2019最新《房产测量规范》讲解物理
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注：s为房产面积，㎡。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
47 2019/8/22
以上面积精度等级的使用范围，由各城市的房 地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。
3.图解法
图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方 法。图上面积测算均应独立进行两次。
两次量算面积较差不得超过下式规定：
△S=±0.0003M S
《房产测量规范》讲座
——房地产面积测算——
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
1 2019/8/22
房地产面积测算授课提纲
一、房地产测绘概述 二、房产面积测算 三、用地面积测算 四、面积测算的方法与精度要求 五、房地产面积计算举例
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
2 2019/8/22
一、房地产测绘概述
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
观光梯
13 2019/8/22
5）房屋 天面上，属永 久性建筑，层 高在2.20m以 上的楼梯间、 水箱间、电梯 机房及斜面结 构屋顶高度在 2.20m以上的 部位,按其外围 水平投影面积 计算。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
14 2019/8/22
6）挑楼、全封闭的阳台按其外 围水平投影面积计算。
Yi1)或S
1 2
n i1
Yi (Xi1
X i 1 )
式中：S—面积，㎡； Xi—界址点的纵坐标，m； Yi—界址点的横坐标，m； n—界址点个数；
i—界址点序号，按顺时针方向顺编。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
44 2019/8/22
(2) 面 积 中 误 差 按 下 式 计 算 。
2.实地量距法
（1）规则图形：根据实地丈量的边长 直接计算面积；不规则图形：将其分割成 简单的几何图形，然后分别计算面积。
（2）国标《房产测量规范》对房产面 积的精度限差要求分为三级：
一级：±(0.02 s 0.0006 s )
二级：±(0.04 s 0.002s) 三级：±(0.08 s 0.006s)
3）房屋 之间无上盖的 架空通廊。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
无柱雨篷
33 2019/8/22
天面上的花园
4）房 屋的天面、 挑台、天面 上的花园、 泳池。
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34 2019/8/22
平台
5）建筑物内的操作平台、上料平 台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平 台。
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31 2019/8/22
（3）不计算建筑面积的范围
1）层高小于2.20m以下的夹层、插 层、技术层和层高小于2.20m的地下室 和半地下室。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
32 2019/8/22
2）突出 房屋墙面的构 件、配件、装 饰柱、装饰性 的玻璃幕墙、 垛、勒脚、台 阶、无柱雨篷 等。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
50 2019/8/22
2.有一双隅二层房屋，第二层有一 插层，试按照图中所示尺寸，计算插层
的有效建筑面积，并计算该房屋的用地 面积，建筑基地面积及总建筑面积。
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51 2019/8/22
计算：
X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16
（2）面积测算的要求
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4 2019/8/22
1） 各类面积测算的边长必须独立
测算两次，其较差应在规定的限差内， 取中数作最后结果。
2）量距应使用经检定合格的卷尺 或其他能达到相应精度的仪器和工具。
3）边长以米为单位，取至0.01米； 面积以 平方米为单位，最后结果凑整至 0.01平方米。
未封闭的阳台1
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未封闭的阳台2
28 2019/8/22
未封闭挑廊
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29 2019/8/22
室外楼梯
4）无顶盖 的室外楼梯按各 层水平投影面积 的一半计算。
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30 2019/8/22
架空通廊
5）有顶盖不封闭的永久性的架空 通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
17 2019/8/22
9）房屋间永久性封闭的架空通廊， 按外围水平投影面积计算。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
18 2019/8/22
10）地下室、半地下室及其相应出 入口，层高在2.20m以上的,按其外墙(不
包括采光井、防潮层及保护墙）外围水 平投影面积计算。
地下室
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
挑楼
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全封闭的阳台
15 2019/8/22
7）属永久性结构有上盖的室外楼 梯，按各层水平投影面积计算。
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16 2019/8/22
8）与房屋相连的 有柱走廊，两房屋间有
上盖和柱的走廊，均按 其柱的外围水平投影面 积计算。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
24 2019/8/22
15）有伸
缩缝的房屋，若 其与室内相通的， 伸缩缝计算建筑 面积。
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25 2019/8/22
（2）计算一半建筑面积的范围
1）与房 屋相连有上盖 无柱的走廊、 檐廊，按其围 护结构外围水 平投影面积的 一半计算。
ms mj 式中：
1
8
n i 1
Di21,i 1
ms —面积中误差，㎡； mj —相应等级界址点规定的点位中差m；
Di1,i1 —多边形中对角线长度，m。
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45 2019/8/22
界址点坐标计算面积举例
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46 2019/8/22
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无围护结构的无柱走廊
26 2019/8/22
独立柱、 单排柱
2）独立 柱、单排柱的 门廊、车棚、 货棚等属永久 性建筑的，按 其上盖的水平 投影面积的一 半计算。
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27 2019/8/22
3）未封闭的阳台、挑廊，按其围 护结构水平投影面积的一半计算。
半地下室
19 2019/8/22
地下室、半地下室相应出入口
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
20 2019/8/22
门廊、 门斗
11）有柱或有围护结构的 门廊、门斗，按其柱或围护结 构的外围水平投影面积计算。
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有 柱 门 廊
21 2019/8/22
门斗
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52.3481+41.3136+28.4544
+29.8231=151.9392 建筑基地面积:
151.9392-29.8231=122.1161 总建筑面积:
52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2 )x0.5=452.6240
单位:长度m,面积m2。
单层房屋
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7 2019/8/22
2)房屋内的夹 层、插层、技
术层及其梯间、
电梯间等其高 度在2.20m以 上部分计算建 筑面积。
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夹层
8 2019/8/22
3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、
大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅 内的回廊部分，层高 在2.20m以上的， 按其水平投影面积计算。
4）楼层高度：指下层地面或楼面 至上层楼面之间的垂直距离。
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5 2019/8/22
2.房屋建筑面积测算的有关规定
（1）计算全部建筑面积的范围
1)永久性结构的单层房屋，按一层 计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面 积的总和计算。
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6 2019/8/22
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9 2019/8/22
大厅1
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10 2019/8/22
大厅2
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11 2019/8/22
回廊
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1ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 2019/8/22
4）楼 梯间、电梯 （观光梯） 井、提物井、 垃圾道、管 道井等均按 房屋自然层 计算面积。
式中：△S-两次量算面积较差, ㎡； S-所量算的面积，㎡； M-图的比例尺分母。 使用图解法量算面积时，图形面积不应 小于5c㎡。
图上量距应量至0.2㎜。
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48 2019/8/22
五、房地产面积计算举例
1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的 房屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中， 试计算该栋房屋的用地面积，建基面积 及总建筑面积。
1.房地产测绘的目的 2.房地产测绘的内容 3.房地产测绘的作用 4.房地产测绘的三种图件 5.房地产测绘的特殊性 6.房地产面积测算的重要性
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3 2019/8/22
二、房产面积测算
1.房产面积测算的一般规定
（1）房产面积测算的内容 1）房屋的建筑面积 2）房屋的使用面积 3）房屋的产权面积 4）房屋的共有建筑面积
3.下列土地不计入丘用地面积
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41 2019/8/22
不计入丘内用地面积范围
1）无明 确使用 权 属的 冷巷、 巷道 或 间距地。
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间距地
42 2019/8/22
2）市政管辖的道路、街道、巷道等 公共用地。
3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。
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52 2019/8/22
房屋共有建筑面积的分摊计算
同一房屋、用地有两个以上权属单元，共 同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会 出现共有面积的分摊计算。
一、共有面积的分摊原则
1.产权各方有合法权属分割文件或协议的， 按文件或协议规定执行。
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35 2019/8/22
骑楼
6）骑 楼、过 街楼的 底层用 作道路 街巷通 行的部 分。
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36 2019/8/22
过街楼
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37 2019/8/22
路面作为顶盖建造的房屋
7）利用 引桥、高 架路、高 架桥等路 面作为顶 盖建造的 房屋。
（1）用地面积：指产权主使用土 地的范围，包括房屋占地面积、庭园 等其他用途的土地面积。
（2）共用地面积：指两个以上产 权主共同占有使用的不能分割的土地 面积。
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40 2019/8/22
2.用地面积测算的范围
用地面积以丘为单位进行测算， 包括房屋占地面积、其他用途的土地 面积，各项地类面积的测算。
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38 2019/8/22
活动房屋等
8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9）独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地 下人防干、支线。 10） 与房屋室内不相通的房屋间伸 缩缝。
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39 2019/8/22
三、用地面积测算
1.有关名称及术语的含义
22 2019/8/22
玻璃幕墙
12）玻 璃幕墙等作 为房屋外墙 的，按其外 围水平投影 面积计算。
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23 2019/8/22
车棚、货棚等
13）属永久性建筑有柱的车棚、货 棚等按柱的外围水平投影面积计算。
14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚 做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20m以上部位的外围水平面积计算。
4）已经征用、划拨或者属于原房地 产证记载的范围，经规划部门核定需要作 市政建设的用地。
5）其他按规定不计入用地的面积。
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43 2019/8/22
四、面积测算的方法与精度要求
1.坐标解析法
（1）根据坐标成果表上的数据，按下式计算面积。
S
1 2
n i1
Xi (Yi1
X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37
插层有效建筑面积： （4.16+5.37）X6.86=65.3758 用地面积、建筑基地面积： C2：11.38X6.86=78.0668 总建筑面积：
78.0668 X2+65.3758=221.5094 单位：长度m，面积m2。
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49 2019/8/22
计算：
A4:5.81x9.01=52.3481
A3:4.53x9.12=41.3136 骑楼A3:3.12x9.12=28.4544 飘楼A3:2.13x9.01=19.1913 阳台2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面积:
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47 2019/8/22
以上面积精度等级的使用范围，由各城市的房 地产行政主管部门根据当地的实际情况决定。
3.图解法
图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方 法。图上面积测算均应独立进行两次。
两次量算面积较差不得超过下式规定：
△S=±0.0003M S
《房产测量规范》讲座
——房地产面积测算——
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1 2019/8/22
房地产面积测算授课提纲
一、房地产测绘概述 二、房产面积测算 三、用地面积测算 四、面积测算的方法与精度要求 五、房地产面积计算举例
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2 2019/8/22
一、房地产测绘概述
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观光梯
13 2019/8/22
5）房屋 天面上，属永 久性建筑，层 高在2.20m以 上的楼梯间、 水箱间、电梯 机房及斜面结 构屋顶高度在 2.20m以上的 部位,按其外围 水平投影面积 计算。
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14 2019/8/22
6）挑楼、全封闭的阳台按其外 围水平投影面积计算。
Yi1)或S
1 2
n i1
Yi (Xi1
X i 1 )
式中：S—面积，㎡； Xi—界址点的纵坐标，m； Yi—界址点的横坐标，m； n—界址点个数；
i—界址点序号，按顺时针方向顺编。
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44 2019/8/22
(2) 面 积 中 误 差 按 下 式 计 算 。
2.实地量距法
（1）规则图形：根据实地丈量的边长 直接计算面积；不规则图形：将其分割成 简单的几何图形，然后分别计算面积。
（2）国标《房产测量规范》对房产面 积的精度限差要求分为三级：
一级：±(0.02 s 0.0006 s )
二级：±(0.04 s 0.002s) 三级：±(0.08 s 0.006s)
3）房屋 之间无上盖的 架空通廊。
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无柱雨篷
33 2019/8/22
天面上的花园
4）房 屋的天面、 挑台、天面 上的花园、 泳池。
广州市房地产测绘所 主讲人：黄保华
34 2019/8/22
平台
5）建筑物内的操作平台、上料平 台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平 台。
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31 2019/8/22
（3）不计算建筑面积的范围
1）层高小于2.20m以下的夹层、插 层、技术层和层高小于2.20m的地下室 和半地下室。
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32 2019/8/22
2）突出 房屋墙面的构 件、配件、装 饰柱、装饰性 的玻璃幕墙、 垛、勒脚、台 阶、无柱雨篷 等。
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50 2019/8/22
2.有一双隅二层房屋，第二层有一 插层，试按照图中所示尺寸，计算插层
的有效建筑面积，并计算该房屋的用地 面积，建筑基地面积及总建筑面积。
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51 2019/8/22
计算：
X1=5.12x( 3.76-2.20 )/(3.76-1.84) = 4.16
（2）面积测算的要求
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4 2019/8/22
1） 各类面积测算的边长必须独立
测算两次，其较差应在规定的限差内， 取中数作最后结果。
2）量距应使用经检定合格的卷尺 或其他能达到相应精度的仪器和工具。
3）边长以米为单位，取至0.01米； 面积以 平方米为单位，最后结果凑整至 0.01平方米。
未封闭的阳台1
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未封闭的阳台2
28 2019/8/22
未封闭挑廊
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29 2019/8/22
室外楼梯
4）无顶盖 的室外楼梯按各 层水平投影面积 的一半计算。
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30 2019/8/22
架空通廊
5）有顶盖不封闭的永久性的架空 通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
17 2019/8/22
9）房屋间永久性封闭的架空通廊， 按外围水平投影面积计算。
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18 2019/8/22
10）地下室、半地下室及其相应出 入口，层高在2.20m以上的,按其外墙(不
包括采光井、防潮层及保护墙）外围水 平投影面积计算。
地下室
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挑楼
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全封闭的阳台
15 2019/8/22
7）属永久性结构有上盖的室外楼 梯，按各层水平投影面积计算。
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16 2019/8/22
8）与房屋相连的 有柱走廊，两房屋间有
上盖和柱的走廊，均按 其柱的外围水平投影面 积计算。
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24 2019/8/22
15）有伸
缩缝的房屋，若 其与室内相通的， 伸缩缝计算建筑 面积。
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25 2019/8/22
（2）计算一半建筑面积的范围
1）与房 屋相连有上盖 无柱的走廊、 檐廊，按其围 护结构外围水 平投影面积的 一半计算。
ms mj 式中：
1
8
n i 1
Di21,i 1
ms —面积中误差，㎡； mj —相应等级界址点规定的点位中差m；
Di1,i1 —多边形中对角线长度，m。
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45 2019/8/22
界址点坐标计算面积举例
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46 2019/8/22
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无围护结构的无柱走廊
26 2019/8/22
独立柱、 单排柱
2）独立 柱、单排柱的 门廊、车棚、 货棚等属永久 性建筑的，按 其上盖的水平 投影面积的一 半计算。
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27 2019/8/22
3）未封闭的阳台、挑廊，按其围 护结构水平投影面积的一半计算。
半地下室
19 2019/8/22
地下室、半地下室相应出入口
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20 2019/8/22
门廊、 门斗
11）有柱或有围护结构的 门廊、门斗，按其柱或围护结 构的外围水平投影面积计算。
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有 柱 门 廊
21 2019/8/22
门斗
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52.3481+41.3136+28.4544
+29.8231=151.9392 建筑基地面积:
151.9392-29.8231=122.1161 总建筑面积:
52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2 )x0.5=452.6240
单位:长度m,面积m2。
单层房屋
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7 2019/8/22
2)房屋内的夹 层、插层、技
术层及其梯间、
电梯间等其高 度在2.20m以 上部分计算建 筑面积。
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夹层
8 2019/8/22
3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、
大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅 内的回廊部分，层高 在2.20m以上的， 按其水平投影面积计算。
4）楼层高度：指下层地面或楼面 至上层楼面之间的垂直距离。
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5 2019/8/22
2.房屋建筑面积测算的有关规定
（1）计算全部建筑面积的范围
1)永久性结构的单层房屋，按一层 计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面 积的总和计算。
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6 2019/8/22
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9 2019/8/22
大厅1
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10 2019/8/22
大厅2
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11 2019/8/22
回廊
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1ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 2019/8/22
4）楼 梯间、电梯 （观光梯） 井、提物井、 垃圾道、管 道井等均按 房屋自然层 计算面积。
式中：△S-两次量算面积较差, ㎡； S-所量算的面积，㎡； M-图的比例尺分母。 使用图解法量算面积时，图形面积不应 小于5c㎡。
图上量距应量至0.2㎜。
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48 2019/8/22
五、房地产面积计算举例
1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的 房屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中， 试计算该栋房屋的用地面积，建基面积 及总建筑面积。
1.房地产测绘的目的 2.房地产测绘的内容 3.房地产测绘的作用 4.房地产测绘的三种图件 5.房地产测绘的特殊性 6.房地产面积测算的重要性
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3 2019/8/22
二、房产面积测算
1.房产面积测算的一般规定
（1）房产面积测算的内容 1）房屋的建筑面积 2）房屋的使用面积 3）房屋的产权面积 4）房屋的共有建筑面积
3.下列土地不计入丘用地面积
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41 2019/8/22
不计入丘内用地面积范围
1）无明 确使用 权 属的 冷巷、 巷道 或 间距地。
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间距地
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2）市政管辖的道路、街道、巷道等 公共用地。
3）公共使用的河涌、水沟、排污沟。
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房屋共有建筑面积的分摊计算
同一房屋、用地有两个以上权属单元，共 同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会 出现共有面积的分摊计算。
一、共有面积的分摊原则
1.产权各方有合法权属分割文件或协议的， 按文件或协议规定执行。
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骑楼
6）骑 楼、过 街楼的 底层用 作道路 街巷通 行的部 分。
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过街楼
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路面作为顶盖建造的房屋
7）利用 引桥、高 架路、高 架桥等路 面作为顶 盖建造的 房屋。
（1）用地面积：指产权主使用土 地的范围，包括房屋占地面积、庭园 等其他用途的土地面积。
（2）共用地面积：指两个以上产 权主共同占有使用的不能分割的土地 面积。
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2.用地面积测算的范围
用地面积以丘为单位进行测算， 包括房屋占地面积、其他用途的土地 面积，各项地类面积的测算。
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活动房屋等
8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9）独立烟 囱、亭、塔、罐、池、地 下人防干、支线。 10） 与房屋室内不相通的房屋间伸 缩缝。
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三、用地面积测算
1.有关名称及术语的含义
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玻璃幕墙
12）玻 璃幕墙等作 为房屋外墙 的，按其外 围水平投影 面积计算。
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车棚、货棚等
13）属永久性建筑有柱的车棚、货 棚等按柱的外围水平投影面积计算。
14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚 做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20m以上部位的外围水平面积计算。
4）已经征用、划拨或者属于原房地 产证记载的范围，经规划部门核定需要作 市政建设的用地。
5）其他按规定不计入用地的面积。
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四、面积测算的方法与精度要求
1.坐标解析法
（1）根据坐标成果表上的数据，按下式计算面积。
S
1 2
n i1
Xi (Yi1
X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94) = 5.37
插层有效建筑面积： （4.16+5.37）X6.86=65.3758 用地面积、建筑基地面积： C2：11.38X6.86=78.0668 总建筑面积：
78.0668 X2+65.3758=221.5094 单位：长度m，面积m2。
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计算：
A4:5.81x9.01=52.3481
A3:4.53x9.12=41.3136 骑楼A3:3.12x9.12=28.4544 飘楼A3:2.13x9.01=19.1913 阳台2:1.41x3.41=4.8081 余地:3.31x9.01=29.8231 用地面积: