商管公司运营理念[优质ppt]
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商业购物中心运营管理ppt课件
长春重庆路万达广场
南昌万达广场
南京新街口万达广场
13
青岛台东路万达广场
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1.5 万达商业地产的发展
1.5.2 第二代组合店
14
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1.5.2 第二代商业地产
也称为组合店，是万达集团2003—2005 年间开发的产品，由多个单体店组成，总面积 10—15万平方米，内含百货、超市、影城等六 到十种业态。代表作有天津万达广场、南宁万 达广场、武汉万达广场等。
3.2.2 委托模式
指开发公司或者物业持有者在商业物业建成 后，委托专门的商业管理公司和物业管理公 司，对其进行经营管理。
商业管理公司达到协议目标后获取管理佣金， 物业管理公司获取物业管理费。
缺陷：业主的选择成本较自营模式可能较高， 选择与存续过程有较大风险。
48
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3.2 商业管理的基本模式
前提条件与必要保证—— 2.1.2.1 产权单一
明显特征—— 2.1.2.2 聚集效应
多种业态、多个品牌同场经营，提供多元化服务
30
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2.1.2 购物中心的主要特征
关键特征—— 2.1.2.3 分散经营 2.1.2.4 集中管理
以租赁方式，通过获取店铺租金而获 得经济利益的商业运作模式
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2.3 购物中心的定位
2.3.2 按照服务商圈定位（略）
2.3.3 按照市场导向定位
符合现实市场（举例） 培育期短，经营比较稳定，容易快速发
展 追求目标市场（举例）
培育期较长，对经营要求较高
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2.4 购物中心的业态规划
2.4.1 业态规划
2.4.1.1 按照经营规模规划 主力店 次主力店 专卖店
商业购物中心运营管理ppt课件
开发理念 资金回收 市场需求 开发过程
1.2 商业地产的产品形态
商业服务业经营场所 写字楼 酒店 商务公寓 会议中心
1.3 商业地产的价值
1.3.1 从开发商角度分析
持续式收益 增值式收益 溢价式收益 金融属性
1.3 商业地产的价值
1.3.2 从社会贡献角度分析
商业地产既不是商业，也不是地产，是 以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分 复杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类 行业。
1.1 对商业地产的理解
1.1.2 商业地产开发的特点
现金流稳定 资产升值高 门槛高 风险大 管理难
1.1 对商业地产的理解
1.1.3 商业地产与住宅地产开发的差异
大连万达广场
天津万达广场
1.5 万达商业地产的发展
1.5.3 第三代城市综合体
1.5.3 第三代综合体
HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团2004年以 后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中 包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业 态。代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁 波万达广场、成都万达广场等。
由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、
健身中心、洗浴等组成
A（Apartment）公寓
北京CBD万达广场
项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中 心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五 星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场
项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平 方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
展 追求目标市场（举例）
商业管理概述
第一章 商业地产
1.2 商业地产的产品形态
商业服务业经营场所 写字楼 酒店 商务公寓 会议中心
1.3 商业地产的价值
1.3.1 从开发商角度分析
持续式收益 增值式收益 溢价式收益 金融属性
1.3 商业地产的价值
1.3.2 从社会贡献角度分析
商业地产既不是商业，也不是地产，是 以租金为现金流来源的长期不动产投资，是十分 复杂的综合性产业，国外商业地产归类于金融类 行业。
1.1 对商业地产的理解
1.1.2 商业地产开发的特点
现金流稳定 资产升值高 门槛高 风险大 管理难
1.1 对商业地产的理解
1.1.3 商业地产与住宅地产开发的差异
大连万达广场
天津万达广场
1.5 万达商业地产的发展
1.5.3 第三代城市综合体
1.5.3 第三代综合体
HOPSCA 也称为城市综合体，是万达集团2004年以 后开发的产品，总面积在30万平方米以上，其中 包括购物中心、影城、酒店、写字楼、公寓等业 态。代表作有北京万达广场、上海万达广场、宁 波万达广场、成都万达广场等。
由电影院、量贩KTV、电玩城、网吧、酒吧、特色餐饮街、
健身中心、洗浴等组成
A（Apartment）公寓
北京CBD万达广场
项目位于北京中央商务区核心地段，紧邻东三环和国贸中 心，坐北朝南，总建筑面积约50万平方米，其中商业和五 星级酒店面积22万平方米。
北京石景山万达广场
项目位于北京石景山区，面临长安街，总建筑面积30万平 方米，其中商业和五星级酒店面积20万平方米。
展 追求目标市场（举例）
商业管理概述
第一章 商业地产
商业运营管理核心理念
商业运营管理核心理念商业运营管理是指企业为实现既定目标而进行的一系列管理活动。
在当今竞争激烈的商业环境中，商业运营管理的核心理念对于企业的成功至关重要。
本文将探讨几个商业运营管理的核心理念，包括客户导向、创新思维、质量管理和持续改进。
1. 客户导向客户导向是商业运营管理的核心理念之一。
企业应致力于了解客户需求，并将客户满意度放在首位。
这意味着企业需要与客户进行密切的沟通和互动，以确保产品和服务能够满足客户的期望和需求。
客户导向也要求企业不断提升客户体验，通过提供个性化、高质量的产品和服务来建立客户的忠诚度。
要实现客户导向，企业可以采取多种策略，例如建立客户反馈机制，定期收集客户的意见和建议，并根据反馈信息进行改进。
此外，企业还可以积极参与社交媒体，与客户进行互动，解决潜在的问题，提供准时、高效的客户服务。
2. 创新思维创新思维是商业运营管理的另一个核心理念。
在快速变化的市场环境中，企业需要不断追求创新，以保持竞争优势。
创新思维意味着企业要持续改进和推陈出新，不断寻找新的商业机会和解决方案。
通过创新，企业可以开发新产品、改进业务流程、提升效率和降低成本。
为了鼓励创新，企业可以建立创新文化，鼓励员工提出新的想法和建议。
企业还可以开展创新培训和研讨会，促进员工的创造性思维。
此外，企业还可以与外部合作伙伴建立合作关系，共同开发新的产品和服务。
3. 质量管理质量管理是商业运营管理的重要组成部分。
在竞争激烈的市场环境中，产品和服务的质量对企业的声誉和竞争力至关重要。
质量管理涉及到从产品设计到售后服务的全过程管理，旨在提供高质量的产品和满意的客户体验。
为了实施质量管理，企业可以建立质量管理体系，包括制定质量目标、建立质量控制措施和监测机制。
企业还可以通过培训和认证来提高员工的质量意识和技能水平。
此外，企业还应收集、分析和利用客户反馈信息，不断改进产品质量和服务水平。
4. 持续改进持续改进是商业运营管理的核心理念之一。
某商管公司运营方案(PPT 43张)
销 售 组
会 计 组
出 纳 组
人员配置和岗位描述
经营模式
盈利模式 管理模式 风险和应对措施
盈利模式阐述
主要盈利渠使用费 4、租赁和转让
（商业街内外公共场地部分）
（有偿委托和转让中介收费 ）
（外立面和商业街内部广告位）
5、活动赞助费用
盈利模式阐述
重要管理制度
《某某新天地商业业主公约》—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件 《某某新天地商户服务手册》 《某某会会员手册》—会员服务、联盟商家手册 《某某新天地委托租赁合同》—为业主或转租商户提供代租服务 《某某新天地经营管理条例》—对商户日常经营行为进行规范化管理 《某某新天地商户经营承诺书》 《某某新天地消费者投诉管理制度》—结合相关工商规定执行 《某某新天地消防安全管理制度》—结合相关消防规定执行
经营范围
•
商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业 开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业 租售代理、各类广告设计、制作、发布等。
糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电 、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、 玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产 品、百货等
主营：
•
兼营：
主要职能
• 四大职能
市场 招商 销售 管理
市场职能
1、入驻商家现阶段经营对策辅助； 2、区域市场、竞争对手的调查分析； 3、旺市商业应对策略的制订； 4、项目对外关系的协调和维护； 5、下阶段营销推广和商业活动的策划组织和执行。
招商职能
1、一期一阶段开业后的补位招商（包括项目业主 的商铺转让、经营者的转租等）； 2、商家的储备工作； 3、不同业态商家的合理布局及引导； 4、招商政策的进一步调整与细化。
商场运营管理培训课件
PPT学习交流
24
管理职能：
经营行为管理
1、商户档案管理； 2、建立评估体系对商户进行等级评定； 3、建立市场管理的各项规章制度； 4、建立和完善商业管理的各种流程； 5、代办服务：工商税务等证照的协助办理； 6、特约服务：商务、中介、委托等有偿服务； 7、租金管理供暖等费用的代收代缴；必要时可 以请职能部门上门服务；
提升管理服务水平，帮助商户提高销售，适度控制管 理费减免优惠，减少工程环节质量问题；
协助主力商家成功经营，完善服务，资源整合；
充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况；
PPT学习交流
35
主要内容
运营管理的几个基本概念 意义、职能与公共关系 运营管理的模式定位 管理公司的组织结构与制度 运营管理的绩效测评指标
7 渠道
全产业链渠道 展销活动渠道 电子网络渠道 定向采购渠道 平台互易渠道 便利物流渠道 公共关系渠道
PPT学习交流
30
运营模式的五统一：
统一经营主题 统一服务管理 统一招商管理 统一营销管理 统一物业管理
即统一项目的业态规划和商品布局。
即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服 务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、 商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升 项目认知度。
消费者 消费者
PPT学习交流
16
什么是营销学6C理论？
4P
产品 ( Product ) 价格 ( Price ) 渠道 ( Place ) 促销 ( Promotion )
以企业为导向
6C
客户价值 ( Customer Value ) 客户成本 ( Customer Cost ) 客户便利 （Customer Convenience） 客户沟通 （Customer Communication） 市场机会 （market Chance ） 市场变化 ( market Change )
商场运营管理PPT课件
3、客户互动机制的建立
售后服务回访跟踪 售后服务项目宣导
节假日、生日祝福问候
各类沙龙活动组织 增值计划的传递
……
57
4、各种服务承诺的操作和流程的规范
绿色环保 免费送货 自由退换
首问责任 先行赔付
同比补差
58
5、客户投诉的处理 •据调查研究：一位不满的顾客会把他的抱怨转述给8至10个人，而企业如果能当场为顾客解决问题， 95％的顾客以后还会再来购货，但会有5％的顾客流失；如果拖到事后再解决，处理得好，会有 70％的顾客再来购货，但顾客的流失率增加到了30％。有效预防并及时处理顾客抱怨对企业营销
NO.5
款项。
NO.1
NO.2
招商部进行评议并批复。
NO.4 总经理签批意见。
NO.3
招商主管填写《品牌退场审批表》 报财务部、工程部、保安部审核， 由相关部门负责人签字。
34
1、退场审批
B 公司决定清退的品牌
NO.1
招商部根据合同约定，品牌在合同期限内销售排名，服务排名、配合度排名等情 况，提出品牌清退方案，写出书面分析报告，招商部组织评审小组进行评审，决 定清退品牌。
• NO.2 核帐目－在结算日到达后的2天内，商户到财务部领取对帐单 ，如有异议，在接到对帐单之日起5日内与财务对清帐目，如 无法对清，本周期账款移到下一结算周期
• NO.3 日核账－每单销售清单各商户应当日进行核对，商户必须认真严格 对清，如因总结算金额不一致导致结帐延误，后果由商户自负。
• NO.4 准结算－双方对帐清楚后，商场将应结款项在结算周期日准时与 商户进行结算。
D
提升商场的运营、营销的推广能力
F
商户的梯队储备
19
商业运营管理培训 【ppt课件】
应收费用：
① 租金或联营扣点：根据每户不同的租赁方式按合同规定收取，此项费用涵盖了运营管理公司的服务及管理费用； ② 物业费：按国家有关规定收取，包括保安、环境卫生、物业维护等费用，按建筑面积分摊到户，每月月底实收； ③ 推广费用：根据商家品牌级别以及品类的不同，按面积收取一定的推广费用，用于商业体的品牌推广； ④ 公共能耗费：按实际发生费用，依建筑面积分摊到户，每月交纳一次。
（2）营业额年增长率
店铺开业之后，不可能每年的营业额都是一样，都会有一定幅度的增长。
以便利店为例，附图的年营业额成长率显示，第二年开始一般成长率是最高，然后逐渐下滑，一般来说是一个由上而 下的曲线，营业额增长率：
第二年 1.24
第三年 1.20
第四年 1.65
第五年 1.50
5、商场人流量评估
人流量管理的重要性
查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理 抽查）； • 抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐 全、言行文明。
3、大宗设备、公共设施管理
公共设施设备的管理，直接影响到商业街区的形象、租户的使用效果和物业的使用年限， 其重要性是不言而喻的。
（1）管理内容
（2）管理措施
• 电梯机房设备、商业街区内的公共水电设备 、水泵房、中央空调机房、锅炉房、消防栓 系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消 防设施设备、供配电房设备、消监控系统设 备、导视系统、广告灯箱等，应每天巡查一 次，每周检查一次，做到定期保养，每天能 正常使用。
统计各主要区域客流
从而对整个区域的合理分布提供科学 依据；可以客观决定柜台安置的合理 性，和商铺租金价位水平；
通过客流统计
为评估和优化宣传广告和促销预算提供 科学依据；
① 租金或联营扣点：根据每户不同的租赁方式按合同规定收取，此项费用涵盖了运营管理公司的服务及管理费用； ② 物业费：按国家有关规定收取，包括保安、环境卫生、物业维护等费用，按建筑面积分摊到户，每月月底实收； ③ 推广费用：根据商家品牌级别以及品类的不同，按面积收取一定的推广费用，用于商业体的品牌推广； ④ 公共能耗费：按实际发生费用，依建筑面积分摊到户，每月交纳一次。
（2）营业额年增长率
店铺开业之后，不可能每年的营业额都是一样，都会有一定幅度的增长。
以便利店为例，附图的年营业额成长率显示，第二年开始一般成长率是最高，然后逐渐下滑，一般来说是一个由上而 下的曲线，营业额增长率：
第二年 1.24
第三年 1.20
第四年 1.65
第五年 1.50
5、商场人流量评估
人流量管理的重要性
查”指：保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理 抽查）； • 抓好绿化保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐 全、言行文明。
3、大宗设备、公共设施管理
公共设施设备的管理，直接影响到商业街区的形象、租户的使用效果和物业的使用年限， 其重要性是不言而喻的。
（1）管理内容
（2）管理措施
• 电梯机房设备、商业街区内的公共水电设备 、水泵房、中央空调机房、锅炉房、消防栓 系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消 防设施设备、供配电房设备、消监控系统设 备、导视系统、广告灯箱等，应每天巡查一 次，每周检查一次，做到定期保养，每天能 正常使用。
统计各主要区域客流
从而对整个区域的合理分布提供科学 依据；可以客观决定柜台安置的合理 性，和商铺租金价位水平；
通过客流统计
为评估和优化宣传广告和促销预算提供 科学依据；
商场运营培训运营管理制度教育辅导图文PPT课件
01 秩序管理
现场管理／01
店铺装潢
遵循商业项目自身的统 一规定和要求，不得随 意装修，应维持本商业
项目的整体形象
清晨，公鸡清了清嗓子，便开始了独 唱。它 的声音 一传十 ，十传 百，到 最后， 不但所 有的公 鸡都唱 起了歌 儿，就 连睡梦 中的你 ，听了 这首歌 儿也会 立马起 床，你 也会静 静地站 在那， 倾听着 美妙的 音乐。
作，并经常进行现场检查，发现问题及时 制止； ④ 加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在 清晨，公鸡清了清嗓子，便开始了独唱。它的声音一传十，十传百，到最后，不但所有的公鸡都唱起了歌儿，就连睡梦中的你，听了这首歌儿也会立马起床，你也会静静地站在那，倾听着美妙的音乐。 萌芽状态；
统设备、导视系统、广告灯箱等，应每天巡查一次并做 记录，每周检查一次，做到定期保养，每天能正常使用；
目的统一规定和要求， 不得破坏商业卖场正常
的经营秩序
01 秩序管理
巡场管理／02
制定巡场路线、巡场管理 制度，不留死角，每日运 营专员进行巡场；
对商业内的可疑人员进行 检查防范，巡场中发现的
问题须立即解决；
监督检查装修商户的安全； 清晨，公鸡清了清嗓子，便开始了独 唱。它 的声音 一传十 ，十传 百，到 最后， 不但所 有的公 鸡都唱 起了歌 儿，就 连睡梦 中的你 ，听了 这首歌 儿也会 立马起 床，你 也会静 静地站 在那， 倾听着 美妙的 音乐。
际发生费用，依面积分摊到户，每月交纳一次；
管理措施／02
✓ 每月指定日期，由财务下发《缴费通知书》，有
营运专员进行催款；
✓ 每月指定日期，运营部协助财务核对本月费用的
缴纳情况，并与商家确认未缴原因及约定在缴纳
商场营运管理培训ppt课件
营运一日工作流程：
营业中工作：
13：15-14：00 A. 巡场及事物处理,了解销售、人员情况及熟悉商品知识程度; B.巡场时要求进入专柜有针对性地了解专柜近期情况对员工的销售、服务、进行观察了解，进一步 更正不足之处，并现场进行指导、整改、探讨; C.检查现场纪律及中餐后员工的精神状态、仪容仪表、妆容等情况。
新员工入职第一个月培训：第三周
3
第一天 参加部门周会，分享品类销售数据及相应改善措施。
第二天 跟进部门周综合检查
第三天 跟进部门专柜库存统计，针对综合检查处罚单位复查。
第四天
分析所负责品类库存情况，针对问题品牌与品牌商进行沟通解决。并向部门经理反馈 结果
第五天 做本周工作总结与下周工作计划，准备下周品类销售汇报数据表。
商场营运管理培训
营运是做什么的？为什么做？
1
强调营运在先
2
营运是上传下达、工作量大、繁琐、既要传达又要执行的一个重要环节
3
基本要求：各尽其职、当天的事情当天处理
4 我们曾经的名言：我们要的是事情的结果而不是听滔滔不绝的理由…
课程提纲：
1
新员工入职第一个月培训
2
营运一日工作流程
3
营运职权范围、工作任务
4
Байду номын сангаас
跟进销售的目的
5
影响销售的因素
6
营运现状分析
7
如何制定品牌月计划指标
8
如何跟进销售
9
如何处理客诉
新员工入职第一个月培训：第一周
1
第一天 认识部门同事，了解考勤要求，公司架构，商场布局，每日工作流程，确定一周排班。 第二天 了解品类分布，品牌落位，参加早/晚会，熟悉专柜管理及处罚规定。 第三天 了解品类分布，品牌落位，参加早/晚会，熟悉专柜管理及处罚规定。 第四天 主持早/晚例会，了解顾客退货，及专柜退仓流程。 第五天 主持早/晚例会，了解品牌员工入离职手续办理规定，独立巡场反馈巡场记录。 第六天 主持早/晚例会，独立巡场反馈巡场记录，与部门经理沟通本周疑问与问题。
商管公司运营理念ppt课件
我们秉承着先运营后招商再销售的方式操作本项目，达到运营第一，招商先行， 最后销售的模式，把我们的若干个主题充分利用起来，提升项目亮点。
前期运营
作为销售返祖型物业，运营的对象是主力店、客流 主力店-运营对象天猫Minimall 转角遇到爱-文创 猫的森林-日韩街区
我们的运营核心是消费者、是主力店，客流聚集到主力店，但主力店不是商家，业 态定向客流引入商家，产生销售，从而延续高承租能力。
星光大道-明星店铺 夜猫族-餐饮 多啦Ai梦-儿童业态 客流链接-通过景观、特定造型人物互动表演，软硬件互 补的形式将客流通道打造成欢乐街。
招商及运营
·委托经营
发展商
购买物业
代理招商 出租物业
小业主
支付租金 提供回报
商家
优点： 统一管理、统一业态
增强投资信心，促进销售
开发商资金回笼快。
• 问题： • 开发商资金回笼慢；
销售方式
本项目商业街整体实行四统一管理：统一招商、统一物管、统一营销推广、统一 布局规划；实行以物业管理为主，商业管理为辅的原则。
招商运营模式
返租项目销售顺序：
销售人员
投资业主
返租项目运营顺序：
市场推广， 吸引客流
经营商户， 日常管理
商管公司 （招商）
经营商户
消费者
销售指标 达成
运营管理 分析
经营商户 调整
商业运营管理
消费者价值策划
经营者价值策划 § 一、商业地产纵向价值链 § 二、商业街满意度分析 § 三、商业策划与推广
投资者价值策划
发展商价值策划
消费便利性（如班车、网卡购物）
低成本性（时间和金钱）
休闲性（如娱乐消费） 商场氛围营造 店铺大小和功能组合规划 市场形象和信誉管理策划 管理方式和利益最大化方案 预期租金和增值幅度 投资收益率，成本回收时间 投资风险和化解措施 增值措施和途径，工作成效估计
商户管理经营分析ppt课件
运营管理
招商
规划设计
建筑策划
运营管理
市场研究 （选址）
委托招商
混合招商 自行招商
委托招商
通常是指与专业商业管理公司签订委托 代理协议，由商业管理公司帮助招商， 发展商原则上不干涉招商过程，只对的 招商条件做最后拍板决策工作。此类方 式适合那些对商业地产开发没有经验或 不将开发商业地当作公司未来发展方向， 仅希望将具体项目做成，不希望浪费太 多精力在不熟悉的商业领域的发展商。
3
社区型
4 郊区型
小型超市 服装店
汽配市场
餐饮店
家居建材
娱乐
大型餐饮 大型娱乐 农贸市场 工厂
汽车市社场区配套 家居建便材利店 大型餐饮
2
区域中心型
批发市场 专业市场 大型综合超市 服装店 餐饮店 娱乐 社区配套 便利店
பைடு நூலகம்
1
城市商业中心
黄金、珠宝 服装、专卖店 百货公司 购物中心 商业街 手机通讯 银行 批发市场 专业市场 餐饮 娱乐
程，进退都有余 地，
缺点
成本 收益
受制代理商，代 高 学习了先进的招商经
理商好坏关系项
验、提高招商效率、
目成败
有优质商户留下
受自有商业人才 低 锻炼培养大批自有商
制约，存在经营
业人才，获得商业招
风险
商经验
管理协调难度大 中 学习先进经验同时锻
炼培养了自有人才，
保持商户品质与速度
• 统一招商统一管理原则 • 放水养鱼原则 • 同业相助异业互补原则 • 先主力店和次主力店，后散户之先后有序原则 • 优质商户与平庸商户区别对待原则 • 购物、餐饮、娱乐合理比例原则 • 形象与效益相平衡原则 • 招商执行可行性原则
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销售方式
本项目商业街整体实行四统一管理：统一招商、统一物管、统一营销推广、统一 布局规划；实行以物业管理为主，商业管理为辅的原则。
招商运营模式
返租项目销售顺序：
销售人员
投资业主
返租项目运营顺序：
市场推广， 吸引客流
经营商户， 日常管理
商管公司 （招商）
经营商户
消费者
销售指标 达成
运营管理 分析
经营商户 调整
总结:顾客最喜欢的商业街
– 安全； – 舒适; – 干净; – 整洁; – 业态丰富; – 能提供信息、新奇、流行、休闲、娱乐、 社交与快乐的场所。
商业策划与推广
（一）有效的营销推广体系要秉承的三个原则： 持续性、创新性、经济性
考虑的资源 ① 人力资源 ② 品牌资源 ③ 产品资源 ④ 渠道资源 ⑤ 技术资源 ⑥ 资金资源 ⑦ 政策资源 ⑧ 媒体资源 ⑨ 政府资源 ⑩ 文化资源
商业策划与推广
（二）年度推广主要内容
确定年度需求变化时间 ——工作是根据市场的需求变化来做的 制定阶段性的目标 ——按需求曲线 ——按照季度划分阶段 制定阶段性的推广工作主题内容
星光大道-明星店铺 夜猫族-餐饮 多啦Ai梦-儿童业态 客流链接-通过景观、特定造型人物互动表演，软硬件互 补的形式将客流通道打造成欢乐街。
招商及运营
·委托经营
发展商
购买物业
代理招商 出租物业
小业主
支付租金 提供回报
商家
优点： 统一管理、统一业态
增强投资信心，促进销售
开发商资金回笼快。
• 问题： • 开发商资金回笼慢；
结合主力店秀场、运动空间的运营推广，综合考虑 持续性、 创新性、经济性原则，定期做时尚、科技、儿童等各品类活 动，以保持项目活力和人气。
持续性：客流的持续带动，游戏软件的定期更换。 创新性：以新颖的主题式，体验式，科技感为主。 经济性：取消主力店承租能力较差的商户，以经营承租能力比。 较好的商户，有目标客群的商户，从而获得利润。
地段价值及提升措施 产品形态及利润最大化建筑设计 符合开发商条件的营销策略和推广手段 企业形象和识别系统 ，促进和发展 人才和企业竞争力提高
商业街满意度因素分析
商业街受欢迎与不受欢迎因素之比较
受欢迎Popular 多样性(Variety )
刺激兴奋(Excitement) 独特性(Uniqueness) 方便性(Convenience) 时间与金钱成本的节省(Time/cost-
商业运营管理
消费者价值策划
经营者价值策划 § 一、商业地产纵向价值链 § 二、商业街满意度分析 § 三、商业策划与推广
投资者价值策划
发展商价值策划
消费便利性（如班车、网卡购物）
低成本性（时间和金钱）
休闲性（如娱乐消费） 商场氛围营造 店铺大小和功能组合规划 市场形象和信誉管理策划 管理方式和利益最大化方案 预期租金和增值幅度 投资收益率，成本回收时间 投资风险和化解措施 增值措施和途径，工作成效估计
原则一：节点控制
原则二：先主力，后散户
原则七：同业差异，异业互补
招商八招 制胜原则
原则三：控制重点、控制形象
原则六：特殊商户的优惠必要
原则四：品牌先行
原则五：消除隐忧，保证销售
招商及运营
诚意认租
开工奠基蓄客蓄客Fra bibliotek客招商期
试营业
正式开业
挖掘客户 强销、招商期
老带新 招商运营
招商及运营
原则二：先主力后散户 首先引进具有号召力的品牌龙头商户，再借其品牌优势带动散户进场，即核心主力店先行，辅助店随后 的原则。 原则三：控制重点、控制形象 确保产品质量，提升项目形象，形成口碑力量。 原则四：品牌先行 确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划，招商是始终注意维护和管理好经 营主题和品牌形象，着重整体形象宣传，再针对商家宣传经营理念，功能规划，经营优势，投资前景等。 原则五：同业差异，异业互补 各同类业态需要区隔，如国际风情、产品、档次差异等，保持良性竞争但又能共荣双赢。满足顾客的选 择，让顾客在逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店之间惊醒互补。 原则六：先收紧后放松 遵循高品位，低门槛策略，严格挑选吸纳商户，招商中后期再放松各级散户，力求满场开业效果。
我们秉承着先运营后招商再销售的方式操作本项目，达到运营第一，招商先行， 最后销售的模式，把我们的若干个主题充分利用起来，提升项目亮点。
前期运营
作为销售返祖型物业，运营的对象是主力店、客流 主力店-运营对象天猫Minimall 转角遇到爱-文创 猫的森林-日韩街区
我们的运营核心是消费者、是主力店，客流聚集到主力店，但主力店不是商家，业 态定向客流引入商家，产生销售，从而延续高承租能力。
• 品牌租赁要求高 • 招商压力大 • 需承担投资回报风险
解决： 先招商，引进一定品牌及特色业态，缓解招商压
力； 用带租约销售的方式，保障小业主的投资回报； 利用统一经营，统一招商，统一推广方式，来满
足品牌商家对铺位的要求。
招商及运营
专业商业经营管理机构
建议经营方式在专业商业管理公司的统一管理下实行按区域分别实行招商+委托经营 管理+小业主自营组合的经营模式
物业 形态
售后返租品牌专卖店
招商、签约、租金管理、商 业管理
服务内容
纯售自营店
商业管理
招商及运营
统一经营管理策略
策略一：统一业态规划 商家入驻须服从对项目的整体规划，不同业态分区设置。驻场前经确认业种及开业品牌，经严格考察审核后，方可 签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经管理处书面同意。 策略二：统一人员管理 营业人员统一培训、统一管理，对所有员工的后期教育培训以及考核，均由管理公司来进行，做到保障服务的质量和规范。
策略三：统一租赁管理 进驻商家在经营过程中须服从统一管理。管理处同时提供高质量的物业服务，在给商家提供一个安全有序经营环境 的同时，也为业主创造一个舒适、整洁的经营场所。 策略四：统一市场推广
运营公司项目进行整体的市场推广，降低经营商户自行推广成本，提升推广质量，旺市场，方能旺商户。
招商及运营
原则八：先收紧，后放松
saving)
宁适性(Amenity) 安全与保全(Safety and security)
不受欢迎Unpopular 不相容而来的混乱与脱序(Chaos and
disorder)
不自然的环境 相似度/无聊感 独占行为所造成商品过于昂贵 对传统社交型态的破坏等
商业街满意度因素分析
最喜欢商街体验原因
本项目商业街整体实行四统一管理：统一招商、统一物管、统一营销推广、统一 布局规划；实行以物业管理为主，商业管理为辅的原则。
招商运营模式
返租项目销售顺序：
销售人员
投资业主
返租项目运营顺序：
市场推广， 吸引客流
经营商户， 日常管理
商管公司 （招商）
经营商户
消费者
销售指标 达成
运营管理 分析
经营商户 调整
总结:顾客最喜欢的商业街
– 安全； – 舒适; – 干净; – 整洁; – 业态丰富; – 能提供信息、新奇、流行、休闲、娱乐、 社交与快乐的场所。
商业策划与推广
（一）有效的营销推广体系要秉承的三个原则： 持续性、创新性、经济性
考虑的资源 ① 人力资源 ② 品牌资源 ③ 产品资源 ④ 渠道资源 ⑤ 技术资源 ⑥ 资金资源 ⑦ 政策资源 ⑧ 媒体资源 ⑨ 政府资源 ⑩ 文化资源
商业策划与推广
（二）年度推广主要内容
确定年度需求变化时间 ——工作是根据市场的需求变化来做的 制定阶段性的目标 ——按需求曲线 ——按照季度划分阶段 制定阶段性的推广工作主题内容
星光大道-明星店铺 夜猫族-餐饮 多啦Ai梦-儿童业态 客流链接-通过景观、特定造型人物互动表演，软硬件互 补的形式将客流通道打造成欢乐街。
招商及运营
·委托经营
发展商
购买物业
代理招商 出租物业
小业主
支付租金 提供回报
商家
优点： 统一管理、统一业态
增强投资信心，促进销售
开发商资金回笼快。
• 问题： • 开发商资金回笼慢；
结合主力店秀场、运动空间的运营推广，综合考虑 持续性、 创新性、经济性原则，定期做时尚、科技、儿童等各品类活 动，以保持项目活力和人气。
持续性：客流的持续带动，游戏软件的定期更换。 创新性：以新颖的主题式，体验式，科技感为主。 经济性：取消主力店承租能力较差的商户，以经营承租能力比。 较好的商户，有目标客群的商户，从而获得利润。
地段价值及提升措施 产品形态及利润最大化建筑设计 符合开发商条件的营销策略和推广手段 企业形象和识别系统 ，促进和发展 人才和企业竞争力提高
商业街满意度因素分析
商业街受欢迎与不受欢迎因素之比较
受欢迎Popular 多样性(Variety )
刺激兴奋(Excitement) 独特性(Uniqueness) 方便性(Convenience) 时间与金钱成本的节省(Time/cost-
商业运营管理
消费者价值策划
经营者价值策划 § 一、商业地产纵向价值链 § 二、商业街满意度分析 § 三、商业策划与推广
投资者价值策划
发展商价值策划
消费便利性（如班车、网卡购物）
低成本性（时间和金钱）
休闲性（如娱乐消费） 商场氛围营造 店铺大小和功能组合规划 市场形象和信誉管理策划 管理方式和利益最大化方案 预期租金和增值幅度 投资收益率，成本回收时间 投资风险和化解措施 增值措施和途径，工作成效估计
原则一：节点控制
原则二：先主力，后散户
原则七：同业差异，异业互补
招商八招 制胜原则
原则三：控制重点、控制形象
原则六：特殊商户的优惠必要
原则四：品牌先行
原则五：消除隐忧，保证销售
招商及运营
诚意认租
开工奠基蓄客蓄客Fra bibliotek客招商期
试营业
正式开业
挖掘客户 强销、招商期
老带新 招商运营
招商及运营
原则二：先主力后散户 首先引进具有号召力的品牌龙头商户，再借其品牌优势带动散户进场，即核心主力店先行，辅助店随后 的原则。 原则三：控制重点、控制形象 确保产品质量，提升项目形象，形成口碑力量。 原则四：品牌先行 确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划，招商是始终注意维护和管理好经 营主题和品牌形象，着重整体形象宣传，再针对商家宣传经营理念，功能规划，经营优势，投资前景等。 原则五：同业差异，异业互补 各同类业态需要区隔，如国际风情、产品、档次差异等，保持良性竞争但又能共荣双赢。满足顾客的选 择，让顾客在逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店之间惊醒互补。 原则六：先收紧后放松 遵循高品位，低门槛策略，严格挑选吸纳商户，招商中后期再放松各级散户，力求满场开业效果。
我们秉承着先运营后招商再销售的方式操作本项目，达到运营第一，招商先行， 最后销售的模式，把我们的若干个主题充分利用起来，提升项目亮点。
前期运营
作为销售返祖型物业，运营的对象是主力店、客流 主力店-运营对象天猫Minimall 转角遇到爱-文创 猫的森林-日韩街区
我们的运营核心是消费者、是主力店，客流聚集到主力店，但主力店不是商家，业 态定向客流引入商家，产生销售，从而延续高承租能力。
• 品牌租赁要求高 • 招商压力大 • 需承担投资回报风险
解决： 先招商，引进一定品牌及特色业态，缓解招商压
力； 用带租约销售的方式，保障小业主的投资回报； 利用统一经营，统一招商，统一推广方式，来满
足品牌商家对铺位的要求。
招商及运营
专业商业经营管理机构
建议经营方式在专业商业管理公司的统一管理下实行按区域分别实行招商+委托经营 管理+小业主自营组合的经营模式
物业 形态
售后返租品牌专卖店
招商、签约、租金管理、商 业管理
服务内容
纯售自营店
商业管理
招商及运营
统一经营管理策略
策略一：统一业态规划 商家入驻须服从对项目的整体规划，不同业态分区设置。驻场前经确认业种及开业品牌，经严格考察审核后，方可 签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经管理处书面同意。 策略二：统一人员管理 营业人员统一培训、统一管理，对所有员工的后期教育培训以及考核，均由管理公司来进行，做到保障服务的质量和规范。
策略三：统一租赁管理 进驻商家在经营过程中须服从统一管理。管理处同时提供高质量的物业服务，在给商家提供一个安全有序经营环境 的同时，也为业主创造一个舒适、整洁的经营场所。 策略四：统一市场推广
运营公司项目进行整体的市场推广，降低经营商户自行推广成本，提升推广质量，旺市场，方能旺商户。
招商及运营
原则八：先收紧，后放松
saving)
宁适性(Amenity) 安全与保全(Safety and security)
不受欢迎Unpopular 不相容而来的混乱与脱序(Chaos and
disorder)
不自然的环境 相似度/无聊感 独占行为所造成商品过于昂贵 对传统社交型态的破坏等
商业街满意度因素分析
最喜欢商街体验原因