地价评估
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式是用于确定土地价值的一种方法，它是通过考虑多个因素来计算的。
以下是一种常见的土地评估价值计算公式的拓展：
土地评估价值 = 土地面积×土地价格 + 土地位置因素 + 土地用途因素 + 土地开发潜力 + 土地市场需求与供应
1. 土地面积：土地的面积是计算土地价值的基础。
通常以平方米或亩为单位。
土地面积越大，价值越高。
2. 土地价格：土地的价格是指根据市场行情确定的土地每单位面积的价格。
土地的价格会受到地理位置、土地用途等因素的影响。
3. 土地位置因素：土地位于城市核心区、交通便利、周边设施完善等因素会增加土地的价值。
相反，土地位于偏远地区、交通不便等因素会降低土地的价值。
4. 土地用途因素：土地的用途对其价值也有重要影响。
例如，用于商业目的的土地通常价值较高，而农业用地的价值相对较低。
5. 土地开发潜力：土地的开发潜力指土地未来可开发利用的潜力。
如果土地有较高的开发潜力，例如适合建设高层住宅或商业中心等，其价值会相应增加。
6. 土地市场需求与供应：土地市场的需求与供应关系也会影响土地价值。
如果土地供应紧张或市场需求高，土地价值可能会上升。
需要注意的是，以上的土地评估价值计算公式只是一种常见的方法，实际的土地评估可能会考虑更多因素并采用更为复杂的模型。
土地评估的准确性需要根据具体情况和专业评估人员的经验来确定。
林地基准地价评估方法参考
林地基准地价评估方法参考1技术路线基准地价评估有如下三条技术路线。
a）样点地价平均法：在林地定级基础上，用市场交易样点资料和投入产出样点资料评估并确定基准地价。
b）定级指数模型法：在林地定级基础上，根据定级指数、市场交易资料和投入产出收益资料，建立地价测算模型，评估并确定基准地价。
c）基准地块评估法：通过设置基准地块，并评估基准地块价格，根据基准地块价格评估并确定基准地价。
可根据本地市场状况、基础资料和技术条件，选择技术路线进行基准地价评估。
市场发达，交易样点多的区域优先选择样点地价平均法；市场交易资料较少的区域，优先选择基准地块评估法；对于定级成果完备,可以建立定级指数与价格的相关模型时，可选择定级指数模型法。
在公益林和商品林定级成果分别表达的区域，可根据实际分别选择技术路线，分别表达估价结果。
2工作程序评估程序如下：a）准备工作；b）资料调查与整理；c）基准地价内涵界定；d）基准地价评估与确定；e）基准地价修正系数表编制；f）成果编制；g）成果验收、听证、公布及备案。
3准备工作主要包括以下内容。
a）编写基准地价评估任务书：包括区域基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、时间安排和经费预算、技术方案、预期成果等。
b）确定基准地价评估区域范围：依据自然资源统一调查监测体系要求，确定基准地价评估范围，确定林地的级别或均质地域。
C）准备工作底图：工作底图宜采用能覆盖基准地价评估区域范围的相关调查图、规划图、级别图等，宜采用地形图、规划图、土地利用现状图、林地级别图。
d）制定基准地价调查表和工作表：根据林地类型、利用情况及实际需要制定基准地价评估用表。
4资料调查与整理4.1资料调查的一般要求资料调查的要求如下：a）编制调查方案；b）调查以级别或均质地域为单位进行；c）样本宜具代表性，且原则上均匀分布；d）样点选取宜采用分类不等比抽样，样本数宜符合数理统计要求；每级样本总数原则上不少于30个；样本总数不足30个的，宜进行全样本调查；e）所选样本宜能够同时获得交易价格或利用效益、相对应的权利条件和利用条件资料；f）调查、收集的有关资料可按实地位置标注于估价工作底图上，并填入相应的调查表格，建立资料数据库;林地资源利用效益资料不少于最近连续两年的数据；g）在林地投入产出资料调查收集时，林地宜以地上林木和经济作物的经济寿命周期为单位调查不同生长阶段的投入产出数据；h）交易价格和利用效益资料以人民币元为单位,精确到小数点后两位。
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文
城镇土地定级及基准地价评估实施方案范文一、项目背景随着我国经济的快速发展，城镇土地资源日益紧张，土地市场价格不断攀升。
为了合理利用土地资源，规范土地市场，保障国家利益和人民群众权益，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，我国政府决定对城镇土地进行定级及基准地价评估。
二、项目目标本次城镇土地定级及基准地价评估的目的是全面了解城镇土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地资源，建立科学合理的公示地价体系，为政府决策、土地市场交易、土地税收征收提供依据。
三、项目内容1. 土地定级土地定级是根据土地的自然属性、经济属性和社会属性，对城镇土地进行等级划分，以反映土地的质量和利用潜力。
本次土地定级分为准备工作、外业调查、内业整理、定级单元划分、定级指标体系构建、定级模型建立、定级结果验证和定级成果编制等步骤。
2. 基准地价评估基准地价评估是对城镇土地进行价格评估，以反映土地市场价值。
本次基准地价评估包括准备工作、数据收集与整理、基准地价模型建立、基准地价评估结果验证和基准地价成果编制等步骤。
四、项目组织本次城镇土地定级及基准地价评估项目由市国土资源局负责组织实施，成立项目领导小组，下设项目办公室，负责项目日常管理工作。
项目实施过程中，要加强与相关部门的沟通协调，确保项目顺利进行。
五、项目实施步骤1. 准备工作：成立项目领导小组，制定项目实施方案，进行项目招标，确定中标单位。
2. 外业调查：对城镇土地进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地利用规划等相关资料。
3. 内业整理：对收集到的资料进行整理、分析，建立土地数据库。
4. 定级单元划分：根据土地利用现状和土地质量，将城镇划分为若干定级单元。
5. 定级指标体系构建：根据土地定级原则，构建定级指标体系，包括自然属性指标、经济属性指标和社会属性指标。
6. 定级模型建立：根据定级指标体系，建立定级模型，对定级单元进行定级。
7. 定级结果验证：对定级结果进行实地验证，确保定级结果的准确性。
楼面地价评估标准
楼面地价评估标准
楼面地价评估是指对土地进行评估时，以楼面面积为基准来确定土地的价值。
这种评估方法通常适用于商业、住宅和混合用途的土地，特别是在城市地区。
以下是一些常见的楼面地价评估标准和方法：
1.市场比较法：这是最常用的评估方法之一，通过比较类似土地的交易记录来确定楼面地价。
评估师会考虑土地所在区域的市场情况、土地用途、周边配套设施等因素，并与类似土地的成交价格进行比较，以确定合理的楼面地价。
2.收益法：这种方法基于土地的潜在收入来确定其价值。
评估师会考虑土地的开发潜力、租金收入、预期销售收入等因素，计算出土地的潜在收益，并根据一定的贴现率确定楼面地价。
3.成本法：这种方法基于土地的开发成本来确定其价值。
评估师会估算出土地的开发成本，包括建筑物的建设成本、土地改造成本、政府审批成本等，并考虑到利润率和风险因素，以确定合理的楼面地价。
4.土地用途和规划标准：楼面地价也会受到土地用途和规划标准的影响。
不同用途的土地（例如商业、住宅、工业等）其楼面地价可能会有所不同，而且城市的土地规划政策和用地指标也会对楼面地价产生影响。
5.地理位置和交通便捷性：地理位置和交通便捷性对楼面地价也有重要影响。
位于市中心或交通便利的地段通常楼面地价较高，因为这些地段更受开发商和投资者的青睐。
综合来看，楼面地价评估是一个复杂的过程，需要考虑多种因素，并选择合适的评估方法和标准来确定土地的价值。
同时，地方政府的土地政策、市场供需情况等因素也会对楼面地价产生影响。
土地价值评估方法
土地价值评估方法
土地价值评估的方法有多种，下面列举几种常用的方法：
1. 比较市场法：根据类似土地的市场交易价格，来评估待评估土地的价值。
该方法适用于市场活跃、数据丰富的土地市场。
2. 收益法：根据土地的潜在收益来评估价值，常用的方法有折现现金流法、资本化法等。
这种方法适用于商业用地、出租用地等有收益性的土地。
3. 卡莱法：根据土地的开发潜力来评估其价值，考虑土地的土壤质量、地理位置、土地用途等因素。
该方法适用于开发项目的土地评估。
4. 替代成本法：根据土地的替代成本来评估其价值，即如果要在附近购买类似土地，需要花费多少钱。
这种方法适用于没有市场交易数据的土地。
5. 杂凑法：根据多种方法综合评估土地价值，结合比较市场法、收益法、卡莱法等多个因素。
这种方法适用于复杂多变的土地市场。
需要根据具体情况选择适合的土地价值评估方法，并结合相关数据和市场情况进行评估。
土地价格评估方法
土地价格评估方法
1.比较法：根据市场上类似土地的销售成交数据，采用直接比较或间接比较方法，来确定该土地的市场价值。
2.收益法：将土地作为经济活动的输入因素，通过分析土地所能带来的经济效益，来评估土地价格。
3.成本法：考虑土地的使用现状、规划、设计、建设、管理等一系列成本，来确定土地的价格。
4.折现法：考虑土地未来的现金流及时间价值，以现在值的形式对土地进行评估。
5.资源价值法：考虑土地本身所具备的自然资源、环境资源、文化资源等方面价值，来评估土地价格。
6.市场调查法：通过市场调查、分析市场供求关系、价格水平等，来确定土地价格。
7.案例法：通过参考相似案例的交易价格和经验，来确定该土地的市场价值。
农村集体经营性建设用地地价评估管理办法(试行)
农村集体经营性建设用地地价评估管理办法（试行）农村集体经营性建设用地地价评估管理办法（试行）第一章总则第一条为规范农村集体经营性建设用地地价评估工作，提高土地配置效率，保障集体经济利益，根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于农村集体经营性建设用地的地价评估工作。
第三条地价评估的目的是确定农村集体经营性建设用地的交易价格，包括出让、转让、租赁等方式，在合理范围内保障集体经济利益的最大化。
第四条地价评估应遵循公正、公平、公开、科学的原则，确保评估结果真实、合理。
第五条地价评估应由具备相应资质的专业评估机构进行，评估机构应具备一定的经验和技术能力，并依法取得相应的资质认定。
第六条地价评估应符合国家有关土地政策和法律法规的要求，不得违反农村土地所有权和使用权的原则。
第二章评估程序第七条地价评估程序分为四个阶段：准备阶段、数据搜集阶段、评估分析阶段和评估报告编制阶段。
第八条准备阶段包括确定评估目的、范围和方法，制定评估计划，组织评估人员和设备。
第九条数据搜集阶段包括收集土地相关数据，包括土地用途、土地面积、土地权属等信息。
第十条评估分析阶段包括对收集的数据进行分析和处理，确定影响地价的因素，进行模型建立和价格测算。
第十一条评估报告编制阶段包括根据分析结果编制评估报告，报告应包含评估方法、评估结果和评估结论等内容，并进行专业性的论证和解释。
第三章评估依据第十二条地价评估的依据包括国家有关法律法规、土地政策、市场行情和评估机构的独立判断等。
第十三条地价评估的数据依据包括土地权属证明、土地规划许可证、土地使用权证等相关证书和文件，以及市场调查、价格调查等数据。
第四章监督管理第十四条地价评估应接受相关部门的监督管理，接受相关部门的抽查和审核。
第十五条违反本办法的评估机构将面临相应的处罚措施，相关责任人将追究相应的法律责任。
第五章附则第十六条本办法由中央和地方政府土地管理部门负责解释。
基准地价评估
基准地价评估
基准地价评估是土地市场的一个重要环节，它对土地的使用、交易和利用具有一定的指导意义。
基准地价评估的目的是为了确定一个合理的、科学的、公正的土地价格，为土地交易提供参考依据，促进土地资源的合理配置和有效利用。
基准地价评估一般是由政府、土地部门或专业评估机构进行，评估的主要内容包括土地的位置、面积、用途、周边环境、交通条件、规划要求、市场需求等因素，通过对这些因素进行综合分析和研究，确定一个合理的基准地价。
基准地价评估的方法可以有多种，常见的方法有比较法、收益法和成本法。
比较法主要是通过对周边相似或类似土地交易价格的比较，确定土地的市场价格。
收益法主要是根据土地的用途和开发潜力来估算未来的收益，并以此为基础确定土地的价格。
成本法主要是通过对土地开发的成本进行估算，再按照合理的利润率来确定土地价格。
在评估基准地价时，还需要考虑各种因素的权重，比如土地的用途对价格的影响、交通条件对价格的影响等。
同时还需要考虑到市场需求和政府规划的要求，以及法律法规的限制。
基准地价评估的结果一般会公示和向社会公开，以确保评估的公正性和科学性。
基准地价的确定对土地市场的健康发展和土地资源的合理利用具有重要意义，它能够为土地的交易和利用提供一个公正、透明的环境，促进土地市场的平稳运行。
综上所述，基准地价评估是土地市场的一个重要环节，它对土地资源的合理配置和有效利用具有重要意义。
基准地价评估通过对土地的位置、用途、需求等因素进行综合分析和研究，确定土地的合理价格，并公示和向社会公开，以确保评估的公正性和科学性。
基准地价的确定能够为土地交易和利用提供一个公正、透明的环境，促进土地市场的健康发展。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
土地估价原则 土地估价方法 (选用)
估价原则一、所有估价原则（1）预期收益原则对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。
过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。
因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。
所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
（2）替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。
土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。
换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（3）最有效使用原则由于土地具有用途多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的作为确定土地利用方式的依据。
因此，地价是以该土地的效用作最有效发挥为前提的。
此次评估按设定用途进行并充分考虑其特征，按照最有效利用方式进行评估，得到一个合法、合理的土地价格。
（4）供需原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。
供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。
由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（5）报酬递增递减原则在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现递增到递减的特点。
（6）贡献原则土地收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。
农用地宗地估价
农用地宗地估价一、不同利用类型的农用地宗地估价（一）耕地地价的评估耕地包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地等。
1．耕地地价的影响因素根据本章第一节中所确定的因素体系并结合耕地的利用性质确定耕地的地价影响因素。
根据耕地的利用方式，可以分为水田与旱地。
在确定水田的地价影响因素时，要注意保水能力、水源条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
在确定旱地的地价影响因素时，要注意地块形状、地形坡度、灌溉条件、灾害性气候等因素对地价的影响。
2．耕地地价的评估方法耕地地价评估根据其利用状况和所处地区条件，可采用收益还原法、市场比较法、评分估价法和基准地价修正法等；如果是新开发整理的耕地，可采用成本逼近法；如果是待开发的耕地，可采用剩余法。
3．耕地地价评估的技术要点（1）在评估耕地价格时，应首先根据土地所处区域条件、近3年来耕地的实际耕作状况及可能的新的耕作利用方式，确定耕作制度、复种指数等，并根据其耕作制度分析其利用状况及收益能力。
（2）要充分考虑农田基本设施对耕地价格的影响，包括引水渠、排水渠、田间道路、机耕道路等，分析其可用程度对地价产生的影响，对于通过性设施可能产生的负面影响也应充分考虑。
（3）用收益还原法评估耕地地价时，其估价结果的可信度主要取决于土地的预期纯收益和还原率的准确与否。
在测算耕地纯收益时，总收益和总费用的测算要全，一般宜采用实测的方式，即具体计算待估宗地在1年内各种产出物的经济价值和各种投入的费用总和，收益及费用数据应采用近3年的平均值。
（4）采用市场比较法时，应注意区分比较案例的交易对象与评估对象的构成是否一致，即交易对象是否包括地上农作物、农田设施等，如果不一致应进行一致性调整。
比较案例的利用方式和耕作制度也应与评估对象一致。
（二）园地地价的评估园地包括果园、桑园、橡胶园、茶园、其他园地等。
1．园地地价的影响因素根据本章第一节中所确定的因素体系并结合园地的利用性质确定园地的地价影响因素。
房地产评估、土地评估、资产评估收费标准
房地产评估、土地评估、资产评估收费标准房地产评估土地评估收费标准1. 房地产评估收费标准房地产价格评估收费标准表(计价格第971 号)档次房地产价格总额(万元) 累进计费率‰ 累计金额(万元) 1 100 以下(含100) 5 0.5 2 101 以上至 1000 2.5 2.75 3 1001 以上至 2000 1.5 4.25 4 2001 以上至 5000 0.8 6.65 5 5001 以上至 8000 0.4 7.85 6 8001 以上至 10000 0.2 8.25 7 10000 以上 0.12.土地评估收费标准国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知(计价格[1994]2022 号)宗地地价评估收费标准档次土地价格总额(万元) 收费标准(‰) 累计金额(万元) 1 ,,,以下(含,,,) , 0.4 2 ,,,,,,,部份 , 0.7 3 ,,,,,,,,部份 , 2.3 4 ,,,,,,,,,部分 ,(, 3.8 5 ,,,,,,,,,部份 ,(, 6.2 6 ,,,,,,,,,,部份 ,(, 8.2 7 ,,,,,以上部份 ,(,基准地价评估收费标准档次城镇面积(平方公里) 收费标准(万元) 1 ,以下(含,) ,,,2 ,,,,(含,,) ,,,,3 ,,,,,(含,,) ,,,,,4 ,,以上 ,,,,,3.资产评估收费标准中评协[2022]199 号资产评估收费水平的测算标准:(一)计件收费计件收费平均标准分为六档，各档差额计费率如下表:差额定率累进收费表档次计费额度(万元) 差额计费率‰ 差额计费率‰(中)1 100 以下(含 100，起价 2000) 9-15 122 100 以上,1000(含 1000) 3.75-6.25 53 1000 以上,5000(含 5000) 1.2-2 1.64 5000 以上,10000(含 10000) 0.75-1.25 15 10000 以上,100000(含 100000) 0.15-0.25 0.26 100000 以上 0.1-0.2 0.15(二)计时收费计时收费平均标准分为四档，各档计时收费标准如下:法人代表(首席合伙人)、首席评估师(总评估师):300-3000 元/人•小时; 合伙人、部门经理:260-2600 元/人•小时;注册评估师:200-2000 元/人•小时;助理人员:100-1000 元/人•小时。
土地价值评估报告
地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
对地块价值的影响因素有哪些？ 宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判
地价评估测算
根据测算公式对地块价值进行评估
地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判
城市概况 及发展
城市房地产 市场分析
地价评估测算
城市概述及发展 规划 城市经济指标分 析
房地产市场现状 房地产市场发展 趋势
地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判
区域规划 及发展
区域房地产 市场分析
针对性房地 产市场分析
地价评估测算
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
区域概述及发展 规划
区域经济指标分 析
房地产市场现状 房地产市场发展 趋势 针对性市场概述
针对性项目分析
地块价值评估报告结构
价格定位 成本定位 价值测算
项目总收益测算 项目总成本测算
项目地价测算
地块价值影响因素分析
宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判
项目地块 分析
地块发展定 位
地块规划方 案
地价评估测算
地块指标及资源 分析 地块优势及劣势 研判
地块发展定位
地块规划方案建 议 地块规划指标分 析
地块价值评估报告结构
地块价值影响因素分析
宏观市场研究 区域市场研究 项目地块研判
地价评估测算
地块价值评估技术方法
地块价值评估方法
地块价值评估原理
项目适用性
基准地价法
原理：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表，按照替代 原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的 平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数进 行修正，
土地估价
土地估价一、定义土地估价，是指土地估价师根据估价目的和待估土地状况，遵循估价原则，按照一定的估价程序，在全面调查和综合分析影响低价因素的基础上，选用适宜的估价方法，对待估土地在估价期日的价格进行估算和判定的行为。
二、地价（一）基准地价1.定义：在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日上法定最高适用年期土地权利的区域平均价格。
2.更新：基准地价应视市场情况更新，原则上更新频率不得低于每3年一次，每隔6年必须进行一次全面更新。
3.验收：基准地价评估，由资产评估公司受托进行，由相关国土资源行政管理部门进行验收，基准地价全面更新成果由上级土地行政管理部门进行审查验收。
（二）标定地价：政府为管理需要确定的，标准宗地现状开发利用、正常市场条件下，于某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
（是某一具体宗地的价格）（三）课税地价：是为课税需要，以基准地价、标定地价为基础测算，并由政府确定的，作为计税依据的土地价格。
三、地价评估相关主体1.资产评估公司：接受政府行政部门、国有平台公司等组织的委托进行土地估价的主体，由地价评估师具体实施。
2.国土资源行政管理部门：土地估计的委托主体和验收主体。
四、地价评估方法市场比较法：即对比市场上近期交易的类似宗地，进行差异修正，以此估算待估宗地价格。
收益还原法：将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。
剩余法：预计价格扣除预计开发成本及有关费用等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
（逆向扣除）成本逼近法：土地费用+可观利润、利息、税金、土地增值收益等确定土地价格的方法。
（正向叠加）公示地价系数修正法：按照替代原则，将待估宗地的条件与公示地价的条件相比较，通过修正求取待估宗地的价格。
五、相关法律法规《城镇土地估价规程》GB\T 18508-2014 （国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会发布）。
土地估价基本方法
完美 WORD 格式土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd —待估宗地的价格Vb —比较实例宗地价格A —待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数= 正常情况指数 /比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
楼面地价评估标准
楼面地价评估标准全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：楼面地价评估是指通过对某一地块的土地使用价值进行分析和评估，确定其楼面地价的一项工作。
楼面地价是指土地的使用权价值，即土地经过合理开发后所能实现的价值。
而楼面地价评估标准则是指按照一定的评估方法和标准，来确定某一地块的楼面地价。
楼面地价评估标准的制定，旨在保障土地交易市场的公平和透明，促进土地资源的合理利用和优化配置。
在评估楼面地价时，通常需要考虑以下几个方面：要考虑土地的位置和周边环境。
地理位置和周边环境的好坏，会直接影响土地的开发利用潜力和价值。
位于繁华商业区的地块，其楼面地价往往比较高；而位于偏远郊区的地块，其楼面地价则相对较低。
要考虑土地的市场需求和供给情况。
市场需求和供给的变化，会直接影响土地的市场价值和楼面地价。
某一地块所处的区域市场需求旺盛，供给相对较少，那么其楼面地价往往会比较高；相反，如果供给相对充足，市场需求不旺盛，那么楼面地价则可能较低。
要考虑土地的自然条件和开发成本。
土地所处的自然条件和开发成本，会直接影响土地的开发利用效率和价值。
某一地块地势平坦、交通便利、基础设施完善，那么其开发成本相对较低，楼面地价则可能较高；相反，如果地势陡峭、基础设施不完善，开发成本较高，那么楼面地价则可能较低。
楼面地价评估标准的制定，需要综合考虑地理位置、规划用途、市场需求、自然条件和开发成本等多方面因素，通过科学的评估方法和标准，来确定某一地块的楼面地价。
只有在确保评估结果公平、客观、准确的前提下，才能有效促进土地资源的合理利用和优化配置，推动土地交易市场的健康发展。
【字数未达到要求，可以继续扩充相关内容】。
第二篇示例：楼面地价评估标准是指对于某一地区或某一片区域内的楼面地价进行评估的一套标准和方法。
楼面地价是指某一地块上可以建设的楼房的地基部分所占用的土地价值。
楼面地价的评估对于地产开发商、投资者、政府规划部门具有重要意义，它直接影响到土地使用的效率和经济效益。
基准地价评估方法
基准地价评估方法嘿，朋友们！今天咱来聊聊基准地价评估方法。
你说这基准地价评估啊，就像是给土地这个“大宝贝”量量身价。
咱就打个比方吧，你去菜市场买菜，不同的菜有不同的价格，那土地也一样啊！基准地价就是给土地定个大概的标准价。
那怎么评估呢？这可有讲究啦！首先呢，得收集好多好多的资料，就像你要了解一个人，得知道他的各种信息一样。
这些资料包括土地的位置、面积、用途等等，一个都不能少。
这可不是随随便便就能搞定的，得花不少功夫呢！然后呢，要对这些资料进行分析。
这就好比厨师做菜，得把各种食材搭配好，才能做出美味的菜肴。
分析的时候得仔细，不能马马虎虎的，不然得出的结果可就不准确啦！接着呢，会用到一些专业的方法和模型。
哎呀呀，这可有点复杂啦，就像解方程一样，得一步步来。
不同的方法可能得出不同的结果，所以得选对方法才行。
还有哦，评估的时候还得考虑市场情况呢！就像股票市场一样，有涨有跌。
土地市场也会有变化呀，不能一成不变地去评估。
评估基准地价可不是一个人能完成的事儿，得有一群专业的人一起努力。
这就像一场足球比赛，每个人都有自己的位置和职责，只有大家配合好了，才能踢得精彩。
你说这基准地价评估重要不？那当然重要啦！它关系到土地的买卖、开发，对经济发展也有着重要的影响呢！如果评估不准确，那可就麻烦大啦，就像你买东西花了冤枉钱一样。
所以啊，咱可得重视基准地价评估这事儿。
要认真对待每一个环节，不能马虎。
这可不是闹着玩的，这是关系到咱切身利益的大事儿呢！总之，基准地价评估方法就像是一把钥匙，能打开土地价值的大门。
让我们一起好好了解它，利用它，让土地发挥出最大的价值吧！。
基准地价评估收费标准
基准地价评估收费标准基准地价评估是指根据国家有关法律法规和规划纲要，通过对土地使用权的市场价格进行测算和评估，确定土地的基准价格。
基准地价评估收费标准是指对基准地价评估服务所收取的费用标准。
基准地价评估收费标准的制定，对于规范市场行为、保护评估师权益、维护社会公共利益具有重要意义。
一、基准地价评估收费标准的制定依据。
基准地价评估收费标准的制定应当遵循国家有关法律法规的规定，同时结合市场实际情况和评估师的实际工作情况，制定合理、公正、透明的收费标准。
基准地价评估收费标准的制定依据主要包括国家有关法律法规、评估行业的管理办法和规定、市场价格水平以及评估师的劳动成本等因素。
二、基准地价评估收费标准的内容。
基准地价评估收费标准应当包括评估服务的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式等内容。
评估服务的收费项目主要包括评估报告费、现场勘察费、数据收集费、工作量费等。
收费标准应当根据评估服务的不同内容和难易程度进行分类确定，同时应当考虑当地市场价格水平和评估师的劳动成本。
收费依据应当明确具体，便于评估师和委托方之间的权益保障。
收费方式可以采取一次性收费、阶段性收费或者按照工作量计费等方式进行确定。
三、基准地价评估收费标准的制定原则。
基准地价评估收费标准的制定应当遵循公平公正、合理合法、透明公开的原则。
在制定基准地价评估收费标准时，应当充分考虑评估师的劳动成本和市场价格水平，合理确定收费标准，不得存在恶意哄抬价格或者低价竞争的情况。
同时，基准地价评估收费标准的制定应当充分听取评估师和委托方的意见，保障双方的合法权益。
四、基准地价评估收费标准的监管机制。
基准地价评估收费标准的制定和执行应当受到相关部门的监管和管理。
相关部门应当建立健全的监管机制，对评估机构和评估师的收费行为进行监督检查，及时发现和纠正违规行为，保障市场秩序的正常运行。
同时，相关部门还应当加强对基准地价评估收费标准的宣传和解释工作，提高评估师和委托方的知晓率，促进基准地价评估市场的健康发展。
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简述需要估价的不动产类型
答： 我国规定不动产的类型有土地、 建筑物、 构筑物以及添附于土地和建 （构） 筑物的物。因而需要估价的不动产类型有建筑物单独估价、商业不动产估价、居 住不动产估价、工业不动产估价、在建项目估价、其他类型不动产估价。 二、 进行不动产估价需要具备的最基本知识
答：不动产估价需要具备的最基本的知识有：工程造价（估算方法、费用成 本内容等） 、金融及财务管理（利率、折旧、现金流量等） 、统计学（了解统计规 律、对趋势风险进行分析） 、市场调研与分析（潜在客户数量，需求特征承受价 格） 、土地经济学及技术经济学（供求价格形成、区位经济理论、选址理论等） 1、某套住房合同价为 100 万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可 能有下列几种情况： （1）约定在成交日期时一次付清； （2） 约定在成交日期首付 30 万元， 半年后支付 30 万元， 一年后再支付 40 万元； （3）约定在成交日期首付 30 万元，余款在 10 年内以抵押贷款方式支付； （4）约定在成交日期首付 20 万元，半年后支付 20 万元，一年后再付 20 万元， 余款在 10 年内以抵押贷款方式支付； 假设年利率 6%，试计算各种情形下的实际价格。 答： （1）实际价格为 100 万元，与名义价格一致； （2）实际价格=30+30/（1+0.005）6+40/（1+0.06）=96.87 万元 实际价格小于名义价格； （3）实际价格为 100 万元，与名义价格一致； （4）实际价格=20+20/（1+0.005）6+20/（1+0.06）+40=98.28 万元 实际价格小于名义价格； 2、某仓库房地产，建筑面积为 800 平方米，容积率为 0.8 对应的土地单价为 850 元/平方米，现拟变更为商业用地，容积率为 2.0。若改为商业用地后楼面地 价为 2000 元/平方米，则理论上应补多少地价？ 答：变更前：楼面地价= 土地单价 850 = =1062.5 元/m2 容积率 0.8
楼面地价=
该建筑物的价值=房地产价值-土地价格 =3000-800 =2200 元/m2 >2000 元/m2
所以，结合均衡原则来看，该建筑物为最高用下价值为 3000 元/m2；如对其进行装修 改造， 需要费用为 1500 元/m2； 根据市场分析， 其装修改造后的房地产价值为 4000 2 元/m .是判断该房地产估价的前提。 答：4000 元/m2-1500 元/m2=2500 元/m2<3000 元/m2 所以，该房地产估价应以保持现状为前提进行。 4、有一新建建筑物，其坐落的土地面积为 4000m2，建筑面积为 10000m2；用 市场比较法评估得出其房地价值为 3000 元/m2、土地价格为 2000 元/m2；用成本 法估算出的该建筑物的重置价格为 2000 元/m2。试分析该建筑物是否为最高最佳 使用。 该建筑物的容积率=该建筑物的容积率= 土地单价 2000 = =800 元/m2 容积率 2.5 总建筑面积 10000 = =2.5 土地总面积 4000
土地面积=
建筑面积 800 = =1000 平方米 容积率 0.8
变更后的建筑面积=土地面积×容积率=1000×2.0=2000 平方米 补地价数额=改变用途增加建筑面积后的地价-原用途及容积率下的地价 =增加后的建筑面积×改变用途后的楼面地价-原建筑面积×原楼 面地价 =2000×2000-800×1062.5 =3150000 元 =315 万元