第五章-城市用地的评价和分类

第五章城市用地的评价与分类一、城市用地及用地规模的概念一、城市用地规模(1)城市用地：城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地。

既指以建设利用的土地，也包括已列入城市规划区范围内尚待开发建设的土地。

(2)城市用地规模：规划期末城市建设用地范围的大小。

城市用地规模(A)=预测的城市人口规模(P)×人均建设用地标准(a)与城市用地规模相近的两个名词：城市是人与各种活动的聚集地，各种活动大多有聚集的现象，占据城市中固定的空间位置，形成区位分布。

这些区位（活动场所）加上连接各类活动的交通路线和设施，便形成了城市的空间结构。

城市总体布局是城市的社会、经济、环境以及工程技术和建筑空间组合的综合反映。

（城市总体布局的核心是城市用地功能组织，它是研究城市各项主要用地之间的内在联系。

根据城市的性质和规模，在分析城市用地和建设条件的基础上，将城市各组成部分按其不同功能要求有机地组合起来，使城市有一个科学、合理的用地布局。

）二、城市用地适用性评价一、城市用地适用性评价方法：城市用地评价主要包括自然条件、建设条件及用地的经济性评价三个方面。

其中，每一方面都不是孤立的，而是相互交织在一起。

进行城市用地评价必须用综合的思想和方法。

二、自然条件的评价(即城市用地适用性评定)自然环境条件与城市的形成和发展密切相关。

它不仅为城市提供了必需的用地条件，同时也对城市布局、结构、形式、功能的充分发挥有着很大的影响。

城市建设用地的自然条件评价主要包括工程地质、水文、气候和地形等方面的内容。

1. 工程地质条件：（建筑土质与地基承载力、地形、冲沟、滑坡与崩塌、岩溶、地震）A．建筑土质与地基承载力由于地质构造和土质的差异，以及受地下水的影响，地基承载力相差悬殊，故需全面了解建设用地范围内各种地基的承载能力。

特别要注意有些地基土在一定条件下常常因改变其物理性质和形状而出现问题，如湿陷性黄土受湿后结构下陷，易导致建筑的损坏；膨胀土受水膨胀、失水收缩都会带来危害；沼泽地处于水饱和状态，地基承载力较低。

B．地形包括山地、丘陵和平原三类。

山地:绝对高度为500m以上，相对高度为200m以上；平原绝对高度200m以下，相对高度50m以下；丘陵介于两者之间。

C．冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽。

自然形成的排洪沟，常形成切割用地，增加了工程量，造成水土流失。

D．滑坡与崩塌滑坡：由于斜坡上大量滑坡体（土地或岩体）在风化、地下水以及重力作用下，沿一定的滑动面向下滑动而造成的，常发生在山区或丘陵地区。

崩塌：由于山坡岩层或土层的层面相对滑动，造成山坡提失去稳定而塌落。

E．岩溶即喀斯特现象多数为石灰岩，在地下水的溶解和侵蚀下，岩石内部形成空洞。

F．地震在地震烈度7度以下（6度），工程建设不须特殊设防，在9度以上地区不宜选作城市用地。

6度地震是强震，而七度地震则为损害震。

因此以6度地震烈度作为城市设防标准，非重点抗震防灾城市的设防等级为6度，6度以上设防城市为重点抗震防灾城市。

2. 水文与水文地质条件需获得江河流量、水质、流速、最高洪水位、地下水储量和可开采量、地下水质、地下水位等资料。

水文条件，一般指江河湖泊等地面水体的流量、流速、水位、水质等条件。

水文地质条件，一般是指地下水的存在形式，含水层的厚度、矿化度、硬度、水温及水的流动状态等条件。

地下水的分类：上层滞水、潜水和承压水三类。

具有城市用水意义的地下水，主要是潜水和承压水上层滞水是由于局部的隔水作用，使下渗的大气降水停留在浅层的岩石裂缝或沉积层中所形成的蓄水体。

潜水是指存在于地表以下第一个稳定隔水层上面、具有自由水面的重力水。

它主要由降水和地表水入渗补给。

当潜水流出地面时就形成泉。

承压水是充满于上下两个隔水层之间的含水层中的水。

漏斗现象:以地下水作为城市水源，盲目过量地抽取，出现地下水位下降的现象，形成“漏斗”。

（改变了水的流向。

）当地下水位过高时，将不利于工程的地基，在必要时可采取降低地下水位的措施。

3. 气候条件（太阳辐射、风象、温度、湿度和降水）A．太阳辐射日照，包括全年太阳照射的天数，以及邻近建筑物是否对用地造成阳光遮挡等。

B．风象。

由风向与风速表示。

风向一般用风向频率（某一时期内观测、累计某一风向发生的次数/同一时期内观测、累计风向的总次数）表示；风速一般用平均风速（按每个风向的风速累计平均值）表示。

图中实线部分表示全年风向频率，虚线部分表示夏季风向频率。

风向是指由外吹向地区中心，风向频率玫瑰图（简称风玫瑰图）是依据该地区多年来统计的各个方向吹风的平均日数的百分数按比例绘制而成，一般用16罗盘方位表示。

关于盛行风向风对城市规划和建设用地布局有着多方面的影响，常年盛行风向会影响城市的整体布局效果。

盛行风向是按照城市不同风向的最大频率来确定的。

工业区置于生活居住区的下风位，同时考虑最小风频风向，静风频率，各盛行风向的季节变换及风速关系。

若最小风频风向与盛行风向置换夹角大于90℃，则工业用地应放在最小风频之上风位，全年拥有两个方向的盛行风向，则工业和居住分别布置在盛行风向的两侧。

道路走向不能与冬季盛行风向平行，但与夏季主导风向平行。

由于我国位于中低纬度的亚欧大陆东岸，东部季风区全年一般都有两个盛行风向（夏季为偏南风，冬季则盛行偏北风），而且方向大体相反。

按“主导风向”的传统布局原则，城市生活区一般位于该风向的上风侧，工业区则布置在下风地带，但在季风气候区，由于几个盛行风向大体相反，因此，某盛行风向的上风侧恰好位于另一个盛行风向的下风侧，反之亦然，所以在城市规划中通常运用的“主导风向法”就失去了实际意义。

鉴于大多数类似于季风区地区的城市一般拥有两个风频高的盛行风向，二者风频相近，方向大致相反。

因此，在这种情况下，通常应以最小风频的方向作为规划布局的原则。

有些城市盛行风向往往随季节变化逐渐转动角度，由偏北逐步过渡到偏南风，再由偏南风逐步过渡到偏北风。

对于这样一些盛行风逐步过渡的城市，工业与生活居住区的布局除去应避开两盛行风的影响外，还应注意盛行风向的旋转。

C．温度日温差较大的地区（尤其在冬天），夜间城市地面散热、冷却快，大气层中下冷上热，在城市上空会出现“逆温层”现象，污浊空气和有害废气难以扩散，将加剧大气污染。

(多出现在盆地城市，静风或谷底地区)在大中城市，由于建筑密集，绿地、水面偏少，生产与生活活动过程散发大量的热，出现市区气温比郊外要高的现象，即所谓“热岛效应”。

（大城市更突出）D．湿度和降水降水量和降水强度对城市排水设施影响很大。

湿度则对城市某些工业生产工艺和生活居住环境产生一定影响。

4. 地形条件城市建设用地坡度要求不小于0.3%，以地面水的排除、汇集和减少排水管道唧站的设置。

由于不同的地理位置和地域差异的存在，自然环境要素对城市规划和建设的影响有所不同。

有些情况下气候条件影响比较突出（工厂选址），而有些条件下则可能地质条件比较重要（摩天大楼）。

一项环境要素往往对城市规划和建设有着有正负两方面的影响（如地下水位高，虽有利于开采地下水源，但不利于施工）。

因此，应着重分析主导因素，研究其作用规律及影响程度。

三、城市用地的评定1. 城市用地评定指对土地的自然环境,按照城市规划与建设的需要,进行土地使用的功能和工程的适宜程度,以及城市建设的经济性与可行性评估.2. 城市用地的适用性评价的分类城市用地的适用性评价一般分为三类（有时也可分为四类、五类）。

（1）一类用地，即适于建设的用地。

A．地形坡度在10%以下，符合各项建设用地的要求；B．土质的地基承载力大于15吨/平方米；C．地下水位低于建筑物构、筑物的基础，一般埋深1.5～2米；D．没有被百年一遇洪水淹没的危险；E．没有沼泽或采取简单的工程措施即可排除地面积水的地段；F．没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象的地段。

（2）二类用地，即基本可以建设的用地。

介于一类与三类用地之间（地基承载力为10～15吨/平方米，地形坡度为10%～20%，地下水位埋深为1～1.5米）。

（3）三类用地，即不适于建设的用地。

地基承载力小于10吨/平方米，泥炭层或流沙层大于2米；地形坡度大于20%；洪水淹没经常超过1～1.5米；有冲沟、滑坡；占丰产田；地下水位埋深小于1米。

四、城市建设用地条件评价城市用地的建设条件，是指组成城市各物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以及他们的服务水平与质量。

（1）城市用地布局结构方面包括城市各功能部分的组合与构成是否合理，对城市生态环境是否有影响；城市用地布局结构能否适应今后发展的要求；现有环境污染源对用地布局结构会有什么影响；城市内外交通布局结构是否协调；城市用地结构和各项用地指标比例是否体现城市性质的要求等。

（2）城市市政设施和公共服务设施方面包括道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等管网、厂站及公共绿地的分布和容量是否合理，对城市环境有无影响，是否有利于城市防灾；商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生设施分布、配套是否合理，质量是否合格等。

（3）社会、经济构成方面。

包括人口结构及分布、各项城市设施的分布及容量，应与居民需求之间互相适应；经济发展水平、产业结构和相应的就业结构，都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。

五、城市用地的经济评价1．城市土地的基本性质城市用地经济评价的基础是对城市土地基本特征的分析。

城市土地除具有土地资源的共性以外，还有其特殊性：一是承载性。

城市土地是接纳城市生产、生活各项活动和各类建筑物、构筑物的载体，为城市各项建设和经济社会活动提供场所。

这是城市土地最基本的自然属性。

二是区位。

除包括以座标表示的几何位置外，更重要的是其经济地理位置，即与周围经济环境的相互关系，包括有形的区位（如就业中心、交通线路、基础设施条件等）和无形的因素（如经济发展水平、社会文化环境等）。

级差地租是指不同区位的土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租。

绝对地租：指凭借土地自然条件和人类对土地开发经营商的差异而形成的地租。

级差地租Ⅰ：是由于城市的地址条件和地理环境的差别而产生的。

级差地租Ⅱ：是由于在同一块土地上追加投资而产生的。

2. 城市土地经济评价的主要影响因素基本因素层：包括土地区位、城市设施、环境恶劣度及其它因素派生因素层：繁华度、交通通达度、社会服务设施、环境质量、自然条件、人口密度等因子层：商业服务中心等级、道路功能与宽度等一些从更小的侧面等具体地对土地使用产生影响。

三、城市用地构成与分类一、城市用地的分类《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分为10大类、46中类、73小类城市总体规划阶段以达到大类为主，中类为辅；分区规划阶段以中类为主，小类为辅；详细规划阶段达到小类深度。