大浦东的发展

浦东新区与南汇区合并成大浦东区这一战略决策，其意义不亚于当年的浦东新区开发开放的战略决策。李战军先生长期跟踪浦东的发展，对浦东有着特殊的感情，对浦东的房地产有着深刻的认识，这次区域合并对浦东乃至上海的房地产业有何影响，对房地产企业有着哪些机遇，大浦东未来发展之李氏猜想都会有所涉及，这也是本期“企业策略”选取这一题材的主要原因。

2009年的上海尽管还有半年时间，但无论发生什么样的事情，全年的十件大事，头三件大事的排序肯定是：1、国家确认上海推进国际金融中心、国际航运中心建设；2、浦东扩区，南汇并入浦东；3、估计今年第三季度会对外宣布的将是浦东迪斯尼项目。

浦东新区经历了十九年的开发开放，将迎来新一轮的深化改革、扩大开放和经济社会的大发展。这种变化不仅仅对浦东新区，而且对上海市和中国，甚至对世界都会产生非常深远的影响。从城市发展和房地产的角度来看，我提出关于浦东的若干个未来猜想。

猜想一：位于浦东的城市副中心发生变动

上海市的城市中心在人民广场和南京东路一带，作为城市副中心的徐家汇，大有赶超上海城市中心的架势，五角场城市副中心现在也有模有样的初现功能作用，真如城市副中心正在如火如荼的开发建设中。唯独位于浦东的花木城市副中心至今未能形成。随着浦东扩区和城市功能的外移，花木城市副中心的规划设想应该改变了。未来上海东部地区的城市副中心可能会从周浦-康桥地区、川沙-机场地区遴选。

猜想二：出现上海另一个市级交通枢纽

上海的城市门户从十六铺到老北站，再到新客站，虹桥机场、浦东机场和上海南站，这是随着城市扩展和主导交通制式的变化而变化的。现在上海正在打造位于虹桥机场西部的上海市级交通枢纽，它集机场、轨交、磁浮、高速公路、高速铁路和公共交通等多种交通制式于一体。一旦浦东成为上海第一大区，产业和人口比重占上海全市1/3或40%的时候，浦东完全有理由建设上海第二市级交通枢纽，它同样集机场、轨交、磁浮、高速公路、高速铁路和公共交通等多种交通制式于一体。这一交通枢纽应该囊括浦东机场和浦东铁路站。浦东的铁路将连接苏北的南通，贯穿外高桥、机场、临港新城，与现有的上海铁路线路形成环线。

猜想三：出现金融城、科技城、海港城、空港城、装备城、娱乐城等城市新概念

过去一些年，上海有一城九镇的概念，有新市镇的概念，有“1966”的概念。

围绕着这些规划概念，上海将中心城区建设推向了广大的

郊区一带，
使上海的城市和郊区都取得了相对协调的快速发展。扩区后的浦东新区估计会提出金融城（陆家嘴地区）、科技城（张江地区）、海港城（外高桥和临港地区）、空港城（机场镇和祝桥镇地区）、装备城（芦潮港地区）、娱乐城（黄楼地区）等城市新概念，推动浦东新区组团式、特色化发展。

猜想四：大区之下有大镇

浦东新区面积有1400平方公里，成为上海市第一区县（原先最大的行政区域是崇明县，1200平方公里），如果现有的行政区划不变，那么上海的其它任何区县都不可能在产业规模、经济特色和人口数量上挑战浦东新区。由于扁平化和机构精简的要求，浦东新区原有的功能区域管理委员会这一层级难以保留生存。

大区之下必然产生土地规模、产业规模和人口规模都比较大的“大镇”。这种大镇理应比现有的镇更大更强。这种行政区划的调整完全是由于产业功能特色发展要求为依据的。这种镇的行政级别应该比现在更高一级。

猜想五：国家级开发区和国有开发公司实行1+X模式，开发区管委会重新发挥作用

浦东新区有四个国家级的开发区，有四个国有性质的开发建设集团公司，也有四个社会化资本的开发建设股份公司，这种资源已是稀缺的战略资源，是原南汇地区所欠缺的。他们的地域中具有与世界市场相联系的跨国公司，他们的团队是经过多次经济风浪考验的，他们的自有资本今非昔比，具备了跨地域投资发展的实力和经验。国家级开发区管委会是具有法律地位的新型高效管理层级，理应得到充分利用。用开发区管委会统领区域经济发展。现有的浦东国家级开发区和开发公司应该在原有根据地的基础上，实行跨地域开发和飞地管理。

猜想六：区级和镇级工业园区将实现腾笼换鸟

浦东新区存在的国家级、市级、区级和镇级四个层级的工业园区。实践证明，层级越高的工业开发区投入产出效应越好，资本和技术集聚度越高，土地集约性能越强。浦东新区未来应该强化国家级和市级工业园区的投入和管理，逐步将区级、镇级工业园区中有市场生命力的企业向更高层级的工业园区集中，将置换出来的土地用于发展现代服务业和居住建设。

猜想七：住宅建设重点在新城、新市镇和行政建制镇，城市化地区很快进至机场、黄楼、周康、浦江镇一线

浦东扩区为的是上海新兴产业的集聚，浦东内部的行政区划将以产业为纽带进行整合。浦东GDP产值占上海的比重2015年应该达到30-35%的区间，2020年应该达到40-45%的区间。产业的集聚导致的是人口人才的集聚，从而又将推动

浦东房地产业投资集聚。
完全可以预计，在今后的二十年时间里，浦东新区是上海市人口导入和城市化发展最多最快的地区，人口规模当在700-800万区间。

由此可见，浦东住宅建设的重点在新城、新市镇和行政建制镇，最近三五年内，浦东城市化地区很快进至机场、黄楼、周康、浦江镇一线。

猜想八：上海市中心城区今后将以黄浦江为轴，形成浦东浦西均衡发展的格局

上海的城市发展由南市老城区进入到洋泾浜时期（1840年以后），后来再步入苏州河时期（1900年以后）和黄浦江时期（1950年以后）。进入二十一世纪，上海开始进入长江时期，城市的产业在沿长江、沿杭州湾地区摆布开来，城市化地区推进到长江边上。现在的上海内环、中环和外环还是一个偏心圆，西面城市化程度高，西面城市化程度低。由于浦东的扩区和上海的新兴产业在这一地区集聚，在二十年以内，上海中心城区将会以黄浦江为中轴，出现浦东浦西均衡发展的新局面。如果说过去二十年是新上海人和境外人士首先选择了浦东，那么今后的二十年，将会有更多的上海户籍人口向浦东迁居。

猜想九：土地成片开发将再度风行浦东

十九年前浦东开发开放时，上海市政府没有钱，浦东开发办公室和新组建的企业也没有钱。作为制度和政策创新的重大举措之一是土地权属空转，土地成片开发。根据国家战略、城市规划和产业布局，分别由多家国有企业在不同地域牵头进行房地产一级市场的土地开发。他们用地以多种方式集资，大手笔规划，大规模动迁，高规格建路敷线，大部分土地代表国家政府实行市场转让，少部分土地自己投资开发。在很短的时间内，迅速将新的城市功能和新的城市形态得以建立。很可惜，过去几年的土地政策机械、武断地不允许再由一家企业为主实行土地成片开发，将执行国家战略的房地产开发公司混同于市场上一般以盈利为目的的经营性房地产公司。面对装备产业、金融中心建设、后世博发展、迪斯尼开发和深水港空港等五大战略优势产业.浦东只能再次选择土地成片开发。


猜想十：临港新城短期内遇到重大挑战

临港新城是上海高起点规划、高质量建设的优秀代表。它一手依托物流业和装备产业，一手依托南汇区政府的迁入，正在被越来越多的上海人所认识。远期规划人口集聚总量将达80万人。考虑到我国城镇都具有很强的行政中心特点（即不同等级的行政中心形成不同等级的城镇），现在临港新城失去了南汇区一级行政中心多套班子的进入，短期内将极大滞缓临港新城的形成速度，对

临港新城的房地产业和城市功能带来重大负面
影响。浦东的川沙镇过去是排在前列的上海市郊县城，由于失去了川沙县行政中心的功能和地位，现在是大大落后于上海郊区的多数区府所在地。未来的惠南镇由于失去了南汇区行政中心的功能和地位，如果任其自然发展，也可能趋向相对衰落。

猜想十一：浦东新区行政中心会南移吗

扩区前的浦东新区是由上海市的三区两县的地盘形成的。其中三区（黄浦、杨浦、南市）一县（上海县）当时都还存在，只不过行政面积缩小了，而川沙县则被取消，完整的划入了浦东新区。川沙相对衰落了，而浦东新区行政中心所在地的陆家嘴、花木地区则高速度大规模地繁荣起来。现在的浦东新区行政中心附近有世纪公园、科技馆、音乐厅、地铁线、学校、宾馆和高档住宅区，是浦东新区最为漂亮的、最为重要的功能区域。相对于扩区后的浦东新区，现在的行政中心位置过于偏北，距离市政府近，距离浦东新区的腹地则较远。如果上海市级行政中心进入现在的浦东行政中心的位置，如果浦东新区行政中心迁往新区的中心腹地，甚至就是迁往临港新城，毫无疑问将对拉动原南汇地区的经济社会发展起到重大的推动和凝聚作用。当年是上海市行政中心不愿迁入浦东，今天的浦东行政中心是否也会不愿南迁？毫无疑问，南迁对行政中心的工作人员及其家属不方便，但对新区的产业和城市功能的再造和提升，从长远角度看绝对有利。

猜想十二：浦东新区房地产长期稳居全市第一的交椅

浦东新区房地产的主要指标在过去十年当中一直处于全市第一的位置。现在浦东新区的存量房交易已经多年大于增量房的交易，浦东新区的保障性住房（含重大工程配套用房）供应量近年也大于商品住房的供应量。新建的商务办公楼、商业店铺、工业厂房，其规模多年来都是占据上海的首位。上海市最高的房价和最高的租金也都在浦东新区。扩区后的新区由于地盘大，人口导入快，基础设施投入多，预计在未来二十年的时间里，上海市房地产第一交椅的地位绝无可能让出。因此浦东新区房地产的走向既是上海市的一个缩影，也会影响着上海房地产的未来。

猜想十三：浦东航运服务功能最终压倒虹口航运一条街

在近海和长江内河航运时代，上海市的水路物流客流航运业是集聚在黄浦江两侧的，其中又以虹口区的长治路、黄浦区的外滩和南市区的十六铺最为称著。

历史上上海航运服务业和航运公司很多都集中在今天的长治路一带。近年来在四川北路商业功能衰退的背景下，虹口

区政府非常急切地希望保住长治路的上海市航运服务功能区的地位
。国际海运客运站就是在这种背景下建成投入运营的。但是上受杨浦大桥50米净空的制约，下受黄浦江-8米至-10米水深的影响，真正的国际大邮轮还是进不了黄浦江，而是停靠在浦东外高桥。从现在到今后，上海国际航运中心的核心功能区是在浦东而非虹口。航运金融、航运物流、航运码头、海事法院、海洋教育、船舶产业和航运服务等航运功能当前都在浦东新区落地开花。面对浦东新区航运产业竞争性上岗压迫态势，虹口区要想保住长治路一条街的航运服务功能非常困难。


猜想十四：老港垃圾场将获得巨大资金和技术投入

位于浦东机场和浦东滨海旅游区之间的老港垃圾场，是上海全市80%生活垃圾的承载地。数以万吨计的垃圾每天主要通过大治河用内河船运的办法昼夜运往该处。老港垃圾场的垃圾处置办法总体上是初级的、落后的，与上海城市地位和发展目标存在巨大反差。到了夏天垃圾气味弥漫范围十分广泛，严重影响上百平方公里区域人的生活工作。目前的这种状况如不改善，将严重影响浦东新区产业和人口的集聚。上海市和浦东新区势将巨大的资金和先进的垃圾处理技术投入到老港垃圾场，垃圾运输工具也将得到升级换代。

猜想十五：上海其它区县存在着巨大的整合压力和调整前景

上海一共只有6000多平方公里的面积，崇明县有1200平方公里，浦东新区有1400平方公里，剩下的17个区加起来的总面积也不高过4000平方公里。由于崇明县的GDP比重较低，因此扩区后的浦东新区已成为上海市名副其实的一个巨无霸，主要表现在地理空间上的超大，产业发展前景的超好和人口集聚的超快。

现在中心城区的九个区（黄浦、卢湾、静安、徐汇、长宁、杨浦、虹口、闸北、普陀）和浦东新区相比，都不能挑战浦东的主导产业。一个白雪公主和九个小矮人的格局出现了。长期以往，浦东新区可能会出现强磁场效应，大量的人才、资金和物质资源都可能被浦东吸收占据。上海市相当一批数量区县的经济规模和城市形态，已经落后于上海市周边一小时车程圈的城市（如昆山、苏州、太仓、张家港、常熟、南通、海门、启动、嘉兴），难道这种趋势还要延伸吗？

猜想十六：上海国际金融中心不再和北京、香港攀比计较，而是瞄准新加坡、伦敦、纽约

浦东新区是上海国际金融中心的主要承载地和核心功能区，随着上海金融城概念的提出和金融城建设的实际推进，上海国际金融中心建设这一国家层面的战略任务，相信上海能够承

担起来，也能够出色完成。过去上海老是看到北京金融决策管理中心的地位，看到香港
国际金融服务中心的地位，总觉得自己服从政治、服务经济的作用难受青睐。上海应以更高的政治大局观念、更宽的世界经济视野、更真实的对内开放和对内服务的行为措施，迎接世纪性、全球性的城市发展机遇。

和香港国际金融中心的关系，只能从内心到行动，都是讲合作互补，良性竞争，共赢发展。麻将桌上的通吃和算计，是建立不起上海国际金融中心的，也是难以得到国家层面的长久支持的。