房地产评估的成本法
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－7－
第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法的操作步骤
➢ 新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用地后
进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市 旧城区改造等开发的土地。
－8－
第五章 房地产评估的成本法
➢ 理解“三地”
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。
－12－
第五章 房地产评估的成本法
从城镇取得土地
✓ 为取得已利用城市土地而向原土地使用 者支付的拆迁费用。
✓ 支付给政府的土地使用权出让金。
－13－
第五章 房地产评估的成本法
附1：征地费用构成
土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至 10倍计算。
青苗补偿费。
地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。
－15－
－16－
第五章 房地产评估的成本法
估算土地开发成本
基础设施建设费
主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照 明、卫生等小区开发配套费用——根据需要决算资 料测算。
公共配套设施建设费
指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用— 该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定 测算。
－17－
第五章 房地产评估的成本法
❖ 解：土地取得费用的利息
30 [0 1(8%2)1]4.92
－21－
第五章 房地产评估的成本法
示例2 总投资为500万元，开发期为2年，投资在2
年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%， 则投资可看成是在开发开始1年的时点上一次 性投入，计息期为1年，其利息为： 开发费用的利息= 50 [1 0 (8% 1 ])4（0 万元）
－2－
第五章 房地产评估的成本法
含义
成本逼近法是求取评估对象在评估 基准日的重新构建价格，然后扣除损耗， 以此估算房地产的客观合理价格或价值 的方法。
成本逼近法又称原价法、成本法、用 于旧房地产估价时又称为重置成本法。
－3－
第五章 房地产评估的成本法
特点
以成本累加为途径 估价时点现实价格 选用社会必要成本 一般低于市场价值
－22－
第五章 房地产评估的成本法
估算税费 主要指销售阶段应缴纳的税费，按
照国家有关税收政策和法规来确定。主要有 营业税、城市维护建设税、教育费附加、土 地增值税等
－23－
第五章 房地产评估的成本法
✓ 营业税
纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。 税额为营业额的5%。 营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管
第五章 房地产评估的成本法
第一节 基本思路及基本公式 第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤 第三节 建房地产评估的操作步骤 第四节 旧房地产评估的操作步骤 第五节 适用范围 示例
－1－
第五章 房地产评估的成本法
这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选
择方法，重点在于方法的运用。
税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格， 或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加 一定利润，核定其营业额。
－24－
第五章 房地产评估的成本法
若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计 息。
－19－
第五章 房地产评估的成本法
示例1 某土地开发项目取得土地的费用和该
阶段的税费共300万元，取得土地后即开始 动工，将土地开发成熟地后转让，开发期 为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算 土地取得费用的利息。
－20－
第五章 房地产评估的成本法
毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更 完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于 建筑的土地
－9－
第五章 房地产评估的成本法
➢ 新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润 +土地增值收益
政府规定的其他有关税费。
－14－
第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
－4－
第五章 房地产评估ห้องสมุดไป่ตู้成本法
程序
搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 估算重置价格或重建价格 估算建筑物的折旧 求取积算价格
－5－
第五章 房地产评估的成本法
基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗
－6－
➢ 该公式可针对三类评估对象而具体化
新开发的土地 新建的房地产 旧的房地产
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、 办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取 得费用与开发费用的一定比例计算。
－18－
第五章 房地产评估的成本法
估算投资利息
注意：
✓ 无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； ✓ 计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 ✓ 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。
－10－
第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划 拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。
－11－
第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
✓ 国家征用集体土地而支付给农村集体经济组 织的费用
✓ 支付给政府的土地使用权出让金。
安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费 等)。
房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构 成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。
耕地占用税。
耕地开垦费。
新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。
征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例 支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征 地费总额的1.5％～3％)。
第五章 房地产评估的成本法
新开发土地评估中成本法的操作步骤
➢ 新开发土地 包括填海造田、开山造田、征用农用地后
进行“几通一平”支出等开发的土地及在城市 旧城区改造等开发的土地。
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第五章 房地产评估的成本法
➢ 理解“三地”
生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施， 或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路 和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构 筑物尚未搬迁拆除。
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第五章 房地产评估的成本法
从城镇取得土地
✓ 为取得已利用城市土地而向原土地使用 者支付的拆迁费用。
✓ 支付给政府的土地使用权出让金。
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第五章 房地产评估的成本法
附1：征地费用构成
土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至 10倍计算。
青苗补偿费。
地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。
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第五章 房地产评估的成本法
估算土地开发成本
基础设施建设费
主要是指“七通一平”支出；小区内绿化、照 明、卫生等小区开发配套费用——根据需要决算资 料测算。
公共配套设施建设费
指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用— 该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定 测算。
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第五章 房地产评估的成本法
❖ 解：土地取得费用的利息
30 [0 1(8%2)1]4.92
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第五章 房地产评估的成本法
示例2 总投资为500万元，开发期为2年，投资在2
年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%， 则投资可看成是在开发开始1年的时点上一次 性投入，计息期为1年，其利息为： 开发费用的利息= 50 [1 0 (8% 1 ])4（0 万元）
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第五章 房地产评估的成本法
含义
成本逼近法是求取评估对象在评估 基准日的重新构建价格，然后扣除损耗， 以此估算房地产的客观合理价格或价值 的方法。
成本逼近法又称原价法、成本法、用 于旧房地产估价时又称为重置成本法。
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第五章 房地产评估的成本法
特点
以成本累加为途径 估价时点现实价格 选用社会必要成本 一般低于市场价值
－22－
第五章 房地产评估的成本法
估算税费 主要指销售阶段应缴纳的税费，按
照国家有关税收政策和法规来确定。主要有 营业税、城市维护建设税、教育费附加、土 地增值税等
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第五章 房地产评估的成本法
✓ 营业税
纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。 税额为营业额的5%。 营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管
第五章 房地产评估的成本法
第一节 基本思路及基本公式 第二节 新开发土地评估中成本法的操作步骤 第三节 建房地产评估的操作步骤 第四节 旧房地产评估的操作步骤 第五节 适用范围 示例
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第五章 房地产评估的成本法
这一章的重点和难点 这一部分的难点在于理解如何选
择方法，重点在于方法的运用。
税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格， 或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加 一定利润，核定其营业额。
－24－
第五章 房地产评估的成本法
若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计 息。
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第五章 房地产评估的成本法
示例1 某土地开发项目取得土地的费用和该
阶段的税费共300万元，取得土地后即开始 动工，将土地开发成熟地后转让，开发期 为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算 土地取得费用的利息。
－20－
第五章 房地产评估的成本法
毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出 让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更 完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于 建筑的土地
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第五章 房地产评估的成本法
➢ 新开发土地评估中成本法计算公式
土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润 +土地增值收益
政府规定的其他有关税费。
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第五章 房地产评估的成本法
附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1. 被拆除房屋及附属物补偿费。 2. 购建拆迁安置用房费。 3. 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖 励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往 远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。 4. 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助 费。 5. 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。 6. 政府规定的其他有关税费。
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第五章 房地产评估ห้องสมุดไป่ตู้成本法
程序
搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料 估算重置价格或重建价格 估算建筑物的折旧 求取积算价格
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第五章 房地产评估的成本法
基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗
－6－
➢ 该公式可针对三类评估对象而具体化
新开发的土地 新建的房地产 旧的房地产
估算管理费用
开发商开发过程中支付的管理人员工资、 办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取 得费用与开发费用的一定比例计算。
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第五章 房地产评估的成本法
估算投资利息
注意：
✓ 无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； ✓ 计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 ✓ 根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是划 拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用 权还是从城镇取得土地使用权。
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第五章 房地产评估的成本法
估算取得待开发土地的成本
从农村取得土地
✓ 国家征用集体土地而支付给农村集体经济组 织的费用
✓ 支付给政府的土地使用权出让金。
安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费 等)。
房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构 成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。
耕地占用税。
耕地开垦费。
新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。
征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例 支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征 地费总额的1.5％～3％)。