某新城产业定位与城市发展战略研究
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某新城产业定位与城市 发展战略研究
2020年4月21日星期二
今日汇报议程
¶ 项目进程汇报 ¶ 基于现状提出问题 ¶ 跳出现状外的案例研究 ¶ 新城发展战略与策略 ¶ 功能分区与分期策略
本次研究的范围是： 顺义新城三组团108平方公里、规划人口90
万
顺义新城构成：
①空港组团 ：
包括空港工业区、空港物
利
90年代之前
润
90年代之后
►2004年顺义电子信息产业、汽 车制造业的工业增加值率都低于 全国平均水平，说明这两个产业 的大多数企业都从事低附加值的 工作，产业链条比较短。
流园区、后沙峪镇以及天
Байду номын сангаас竺镇的一部分
3
规模： 34平方公里
规划人口：28万人
2
②中心组团：
包括仁和镇、马坡镇以及
牛栏山镇
规模： 62平方公里 规划人口：52万人
③河东新区：
包括北小营镇和南彩镇
规模：12平方公里
1
规划人口：10万人
资料来源： 《北京城市总体规划2004-2020》
我们的工作是为顺义新城制定以产业为核心的城市发展战 略与策略，使之成为具有示范性作用的新城建设典范
镇园区政府官员10位
重点企业主管21位 •燕京啤酒 •汇源果汁 •现代汽车 •松下电子 •华大基因 • ……
地产销售经理14位
投资者深度访谈8位 •万科集团 •鲁能集团 •北大君仕集团 •…… 消费者深度访谈80位
新城案例12个
•Letchworth（英国） •筑波科学城 ( 日本） •哥伦比亚新城（美国） •多摩新城（日本） •沙田新市镇（香港） • …… 会展案例6个
►2004年汽车制造业、电子信息设备 制造业的产值占到顺义工业总产值的 70%以上，是顺义工业的支柱产业
►2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57 。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第 三产业拉动GDP增长7.8个百分点。
资料来源：顺义统计信息网、世联计算
顺义的电子信息产业和汽车产业均处于各自产业链的低端 加工制造环节，产品附加值低
围绕上述问题，工作小组在过去两个月的时间里进行了大 量调查和研究
实地调研与踏勘 投资者与消费者访谈 国内外案例研究
进行的研究
调研内容： •交通可达性 •城市意向 •产业分布和发展现状 •自然资源、重大设施 •建成区现状
调研区域： •天竺别墅区 •后沙峪镇中心区 •空港工业区 •空港物流园区 •林河工业区 •汽车基地 •马坡、牛栏山镇 •南彩镇 •北小营镇
顺义新城规划人口规模为90万人（2020年），同时预留 达到百万人口规模的发展空间。
➢
➢——《北京市城市总体规划2004-2020》
对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并 从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距
产业： •产业结构 •产业链 •产业区域比较优势 •产业就业
土地： •土地利用性质 •土地利用强度 •地价峰值 •可利用土地量
人口： •人口总量 •人口就业结构 •人口素质
空间/土地 Space/Land
消费： •消费力 •消费结构 •消费地点
生产/产业 Production/Industry
生活/消费 Living/Consuming
以工业为主的第二产业是顺义区经济增长的主要来源，其 中汽车制造业和电子信息制造业是绝对的支柱产业
2004年北京市工业总产值排名前五位的区县
2004年北京市工业总产值增长率排名前五位的区县
疏散中心城区的人口与功能、集聚新的产业是北京总规中 定义的新城建设目标，也是我们研究的起点和依据
新城规划目标：
新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动 区域发展的规模化城市地区。
新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便 捷、公共服务设施发达的健康新城 。
汽车城案例2个 空港城案例3个 •汉诺威（德国） •斯图加特（德国） •底特律（美国） •菲尔法克斯（美国） •……
新城现状研究 •人口结构研究 •消费者消费特征研究 •土地利用现状研究 •房地产市场研究
产业发展研究 •主导产业产业链研究 •主导产业区域比较研究 •主导产业国际转移趋势
重大机遇影响研究 •空港对周边区域影响 •会展对周边区域影响
•顺义新城发展的核心驱动因素是 什么？与通州和亦庄是否有不同？
•顺义新城的主导产业发展面临的 区域竞争和国际环境如何？产业本 身的发展规律何在？
•顺义的几大优势（机场、会展） 对区域发展的带动作用体现在哪里
•新城发展核心驱动因素 •产业发展战略与策略 •新城发展目标体系 •价值定位与功能分区 •分期开发策略
案例研究
2005/08/10 发展战略与策略 2005/08/20
针对人口、产业、消费、土地利用四 个方面对顺义新城的现状进行调研与 研究，明确现实与理想之间的差距， 寻找可能的发展方向
通过国内外相关城市/地区的案例 研究与分析，寻找产业发展规律 、新城发展的核心驱动因素和规 律
制定以产业为核心的顺义新城 的发展战略与策略，明确新城 价值定位与功能分区，制定分 期推进策略
•顺义区宏观经济背景研究 •区域（顺义）城市意向 •区域产业、土地及房地产市场现状 •区域内投资者及消费者访谈
•国内外新城发展模式研究 •相关产业带动区域发展案例研究 •相关产业的产业发展规律和产业 • 发展环境研究
•案例的适用性分析 •结合案例制定以产业为核心 的城市发展战略与策略
研究
结论
•新城三组团目标人口和消费分布？ •新城的发展优势何在？ •顺义新城区产业存在的问题和可调 整的方向？ •新城三组团发展的潜力如何？
案例相关研究 •新城发展模式研究
今日汇报议程
¶ 项目进程汇报 ¶ 基于现状提出问题 ¶ 跳出现状外的案例研究 ¶ 新城发展战略与策略 ¶ 功能分区与分期策略
良好的区位和资源条件、强大的产业基础使顺义具有了成功建 设新城的天赋条件
温榆河
顺义
潮白河
新国展 空港工业区
机场高速
汽车基地
首都机场
2004年北京市人均可支配收入排名前六位的区县（单位：万元）
从
到
PLANNING
规划师
北京顺义 ——新城建设新的里程碑
Shunyi New Town: Best Practice in China
本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验， 从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略
2005/06/16 基础研究
2005/07/16
2020年4月21日星期二
今日汇报议程
¶ 项目进程汇报 ¶ 基于现状提出问题 ¶ 跳出现状外的案例研究 ¶ 新城发展战略与策略 ¶ 功能分区与分期策略
本次研究的范围是： 顺义新城三组团108平方公里、规划人口90
万
顺义新城构成：
①空港组团 ：
包括空港工业区、空港物
利
90年代之前
润
90年代之后
►2004年顺义电子信息产业、汽 车制造业的工业增加值率都低于 全国平均水平，说明这两个产业 的大多数企业都从事低附加值的 工作，产业链条比较短。
流园区、后沙峪镇以及天
Байду номын сангаас竺镇的一部分
3
规模： 34平方公里
规划人口：28万人
2
②中心组团：
包括仁和镇、马坡镇以及
牛栏山镇
规模： 62平方公里 规划人口：52万人
③河东新区：
包括北小营镇和南彩镇
规模：12平方公里
1
规划人口：10万人
资料来源： 《北京城市总体规划2004-2020》
我们的工作是为顺义新城制定以产业为核心的城市发展战 略与策略，使之成为具有示范性作用的新城建设典范
镇园区政府官员10位
重点企业主管21位 •燕京啤酒 •汇源果汁 •现代汽车 •松下电子 •华大基因 • ……
地产销售经理14位
投资者深度访谈8位 •万科集团 •鲁能集团 •北大君仕集团 •…… 消费者深度访谈80位
新城案例12个
•Letchworth（英国） •筑波科学城 ( 日本） •哥伦比亚新城（美国） •多摩新城（日本） •沙田新市镇（香港） • …… 会展案例6个
►2004年汽车制造业、电子信息设备 制造业的产值占到顺义工业总产值的 70%以上，是顺义工业的支柱产业
►2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57 。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第 三产业拉动GDP增长7.8个百分点。
资料来源：顺义统计信息网、世联计算
顺义的电子信息产业和汽车产业均处于各自产业链的低端 加工制造环节，产品附加值低
围绕上述问题，工作小组在过去两个月的时间里进行了大 量调查和研究
实地调研与踏勘 投资者与消费者访谈 国内外案例研究
进行的研究
调研内容： •交通可达性 •城市意向 •产业分布和发展现状 •自然资源、重大设施 •建成区现状
调研区域： •天竺别墅区 •后沙峪镇中心区 •空港工业区 •空港物流园区 •林河工业区 •汽车基地 •马坡、牛栏山镇 •南彩镇 •北小营镇
顺义新城规划人口规模为90万人（2020年），同时预留 达到百万人口规模的发展空间。
➢
➢——《北京市城市总体规划2004-2020》
对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并 从这四个方面对顺义的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距
产业： •产业结构 •产业链 •产业区域比较优势 •产业就业
土地： •土地利用性质 •土地利用强度 •地价峰值 •可利用土地量
人口： •人口总量 •人口就业结构 •人口素质
空间/土地 Space/Land
消费： •消费力 •消费结构 •消费地点
生产/产业 Production/Industry
生活/消费 Living/Consuming
以工业为主的第二产业是顺义区经济增长的主要来源，其 中汽车制造业和电子信息制造业是绝对的支柱产业
2004年北京市工业总产值排名前五位的区县
2004年北京市工业总产值增长率排名前五位的区县
疏散中心城区的人口与功能、集聚新的产业是北京总规中 定义的新城建设目标，也是我们研究的起点和依据
新城规划目标：
新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动 区域发展的规模化城市地区。
新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便 捷、公共服务设施发达的健康新城 。
汽车城案例2个 空港城案例3个 •汉诺威（德国） •斯图加特（德国） •底特律（美国） •菲尔法克斯（美国） •……
新城现状研究 •人口结构研究 •消费者消费特征研究 •土地利用现状研究 •房地产市场研究
产业发展研究 •主导产业产业链研究 •主导产业区域比较研究 •主导产业国际转移趋势
重大机遇影响研究 •空港对周边区域影响 •会展对周边区域影响
•顺义新城发展的核心驱动因素是 什么？与通州和亦庄是否有不同？
•顺义新城的主导产业发展面临的 区域竞争和国际环境如何？产业本 身的发展规律何在？
•顺义的几大优势（机场、会展） 对区域发展的带动作用体现在哪里
•新城发展核心驱动因素 •产业发展战略与策略 •新城发展目标体系 •价值定位与功能分区 •分期开发策略
案例研究
2005/08/10 发展战略与策略 2005/08/20
针对人口、产业、消费、土地利用四 个方面对顺义新城的现状进行调研与 研究，明确现实与理想之间的差距， 寻找可能的发展方向
通过国内外相关城市/地区的案例 研究与分析，寻找产业发展规律 、新城发展的核心驱动因素和规 律
制定以产业为核心的顺义新城 的发展战略与策略，明确新城 价值定位与功能分区，制定分 期推进策略
•顺义区宏观经济背景研究 •区域（顺义）城市意向 •区域产业、土地及房地产市场现状 •区域内投资者及消费者访谈
•国内外新城发展模式研究 •相关产业带动区域发展案例研究 •相关产业的产业发展规律和产业 • 发展环境研究
•案例的适用性分析 •结合案例制定以产业为核心 的城市发展战略与策略
研究
结论
•新城三组团目标人口和消费分布？ •新城的发展优势何在？ •顺义新城区产业存在的问题和可调 整的方向？ •新城三组团发展的潜力如何？
案例相关研究 •新城发展模式研究
今日汇报议程
¶ 项目进程汇报 ¶ 基于现状提出问题 ¶ 跳出现状外的案例研究 ¶ 新城发展战略与策略 ¶ 功能分区与分期策略
良好的区位和资源条件、强大的产业基础使顺义具有了成功建 设新城的天赋条件
温榆河
顺义
潮白河
新国展 空港工业区
机场高速
汽车基地
首都机场
2004年北京市人均可支配收入排名前六位的区县（单位：万元）
从
到
PLANNING
规划师
北京顺义 ——新城建设新的里程碑
Shunyi New Town: Best Practice in China
本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验， 从顺义新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略
2005/06/16 基础研究
2005/07/16