地价评估

土地面积=
建筑面积 800 = =1000 平方米 容积率 0.8
变更后的建筑面积=土地面积×容积率=1000×2.0=2000 平方米 补地价数额=改变用途增加建筑面积后的地价-原用途及容积率下的地价 =增加后的建筑面积×改变用途后的楼面地价-原建筑面积×原楼 面地价 =2000×2000-800×1062.5 =3150000 元 =315 万元
楼面地价=
该建筑物的价值=房地产价值-土地价格 =3000-800 =2200 元/m2 >2000 元/m2
所以，结合均衡原则来看，该建筑物为最高最佳使用。
பைடு நூலகம்一、
简述需要估价的不动产类型
答： 我国规定不动产的类型有土地、 建筑物、 构筑物以及添附于土地和建 （构） 筑物的物。因而需要估价的不动产类型有建筑物单独估价、商业不动产估价、居 住不动产估价、工业不动产估价、在建项目估价、其他类型不动产估价。 二、 进行不动产估价需要具备的最基本知识
答：不动产估价需要具备的最基本的知识有：工程造价（估算方法、费用成 本内容等） 、金融及财务管理（利率、折旧、现金流量等） 、统计学（了解统计规 律、对趋势风险进行分析） 、市场调研与分析（潜在客户数量，需求特征承受价 格） 、土地经济学及技术经济学（供求价格形成、区位经济理论、选址理论等） 1、某套住房合同价为 100 万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可 能有下列几种情况： （1）约定在成交日期时一次付清； （2） 约定在成交日期首付 30 万元， 半年后支付 30 万元， 一年后再支付 40 万元； （3）约定在成交日期首付 30 万元，余款在 10 年内以抵押贷款方式支付； （4）约定在成交日期首付 20 万元，半年后支付 20 万元，一年后再付 20 万元， 余款在 10 年内以抵押贷款方式支付； 假设年利率 6%，试计算各种情形下的实际价格。 答： （1）实际价格为 100 万元，与名义价格一致； （2）实际价格=30+30/（1+0.005）6+40/（1+0.06）=96.87 万元 实际价格小于名义价格； （3）实际价格为 100 万元，与名义价格一致； （4）实际价格=20+20/（1+0.005）6+20/（1+0.06）+40=98.28 万元 实际价格小于名义价格； 2、某仓库房地产，建筑面积为 800 平方米，容积率为 0.8 对应的土地单价为 850 元/平方米，现拟变更为商业用地，容积率为 2.0。若改为商业用地后楼面地 价为 2000 元/平方米，则理论上应补多少地价？ 答：变更前：楼面地价= 土地单价 850 = =1062.5 元/m2 容积率 0.8
3、有一房地产需要估价，其现状使用下价值为 3000 元/m2；如对其进行装修 改造， 需要费用为 1500 元/m2； 根据市场分析， 其装修改造后的房地产价值为 4000 2 元/m .是判断该房地产估价的前提。 答：4000 元/m2-1500 元/m2=2500 元/m2<3000 元/m2 所以，该房地产估价应以保持现状为前提进行。 4、有一新建建筑物，其坐落的土地面积为 4000m2，建筑面积为 10000m2；用 市场比较法评估得出其房地价值为 3000 元/m2、土地价格为 2000 元/m2；用成本 法估算出的该建筑物的重置价格为 2000 元/m2。试分析该建筑物是否为最高最佳 使用。 该建筑物的容积率=该建筑物的容积率= 土地单价 2000 = =800 元/m2 容积率 2.5 总建筑面积 10000 = =2.5 土地总面积 4000