“小产权房”买卖纠纷案件的特点及对策建议

“小产权房”买卖纠纷案件的特点及对策建议

【前言】

小产权房，是指那些未经政府批准，擅自建设而形成的“违建”房屋，没有房产证，购房者只能拥有一纸“自建房屋归属证”作为凭证，这一特殊性导致了“小产权房”的买卖交易存在着一定的法律风险和纠纷。

本文将从小产权房的定义、特点入手，分析该类房屋交易中存在的法律问题和买卖纠纷，为相关服务机构和购房者提供对应的策略和建议。

【一、小产权房的定义】

“小产权房”与“商品房”的最大区别就是“所有权”，商品房所有

权由国家授予，企业拥有，而“小产权房”却是由城乡规划局办理人员和民间机构发放自建房屋归属证作为凭证，被列为“违章”建筑物，没有领取房屋所有权证（称作房产证），也未产

生过户登记和税务缴纳，因此无法归为私有财产，也无法取得房屋质权，与“商品房”完全不同。

【二、小产权房的特点】

1. 缺少证明文件：小产权房屋没有房屋产权证明和不动产证明，不足以作为产权的证明，难以交易。

2. 法律地位不明确：小产权房属于违建，其产权未经国家授予，

不能直接过户，法律地位不明确。

3. 无法获取银行贷款：由于房产权不明确，银行很难提供贷款，导致小产权房交易流通受到限制。

4. 土地使用权问题：小产权房没有正规的土地使用权，只有通过小产权“自建房屋归属证”获取的土地使用权证明，这会在小产权房的交易中产生困难。

5. 成交价低：由于缺乏基础设施和产权证明，小产权房的成交价往往低于市场价值，成交难度大。

【三、小产权房买卖纠纷案例】

1. 案例一：买家未查阅登记簿，从“产权人”处购买的小产权房。

2010年，小李在重庆市南岸区买了一套“小产权房”，按照购

房人的说法，他在“产权人”处购买小产权房。办理完相关程序后，他将房屋交给亲戚居住。后来，这套房子被纳入重庆市“东鹏小区改造项目”，小李才知道房屋是一套违法搭建的“小

产权房”，没有任何合法产权，更没有权利资格转让，房屋只

能到户，不能出售或租赁。小李因此要求“产权人”承担损失，但产权人表示，他只有建房的同意证，没有买卖合同、不动产权证及土地使用权证，也未经过政府批准，因此不能转让，不承担责任。最终，小李将此事告上法庭，提出诉讼要求确认房产交易合同无效。

2. 案例二：买家购买的“小产权房”成了政府将领的军产局户口

迁移房

黄某某成都市人，在2012年的时候从李某手里以10万元购买了一套35平方米的“小产权房”。两年后，成都市政府规划局宣布将征收违规建筑。就在此时，黄某某才得知，自己购买的小产权房被作为某统战系统下军产局的户口迁移房。随后，黄某某将李某告上法庭，认为购房合同无效。

【四、小产权房买卖纠纷案件的特点】

1. 小产权房属于违章建筑，不存在正规的流通渠道，其交易难度较大。

2. 由于小产权房在法律地位上与商品房不同，在交易中涉及到的所有权及相关问题会有所不同，可能导致未经充分了解相关法律问题就进行交易，从而遭遇价格、产权、质量等方面的疑虑。

3. 在小产权房的交易中，卖家和购房者之间的诈骗、合同不法协议等行为明显，因此买卖纠纷的发生要比商品房更为常见。

【五、小产权房买卖纠纷的对策建议】

1.寻找正规中介机构保障自身权益

由于小产权房买卖涉及的产权问题十分复杂，若想在交易中获得保障，寻找一个正规、可靠的中介公司可以保障自身的利益和交易的合法性。

2.缴清产权转移税

在买卖小产权房过程中，需要缴纳产权转移税，获取房屋所有权证明及土地使用权证明等必要文件，以确保交易合法有效。

3.了解法律问题并在交易过程中注重协议签订

在购买小产权房之前，买家应该了解房屋拥有的可行权，仔细阅读房屋权属证、土地用途证等资料，后期的交易过程中，一定要注重签订协议，明确双方的权利义务和交易内容，避免发生纠纷。

4.对“小产权房”交易谨慎

由于小产权房属于非法存在的违建，未经正规批准，因此其流通渠道并不正规，买家应谨慎交易。若自身条件不允许购买审核严谨的合法房产，建议在市场上谨慎选择。

【六、小结】

总体来讲，小产权房买卖涉及到的法律问题较为复杂，需要具备较高的法律意识和相关知识，才能保障自身权益，避免遇到交易纠纷。建议，在购买之前对房屋产权实行全方位的了解和认证，谨慎进行交易，免去不必要的经济和法律风险。【七、小产权房产权问题】

小产权房产权问题是小产权房交易中最核心的法律问题。由于

小产权房属于“违章”建筑物，并未经过国家批准并颁发房产证书，因此其产权问题较为复杂，需要购房者特别注意。

小产权房的产权类型有两种：一种是建设部门直接发放的自建房屋归属证，另一种是民间机构发放的小产权证。由于两种证明文件的法律地位不明确，因此小产权房并没有明确的产权性质，无法被归纳为私有财产，也缺乏相关的财产权益。同时，小产权房的产权问题也涉及到土地使用权、质量问题等多方面的法律问题。

在进行小产权房买卖交易时，购买方需要注意购房合同的条款中是否涉及产权的内容，是否缴纳了产权转移税，是否有详细的产权证明和土地使用权证明等文件。购房者还需要了解房屋所处区域的规划状况，以及政府对该区域内小产权房的整改计划，以避免在交易过程中遭遇法律纠纷。

对于小产权房的产权问题，建议购房者在购买前进行全面的法律咨询和调查，保障自身权益。

【八、小产权房的交易风险】

小产权房的交易存在着较高的风险，主要包括以下几点：

1.价格风险：小产权房交易的价格往往较低，因为房屋产权不明确、土地使用权不清晰等原因，从而导致交易风险较高，容易因价格争议而引发买卖纠纷。

2.质量风险：小产权房的建筑质量无法向官方验收标准看齐，

很难保障其建筑质量。因此，在购买小产权房时，购房者需要对房屋质量进行全面的检测和评估，避免因此而导致的纠纷。

3.法律风险：由于小产权房缺乏明确的产权和所有权，其交易存在难以解决的法律问题，容易在买卖纠纷中出现法律争议。

4.资金风险：小产权房无法获得银行贷款，而交易双方支付的现金可能存在流转风险，如果不慎走进诈骗陷阱，就会损失惨重。

综上所述，小产权房交易的风险较高，建议购房者在购买前充分了解房屋的法律地位、产权、土地使用权和价格等问题，以避免遇到交易风险和纠纷。

【九、小产权房的交易流程】

在购买小产权房时，一般需要经过以下的交易流程：

1.签订购房合同

购房者需要与卖方签订合同，并明确交易双方的权利和义务。

2.审核房屋产权

购房者需要对房屋的产权和土地使用权进行认证和审核，确保其合法性。

3.缴纳产权转移税