最新商业地产运营策划标准化流程
商业地产运作基本流程
三、商业地产运作十大误区
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1、建筑规划代替商业规划 2、建筑规划先于商业规划 3、营销策划代替商业规划 4、重外观形象，轻内部布局 5、重装修标准，轻配套适用 6、重店铺销售，轻商业经营 7、重销售策略，忽视开发模式的研究 8、迁就主力店需求，忽视自身投资收益 9、按主观和经验草率行事 10、追求新潮和档次，忽视市场需求
婚姻状况
收入水平
品种需求 购物里程
消费支出 交通工具
购物行为分析
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（2）经营者调研 分布地段 经营状况 价 格 带 销售额 经营模式 经营实力 经营场所需求 市场空间 发展计划 品牌资源 经营商货源 主力店资源 合作条件 配套业种资源
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2、商业分析
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（1）城市经济分析 地区发展地位 社会消费零售额 居民可支配收入 居民恩格尔系数
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7 、营销推广
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（1）围绕商铺销售的营销
（2）围绕招商的营销
（3）开业前后的营销
（4）日常经营的营销
（5）营销的核心
卖点的整合 针对性的推广方案
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8 、开发模式
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（1）三种主要的开发模式 分割销售 租售配合 只租不售
（2）正确选择开发模式的战略意义 销售与经营 整体经营与分散经营 返租和经营成本 返租期限与经营 资金回收与长期经营（物业升值） 租售策略与主力店的引进 ……
专业店
配套动能店
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11 、商业运营管理
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（1）商业动线与品牌布局的完善 （2）商业招商与调整 （3）日常业务管理：销售 库存 价格 品种
质量 陈列 …… （4）营销策划 （5）卖场管理：营业秩序 员工 店面形象
安全 消防 收银 保洁 播音…… （6）物业管理 （7）人事 财务 IT （8）售后服务 （9）政府和媒体协调
全程策划流程及商业地产策划流程图
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查 .项目概括 .市场定位 .销售价格 .销售政策措施
.广告推广手法 .要紧媒体应用及投入频率 .公关促销活动 .其他专门卖点和销售手段 3、结论
二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与计策
1、项目主卖点荟萃 2、项目强势、弱势分析与计策
推广：案名及 LOGO、招商中 心布置、成效图发包、VI 设计、 各类广告发包、印刷品、媒体 策略、模型发包、广告成效跟 踪
市场动态把握、竞争项目分析
项目营运
地产系全程策划提纲
全程策划提纲 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的 运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始时期就导入策划营销的科 学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾咨询、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销；
第五章 项目营销推广策划
房地产项目营销推广策划是房地产企业对以后将要进行的营销推广活动进行整体、系统 筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合， 需要高度的专业化产业环境，确认自身的强弱点，决定核心竞争力 .形成企业长远的进展目标 .拥有一套完整的企业识不系统 .全方位推广企业形象和品牌形象 2、品牌爱护 .品牌治理系统 .建立品牌评估系统 .连续一致的投资品牌 3、品牌提升 .连续不断地深度开发品牌产品 .深化品牌内涵 .不断强化品牌的正向扩张力
红线图、项目产项报告、 技术参数、控规划指标、 生活机能、交能动线、投 资预算、市政规划、优秀 个案资料、区域预开发商 的资料
商业地产营销策划步骤
商业地产营销策划步骤第一步：目标确定在商业地产营销策划中，首先需要明确目标。
这可以包括确定销售目标、租赁目标、品牌推广目标等。
目标的确定应该是明确具体、可量化的，例如销售额增长10%，租金收入增加20%，提高品牌知名度等。
第二步：市场分析在制定策略之前，了解市场情况是非常重要的。
对商业地产市场进行全面的研究和分析，包括市场规模、竞争对手分析、目标客户分析、用户行为分析以及市场趋势分析等。
通过市场分析可以了解市场中的机会和挑战，为后续制定策略提供参考。
第三步：制定战略基于市场分析的结果，制定适合的市场营销策略。
这包括选择目标市场、差异化定位以及市场定位战略。
根据战略的不同，可以选择不同的策略工具，如产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略等。
在制定战略时，需要与相关部门和团队进行密切合作，确保策略的可行性和实施性。
第四步：推广计划制定制定详细的推广计划是商业地产营销策划的核心环节。
推广计划需要包括目标市场、目标客户、推广渠道、推广内容、推广时间表等内容。
在设计推广内容时，需要确保信息准确、吸引人，并提供差异化的竞争优势。
同时，在制定推广计划时要充分考虑预算、执行力和监测机制，确保计划的可行性和有效性。
第五步：执行推广计划执行推广计划是商业地产营销策划的重要环节。
在执行过程中，需要密切关注市场反应，及时调整和优化推广策略。
同时，要与销售团队、推广团队和其他相关部门保持良好的沟通和协作，确保推广计划的顺利实施。
第六步：评估与改进评估推广效果并进行改进是商业地产营销策划的最后一步。
通过定期对推广活动进行评估和分析，可以了解推广效果，并针对不足之处进行改进。
评估的内容可以包括销售数据、租赁数据、客户反馈、市场份额等。
同时，在评估的基础上，可以调整和改进策略，提高推广效果和商业地产的竞争力。
总结来说，商业地产营销策划需要经过目标确定、市场分析、制定战略、推广计划制定、执行推广计划和评估与改进六个步骤。
每个步骤都需要认真和细致地进行，确保策划的全面性和有效性。
商业地产策划流程及全细节解释
5)建筑结构6)商业设计7)执行方案2.商业地产的性质通过商业价值实现地产投资价值，换句话说，投资商业地产，不是为了做商业，而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。
从这一性质可知，投资商业地产的本质是创造物业的使用价值，并不是房屋本身，能获得多少投资回报取决于房屋的商业使用价值的高低。
3.商业地产的特点商业地产投资，一般情况下比住宅地产成本低，而收益要比住宅地产高很多，属于高回报投资。
同时，也属于高风险投资。
因为，只有商业策划得好，商用价值高，投资回报才高。
相反，一旦商业策划失败，就会变成问题楼盘。
如果开发商实力不是很强，投资预期是快卖快收益，则风险更大，一旦商业策划失败，会使投资者陷于两难，即：快卖回报不足，心痛不肯，待价而沽又不知哪一天出手，使短线投资变为长线，给资金周转带来问题。
4.商业地产策划任务通过创造商业价值最大化，实现地产投资收益最大化；通过科学策划，排解投资风险，实现投资目标。
5.商业地产策划性质商业地产策划是地产与商业资源的大整合策划，非常复杂的系统工程，对策划人的理论素养及策划力要求很高，需要一定的经验。
商业地产策划属于产品策划的一种类型，思维及策划方法与产品策划基本相同，功能与质量、需求与满足的关系问题是其基本问题。
商业地产策划具有强烈竞争性质。
商业地产策划属于团队项目，通常一个人或三两个人难于很好完成，三、商业地产中的商业商业地产中的商业是广泛意义的概念。
1.类别策划中对商业的类别分成大类与细类掌握，细类是一个大类中的细化。
常见类别：①各种形态的零售商场（细类如：百货、超市、家具、建材、IT、图书，等等）②各类批发市场（细类如：服装、小商品、建材、五金机电、家具、果、菜、综合，等等）③酒店业（星级酒店、宾馆、经济型酒店、公寓型酒店、度假酒店等）④餐饮业（酒楼、餐馆、美食城、酒吧、咖啡厅、快餐店等）⑤娱乐业（细分如：游乐场、歌厅、影院、剧场、游戏场馆、等等）⑥其它各类服务业（细类如：法律、咨询、美容、理发、设计、照相、洗车、各类中介、维修、等等）⑦金融（细分如：银行、保险、证券等）⑧教育（细分如：各类培训学校、培训班、教育机构等）⑨文化（细分如：美术馆、艺术中心、文化交流中心、收藏、展览馆等）⑩体育（细分如：体育场馆、竞技场馆、健身场馆、运动俱乐部、棋院、武馆等）?IT业（细分如：软件、电脑动画、网络游戏、网吧等）?写字楼?大型社会团体办公?会展场馆?各种制作服务业等2.形态1)单一业态。
(完整版)商业运营标准化的流程
商业运营标准化的流程运营策划第一阶段：项目市场调研1、项目背景包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。
2、宏观环境调研⑴城市经济发展环境①城市的经济发展水平②城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出模式和消费结构状况。
⑵城市人口环境包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。
⑶人文环境包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。
⑷商业环境包括城市零售商品消费总量；城市主要商业区的分布状况及其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。
⑸其他宏观环境包括城市的规划发展环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。
3、项目地段环境调研⑴周边居民环境。
包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向及周边居民环境的风俗习惯等特征。
①地段交通环境；②地段交通道路的性质；③地段交通辐射的区域；④地段交通车流状况；⑤项目地块交通条件状况；⑥其他对外交通设施。
⑵地段商业环境。
①地段环境中商业区的类型；②地段环境中商业区的经营规模、销售规模；③地段环境中商业区商业构成及业态组合情况；④地段环境中商业区的规划布局及租金水平等。
⑶地段区位特征。
包括地段所在区域的性质、特征以及在城市中的地位等。
⑷地段未来规划状况。
包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住规划及其他公共设施的规划状况等。
⑸项目地块开发条件。
通过对地块的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。
4、项目商圈调研分析⑴项目商圈范围的确定。
①预测分析项目的商圈范围；②商圈调查；③描绘项目的商圈范围。
⑵商圈分析。
①商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口的收入水平、商圈中商品零售总额等；②商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会文化、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等；③商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。
商业地产项目开发流程及运营策略
商业地产项目开发流程及运营策略商业地产项目开发流程包括前期策划、项目定位、土地选址、项目方案设计、项目审批、项目施工及竣工等环节。
而商业地产项目的运营策略主要涉及商业模式选择、租赁及管理、市场营销等方面。
下面将详细介绍商业地产项目开发流程及运营策略。
一、商业地产项目开发流程1.前期策划：明确项目定位及目标市场，调研市场需求，确定项目规模和功能布局。
2.土地选址：根据项目定位选择适宜的土地，考虑交通便利性、周边配套设施、人口密度等因素。
3.项目定位：根据土地选址、市场需求和投资预期，确定项目的商业定位，如购物中心、商业综合体等。
4.项目方案设计：根据项目定位，设计合理的平面布局、建筑风格、临街商铺、公共设施等，并配备合适的停车场及停车管理系统。
5.项目审批：向相关政府部门申请项目开发许可证，包括土地使用证、规划许可证、建设用地规划许可证等。
6.项目施工：与施工公司签订合同，组织施工队伍进行土建和装修工程，确保项目按时完成。
7.竣工验收：相关部门对项目进行验收，并办理相关手续，取得相关证件和许可证。
二、商业地产项目运营策略1.商业模式选择：根据项目定位和市场调研，选择适合的商业模式，如租赁模式、销售模式、合作模式等。
2.租赁及管理：制定优秀的租赁计划，吸引优质商户进驻，确保商业项目的繁荣；建立完善的物业管理体系，提供专业的物业服务，保障顾客及商户的满意度。
3.市场营销：开展有效的市场推广活动，提升项目知名度。
制定营销计划，组织各种促销活动，如打折、折扣、限时特惠等，吸引消费者。
4.租金管理：合理定价及租金管理，确保租金的收益最大化。
根据项目的吸引力、市场需求和地区经济发展水平等因素，合理定价以吸引商户的入驻。
5.客户关系管理：建立客户档案，根据客户消费习惯提供个性化服务，并通过会员制度、折扣券等方式增强顾客忠诚度。
6.安全管理：建立完善的安全管理体系，包括监控系统、安保人员、紧急疏散预案等，确保项目顺利运营。
商业地产策划计划流程范本
操作步聚1：商场物业市场调研分析商品房大量空置，有一条专门重要缘故是进展商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的商场信息导致决策失误，使项目开发出现选址不准和市场定位不发。
如位于武汉市江岸区某大厦，从它的规模、设计、装修、设备，到付款方式，那个项目在同一区位中应属佼佼者，但建成以来，出租和出售比率都专门低，进展商难以实现预期效益。
究其缘故，要紧是投资失策。
该地点改造前路面狭窄残旧，常堵车，人气虽旺，但大量是外来人口，收入不高，周边多家大型国营企业经济也不甚景气，且周围临建商铺月租金要比大厦租金廉价1半多。
在如此的环境中，进展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等，显然是不适合的，是不经深入市场调查作出的不准确决策。
商场物业成功开发的前提是做好市场调查，否则，就不能在残酷的市场竞争中获胜。
但专门遗憾，许多开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案，每每接到一个项目，总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。
科学性、准确性不高。
1、商业物业调研需要了解的内容：1.1.1对经济与进展形势分析房地产业的进展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安、社会进展等因素息息相关。
这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生阻碍，尤其是对房价和销售情况。
要制定正确的开发项目策略，不能不综合考虑这些因素。
一些外商之因此纷纷投资进展我国房地产业，专门重要缘故是他们看到了改革开放后的中国经济不断向前进展，政局和社会环境稳定，投资收益率高，宽敞人民群众有迫切改善改善住房条件的需求和能力，事实也正是如此。
1.1.2对房地产市场进展态势分析对本地区、本省、周边都市（外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态）以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。
如此才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确。
前几年，武汉市有些进展商看到写字楼有利可图，回报率高，纷纷投资兴建。
由于未对市场当时和以后几年写字楼需求情况进行深入了解和预测，以致盲目投资，造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。
全程策划流程及商业地产策划流程图
全程策划流程及商业地产策划流程图项目营运地产系全程策划提纲全程策划提纲现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始时期就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。
其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了进展商选择开发项目的过程，那个过程是考查和衡量进展商房地产运作能力的重要环节，那个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在那个过程中多下功夫，以后的开发经营就能够事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规躲开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位阻碍二区域市场现状及其趋势判定1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国都市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形状及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威逼及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘差不多资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的差不多方法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特点对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值依照价值要素对比值判定本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通的便利性的差异B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素养的差异C 周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判定A 建筑风格和立面的设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业治理E 形象包装和营销策划F 进展商品牌和实力价值实现的经济因素A 经济因素B 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评判.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值运算六项目定价模拟1、均价的确定.住宅项目均价确定的要紧方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范畴B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏锐性分析：可变成本变动时对利润的阻碍销售价格变动时对利润的阻碍八投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评判.价值提升及事实上现的风险性：项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时刻内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观通过形势的变化.国家地点相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、阻碍项目开发节奏的差不多因素.政策法规因素.地块状况因素.进展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格操纵因素.市场供求因素.上市时刻要求2、项目开发节奏及结果推测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论第二章项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，进展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计时期。
商业地产营销策划步骤
商业地产营销筹划步骤一、产品筹划→我们相信，好产品是畅销的根底，科学严谨的市场调查和产品筹划是后期工作的基石。
即使你是实力雄厚的开展商，虽然我是经验丰富的筹划者，都必须尊重市场，尊重买家。
◆市场研究内容1、整体区域市场的研究2、地块环境调研3、工程深度分析4、竞争楼盘及畅销楼盘调研5、目标消费群的调研6、其它专项研究◆商业物业市场的研究内容1、区域性商业气氛及消费力情况的分析和研究2、区域性商业工程竞争格局及主要竞争对手分析3、主要投资商、经营业户的定位及分析4、主力商家的定位及分析◆产品筹划内容1、工程开发理念的理解和提炼2、工程开发策略确实定及选择3、工程主力消费群的范畴4、工程市场定位确实定5、工程规划设计的建议6、工程主力户型、户型配比建议7、工程环境及配套建议8、现场售楼部、物业管理、智能化等专项建议9、其它所需的专项筹划◆商业物业产品筹划内容1、主题式商业物业概念的提炼2、工程的商业类型、业态分布及功能分布定位3、工程内人流、物流、车流的分析研究和制定4、内部空间的组织规划建议〔含商业空间、效劳空间、公共空间〕二、营销筹划→房地产营销筹划的理想境界是让买家认同工程所营造的生活，并产生强烈的归属感，这样的完美效果，需要巧妙的构思，更需要专业的执行。
一直以来，名智的贴身效劳模式深受客户好评，富有经验的专业人员与客户共同工作，从每一个细节为工程提升价值。
◆营销筹划内容1、开盘策略2、定价策略3、促销策略4、租售策略5、付款方式策略6、现场包装策略7、单位推售策略8、工程全年营销策略9、公关活动方案10、阶段性营销总结的建议三、广告筹划→名智深谙房地产广告筹划的关键，熟悉媒介运作特点，常常能用有限的投入产生轰动性效果，为工程制造势能，同时，名智透彻理解购房者的愿望，往往创意出打动人心的广告作品，为工程销售产生巨大推动。
◆广告效劳内容1、工程命名/各组团命名2、工程整体形象设计及包装〔标准系统及应用系统〕3、工程主题广告语4、工程主要卖点提纯5、售楼部内外包装建议6、工程现场包装建议7、施工环境及样板房包装建议8、工程全年广告筹划方案/阶段性广告筹划方案9、各类销售资料的设计〔包括：楼书、单张、展板、销售资料、合同、置业手册、礼品〕10、媒体组合、投放频率、投放预算、投放方案的执行和编制11、平面广告创意设计〔报纸、夹报、海报〕12、影视广告创意〔形象片、广告杂志、促销片、功能片〕13、电台广告创意14、户外广告创意〔路牌、车身、灯箱、指示牌等〕15、公关活动创意16、企业形象及品牌建立方案17、其它专项效劳四、销售管理→名智驻场的销售经理、销售主管、置业参谋均有丰富的实践经验，并经过培训掌握了管理、销售的技巧。
商业地产策划方案商业地产策划方案基本流程
商业地产策划方案基本流程清晨的阳光透过窗帘，洒在桌面上，我拿起笔，开始构思这个商业地产策划方案。
作为一名有着十年经验的大师，我知道这个方案将决定项目的成败。
就让我以意识流的写作方式，带你走进这个策划方案的基本流程。
一、项目背景分析我们要了解项目的背景。
这包括地理位置、周边环境、市场需求、竞争态势等。
想象一下，我们站在项目现场，环顾四周，了解这个区域的交通、人口、消费水平等信息。
这些数据就像一幅地图，指引我们找到项目的定位。
二、项目定位我们要为项目定位。
这需要我们充分发挥想象力，结合项目背景，找到一个独特的市场切入点。
比如，这是一个位于城市中心的商业综合体，我们可以将其定位为“城市客厅”，以满足市民的休闲娱乐需求。
三、业态规划有了项目定位，就是业态规划。
我们要思考如何将各种商业元素有机地组合在一起，形成一个互补、共赢的商业生态。
这时，我们要像搭积木一样，把零售、餐饮、娱乐、办公等业态合理搭配，形成一个和谐的整体。
四、功能分区业态规划完成后，我们要对项目进行功能分区。
想象一下，我们站在项目平面图前，用笔画出各个功能区域。
这些区域包括购物中心、餐饮街、电影院、健身房等，它们相互独立，又相互联系，形成一个有机的整体。
五、景观设计商业地产的景观设计至关重要，它能提升项目的品质和吸引力。
我们要运用想象力，将自然景观与建筑相结合，创造出独具特色的景观空间。
比如，在项目中设置中央广场、屋顶花园、水景等，让人们在购物的同时，也能享受到美景。
六、营销策划有了硬件设施，就是营销策划。
我们要运用创意，为项目打造一场视觉盛宴。
这包括广告宣传、活动策划、线上线下推广等。
想象一下，我们站在项目的营销中心，为顾客讲述这个项目的独特魅力。
七、运营管理我们要关注项目的运营管理。
这需要我们具备前瞻性和执行力，确保项目在开业后能顺利运营。
我们要制定详细的运营计划，包括招商策略、物业管理、客户服务等，让项目持续盈利。
1.深入调研，收集项目背景资料；2.分析市场，确定项目定位；3.规划业态，搭建商业生态；4.划分功能区域，优化空间布局；5.设计景观，提升项目品质；6.制定营销策划方案，打造视觉盛宴；7.策划运营管理，确保项目成功。
全程策划流程及商业地产策划流程图
全程策划流程及商业地产策划流程图一、概述策划是商业成功的基础。
精心制定的策划方案不仅能够满足客户的需求，还可以创造巨大的商业价值。
一个成功的项目往往离不开全程策划，其中涵盖了诸多方面的因素，如市场研究、定位分析、目标确定、资源调配、风险评估等等。
本文将系统性地讲解商业地产策划的全程流程，为广大策划从业者提供指导。
二、流程1.市场研究市场研究是策划工作的第一步，其目的是了解市场环境。
它需要从多个方面对市场所处的情况进行全面分析，包括人口结构、经济水平、消费习惯、消费需求等等。
2.定位分析基于市场研究结果，确定商业地产的定位，包括物业类型、客户群体等。
定位分析需要考虑客户需求、行业趋势以及市场竞争等因素。
3.目标确定目标确定是指在已有的基础上确定商业地产的目标，包括经济效益及品牌效应。
需要考虑客户需求、市场需求、经济大环境以及行业动态等多方面的因素。
4.项目策划项目策划是将目标转化为具体的项目方案。
需要考虑人员、资金、物资、信息等多种资源的调配，确定时间进度、工作各项任务的分配，以及所需要的技术和方法等。
5.预算编制预算编制是评估此项目在可控范围之内的成本与效益，包括物业的总投资额、营运成本、人力成本等。
预算编制需要按照项目不同的阶段进行编制，确保将项目的不同阶段的预算加以考虑。
6.风险评估风险评估是对项目可行性进行评估，以提前预测可能出现的风险，并采取相应的措施加以应对。
需要考虑市场风险、技术风险、人力风险、财务风险等多个方面。
7.项目执行项目执行是将项目策划方案与实际情况相结合，按照计划进行实施。
在项目执行过程中，需要考虑不同阶段的控制、监督和协调。
8.成果评估在项目执行过后进行成果评估，以便对项目过程进行总结、验证项目的成果是否达到预期目标。
成果评估不仅要考虑项目的经济效益、社会效益等多种因素，还需要考虑项目团队的培养和项目知识的积累。
三、商业地产策划流程图以下是商业地产策划流程图：graph TD;A[市场研究] --> B[定位分析];B --> C[目标确定];C --> D[项目策划];D --> E[预算编制];E --> F[风险评估];F --> G[项目执行];G --> H[成果评估];四、结论商业地产策划包括多个阶段，需要全面考虑市场环境、客户需求等多种因素。
全程策划流程及商业地产策划流程图.doc
全程策划流程及商业地产策划流程图全程策划提纲现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践旳运作方法，提出“房地产全程策划营销方案”，他从项目用地旳初始时期就导入策划营销旳科学方法，结合房地产行业旳运作流程，逐步实施。
其核心内容包括：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理旳策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为关键旳环节，反映了进展商选择开发项目旳过程，那个过程是考验和衡量进展商房地产运作能力旳重要环节，那个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在那个过程中多下功夫，以后旳开发经营就能够事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边旳建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边旳市政路网以其公交现状、远景规划.项目旳水、路、空交通状况.地块周边旳市政道路进入项目地块旳直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在旳对项目不利旳干扰因素.历史人文区位阻碍二区域市场现状及其趋势推断1、宏观经济运行状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中国都市房地产协作网络信息资源利用2、项目所在地房地产市场概况及政府相关旳政策法规.项目所在地旳居民住宅形态及比重.政府对各类住宅旳开发和流通方面旳政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面旳政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边旳市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块旳划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发觉6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT〔深层次〕分析1、项目地块旳优势2、项目地块旳劣势3、项目地块旳机会点4、项目地块旳威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘差不多资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析旳差不多方法和概念.商品住宅价值分析法〔类比可实现价值分析法〕：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现旳各要素及其价值实现中旳权重分析可类比项目价值实现旳各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素旳对比值依照价值要素对比值推断本项目可实现旳均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A 市政交通及直入交通旳便利性旳差异B 项目周边环境旳差异：自然和绿化景观旳差异教育和人文景观旳差异各种污染程度旳差异社区素养旳差异C 周边市政配套便利性旳差异项目可提升价值推断A 建筑风格和立面旳设计、材质B 单体户型设计C 建筑空间布局和环艺设计D 小区配套和物业治理E 形象包装和营销策划F 进展商品牌和实力价值实现旳经济因素A 经济因素B 政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模拟1、均价旳确定.住宅项目均价确定旳要紧方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A 分析有效市场价格范围B 确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项目中具体单位旳定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法〔日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数〕.各种差异性价格系数旳确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润旳阻碍销售价格变动时对利润旳阻碍八投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提升及事实上现旳风险性：项目旳规划和设计是否足以提升项目同周边项目旳类比价值项目形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好旳把握，以尽量少旳资金占用启动项目，并在最短旳时刻内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观通过形势旳变化.国家地点相关地产政策旳出台及相关市政配套设施旳建设九开发节奏建议1、阻碍项目开发节奏旳差不多因素.政策法规因素.地块状况因素.进展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格操纵因素.市场供求因素.上市时刻要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论第二章项目规划设计策划营销通过完整科学旳投资策划营销分析，进展商有了明确旳市场定位，从而进入了产品设计时期。
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2、项目产品定位
（1）经营业种规划 （2）经营业态组合
3、项目功能定位
（1） 购物功能定位 （2） 饮食功能定位 （3） 娱乐功能定位 （4） 休闲功能定位 （5） 表演功能定位 （6） 各功能区规划布局 （7） 考虑消费人流在营业空间里均衡地运动的因素 （8） 考虑获取最大的租金收益因素
状况
（5） 项目地块开发
条件
4、项目商圈调研分析
项目商圈调研分析
（1） 项目商圈范围的确定
（2） 商圈分析
(3) 经营者调研分析
商业地产运营策划第二阶段
项目市场定位
1、项目分析
（1）项目条件与 资源分析
（2）项目SWOT 分析
项目SWOT分析 优势（S） 劣势（W）
市场机会（O） 市场威胁（T）
商业地产运营策划标准化 流程
商业地产运营策划第一阶段
项目市场调研
1、项目背景
2、宏观环紧调研
宏观环紧调研
（1） 城市经济发展环紧
（2） 城市人口环紧
（3） 商业环紧
（4） 其它宏观环紧
3、项目地段环紧调研
项目地段 环紧调研
（1） 周边居民环紧
（2） 地段商业环紧
（3） 地段区位特征
（4） 地段未来规划
执行阶段：营销及招商实施
制定销售招商计划 组建销售招商组织机构 组织实施销售招商计划 配置销售招商工具及各种资料 工作业绩评估 销售招商人员管理、培训、督导 掌握市场变化，及时调整销售招商策略 职能售后服务 宣传推广投入及效益监控 项目销售、招商阶段性回顾及总结
制作人：徐春
合作伙伴的寻求原则
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7、项目目标消费者定位
定消 定消 消 辅 主 目 位费 位费 费 助 力 标
群 群群性目消 体 体体目标费 的 的的标消群 收 年区消费的 入 龄域费群甄 水 结定群 别 平 构位
8、项目销售价格定位
（1）项目价格策略定位依据 （2）项目价格定位建议
（3）项目价格在市场竞争中的调整策略
5、销售招商的实施
销售招商准备
销售招商步骤
销售招商 步骤
销售招商准备 确定销售招商对象的特征 确定招商条件 组建销售招商队伍 销售招商资料准备
销售招商 调查
内部认租 认购
公开销售 招商
开业准备
销商招商 管理
6、项目销售招商费用运用策略
项目整体销售招商费用使用依据 项目阶段性销售招商费用构成 项目整体销售招商费用预算
2、销售招商策略
项目整体销售招商部署 项目销售招商整体节奏 项目阶段性销售节奏 项目销售招商与价格策略的联动
3、项目整体包装策略
项目销售招商现场包装 项目销售招商道具的包装
4、项目宣传推广整体策略
项目宣传推广整体策略 项目阶段性宣传推广策略 项目媒体运用策略 项目公关活动的运用策略
4、项目主题定位
（1）主题的导入 （2）主题的深化 （3）主题的差异性与适应性分析 （4）符合项目条件的候选主题 （5）主题的表现
5、项目形象定位
（1）形象品牌确立 （2）名称确定 （3）形象品跑运营策略 （4）品牌形象延伸策略
6、项目目标客户定位
（1）目标客户细分 （2）目标投资客户细分 （3）目标招商商户细分 （4）订单式委建、合作开发等多种形式 的
9、项目规划建议
项目整体开发规划思路与目的 整体建筑规划建议 项目整体建筑风格 项目购物环紧规划 项目交通环紧规划 项目营业空间经营规划布局
10、项目经济效益分析
成本费用分析 营业利润分析 经济效益分析
商业地产运营策Βιβλιοθήκη 第三阶段招商及销售推广1、项目销售招商实操总纲
▪ 项目销售招商推广总体思路 ▪ 确定项目销售与招商的面积比 ▪ 项目支持点 ▪ 销售招商推广总体策略