青岛空港新城产业规划与招商运营研究

青岛市胶州空港新城的产业规划与招商研究

杨宝民

作者简介，深圳新摩尔商业管理有限公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授

前言

2011-2013年深圳市新摩尔商业管理有限公司服务青岛火车北站交通商务区商业规划和产业规划，2013年开始关注胶州城市发展。

2013-2014深圳市新摩尔商业管理有限公司服务长沙空港综合保税区总体策划，积累了空港区域综合保税区的产业规划与土地一级开发经验。

借助青岛胶东国际机场建设的巨额资金投入,胶州市如何借鉴世界空港新城的发展经验，主动谋划空港新城的科学规划，合理布局物流和商务以及高附加值电子产业等，如何拉动胶州现有的产业发展，需要对原有的产业规划进行梳理和研究，需要引进产业龙头项目，使产业规划落地，实现胶州的产业升级和科学发展。

在空港新城核心区17平方公里左右的规划中如何合理划定用地比例？根据空港的圈层理论，产业、商务、居住与商业配套、公园用地比例如何做到最合理？实现产业规划和城市规划以及旅游规划、商业规划的四结合？

在空港新城的规划中如何实现城乡统筹？胶东镇的产业如何优化调整？空间布局如何与空港新城衔接？

借鉴即墨产业规划的好经验，建议胶州市政府投资300万元对胶州空港新城和胶州产业升级进行系统研究。

一、青岛空港生态新城的规划思想

“新一轮青岛城市总规2011-2020”结合《山东半岛蓝色经济区发展规划》对青岛发展的定位以及城市空间发展战略研究成果，对青岛市城市性质进行全面提升，城市性质最终表述为“国家沿海重要中心城市，国际性的港口与滨海旅游度假城市，蓝色经济领军城市，国家历史文化名城。”在城市职能上，新增了“海洋文化交流与经济合作平台”、“国家蓝色经济示范区、国家海洋科技城”等。其中，国际职能为东北亚国际航运物流中心、海洋文化交流与

经济合作平台、滨海旅游度假目的地；国家职能为国家蓝色经济示范区、国家海洋科技城、综合交通枢纽；区域职能为山东半岛金融商贸中心、高端产业集聚中心、滨海宜居幸福城市。新增的城市职能体现了新时期国家海洋战略的要求，新的总体规划需要考虑空港新城的总体规划。

1.按照一流的生态标准和产业与新城结合的思想建设空港新城，服务整个胶东半岛和山东省，积极主动调整胶州城市规划布局。

图1 空港新城位置示意图

胶州的城市规划提出要把胶州市建设成为半岛枢纽、制造基地、千年商埠、宜居城市。新机场为胶州的交通枢纽地位提供了较大帮助，值得重点研究空港经济对胶州的影响。

胶州作为山东半岛与青岛实现一体化的战略枢纽，汽车零部件加工和信息电子部件加工制造和高新技术是主要产业。

延续商埠文化和海运文化，区域性的物流中心和商贸中心，说明胶州今后商贸物流也是重要的辅助性产业。只有通过良好的规划和生态环境保护，才能形成生态良好、功能完善、经济繁荣、文化浓郁、充满活力的沿海城市。

胶州城市发展总策略建议

以少海新城的建设为龙头，加快行政文化中心和南部区的建设，调整优化旧城，高标准发展空港新城，形成带动产业发展的关键区域。

区用地功能：加大城中村改造力度，强化城区综合服务功能，增强聚集效益，建设以外向型工业为主导的园林城市。

胶州的空间发展策略

向南、向东发展为主，西部、北部优化完善。

1）、东部：强化少海新城的建设，依托胶州湾工业园建设现代化的制造业基地。

2）、南部：结合行政中心的完善和三里河文化中心的建设，形成设施齐全的居住区和教育科研区、集中的商务型和休闲娱乐区。城市生活服务功能向南部延伸。

3）、西部 : 围绕西部商贸区，建设形成区域性商贸中心。

4）、北部 : 依托胶州新机场和现状物流企业，大力发展现代物流业和航空服务业。整合现状工业园，发展加工制造业。

5）、中部 : 调整优化用地布局，搬迁旧城区工业企业，加快城中村改造步伐。完善旧城区综合服务功能，改善人居环境。

2.依托海陆空立体化交通胶州要发展大物流产业

目前，“三高四铁两站”（青银、青兰、沈海三条高速公路，胶济、胶黄、胶新、胶济客运专线四条铁路，中铁集装箱中心站、胶济客运专线胶州北站两站）汇集于此，形成了强大的区域辐射能力，境内年集装箱流量近340万标准箱。

图2 胶州火车北站

建议借鉴青岛火车北站经验，建议胶州北站规划长途汽车客运站，与胶州各镇相通。

国家已经批准建设济南到青岛高速铁路，如下下图所示。

图３济南――青岛高铁铁路线路示意图

据悉，济青高铁正线全长305.75公里，总投资520亿元，沿线初步设计9个站点，速度目标值350公里/小时，在青岛境内将在青岛新机场设站。

通过胶州北站，实现青岛胶东国际机场和青岛火车北站的空铁联运，通过铁路连接胶东半岛，通过地铁和轻轨连接青岛市各区。

图４青岛新机场选址将尘埃落定

胶州在迎接空港时代之前，需要提前谋划做强物流产业，做好物流产业升级的准备，目前物流服务设施停留的初级水平上，不适合大型航空物流企业入驻。

图５胶州湾国际物流大厦

建议及早布局物流综合体大型现代服务业项目，包括五星酒店、办公楼，公寓，商场，配置金融服务中心和物流服务中心等，

满足大型物流企业区域性总部进驻胶州空港新城的要求。

图６胶州国际物流服务中心综合体意向图

二、空港新城规划特点及其对胶州的启发

空港经济区往往由多个功能区组成，根据国内外航空港经济区功能组织经验，一般空港经济区包含了物流园区、高新技术开发区、功能组织经验区、临空型制造业区、商务功能区和生活居住区等多个园区。主要内容包括：民航运输、仓储加工、技术产业、经济开发、综合贸易、商业服务、生活居住等功能。

不同类型产业和航空交通的关系，通过专业分析，达到合理安排产业布局。

图７不同企业与航空交通的关系图

空港的规划需要考虑圈层特征。综观国际上临空经济的空间结构模式，可以大体划分为空港区、紧邻空港区、空港相邻地区和外围辐射区四个空间层次。