管理等工作。
4.现场协调：协调各分包单位的施工进度，解决工程现场的技术问题和协调问题。
四、验收阶段1.施工验收：对项目的各项工程进行巡查、检验和试验，评估工程的合格性和安全性。
2.技术交底：对施工单位进行技术交底，告知项目设计和施工的情况，并提供相关技术资料。
3.竣工验收：组织相关部门进行竣工验收，评估工程的质量和可使用性，并办理相关手续。
五、运维阶段1.项目移交：将项目交付给使用单位，办理相关手续，并进行项目资料的移交。
2.运维管理：根据项目的使用情况，对房地产项目进行设备维修、设施管理、物业管理等工作。
3.定期检查：定期对项目进行检查和维护，及时发现和解决问题，确保项目的正常运营。
六、项目评估1.经济效益评估：对项目进行经济效益评估，分析项目的投资回报率和财务收益。
2.社会效益评估：对项目的社会影响进行评估，分析项目对就业、环境保护等方面的影响。
3.效果评估：对项目的建设过程和运营情况进行评估，分析项目对人们生活和工作环境的改善程度。
以上是房地产项目工程管理的一般流程。
在实际操作中，可能会因项目的特殊性和需求的不同而有所差异，但以上流程仍可作为一个基本框架来进行参考和运用。
房地产项目工程管理流程
7.4工程分管领导的检查
7.4.1工程分管领导每月抽查工程部上报的《项目工程月报》，发现问题及时通知工程部加强监控；
7.5施工单位在接到《监理通知单》或《工程整改通知单》后应及时组织人力整改；
基础
施工
阶段
3.1基础工程施工过程管理
3.1.1工程部负责组织设计管理人员、监理单位、营销策划部对地质勘测报告进行分析，结合项目本身及周边的情况确定土方开挖护坡方式建议，将建议提交设计单位。
3.1.2工程部负责履行土方基础分项工程合同及施工监理合同。通过监理单位对施工过程进行监控。
3.1.3基础工程完工后，监理单位组织勘查单位、质监机构、工程部、设计单位、施工单位等对该工程进行基础分部工程验收；验收合格，则进入下道工序（主体施工），不合格则需整改复验。
5.3对因公司原因引起的工程进度延误，根据工程进度的节点要求，确定是否制定赶工措施或顺延工期；如顺延工期的必须经总经理批准；如需赶工并涉及费用的，由施工单位提出签证申请，并按《工程现场签证流程》办理，但工程部必须确保里程碑节点的按时完成；
5.4工程部对没完成当月施工进度的，应当督促监理单位向施工单位以《工程整改通知单》形式发出预警或召开工程协调会，以分析影响进度的原因（如设计变更、报批报建、气候、供应材料、施工单位人力及物质资源等）、采取补救措施及下一步相应的赶工方案和措施，如效果不明显工程部组织专题会议，并将决议及上述措施报工程分管领导审核、总经理批准后实施；
施工现场准备并具备开工条件。
c)质量管理：具体见“施工过程质量监控”。
房地产开发工程建设流程管理
房地产开发工程建设流程管理一、前期准备阶段1.项目确定：确定项目的发展方向、规模、定位和主题。
2.可行性研究：对项目进行市场、技术和经济等方面的可行性研究，确定项目的可行性。
3.土地获取：确定项目用地，并进行土地交易和取得土地使用权。
4.融资筹备：确定项目的融资渠道和方式，进行资金筹备。
5.立项批复：根据前期准备工作的结果，获得相关部门的立项批复文件。
二、设计阶段1.概念设计：进行项目的整体规划与设计，包括功能布局、建筑风格、景观设计等。
2.施工图设计：在概念设计的基础上，制定详细的施工图设计，包括结构、电气、给排水等专业设计。
3.设计审查：对施工图设计进行审查，确保设计方案符合国家和行业标准，满足工程需要。
4.招标准备：编制招标文件，包括招标公告、投标文件和招标合同等，准备招标工作。
5.设计变更管理：根据实际情况对设计进行调整和改变，确保项目顺利进行。
三、施工阶段1.施工组织设计：编制施工组织设计方案，包括现场施工准备工作和施工各阶段的组织安排。
2.施工准备：对施工现场进行准备工作，包括场地、设备、材料和人员的准备等。
3.施工管理：组织施工人员，进行施工进度、质量和安全管理，协调施工各方工作。
4.质量控制：对施工过程进行质量检查、质量控制和质量整改，确保工程质量符合要求。
5.进度管理：管理施工进度，监督施工单位按照进度计划进行施工，确保施工进度按时完成。
四、竣工验收阶段1.竣工验收：对工程施工质量进行验收，查验工程质量是否符合相关标准和规范。
2.竣工资料归档：整理工程竣工资料，如设计图纸、施工记录、质量检测报告等。
3.竣工备案报验：将竣工验收结果报送相关部门进行备案审查，获得竣工备案证书。
五、交付使用阶段1.产品交付：将房地产产品交付给用户，包括房屋的销售、物业管理等。
2.售后服务：提供售后服务，如维修、保养、投诉处理等，保证用户的满意度。
3.客户满意度调查：进行用户满意度调查，了解用户对产品和服务的满意程度，改进不足之处。
房地产开发工程建设流程管理
第一部分房地产开发工程建设流程管理第一章施工准备阶段工作流程管理房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。
第一节施工准备阶段工作流程第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述一.围蔽工程1.围蔽前应进行的准备工作：（1）开发中心办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。
围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。
对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。
（2）明确征地红线。
工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。
若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。
（3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。
2.围蔽工程注意事项（4）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。
（1）按已制定的实施方案组织施工。
（2）工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。
（3）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。
二.申报临水临电（5）申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。
临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。
三.现场查勘，进一步清理场地收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。
正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。
然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。
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工程建设 资金流
房地产公司
8
工期计划
19
施工详细 计划
21
售楼部装 修具体要 求及移交
物业公司
未通过
公司办公 会
6审
通过
批
未通过
17 审 批
通过
第11页
时间 办公室
38
现场抽查 管理协调
采购部 工程管理部
25
组织设计 人员
28
开工手续
35
变更图
36
施工现场 服务
37
材料设备 采购供应
工程管理部 工程管理部
第6页
• 三、甲方代表现场工作流程 • 1、一般一天的工作流程： • 主持工程项目现场工作晨会（考勤、汇总通报前一日工程施工情况，安排当天的
工作计划和需要解决的问题）——落实、完成当天的工作计划（见甲方代表工作 内容）——进一步熟悉施工设计图纸，掌握了解现场各项工作的施工完成情况和 需要解决的问题——监督处理协调现场各项工作——对当天工作进行小结，填写 工作日志。 • 2、一般一周（一月）的工作流程： • 总结本周（本月）的工程施工、考勤、奖惩情况，编制本周（本月）工程完成情 况统计报表，编制下周（下月）的工程计划安排——准备协调解决相关的设计、 施工问题——安排下周（下月）的各专业工程师的工作； • 3、 填写本周（本月）工作考核表，星期一（月考核表在次月2日）报工程管理 部进行考核；工作考核表经考评后，交由办公室留存。
施工、资料等进行检查、监督
40.
配套项目的二次设计、土建工程中的二次设 计
施工进度计划
41.
工程管理部对由施工单位进行深化设计的二 次设计进行技术审查、鉴定，提出意见
设计要求
42.
工程管理部对二次设计要求进行审查，对施 工单位进行的深化设计及施工单位的选择进 行确认
保证所选择的施工单位 符合公司的要求
房地产公司
物业公司
公司办公 会
47
配套费用
50
物业楼装 修要求及
移交
57
使用说明 书等
60
业主房款 支付完成
60-1
入住配合
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流程步骤
工作内容的简要描述
1.
工程管理部完成施工图设计，采购部完成 相关手续
2. 为工程建设招标进行的图纸会审
3. 将图纸会审的结果由办公室汇总协调
4.
在项目总体计划及工程管理部完成的项目 成本测算的基础上编制
5. 办公室对计划审核，提出修改意见 6. 公司召开办公会议，讨论计划的具体节点 7. 批准的计划报财务部 8. 批准的建设计划报销售管理部
9. 按照公司制定的相关制度进行
10. 采购部协助办理相关手续
11. 按照公司制定的相关制度进行
办理要求
办理成果
工作说明
施工图审查证明、消防 审查、建设工程规划许 施工图 可证
房地产公司工程管理 手册
2011年03月
• 工程项目管理担负着公司基建项目管理的重任，需要现场各个环节的人 员团结协作，因此各级工程管理人员必须严格按照公司的有关规定、流 程、岗位的职责完成工程项目的各项工作，特此制定现场管理工作手册。
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现场管理工作手册
岗位职责与工作流程 项目建设施工流程
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包括配套费
45. 按照小区综合管网图进行设计
设计图
工程管理部协调现场施工
46. 工程管理部进行协调 47. 财务部提供小区配套资金支持
A
24
设计交底
26
施工单位 进场
27
开工证
31
审查备案
33
变更审查 确认
30
测桩、沉 降观测等 分项委托
39
施工现场 检查巡视
32
工程建设 管理
A
财务部
29建设资金ຫໍສະໝຸດ 房地产公司物业公司
公司办公 会
未通过 通过
34
审 批
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时间
办公室
61
协调相关 资源
采购部 工程管理部 工程管理部 工程管理部
41
确定施工单位
工程管理部办理中标通知书、承包商确 认书，工程管理部办理质监备案、交纳 水泥专项资金、民工工资保证金、开工 证。工作周期30—40天
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流程步骤
工作内容的简要描述
办理要求
办理成果
工作说明
12. 采购部协助办理相关手续
承包商确认书等
13. 工程管理部与采购部共同确定合同条款
合同签定
按照标准文本，仔细确定，保证合同执 行
一、岗位职责与工作流程
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• 一、工程部经理岗位职责 • 1、贯彻执行国家有关工程建设法律、法规及公司各项规章制度,认真熟悉图纸、
施工规范、质量检验评定标准、工艺标准及操作规程。对本部门职责范围内的工 作负全面责任并及时向公司公司办公会汇报工作情况。 • 2、参与招标、投标和评标工作，参与建筑施工合同的起草，负责施工现场“三 通一平”。负责施工监督管理，协助施工单位解决有关问题，组织在建工程大检 查和竣工验收工作。 • 3、组织图纸会审，解决图纸上的疑难问题，建议修改不合理的设计，合理降低 工程造价。严把工程技术、质量关，联系并办理设计变更、材料代用等手续，组 织主要建筑材料及设备的考察、选型。 • 4、安排（督促）工程进度，负责(参加)隐蔽工程验收，审查施工单位报表并如 实上报。 • 5、负责办理施工现场经济签证工作。 • 6、负责处室人员的调配，协同做好施工现场其他各项管理工作。 • 7、负责收发往来技术文件，审查工程技术资料，对工程资料进行整理、归档。 做好与公司内部各部门间的配合工作，完成公司办公会交办的其他工作。 • 8、经常深入施工现场，及时掌握施工动态。负责组织公司工程质量验收与评定 工作。负责组织每周（月）一次的工程质量、安全与文明施工大检查工作，严格 执行各项管理制度，对违反规定的施工单位采取处罚措施。
临水临电、测量 到位
24. 组织施工单位等进行设计交底
工程管理部组织
交底记录
包括质量交底、安全交底等
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流程步骤
工作内容的简要描述
办理要求
办理成果
工作说明
25. 工程管理部组织设计院设计人员交底
解决技术问题
26. 施工单位进入施工现场
临建消防、规划审批 临建施工
临时水电、道路通，场地平整
27. 施工单位办理完成开工证
14. 协助办理备案等手续
合同审查备案、 质监备案等
详细的项目施工 工程管理部制定相关实施计划的同时，
15.
按照工程管理部编制的各项计划，经过细化，项目施工计划、项目成 计划、项目成本 完成工程施工前的临水、临电、控制测
制定具体计划
本调整、现金流量表 调整、现金流量 量、工地围挡、施工单位进场等。工作
施工图
工程管理部按照项目计划组织装修公司 进行售楼部装修
21.
按照需要，提出装修要求、配置要求等。装 修完成后，接收售楼部。
售楼部装修
相关部门共同为项目销售提供相应的资 料
22. 按组照织批施准工的单细位化进工场程计划及公司的相关制度，施工准备
临时建筑审批等
23. 办理临水临电、建筑物测量放线等
采购部手续配合
工程质量达标、 工程管理部定期（每周）对各施工现场 工期满足计划要 进行巡视、检查解决工程建设过程中的 求，资金按照合 问题
同拨付
33.
工程管理部按照工程管理部提出的变更要求，图纸错误、施工单位洽
进行整理、汇总、审查
商、施工操作调整等
变更要求
工程管理部初步测算变更的价格，报办 公室、公司负责人审查批准。工作周期 5—10天
会议记录
存在问题进行调整后执行
投资计划
总体协调公司资金，安排资金
建设计划
安排销售计划等
施工图审查证明、消防 审查、建设工程规划许 确定监理单位 可证
工程管理部办理中标通知书、承包商确 认书，工程管理部办理质监备案。工作 周期30—40天
承包商确认书等
完成的前期手续、按照 工程部位编制的工程量 清单、甲供材数量、品 种等
34.
变更单等涉及到资金变动的经公司会议讨论 确认、批准
批准单
35.
工程管理部根据批准的变更要求设计出变更 图
设计变更要求
变更图
36.
工程管理部根据施工具体要求安排设计单位 提供施工现场技术服务
施工现场技术服务要求
具体安排
常住、定时或不定时到施工现场提供技 术服务
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流程步骤
工作内容的简要描述
5
审核备案
10
监理招标 手续
12
工程招标 手续
14
工程建设 手续
16
审核备案
23
临水电及 测量手续
工程管理部
1
施工图
20
售楼部装 修设计图
工程管理部 工程管理部
2
2
图纸会审
图纸会审
4
编制项目实 施计划
9
监理招标
11
工程招标
13
签定施工 合同
15
工程施工 详细计划
22
工程建设 前期准备
A
财务部
7
投资计划
办理完成各项手续
施工许可证
28. 办公室协助办理开工手续
与相关部门联系、协调
29. 财务部准备施工工程预付款
资金
资金
30. 工程管理部比选测桩、沉降观测等单位 选择三家以上，比价 考察、意向单位
31.
工程管理部对工程管理部选择单位审查确认 参与合同谈判
审查记录、签订 合同
32.
工程建设过程中的质量、进度、安全文明生 产、与相关部门协调等问题进行检查协调