商管公司运营理念[优质ppt]
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星光大道-明星店铺 夜猫族-餐饮 多啦Ai梦-儿童业态 客流链接-通过景观、特定造型人物互动表演，软硬件互 补的形式将客流通道打造成欢乐街。
招商及运营
·委托经营
发展商
购买物业
代理招商 出租物业
小业主
支付租金 提供回报
商家
优点： 统一管理、统一业态
增强投资信心，促进销售
开发商资金回笼快。
• 问题： • 开发商资金回笼慢；
我们秉承着先运营后招商再销售的方式操作本项目，达到运营第一，招商先行， 最后销售的模式，把我们的若干个主题充分利用起来，提升项目亮点。
前期运营
作为销售返祖型物业，运营的对象是主力店、客流 主力店-运营对象天猫Minimall 转角遇到爱-文创 猫的森林-日韩街区
我们的运营核心是消费者、是主力店，客流聚集到主力店，但主力店不是商家，业 态定向客流引入商家，产生销售，从而延续高承租能力。
地段价值及提升措施 产品形态及利润最大化建筑设计 符合开发商条件的营销策略和推广手段 企业形象和识别系统 ，促进和发展 人才和企业竞争力提高
商业街满意度因素分析
商业街受欢迎与不受欢迎因素之比较
受欢迎Popular 多样性(Variety )
刺激兴奋(Excitement) 独特性(Uniqueness) 方便性(Convenience) 时间与金钱成本的节省(Time/cost-
saving)
宁适性(Amenity) 安全与保全(Safety and security)
不受欢迎Unpopular 不相容而来的混乱与脱序(Chaos and
disorder)
不自然的环境 相似度/无聊感 独占行为所造成商品过于昂贵 对传统社交型态的破坏等
商业街满意度因素分析
最喜欢商街体验原因
原则一：节点控制
原则二：先主力，后散户
原则七：同业差异，异业互补
招商八招 制胜原则
原则三：控制重点、控制形象
原则六：特殊商户的优惠必要
原则四：品牌先行
原则五：消除隐忧，保证销售
招商及运营
诚意认租
开工奠基
蓄客
蓄客洗客
招商期
试营业
正式开业
挖掘客户 强销、招商期
老带新 招wk.baidu.com运营
招商及运营
原则二：先主力后散户 首先引进具有号召力的品牌龙头商户，再借其品牌优势带动散户进场，即核心主力店先行，辅助店随后 的原则。 原则三：控制重点、控制形象 确保产品质量，提升项目形象，形成口碑力量。 原则四：品牌先行 确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划，招商是始终注意维护和管理好经 营主题和品牌形象，着重整体形象宣传，再针对商家宣传经营理念，功能规划，经营优势，投资前景等。 原则五：同业差异，异业互补 各同类业态需要区隔，如国际风情、产品、档次差异等，保持良性竞争但又能共荣双赢。满足顾客的选 择，让顾客在逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店之间惊醒互补。 原则六：先收紧后放松 遵循高品位，低门槛策略，严格挑选吸纳商户，招商中后期再放松各级散户，力求满场开业效果。
物业 形态
售后返租品牌专卖店
招商、签约、租金管理、商 业管理
服务内容
纯售自营店
商业管理
招商及运营
统一经营管理策略
策略一：统一业态规划 商家入驻须服从对项目的整体规划，不同业态分区设置。驻场前经确认业种及开业品牌，经严格考察审核后，方可 签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经管理处书面同意。 策略二：统一人员管理 营业人员统一培训、统一管理，对所有员工的后期教育培训以及考核，均由管理公司来进行，做到保障服务的质量和规范。
总结:顾客最喜欢的商业街
– 安全； – 舒适; – 干净; – 整洁; – 业态丰富; – 能提供信息、新奇、流行、休闲、娱乐、 社交与快乐的场所。
商业策划与推广
（一）有效的营销推广体系要秉承的三个原则： 持续性、创新性、经济性
考虑的资源 ① 人力资源 ② 品牌资源 ③ 产品资源 ④ 渠道资源 ⑤ 技术资源 ⑥ 资金资源 ⑦ 政策资源 ⑧ 媒体资源 ⑨ 政府资源 ⑩ 文化资源
结合主力店秀场、运动空间的运营推广，综合考虑 持续性、 创新性、经济性原则，定期做时尚、科技、儿童等各品类活 动，以保持项目活力和人气。
持续性：客流的持续带动，游戏软件的定期更换。 创新性：以新颖的主题式，体验式，科技感为主。 经济性：取消主力店承租能力较差的商户，以经营承租能力比。 较好的商户，有目标客群的商户，从而获得利润。
• 品牌租赁要求高 • 招商压力大 • 需承担投资回报风险
解决： 先招商，引进一定品牌及特色业态，缓解招商压
力； 用带租约销售的方式，保障小业主的投资回报； 利用统一经营，统一招商，统一推广方式，来满
足品牌商家对铺位的要求。
招商及运营
专业商业经营管理机构
建议经营方式在专业商业管理公司的统一管理下实行按区域分别实行招商+委托经营 管理+小业主自营组合的经营模式
策略三：统一租赁管理 进驻商家在经营过程中须服从统一管理。管理处同时提供高质量的物业服务，在给商家提供一个安全有序经营环境 的同时，也为业主创造一个舒适、整洁的经营场所。 策略四：统一市场推广
运营公司项目进行整体的市场推广，降低经营商户自行推广成本，提升推广质量，旺市场，方能旺商户。
招商及运营
原则八：先收紧，后放松
商业运营管理
消费者价值策划
经营者价值策划 § 一、商业地产纵向价值链 § 二、商业街满意度分析 § 三、商业策划与推广
投资者价值策划
发展商价值策划
消费便利性（如班车、网卡购物）
低成本性（时间和金钱）
休闲性（如娱乐消费） 商场氛围营造 店铺大小和功能组合规划 市场形象和信誉管理策划 管理方式和利益最大化方案 预期租金和增值幅度 投资收益率，成本回收时间 投资风险和化解措施 增值措施和途径，工作成效估计
商业策划与推广
（二）年度推广主要内容
确定年度需求变化时间 ——工作是根据市场的需求变化来做的 制定阶段性的目标 ——按需求曲线 ——按照季度划分阶段 制定阶段性的推广工作主题内容
销售方式
本项目商业街整体实行四统一管理：统一招商、统一物管、统一营销推广、统一 布局规划；实行以物业管理为主，商业管理为辅的原则。
招商运营模式
返租项目销售顺序：
销售人员
投资业主
返租项目运营顺序：
市场推广， 吸引客流
经营商户， 日常管理
商管公司 （招商）
经营商户
消费者
销售指标 达成
运营管理 分析
经营商户 调整
招商及运营
·委托经营
发展商
购买物业
代理招商 出租物业
小业主
支付租金 提供回报
商家
优点： 统一管理、统一业态
增强投资信心，促进销售
开发商资金回笼快。
• 问题： • 开发商资金回笼慢；
我们秉承着先运营后招商再销售的方式操作本项目，达到运营第一，招商先行， 最后销售的模式，把我们的若干个主题充分利用起来，提升项目亮点。
前期运营
作为销售返祖型物业，运营的对象是主力店、客流 主力店-运营对象天猫Minimall 转角遇到爱-文创 猫的森林-日韩街区
我们的运营核心是消费者、是主力店，客流聚集到主力店，但主力店不是商家，业 态定向客流引入商家，产生销售，从而延续高承租能力。
地段价值及提升措施 产品形态及利润最大化建筑设计 符合开发商条件的营销策略和推广手段 企业形象和识别系统 ，促进和发展 人才和企业竞争力提高
商业街满意度因素分析
商业街受欢迎与不受欢迎因素之比较
受欢迎Popular 多样性(Variety )
刺激兴奋(Excitement) 独特性(Uniqueness) 方便性(Convenience) 时间与金钱成本的节省(Time/cost-
saving)
宁适性(Amenity) 安全与保全(Safety and security)
不受欢迎Unpopular 不相容而来的混乱与脱序(Chaos and
disorder)
不自然的环境 相似度/无聊感 独占行为所造成商品过于昂贵 对传统社交型态的破坏等
商业街满意度因素分析
最喜欢商街体验原因
原则一：节点控制
原则二：先主力，后散户
原则七：同业差异，异业互补
招商八招 制胜原则
原则三：控制重点、控制形象
原则六：特殊商户的优惠必要
原则四：品牌先行
原则五：消除隐忧，保证销售
招商及运营
诚意认租
开工奠基
蓄客
蓄客洗客
招商期
试营业
正式开业
挖掘客户 强销、招商期
老带新 招wk.baidu.com运营
招商及运营
原则二：先主力后散户 首先引进具有号召力的品牌龙头商户，再借其品牌优势带动散户进场，即核心主力店先行，辅助店随后 的原则。 原则三：控制重点、控制形象 确保产品质量，提升项目形象，形成口碑力量。 原则四：品牌先行 确定一个明确的招商思路，贯穿始终，树立长期品牌，先形象后规划，招商是始终注意维护和管理好经 营主题和品牌形象，着重整体形象宣传，再针对商家宣传经营理念，功能规划，经营优势，投资前景等。 原则五：同业差异，异业互补 各同类业态需要区隔，如国际风情、产品、档次差异等，保持良性竞争但又能共荣双赢。满足顾客的选 择，让顾客在逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店之间惊醒互补。 原则六：先收紧后放松 遵循高品位，低门槛策略，严格挑选吸纳商户，招商中后期再放松各级散户，力求满场开业效果。
物业 形态
售后返租品牌专卖店
招商、签约、租金管理、商 业管理
服务内容
纯售自营店
商业管理
招商及运营
统一经营管理策略
策略一：统一业态规划 商家入驻须服从对项目的整体规划，不同业态分区设置。驻场前经确认业种及开业品牌，经严格考察审核后，方可 签订租赁合同，并且在经营期间，如要调整经营内容需经管理处书面同意。 策略二：统一人员管理 营业人员统一培训、统一管理，对所有员工的后期教育培训以及考核，均由管理公司来进行，做到保障服务的质量和规范。
总结:顾客最喜欢的商业街
– 安全； – 舒适; – 干净; – 整洁; – 业态丰富; – 能提供信息、新奇、流行、休闲、娱乐、 社交与快乐的场所。
商业策划与推广
（一）有效的营销推广体系要秉承的三个原则： 持续性、创新性、经济性
考虑的资源 ① 人力资源 ② 品牌资源 ③ 产品资源 ④ 渠道资源 ⑤ 技术资源 ⑥ 资金资源 ⑦ 政策资源 ⑧ 媒体资源 ⑨ 政府资源 ⑩ 文化资源
结合主力店秀场、运动空间的运营推广，综合考虑 持续性、 创新性、经济性原则，定期做时尚、科技、儿童等各品类活 动，以保持项目活力和人气。
持续性：客流的持续带动，游戏软件的定期更换。 创新性：以新颖的主题式，体验式，科技感为主。 经济性：取消主力店承租能力较差的商户，以经营承租能力比。 较好的商户，有目标客群的商户，从而获得利润。
• 品牌租赁要求高 • 招商压力大 • 需承担投资回报风险
解决： 先招商，引进一定品牌及特色业态，缓解招商压
力； 用带租约销售的方式，保障小业主的投资回报； 利用统一经营，统一招商，统一推广方式，来满
足品牌商家对铺位的要求。
招商及运营
专业商业经营管理机构
建议经营方式在专业商业管理公司的统一管理下实行按区域分别实行招商+委托经营 管理+小业主自营组合的经营模式
策略三：统一租赁管理 进驻商家在经营过程中须服从统一管理。管理处同时提供高质量的物业服务，在给商家提供一个安全有序经营环境 的同时，也为业主创造一个舒适、整洁的经营场所。 策略四：统一市场推广
运营公司项目进行整体的市场推广，降低经营商户自行推广成本，提升推广质量，旺市场，方能旺商户。
招商及运营
原则八：先收紧，后放松
商业运营管理
消费者价值策划
经营者价值策划 § 一、商业地产纵向价值链 § 二、商业街满意度分析 § 三、商业策划与推广
投资者价值策划
发展商价值策划
消费便利性（如班车、网卡购物）
低成本性（时间和金钱）
休闲性（如娱乐消费） 商场氛围营造 店铺大小和功能组合规划 市场形象和信誉管理策划 管理方式和利益最大化方案 预期租金和增值幅度 投资收益率，成本回收时间 投资风险和化解措施 增值措施和途径，工作成效估计
商业策划与推广
（二）年度推广主要内容
确定年度需求变化时间 ——工作是根据市场的需求变化来做的 制定阶段性的目标 ——按需求曲线 ——按照季度划分阶段 制定阶段性的推广工作主题内容
销售方式
本项目商业街整体实行四统一管理：统一招商、统一物管、统一营销推广、统一 布局规划；实行以物业管理为主，商业管理为辅的原则。
招商运营模式
返租项目销售顺序：
销售人员
投资业主
返租项目运营顺序：
市场推广， 吸引客流
经营商户， 日常管理
商管公司 （招商）
经营商户
消费者
销售指标 达成
运营管理 分析
经营商户 调整