青岛空港新城产业规划与招商运营研究

青岛市胶州空港新城的产业规划与招商研究杨宝民作者简介，深圳新摩尔商业管理有限公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授前言2011-2013年深圳市新摩尔商业管理有限公司服务青岛火车北站交通商务区商业规划和产业规划，2013年开始关注胶州城市发展。

2013-2014深圳市新摩尔商业管理有限公司服务长沙空港综合保税区总体策划，积累了空港区域综合保税区的产业规划与土地一级开发经验。

借助青岛胶东国际机场建设的巨额资金投入,胶州市如何借鉴世界空港新城的发展经验，主动谋划空港新城的科学规划，合理布局物流和商务以及高附加值电子产业等，如何拉动胶州现有的产业发展，需要对原有的产业规划进行梳理和研究，需要引进产业龙头项目，使产业规划落地，实现胶州的产业升级和科学发展。

在空港新城核心区17平方公里左右的规划中如何合理划定用地比例？根据空港的圈层理论，产业、商务、居住与商业配套、公园用地比例如何做到最合理？实现产业规划和城市规划以及旅游规划、商业规划的四结合？在空港新城的规划中如何实现城乡统筹？胶东镇的产业如何优化调整？空间布局如何与空港新城衔接？借鉴即墨产业规划的好经验，建议胶州市政府投资300万元对胶州空港新城和胶州产业升级进行系统研究。

一、青岛空港生态新城的规划思想“新一轮青岛城市总规2011-2020”结合《山东半岛蓝色经济区发展规划》对青岛发展的定位以及城市空间发展战略研究成果，对青岛市城市性质进行全面提升，城市性质最终表述为“国家沿海重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城。

”在城市职能上，新增了“海洋文化交流与经济合作平台”、“国家蓝色经济示范区、国家海洋科技城”等。

其中，国际职能为东北亚国际航运物流中心、海洋文化交流与经济合作平台、滨海旅游度假目的地；国家职能为国家蓝色经济示范区、国家海洋科技城、综合交通枢纽；区域职能为山东半岛金融商贸中心、高端产业集聚中心、滨海宜居幸福城市。

新增的城市职能体现了新时期国家海洋战略的要求，新的总体规划需要考虑空港新城的总体规划。

1.按照一流的生态标准和产业与新城结合的思想建设空港新城，服务整个胶东半岛和山东省，积极主动调整胶州城市规划布局。

图1 空港新城位置示意图胶州的城市规划提出要把胶州市建设成为半岛枢纽、制造基地、千年商埠、宜居城市。

新机场为胶州的交通枢纽地位提供了较大帮助，值得重点研究空港经济对胶州的影响。

胶州作为山东半岛与青岛实现一体化的战略枢纽，汽车零部件加工和信息电子部件加工制造和高新技术是主要产业。

延续商埠文化和海运文化，区域性的物流中心和商贸中心，说明胶州今后商贸物流也是重要的辅助性产业。

只有通过良好的规划和生态环境保护，才能形成生态良好、功能完善、经济繁荣、文化浓郁、充满活力的沿海城市。

胶州城市发展总策略建议以少海新城的建设为龙头，加快行政文化中心和南部区的建设，调整优化旧城，高标准发展空港新城，形成带动产业发展的关键区域。

区用地功能：加大城中村改造力度，强化城区综合服务功能，增强聚集效益，建设以外向型工业为主导的园林城市。

胶州的空间发展策略向南、向东发展为主，西部、北部优化完善。

1）、东部：强化少海新城的建设，依托胶州湾工业园建设现代化的制造业基地。

2）、南部：结合行政中心的完善和三里河文化中心的建设，形成设施齐全的居住区和教育科研区、集中的商务型和休闲娱乐区。

城市生活服务功能向南部延伸。

3）、西部 : 围绕西部商贸区，建设形成区域性商贸中心。

4）、北部 : 依托胶州新机场和现状物流企业，大力发展现代物流业和航空服务业。

整合现状工业园，发展加工制造业。

5）、中部 : 调整优化用地布局，搬迁旧城区工业企业，加快城中村改造步伐。

完善旧城区综合服务功能，改善人居环境。

2.依托海陆空立体化交通胶州要发展大物流产业目前，“三高四铁两站”（青银、青兰、沈海三条高速公路，胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路，中铁集装箱中心站、胶济客运专线胶州北站两站）汇集于此，形成了强大的区域辐射能力，境内年集装箱流量近340万标准箱。

图2 胶州火车北站建议借鉴青岛火车北站经验，建议胶州北站规划长途汽车客运站，与胶州各镇相通。

国家已经批准建设济南到青岛高速铁路，如下下图所示。

图３济南――青岛高铁铁路线路示意图据悉，济青高铁正线全长305.75公里，总投资520亿元，沿线初步设计9个站点，速度目标值350公里/小时，在青岛境内将在青岛新机场设站。

通过胶州北站，实现青岛胶东国际机场和青岛火车北站的空铁联运，通过铁路连接胶东半岛，通过地铁和轻轨连接青岛市各区。

图４青岛新机场选址将尘埃落定胶州在迎接空港时代之前，需要提前谋划做强物流产业，做好物流产业升级的准备，目前物流服务设施停留的初级水平上，不适合大型航空物流企业入驻。

图５胶州湾国际物流大厦建议及早布局物流综合体大型现代服务业项目，包括五星酒店、办公楼，公寓，商场，配置金融服务中心和物流服务中心等，满足大型物流企业区域性总部进驻胶州空港新城的要求。

图６胶州国际物流服务中心综合体意向图二、空港新城规划特点及其对胶州的启发空港经济区往往由多个功能区组成，根据国内外航空港经济区功能组织经验，一般空港经济区包含了物流园区、高新技术开发区、功能组织经验区、临空型制造业区、商务功能区和生活居住区等多个园区。

主要内容包括：民航运输、仓储加工、技术产业、经济开发、综合贸易、商业服务、生活居住等功能。

不同类型产业和航空交通的关系，通过专业分析，达到合理安排产业布局。

图７不同企业与航空交通的关系图空港的规划需要考虑圈层特征。

综观国际上临空经济的空间结构模式，可以大体划分为空港区、紧邻空港区、空港相邻地区和外围辐射区四个空间层次。

图８空港经济经济区规划布局圈层示意图空港区：在机场周边1公里范围内，提供机场设施机构和与空港运营相关的行业。

紧邻空港区：在机场周边1～5公里范围，主要为空港运营、旅客及航空公司员工提供相关商业服务。

建议在胶州空港的第二圈子规划2000亩作为绿色农产品交易市场，鼓励优质农产品进出口。

法国巴黎的汉吉思市场就是在巴黎机场附近规划的。

深圳新摩尔公司帮助规划的长沙农产品市场就选址在长沙高铁和空港之间的合理位置，得到了投资企业的认同。

图９ 青岛新机场空港新城规划图（12万亩范围）图１０空港区――海港联动示意图 建议空港综合保税区范围我们建议综合保税区的功能为进出口商品展示交易，电子产品，海洋食品等出口加工，保税物流等。

青岛前湾保税港区位于青岛胶州湾西岸，规划面积9.72平方公里。

鉴于青岛前湾港保税区，我们建议在胶东国际机场设置４平方公里的空港保税区，今后统一升级为类似上海自由贸易区的青岛自由贸易区，带动青岛政治和经济的深化改革，与国际滨海自由贸易区政策接轨。

空港综合保税区可以设立进出口商品展示中心，充分发挥青岛的区位优势，在和首尔机场和仁川港以及福冈机场等区域的竞争中处于有利地位。

保税仓库和出口加工区可以互相配合，服务出口加工产品和进口航空零部件，吸引高附加值电子产品和高科技产品等项目落户。

建议在胶州空港的第二圈物流区域，建议在胶州北站前出口加工区规划2000亩作为绿色农产品加工和交易市场，鼓励优质农产品进出口。

法国巴黎的汉吉思市场就是在巴黎机场附近规划的。

深圳新摩尔公司帮助规划的长沙农产品市场就选址在长沙高铁和空港之间的合理位置，得到了投资企业的认同。

空港相邻区：通往相邻地区和空港交通走廊沿线地区，在机场周边5～10公里范围，主要发展“附属产业”和“吸引产业”。

绿色农产品加工，水产品加工，电子产品加工比较适合。

此外，空港滨水总部基地项目比较适合落实在本区域，满足需要经常对外交流类型的企业办公。

外围辐射区：在机场周边10～15公里范围空间形态产生变形，但圈层结构不会改变。

青岛空港区域适合为胶州和青岛市主导产业、汽车零部件加工制造基地和信息电子部件加工制造基地服务，增强在该领域的优势。

良好的生态环境是城市健康发展的基本前提，我们需要从北京等地的空气污染中吸取教训。

机场设计需要考虑节能环境保护措施，对排放的废水进行处理，减少废气排放。

青岛胶州空港新城规划参考的重要标杆是韩国仁川机场，仁川空港新城是一个面积为209平方公里的空港新城，仁川空港新城的免税区是99万平方米。

建议青岛胶东国际机场外围空港新城考虑设置3平方公里的综合保税区，与加工区一起配合，积极发展国际贸易，服务山东和周边区域。

仁川国际机场拥有全面而完善的经济结构，里面有商务办公、商业服务、临时居住、文化娱乐、加工制造、物流、会展等7大产业功能。

仁川国际空港公社将实现“五角空港”（空港airport, 海港seaport, 商务港business-port,休闲港 leisure-port,电子图11仁川国际机场空港：仁川国际机场——东北亚核心机场，松岛信息技术新城。

海港：仁川港——国际商贸和物流中心。

信息港：松岛信息技术新城——国际商务和高科技产业中心。

商业港：西北国际金融区。

休闲港：龙游岛、舞衣岛、永宗岛等游览胜地，人们可以欣赏到丰富的美景，品尝到各种美食，还包括西北休闲区和西海岸的上百座小岛景观。

图12 仁川空港新城核心区规划布局青岛胶东空港新城不求在规模上超越仁川机场，而要借鉴其科学的规划和合理的招商政策，提升未来青岛胶东空港新城的开发和管理水平。

空港新城的生态规划需要科学合理考虑生态绿地面积，建议15平方公里的生态新城，公园和绿地面积占25%，物流行航空服务产业用地50%，商务办公和商业用地占据15%，居住10%。

胶州生态建设策略以区域生态“绿心”和少海新城生态“绿水”为核心，以胶州空港新城为北部支点，构筑生态基质、生态斑块和生态廊道三位一体的生态景观系统。

1 、保护以农田山林为主体的基质环境。

2 、构筑以湖泊、湿地为主体的斑块体系。

3 、建立大沽河、胶莱河、胶河、洋河、墨水河为主的五大生态廊道。

结合大沽河的水景和机场区位优势，开发以独栋多层楼房为主的研发中心基地，服务胶州主导产业是合理的选址。

三、胶州空港新城产业规划定位胶州“空港新城”重点发展临空经济，建设成现代物流中心、通用飞机制造和飞机维修中心、高端人才生活中心，发展国际航展中心，形成高新技术产业的聚集区，成为发展蓝色高端经济的重要载体，努力建成山东半岛区域经济动力中心。

少海图14胶州空港新城和周边路网要考虑空港新城的规划和胶州市规划的对接，要专题考虑和少海湿地公园区域的对接。

胶州空港新城的产业规划建议空港新城核心区域17平方公里物流综合体图12 胶州产业布局图图１３胶州市东部中央商务区范围据了解，２０１４年３月胶州市政府确定，胶州市东部中央商务区建设范围位于尚德大道(站前大道)以西、胶黄铁路以东、香港路以北、云溪河以南，毗邻以市政府为中心的新城区。