关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结

关于办理银行按揭及抵押登记过程中存在的问题及总结报告

****项目部作为****房地产开发公司第一个走向市场，按照市场运作模式经营的项目，在人员操作及管理过程中存在一些问题。

目前，****小区多层房屋已交予住户，由于工程管理经验不足及公司体制等原因，造成多层交房后衍生出一系列问题，就拿办理银行按揭及抵押登记工作方面说：

按照市场上其他房地产开发公司的运作模式，都是在开发商交房前为客户办理个人住房按揭贷款手续的，由于我们体制的原因，造成我们迟迟没能与银行合作办理银行按揭准入手续。等到我们与客户签订的商品房买卖合同上约定的交房日期，我们只有先给客户交房再办按揭手续，否则，公司的信誉就会受到影响，对我们楼盘有意向的潜在客户也会大量流失。但是，交房后给我们的按揭回款造成的难度很大，我们处于被动地位，客户会想反正我的钥匙已经领了，你急我不急。再加上交房后工程上出现的一些维修不及时等问题，客户也会拿这些问题作为不予配合做按揭的理由，这就要求我们给客户做好多工作。办理银行按揭需要客户提交身份证、户口本、结婚证、收入证明等资料，还得依据客户提供的资料帮客户填写银行提供的大量的审批表格，每组客户资料及审批表格填写下来至少得十多分钟，客户资料的初步审查及整理是按揭手续的第一步，这些工作都得由我们专人做，整理完这些资料后，拿着资料领着着客户去银行，由银行负责按揭业务的信贷员复审，复审通过后必须当他们面签字摁手印，这是第

二步，银行信贷员根据客户情况填写复审意见，报上级银行单位终审，这是第三步。随着国家对房地产的调控，对客户贷款资格的审查越来越严，有时客户资料不符合要求被打回来还得重新整里。因为我们现在是为是一个个已交房客户办理按揭贷款，每个客户的情况不一样，有的是在外地，暂时回不来，有的是收入达不到贷款条件，由于贷款资格的问题办不了按揭，一方面得给客户做工作，让他们增加首付或着转为一次付清，一方面得跟银行方面做工作，让他们的贷款条件尽量放宽一点，由于我们跟银行的准入时间太晚的原因，国家对房地产接二连三的打压调控，本来符合贷款条件的客户现在也变得不符合贷款条件了，本来可以购第三套房可以申请贷款的，现在也申请不下来了。从而造成一部分客户贷款不符合条件，转为一次性付清余款又拿不出钱来的矛盾境地，有些客户还把房子装修过了，客户对造成此种情况也是怨声载道。房屋贷款利率由最开始购房签约时的七折到八折，再到目前的八五折，客户会因为咱们的原因损失好几千，这方面我们也得给客户做工作。（从11月份开始，利率再次调高，并且不再打折。）

银行按揭手续走完，银行终审通过后放贷之前需要领着客户做房屋抵押登记手续，就是把客户所购房屋抵押给银行，这个环节涉及三个部门：房管所，交易所，银行。这三个机构位置都不在一块，每个部门都需要客户面签，如果到哪个部门他们的业务较多时还得排队等，而且每个部门需要至少2个主管业务的部门领导签字，环环相扣，如果有一个人相关业务的人不在，下一个环节就进行不下去，而且也

得根据客户的时间。办理抵押登记流程如下：1.需要带着客户去房管所办理房屋预告登记，在这个环节需要向房管所提供主贷人的身份证复印件，签订的商品房买卖合同原件一份，填写预告登记申请表，主贷人和开发商都要在房管所提供的预告登记表上面签，面签后经房管所专人审核签字，随后房管所给你出个盖有房管所章的预告登记本，上面显示出权利人为主贷人名称，义务人为开发商名称，同时主贷人需交120元预告登记费。预告登记中的权利人和义务人的意思简单说就是不动产属于权利人，只要登记后义务人就无权对房屋再次交易。

2.带着客户去交易所办理预抵押登记，这个环节也需要提供房管所出的预告登记本、银行审批通过的借款合同、主贷人的身份证复印件、签订的商品房买卖合同原件一份，填写预抵押登记申请表，客户需要在交易所提供的抵押登记申请表上面签，面签后需要交易所专人审核签字，同时需要客户向交易所交贷款额的万分之八作为抵押登记手续费，随后需要拿着这张抵押登记申请表去银行盖章。

3.到银行把这张抵押登记申请表交给负责该业务的信贷员，该信贷员根据这张表填写银行内部的使用公章审批单，拿着该审批单和抵押登记申请表找行长签字，然后到管章的人那盖章。

4.拿着银行盖过章后的抵押登记申请表返回交易所，交易所相关人员审核后出审批表和预抵押登记本，交易所出的这个审批表中有初审、复审、终审三个位置，初审和复审需要交易所两个不同的人出意见签字，出抵押登记本的又是一个人专门负责，这里的抵押登记本上的权利人为银行名称，义务人为主贷人名称，这表明主贷人把房屋抵押给银行了。

5.随后拿着出过初审和复审

意见的审批表和抵押登记本去房管所进行登录，就是在审批表上让房管所的相关领导出终审意见签字，签字后再拿着这张审批表和抵押登记本去找相关科室相关人员盖登记薄章进行登录，交易所要求当天出抵押登记本当天去房管所登录，否则出好的抵押登记本就作废。一般交易所下午5点以后不出抵押登记本。6.登录完后把签完意见的盖过登记薄章的审批表和盖过登记薄章的抵押登记本拿回交易交给出抵押登记本的人审核后凭客户的交抵押手续的票到交易所所长那盖章。7,.盖完章后我们就可以拿着该抵押登记本交给银行信贷员安排放款给开发商。以上为办理抵押登记手续的全部流程。

对于银行按揭及抵押登记业务，市场上其他开发商都有专人负责这块业务，如果我们这块业务跟不上，势必会影响我们的销售。而且面对我们现在交房后急于回款，更是应该把这块业务做好。