深圳土地改革：探索科学的土地管理制度
深圳市政府令第100号——深圳市土地交易市场管理规定
深圳市政府令第100号——深圳市土地交易市场管理规定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】2001.03.06•【字号】深圳市政府令第100号•【施行日期】2001.03.06•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文深圳市人民政府令第１００号《深圳市土地交易市场管理规定》已经市政府三届二十一次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起实施。
市长：于幼军二００一年三月六日深圳市土地交易市场管理规定第一章总则第一条为了规范土地使用权交易行为，深化土地制度改革，加强廉政建设，建立公开、公平、公正的土地市场，制定本规定。
第二条本市范围内的土地交易，适用本规定。
土地交易包括土地使用权出让、转让和租赁。
本规定所称的土地使用权转让包括地上建筑物、构筑物和附着物的转让，但应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》的房地产转让除外。
第三条深圳市人民政府设立土地交易市场作为土地交易的专门场所。
前条所称土地交易应当在土地交易市场进行。
深圳市规划国土部门是深圳市土地交易市场的主管部门（以下简称主管部门）。
深圳市土地房产交易中心（以下简称交易中心）是深圳市土地交易市场的承办机构，按规定的职责和程序运作，并接受主管部门和监察部门的指导、监督和检查。
市政府设立交易中心理事会，理事会对交易中心的重大问题进行决策。
理事会由主管部门、物价部门、交易中心代表和房地产、规划、土地、法律等方面专业人士组成。
第四条土地交易应当遵循公开、公平、公正的原则，任何单位和个人不得非法干预。
第五条下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。
土地改革探索
取 ， 往显得 枯 燥无 味 ， 往 但 无 法听 到大 地的轰 鸣 。
改 革 开放 前 ，中 国城 特 区开 始 按城 市 土地 等级
是不直面大地的缄默 ， 便 镇 国有 土地 实行 的 是单 一 不 同收 取 不 同标 准 的使 用 行 土地 估 价试 点 ，先后 颁
行政 划拨 制度 ，国家 将 土 费 。１８ 年 ４月国 务院提 布 了 《 ９７ 城镇 土地 定级 规程
鼻子”
土地 使用 有 偿 出让 ，出让
１８ ９８年 ， 务 院 决 定 国
１７ ９ ９年 中 国 开 始 以 了一 块 ５干 多平 方 米 的土 在全 国城 镇普 遍 实行 收取 场地 使用 权 作为 出 资兴 办 地 使 用权 ，限期 ５ ０年 ， 揭 土 地使 用 费 （ ） 税 。同时 开
土 地是 农村 的 第一 生 地使用 权 无偿 、无限 期提 出使 用权 可 以 有 偿 转 让 ． （ 行 ）和 《 试 》 城镇 土地 估价 产 要素 ，抓 住土 地制 度改 供 给用 地 者 ，土地 使 用权 同 年 ９月 ，深圳 率 先 试行 规 程 （ 试行 ）。 》
革这 一 中心环 节 ，才 能牵 不能 在使 用 者之 间流转 。 住破解“ 农 ” 三 问题 的 “ 牛
一
轮 改革 的新 起点 … …
把 土地 的所 有 权和 使 用权 和所 有权 分 离 。在 使 用权
一
定 的价 格 、年 期及 用途
比起 思想 线路 的 风 云 分 开对 待 ，致 使土 地 无偿 上 ， 变过 去 无偿 、 限期 使 出让 给使 用 者 ，出让 后的 无
变幻 之争 、国企改 革 的 巨 占用 。 占 、 占的情 况屡 用 为有偿 、 乱 多 有限 期使 用 ， 使 土 地 可 以 转 让 、出租 、 抵
深圳市土地管理制度改革总体方案
深圳市土地管理制度改革总体方案为全面贯彻落实胡锦涛总书记在深圳经济特区建立30周年庆祝大会上的重要讲话精神，率先转变经济发展方式，根据国务院批复的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》和《深圳市综合配套改革总体方案》，制定深圳市土地管理制度改革方案。
一、总体目标以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕十七届五中全会提出的深化改革开放、加快转变经济发展方式的战略部署，以产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控为原则, 结合深圳高度城市化、土地全部国有、市场发育程度高、拥有经济特区立法权等特点，改革探索，先行先试，建立高度城市化地区土地利用和管理新模式，促进科学合理用地和经济社会全面协调可持续发展。
二、基本思路（一）完善国有土地产权制度，夯实土地管理制度改革基础。
按照完善社会主义市场经济体制的要求，健全土地权利体系，完善土地登记制度，依法保护土地权利人合法权益。
（二）深化土地资源市场化配置，完善土地市场运行机制。
建立主体平等、产权清晰、规则一致、竞争有序的统一土地市场，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用,健全土地收益分配调节。
（三）创新土地资产资本运作机制,完善土地利用和管理模式。
以土地资本化为重点，丰富完善土地资源、资产、资本“三位一体”的理论体系，探索土地资产资本转化途径和方式，为创新土地调控和管理模式奠定基础。
（四）加强土地节约集约利用, 创新土地二次开发利用机制。
落实节约优先战略，推进城市土地二次开发利用，深入探索土地节约集约利用新模式，建立节约集约用地长效机制。
（五）强化土地调控与监管，促进政府职能转变。
适应政府职能转变的要求，加强宏观调控和监管，综合发挥法律、经济、行政和科技手段的作用，完善上下联动、部门协调的工作机制，实现各级政府对城市土地利用的调控和监管。
（六）推进区域合作，统筹协调区域土地利用。
围绕国家对深圳作为国家经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市的发展定位要求，强化区域合作，促进区域土地资源的统筹协调和合理利用，协调区域土地利益平衡。
《深圳市土地管理制度改革总体方案》内容解读
《深圳市土地管理制度改革总体方案》内容解读深圳市土地管理制度改革总体方案是深圳市政府为了推进全面深化改革和实施战略性新兴产业发展而出台的一项政策文件。
该总体方案分为九个章节，分别为绪论、总体思路、主要任务、完善土地供应和统筹利用、规范市场秩序和优化管理服务、完善收益分配机制和强化监管、推进农村土地制度改革、加强土地保护和治理、实施与落实。
下面，将从总体思路、主要任务、完善土地供应和统筹利用、规范市场秩序和优化管理服务等四个方面进行内容解读。
一、总体思路深圳市土地管理制度改革总体方案的总体思路是坚持市场化、法制化、科技化、绿色化的要求，探索建立符合深圳实际的土地管理体制和运行机制，提高土地供应能力和质量，推进城乡一体化发展，实现城市土地有序利用和社会效益最大化。
主要有以下几个方面：1、坚持市场化原则，强化政府的引导作用，促进土地供应和使用的市场化运作，推动土地要素价格反映土地价值，实现土地的市场化配置。
2、坚持法制化原则，健全法律法规体系和规章制度，加强土地权益保护和强化监管，规范市场秩序和经济行为，加强行业自律，确保公平竞争和合法经营。
3、坚持科技化原则，加强土地勘测测绘、信息管理、规划设计、工程建设、监管执法等方面的科技支撑，提高土地管理科技水平，实现土地规划和管理的精准化、高效化。
4、坚持绿色化原则，加强土地生态保护和资源环境利用，建立以生态文明为核心的经济发展新模式，推动环保和经济发展协调发展。
二、主要任务深圳市土地管理制度改革总体方案的主要任务如下：1、完善土地供应和统筹利用深化土地使用制度改革，健全土地供应管理机制，加强土地资源开发利用和保护，规范土地出让、划拨、租赁等业务操作，推动土地资源高效利用。
2、规范市场秩序和优化管理服务加强土地市场监管，建立土地信用评价机制，严格执法监管，打击违法违规行为，规范土地市场行为，加强对土地市场的信息公开和监管。
3、完善收益分配机制和强化监管改革土地使用权出让收益分配机制，加强对土地使用权出让金的管理和监督，规范土地资产管理和土地收益分配，提高土地收益管理水平。
穿行天下资源——深圳试验二次土改：探索土地资本化破解财政难题
大亮点，但如何实现土地在资本市场 上 交 易 ？ 民间资 本通 过 什 么渠 道参 与 ？
一
路，建立健全土地整理储备政策体系 ， 探索在城 市重点开发区域建立 以存量土
地 为 主 ， 以结 构优 化 、 功 能提 升 、利 益
政 府 建立 何种 投 融 资平 台 ？这 些 问题 ，
力度 。
实 际 上 ，从 ２ １年 深 圳 市 公 布 第 ００
一
批城市更新改革计划 以来，主要针对
大量 旧工业厂 区、城 中村 进行城 市改
造 ，其 间释 放 出大 量 土地 资源 。 通 过 这 次 土 地 改 革 试 点 ，深 圳 市
计不同类型的土地金融产品，在条件成 熟时推行土地资产证券化。研究制定土
《 日经 济 新 闻 》 记 者 了 解 到 ， 每 根 据该 改 革 方案 ，深 圳 将通 过 创 新土 地 金 融 工具 ，开展 土来自 金 融 政策 研 究 ，设
实 际上 ， 目前地 方政府 的财政 收 入中很大一部分来源于土地资源的开发 和利用。随着房地产市场起伏波动，地
方 政府 财 政 收入 也面 临 着不 确 定性 。 在 此 背景 之 下 ，深圳 正 在进 行 的土 地 管 理 制度 改革创 新 试 点 ，试 图通 过完 善 不
根 据改 革方案 ，深圳 将在广 东省
“ 旧 ”改造 政策 基 础 上 ，建 立符 合 深 三 圳 实 际 的城 市 更新 政 策体 系 ，编制 并 审
深鸿 基 ）、深 天 地 、深 桑达 、华 侨城 、 沙 河股 份 、深 业 集 团 、 中粮地 产 、招 商 地 产 、深振 业 、深天 健 等 一大 批 深圳 企
地 基 金 资产 经 营政 策 、收 入 分配 调 节 以
顺势而为,深入推进农村土地管理制度改革——安徽、江苏、深圳农村土地管理制度改革探索的启示
偿款预存制度 。
安 徽省 规 定 ，凡 申报 建 设 用
江苏 省出台文件 ，对征地 补偿安 置 地未 附具征地补偿 准备金进账凭证 争议协调 裁决范围 、程序 、救济 途 的不予受理 。江苏省从２ ０ 年起在 ０７ 径 、承办机关 等作出明确规定 。
１１２完善征地补偿办法 ．ｌ
益分配关系， 着力破解 城乡 土地 二 结构， 元 推动城 乡 同繁荣和 统筹发展。 共
关键词 ：农村 ；土地管理制度；改革 ；征地制度；集体建设土地 ；宅基地 ；土地整理 ；土地产权制度 中图分类号 ：Ｆ ０ ． ３ １２ 文献标识码 ：Ｂ 文章编号 ：１７－ ９５ （ ０ １１－ ０ ７ ０ ６２ ６９ （ １） ００ － ７ ２ ０
立被征地农 民基本生 活保 障制度 ，
以土地 或开发为标准厂房等形式 出
集体 土地使 用证的同时 ，发放房屋
江 苏 省 ２ ０ 年 在全 国率 先建 让 、出租。深圳市拟对原农村集体 所有权证 ；同金融部 门衔接 ，进一 ０５ 经济发展保留的非农建设用地和征 步明 确 集 体 流转 土 地 的 抵 押 权及 各地 政府从土地 出让金 等土地有偿 地返还地 ，允 许在符合规划 、纳入 抵押值 。安徽 省２ １ 年 １月 出台办 ００ １ 使用收益 中，提取一定数额 的资金 土地 利用年度计划的前提下开发建 法 ，全 面放开 集体建设用地抵押融 进 入被征地农 民基本生活保 障资金 设 ，并签订土地使用权 出让合 同。
囫
专稿
Ｓｐ ｃｉ ａ ｅ ａｌＰ ｐｃ
囵
顺 势 而 为 ，深 入 推进 农 村 土 地 管 理 制度 改 革冰
安徽 、江苏 、深圳农村土地管理制度 改革探索的启示
＿ 董祚继／ 田春华 （ 国土资源部规划 司，北京 ）０ １） ０８２
深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见-深府规〔2018〕11号
深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市人民政府关于完善国有土地供应管理的若干意见各区人民政府，市政府直属各单位：为贯彻落实《深圳市土地管理制度改革总体方案》，深化土地管理制度改革，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规和规章规定，结合我市实际，现就国有土地供应管理提出以下意见。
一、健全土地供应体系完善国有建设用地使用权划拨、出让制度，探索租赁、作价出资等建设用地有偿使用方式，规范临时用地使用及委托管理范围，建立以产权为导向的土地供应体系。
（一）划拨。
产权归中央国家机关（含授权单位）、省、市和区人民政府（含新区管理机构，下同）的下列公益性、非营利性用地以划拨方式供应：1．行政管理、文体医疗、教育科研、社会福利、文化遗产、宗教、特殊用地等公共管理与服务设施用地，供应设施、环境卫生设施及其他公用设施用地，广场等用地。
2．区域交通、城市道路、轨道交通、交通场站及其他交通设施用地，但社会停车场（库）、加油站、独立占地的加气站和充电站用地除外。
3．只租不售的人才住房和保障性住房、创新型产业用房（含科技企业孵化器，下同）用地。
4．地下综合管廊设施用地。
5．国家重点扶持的能源和水利等设施用地。
以划拨方式取得的建设用地使用权不得转让、互换、出资、赠与或者抵押，不得改变用途。
（二）协议出让。
可以协议方式出让的建设用地包括：1．社会投资、产权归经市政府确定的投资主体的区域交通用地、城市道路用地、轨道交通用地；社会投资、产权归经市政府确定的投资主体的地下综合管廊设施用地；社会投资、产权归经市政府确定的投资主体且只租不售的人才住房和保障性住房、创新型产业用房和科研项目用地；国家、省、市政府已确定特许（定）经营者的公用设施用地。
从“先行先试”到“先行示范”努力续写更多“春天的故事”
从“先行先试”到“先行示范”努力续写更多“春天的故事$陶一桃*（深圳大学中国经济特区研究中心广东深圳518060）摘要：历史再次选择了深圳，深圳又站在了中国改革开放的最前沿。
今天的深圳不仅需要有脚踏实地的精神，“敢闯敢试”的勇气与使命担当，还需要有理性的头脑与智慧。
完善的社会制度与健全的法律是深圳能够在“先行示范”中稳健前行的前提与保障。
关键词：先行先试先行示范实施方案-从“先行先试”到“先行示范”，深圳再一次承担起改革“先锋队”的使命40年砥砺奋进，40年春华秋实。
深圳经济特区走过了不平凡的40年（习近平总书记在深圳经济特区建立40周年庆祝大会发表的重要讲话中指出，深圳是改革开放后党和人民一手缔造的崭新城市，是中国特色社会主义在一张白纸上的精彩演绎。
深圳广大干部群众披荆斩棘、埋头苦干，用40年时间陶一桃，深圳大学中国经济特区研究中心主任，教授，博士生导师2中国经济特区研究（202。
年第】辑总第H辑）走过了国外一些国际化大都市上百年走完的历程。
这是中国人民创造的世界发展史上的一个奇迹。
经过40年的改革开放，深圳又一次被赋予新的历史使命。
2019年8月，党中央做出支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的重大决策。
从中国第一个经济特区到第一个“中国特色社会主义先行示范区”，从“先行先试”到“先行示范”，深圳踏上了“二次创业”的新征程。
就在这次庆祝大会前夕，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020—2025年）》（以下简称《实施方案》）正式印发（习近平总书记做了这样的阐释：“党中央经过深入研究，决定以经济特区建立40周年为契机，支持深圳实施综合改革试点，以清单批量授权方式赋予深圳在重要领域和关键环节改革上更多自主权，一揽子推出27条改革举措和40条首批授权事项。
”深圳再一次承担起改革“先锋队”的使命。
习近平总书记在深圳经济特区建立40周年庆祝大会上的重要讲话，是对深圳经济特区改革开放40年来所取得的巨大成就的肯定，也是对深圳经济特区在中国改革开放40年历史进程中独特地位与功能的一种肯定，更是对以建立经济特区的方式开启社会转型的中国道路的肯定。
深圳土地城市化进程及土地问题探析
深圳土地城市化进程及土地问题探析谢涤湘;牛通【摘要】改革开放以来,深圳通过一系列卓有成效的土地政策创新,开启了土地快速城市化之路,然而率先冲破僵硬体制的深圳也较早遇到了土地问题的羁绊.文章首先根据深圳不同时期土地政策的特点,将深圳土地城市化进程划分为四个阶段:初步探索阶段、逐步完善阶段、城市化加速阶段及城市发展瓶颈阶段.其次梳理了快速城市化带来的土地问题:建设用地资源紧张、历史遗留问题突出及违法建筑的困扰等.最后针对产生的土地问题,认为有效盘活历史用地及挖潜存量土地是深圳破除城市发展障碍的关键,并在明晰土地产权、优化土地格局及土地立体化探索等方面提出了相关建议.【期刊名称】《城市观察》【年(卷),期】2017(000)004【总页数】10页(P50-59)【关键词】土地城市化;改革创新;新二元格局;产权制度改革【作者】谢涤湘;牛通【作者单位】广东工业大学建筑与城市规划学院;广东工业大学建筑与城市规划学院【正文语种】中文【中图分类】F299.2土地是人类必不可少的地域空间载体。
在当代社会，土地已不仅仅是一种资源，也具有资产、资本的属性。
高效、合理地利用土地，关系到国家经济社会的健康发展。
在这种背景下，土地制度作为国家的基础性制度，不仅与人民的生存息息相关，也事关国家和社会的现代化进程，因此对土地制度的改革成为推动社会进步发展的重要手段。
改革开放以来，国家逐渐放开了对土地的管控，允许一部分地区通过土地制度的改革来适应经济社会发展的需求。
深圳由一个南方边陲小镇跃身为为国内一线城市，与改革开放政策指引下的持续创新是密不可分的，而土地管理改革“当之无愧”是深圳改革创新业绩史中的重要组成部分[1]。
然而率先冲破僵硬体制的深圳，由于改革尚未完全到位，也更早碰到了改革突破带来的种种摩擦与矛盾[2]，特别是在土地改革方面，深圳经过早期的土地探索，在1992年至2004年对土地“统征统转”实现了“全域土地国有化”，为土地进入市场奠定了基础，但同时也带来了大量土地历史遗留问题。
管理制度-市人民政府关于印发深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法的 精品
深圳市人民政府深圳市人民政府关于印发《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的通知《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》已经市政府三届第一二三次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。
深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法第一条为依法推进我市宝安、龙岗两区（以下简称两区）城市化进程，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔20XX〕15号），制定本办法。
第二条根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。
第三条两区政府应当根据城市化进程，向市政府提出属于国有的土地面积、具体地域范围（附深圳市××区集体土地转为国有土地地域范围图），经批准后执行。
第四条在两区城市化进程中，政府主管部门应对所涉及的土地进行清理登记，并对土地进行统一规划，严格用途管制。
第五条对两区集体所有转为国有的土地，由两区政府对原集体组织的继受单位或者经济组织（以下简称继受单位）和个人分期分批给予适当补偿，但下列土地除外：（一）已建成区；（二）经批准尚未使用的建设用地；（三）山林地；（四）坡度大于25度不作为建设用地的园地。
第六条补偿费用包括土地补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。
补偿标准依据本办法附件《深圳市宝安龙岗两区城市化集体土地转为国有土地适当补偿标准》执行。
土地补偿费归继受单位所有；青苗补偿费、地上附着物补偿费归其所有权人所有。
青苗和地上附着物的所有权人就青苗和地上附着物与他人设立了租赁、承包经营等合同关系并涉及补偿的，由其所有权人与他人按合同约定或协商解决。
第七条补偿费用及其支付方式在补偿协议中确定后应严格执行。
补偿费用分期支付。
第八条两区政府负责组织实施本区补偿工作，国土管理部门负责补偿工作的业务指导。
深圳土地制度改革
深圳土地制度改革深圳作为中国改革开放的窗口和先行示范，一直在不断探索创新土地制度改革的举措。
近年来，深圳市政府积极推动土地制度改革，旨在解决土地供求不平衡和城市发展不协调的问题，促进经济社会的可持续发展。
首先，深圳市政府提出了“多主体供地、多渠道农地入市、多元投资主体、多层次土地市场”等多项改革措施。
其中，多主体供地是深圳土地制度改革的核心思想，旨在破除土地供应垄断，增加供地主体多样化，提高供地透明度和效率。
通过多主体供地，可以更好地满足市场需求，促进土地资源的优化配置和经济效益的最大化。
其次，深圳市政府大力推进农地入市改革，旨在加快农村土地的流转和利用，促进农民增收。
通过多渠道的农地入市，可以有效解决农民土地资产无法流动化、财富无法实现增值的问题，提高土地利用效率和资源利用效益。
同时，农地入市也能够促进农村产业的升级和城乡经济的互动发展。
此外，深圳市政府还积极引入多元投资主体，鼓励社会资本参与土地开发和利用，拓宽了土地融资渠道，提高了土地资源的利用效率。
多元投资主体的引入不仅为市场主体提供了更多的发展机会，也为土地改革提供了新的思路和动力。
最后，深圳市政府还积极探索建立多层次土地市场，旨在更好地满足不同主体的发展需求，提高土地市场的透明度和流动性。
通过建立多层次土地市场，可以更好地满足不同主体的发展需求，促进土地资源的优化配置和经济效益的最大化。
总之，深圳的土地制度改革是针对当前城市发展面临的问题和挑战，积极推进的一项重要改革举措。
通过多主体供地、多渠道农地入市、多元投资主体和多层次土地市场等改革举措，深圳市政府力图解决土地供求不平衡和城市发展不协调的问题，推动深圳经济社会的可持续发展。
深圳的土地制度改革经验值得借鉴和推广，为其他地区的土地制度改革提供了重要参考。
深圳土地制度变迁
深圳建立了土地市场，通过公开竞拍和招标等方式，将土地使用权出售给开发商 和个人。这不仅增加了政府的财政收入，也促进了市场竞争和土地资源的优化配 置。
当前土地制度面临的主要问题
土地资源紧张
随着深圳城市化的快速发展，土地资源变得越来越紧张。为 了满足不断增长的需求，深圳需要更加高效和合理地利用土 地资源。
住房保障体系
土地制度改革也为住房保障体系的完善提供了契机，政府加大了对 保障性住房的投入，改善了居民的居住条件。
对人口与产业布局的影响
人口集聚
深圳土地制度变迁为人口集聚提供了更好的条件，吸 引了大量人口涌入深圳。
产业升级
土地制度改革推动了深圳产业的升级和转型，加速了 高新技术产业、现代服务业等新兴产业的发展。
详细描述：这一阶段，深圳土地制度改革进入全面推进 和创新阶段。在完善土地市场的基础上，开始尝试进行 土地制度创新，推动城市可持续发展。
1. 1998年，深圳市政府开始进行土地使用制度综合改 革试点，探索新型的土地使用模式。
3. 2004年，深圳市政府开始实行“双合同”制度，将 土地使用权和房屋产权分开管理。
土地市场活跃度提高
随着深圳经济的快速发展和城市化的不断推进，土地市场 需求将持续增加。预计未来深圳土地市场将更加活跃，土 地价格也将随之上涨。
城市更新成为发展重点
为了提高城市品质和竞争力，深圳将加大城市更新的力度 。未来，城市更新将成为深圳发展的重要方向，将有更多 的旧城区和工业区被改造和升级。
生态用地保护得到重视
社会因素
人口增长
随着深圳人口的增长，人们对住房的需求越来越大，土地资源变得越来越紧张。为了满足人们的住房 需求，深圳的土地制度发生了变迁。
深圳第二轮土地改革的发展历程与总体框架
（ ） 二轮土 地管 理制度 改革 的核 心 问题 一 第 增 量 土 地 空 间 不 足 。 深 圳 市 土 地 总 面 积 １ ５ ． ４平方 公 里 ， 是北 京 、 海 、 州等 城 市 ９２８ 仅 上 广
土地 总面积 的若干 分之 一 。 截至 ２ １ 年底 ， 圳 ０１ 深
土 地 为合 法外 用地 。根 据 ２ ０ ０ ８年全 市 建筑 物 普
管理 制 度 改革 总体 方 案》 。３月 ， 圳 市 委 、 政 深 市
府联 合 下发 《 关于 贯彻 落 实 ＜深圳 市土 地 管理 制 度 改革总 体方案 ＞的通知》 。５月初 ， 中共 深圳 市 委 办 公 厅和 深 圳 市 人 民政府 办 公 厅 联 合 下发 《 ＜
查 数据 ， 市建 筑 物 总 量 ６ ．３万栋 ， 建 筑 面 全 １５ 总
积 ７ ５ 亿 平 方米 ，其 中近 半数 的建筑 物 审批 手 ．２ 续不 全 。 上述存 量土 地及 地上建 筑物 基本 脱 离政 府 控制 ， 权属 混 乱 、 转不 畅 、 流 使用 效率 低 下 。 同 时 ， 圳 市还 存 在 大 量 的 旧住 宅 区 、 深 旧工 业 区和
深 圳 市土 地 管 理 制度 改 革 总体 方 案 ＞近 期 实 施
方案 （０ ２ ２ １ ２ １ — ０ ５年） 。 》
旧城 区， 土地 使用效 率 也相对 低下 。
土地 市场 秩序较 为混 乱 。 原农 村集 体经 济组
２１ ０ ２年 ５月底 ，深圳 举 行 了土 地 管 理制 度
点 启动 仪式 ， 国土 资源部 徐 绍史 部长
小丹 省 长莅 临指导 ， 要求 深 圳市 本着 神， 深入 改革 创 新 ， 索 建 立 高度 城 探
深圳市土地管理法律制度
的政策也只是改革开放的大政方针， 具体的经济政策还 “摸着石头过河 ” 。 要靠特区人自己 城市基本建设资金 1979 年深圳经济特区成立以后， 匮乏的重大难题摆在了所有深圳人的面前 。 当时的深圳 正是在急需发展资金的巨 可谓是一穷二白 。 穷则思变， “冒天下之大不韪 ” 大需求和压力下， 深圳迈出了 的一步 “三资 ” —— — 向土地要资金， 决定对 企业使用土地收取土 地使用费， 实行将国有土地由无偿使用向有偿使用转变 的历史性改革 。 面对原 《宪法 》第十条第四款明文规定 的： “任何组织或者个人不得侵占 、 买卖 、 出租或者以其 他形式非法转让土地 ” ， 深圳以“违宪 ” 的方式迈出了土 地有偿使用制度改革的第一步 。 这种改革成果迅速被中 第五届全国人民 央和广东省所采纳 。1979 年 7 月 1 日， 《 代表大会第二次会议通过的 中华人民共和国中外合资பைடு நூலகம்经营企业法 》 规定：“中国合营者的投资可包括为合营企 假如场地使用权未作为 业经营期间提供的场地使用权 。 中国合营者投资的一部分， 合营企业应向中国政府交纳 《关于中外合营企业建设 使用费 。 ” 国务院 1980 年 7 月， 用地的暂行规定 》 提出： “中外合营企业用地， 不论新征
Economy and Law | 经济与法
深圳市土地管理法律制度初探
□黎江涛
[摘 要 ] 深圳作为一个现代化 、 国际化的大都市， 其城市面貌既有雄伟壮丽的景观， 也有杂乱无章的城中村， 更有宝安 、 龙岗两 区大量无序建设的农民房和村建工厂 。 本文分析了深层次地推动深圳城市建设的土地管理法律制度 、 深圳土地管理 法律制度是如何不断改革 、 创新和演进的 、 深圳具有哪些独具特色的土地管理法律制度， 进而分析了深圳土地管理法 律制度还有哪些需要改进和完善的地方， 并提出了对策与建议 。 [ 关键词 ] 深圳土地管理； 法律制度演进； 思考与建议 [ 中图分类号 ] D922． 3 [ 文献标识码 ] A [ 文章编号 ] 1006 － 5024 ( 2012 ) 07 － 0189 － 04 [ 作者简介 ] 黎江涛， 广东晟典律师事务所律师助理， 研究方向为民事法律理论 。 ( 广东 深圳 518028 ) Abstract： As a modern and international city， Shenzhen not only has magnificent landscape， but also has chaotic villages． Furthermore， there are a large number of disorderly － built farmers’houses and factories in Baoan district and Longgang district． This paper conducted deep analysis on the land management law systems of promoting Shengzhen urban construction． The paper described how Shenzhen s land management law system constantly reformed， innovated， and evolved and introduced unique land management law system， and pointed out where Shenzhen s land management law system need to be improved． Key words： Shenzhen land management； legal system evolution； thinking and suggestions
深圳市土地管理制度改革总体方案
深圳市土地管理制度改革总体方案深圳市土地管理制度改革是深化国土空间治理体系改革、实现城市持续发展的重要内容。
为此，深圳市政府制定了一系列的土地管理制度改革总体方案，以推进市政府土地管理制度的转型和升级，达到推动经济发展、优化城市资源配置、保障生态环境和增进民生福祉等多重目标。
一、总体思路深圳市土地管理制度改革总体思路是，立足于新时代，坚持“三个不离”，即不离中心城区、不离经济、不离城乡绿色发展，统筹城乡区域发展，建立多中心、一体化的城市发展格局，构建城市新秩序。
改革总体上对接国家和省级改革纲要，体现区域特色和市场运作规律，以政府引导和市场作用的结合为基本原则，促进城市现代化和长远可持续发展。
二、改革内容（一）全面实行国土空间用途管制制度在深圳市土地开发和利用过程中，要把不同的用途和地区进行管制和划分，采取分类管理，以此来保证土地资源的合理利用。
实施国土空间用途管制制度，可以实现资源整合、生态保护、产业带动等目标。
（二）全面推进土地集约利用为提高土地使用率、减少破坏性开发，深圳市政府将采取管理制度措施来促进土地集约利用。
其中具体举措包括：完善土地指标管理制度、优化排他性土地出让方式、推进“城市更新”等。
（三）改革土地收益分配机制深圳市将改革土地收益分配机制，将土地资本化平台建设与土地收益分配相结合，通过合理的收益分配机制，将土地的发展潜力转化为财政收入，提高市政府土地管理水平。
（四）建立健全土地市场体系深圳市将加强土地市场监管，健全市场体系，解决土地市场土地供需失衡的问题。
同时，继续推进大型土地拍卖，确保土地资源的优化配置。
（五）加强土地利用管制和监管深圳市将进一步加强对土地利用的管制和监管，一方面要通过政府引导，促进规范土地利用，减少乱占滥用土地现象；另一方面要加强对土地违法行为的查处和打击，保护土地资源的合法权益。
三、改革实施为确保土地管理制度改革能够贯彻落实，深圳市将采取以下具体措施：（一）建立专门的土地管理机构，负责土地管理制度改革的实施和后续维护，确保改革取得良好效果；（二）成立专门委员会，由各相关部门代表组成，共同制定改革方案的具体实施细节，确保改革的延续性和稳定性；（三）加强与有关方面的沟通和协商，与社会各界广泛开展宣传教育，促进公众理解和支持，确保改革的稳步实施。
深圳动土令制度
深圳动土令制度一、土地利用规划和审批深圳动土令制度首先强调土地利用的规划和审批。
这包括制定和实施土地利用政策，以确保土地资源的合理配置和可持续利用。
在规划和审批过程中，需充分考虑土地的生态、经济和社会价值，并遵循国家相关法律法规和地方性政策。
二、土地使用和监管对于已批准使用的土地，深圳动土令制度要求进行严格的监管。
这包括对土地使用情况进行定期检查，确保土地使用符合规划要求，防止非法占用和滥用土地。
同时，对于违规行为，应依法进行处理，并采取措施进行纠正。
三、土地征收和补偿在土地征收过程中，深圳动土令制度要求给予合理的补偿。
补偿应充分考虑被征收土地的原用途、价值以及受影响者的利益，确保公平、公正的补偿。
同时，征收过程需遵循国家法律法规，并经过严格的审批程序。
四、土地开发和利用对于土地的开发和利用，深圳动土令制度鼓励创新和可持续发展。
在开发和利用过程中，应注重生态保护，避免对环境造成不良影响。
同时，鼓励采用先进技术和管理模式，提高土地利用效率，推动城市的可持续发展。
五、土地环保和保护深圳动土令制度强调土地的环保和保护。
在土地开发和利用过程中，应采取有效措施保护生态环境，防止土地污染和生态破坏。
同时，鼓励开展环保活动，提高公众的环保意识，共同维护美丽的土地家园。
六、土地市场和交易深圳动土令制度规范土地市场和交易行为。
应建立健全的土地市场管理制度，确保土地交易的公平、透明和规范。
同时，加强对土地市场的监管，防止垄断和不正当竞争行为的出现，维护市场的正常运行。
七、土地法律责任和争议解决深圳动土令制度明确了土地法律责任和争议解决机制。
在违反土地法律法规的情况下，应依法追究相关责任人的法律责任。
同时，建立有效的争议解决机制，为当事人提供公正、便捷的纠纷解决途径。
通过法律责任的追究和争议的解决，保障土地权益的合法性和公平性。
八、土地信息管理和公开深圳动土令制度要求实行土地信息管理和公开。
通过建立完善的土地信息管理系统，实现对土地信息的统一管理和维护。
深圳农村土地制度改革实施方案
深圳农村土地制度改革实施方案深圳市农村土地制度改革实施方案一、背景深圳市农村土地制度改革是贯彻落实中央决策部署，推进农村土地制度改革的具体实施方案。
深圳市农村土地制度改革旨在更好地保障农民权益，促进农村经济社会发展，加快实现现代化农业和农村社会发展。
二、目标1. 完善农村土地产权制度，确保农民土地权益。
2. 推动农村土地规模经营，提高农业生产综合效益。
3. 加快农村集体经济发展，壮大农村经济实力。
4. 推进农村土地流转市场化，促进土地资源有效配置。
5. 加强农村土地管理，提升农村土地利用效率。
三、主要措施1. 推进农村土地确权登记工作，实现农民土地权益的确权。
2. 制定农村土地流转政策，鼓励和引导农民土地流转。
3. 加强农村土地规划管理，优化土地利用方式。
4. 完善农村土地集体经营制度，激发农村集体经济活力。
5. 加强农村土地承包经营管理，鼓励合作社组织农民参与农业生产。
6. 完善农村土地转移流转机制，促进土地市场健康发展。
7. 推进农村土地整治工作，提高土地资源利用效益。
8. 加强农村土地执法监管，维护土地权益和市场秩序。
四、实施路径1. 制定相关法规和政策，明确农村土地制度改革的具体安排和执行方式。
2. 加强宣传教育工作，提高农民对农村土地制度改革的认知。
3. 建立健全工作协调机制，确保各项改革任务有序推进。
4. 加强组织领导，做好改革实施过程中的统筹协调和服务保障。
五、保障措施1. 加强改革过程监督，保障改革工作的顺利进行。
2. 完善政策扶持，鼓励农民参与农村土地制度改革。
3. 设立专门资金支持改革，确保改革任务的有效实施。
4. 加强培训和宣传，提高相关人员的工作能力和水平。
5. 建立健全激励机制，激发各方面参与农村土地制度改革的积极性。
六、预期效果1. 农民土地权益得到有效保障，农民收入水平有所提升。
2. 农村土地规模经营逐步推进，农产品产量和质量提高。
3. 农村集体经济发展壮大，农民收入多样化。
中共深圳市委、深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理的决定
中共深圳市委、深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理的决定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府,中共深圳市委员会•【公布日期】1998.10.23•【字号】•【施行日期】1998.10.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文中共深圳市委深圳市人民政府关于进一步加强规划国土管理的决定（１９９８年１０月２３日）为认真贯彻落实党的十五大精神、省第八次党代会和市委二届八次全会精神，按照《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发〔１９９７〕１１号，以下简称中央１１号文件）以及《国务院关于加强城市规划工作的通知》（国发〔１９９６〕１８号，以下简称国务院１８号文件）的要求，实施可持续发展战略，切实加强我市城市规划和土地管理工作，合理利用并切实保护土地资源，保障各项建设有序进行，推动全市社会经济持续快速健康发展，为建设现代化国际性城市创造良好的环境，特作如下决定：一、统一思想，提高认识，转变观念（一）各级党委和政府，要组织广大干部，特别是各级领导干部，认真学习党的十五大报告中关于可持续发展的有关精神，学习中央１１号文件、国务院１８号文件和全国、全省国土工作会议精神，学习新《刑法》中关于惩治土地犯罪的有关规定，把思想和行动统一到中央精神上来。
通过学习，增强各级干部加强城市规划和土地管理、切实保护耕地的责任感和紧迫感，自觉执行中央指示，维护中央政令的统一、畅通。
（二）要采取多种方式对广大干部群众进行土地基本国情和市情教育，城市规划和土地管理的法制教育。
各种新闻媒介要多方式、多渠道、全方位地进行配合。
要通过宣传教育活动，形成自觉遵守城市规划、依法用地、节约用地、保护土地资源的良好社会风尚。
（三）我市是一个城市规模迅速扩大、土地资源少、土地需求量大的新兴城市。
要树立在合理利用土地、切实保护耕地的前提下发展经济的思想，从可持续发展的战略高度采取切实有效的措施，严格控制建设用地规模，集约开发并合理利用土地资源，走内函式集约化的发展道路。
深圳推进土地“第三次革命”制度改革领先全国
分析有深度 、 见解有高度 。他们 的建言献策对我们
的工作必将起到促进作用。 ”
让， 被誉为深圳继 １８ ９７年“ 国土 地第一拍 ” 全 及在
全 国首创经营性土地“ 招拍挂” 之后 ， 在土地使用制
据四川省政协主席秦玉琴介绍 ， 这次资政会共 收到 ３ 份调研、 ４ 视察报告 。这些报告为推进 四川 省新农村建设 ， 提出了很多有价值的意见和建议。
特点 、 内容和方式 ， 理解和体验共产党领导的多党 合作和政治协商制度 ， 自己更加关心和支持政协 使
工作 。
政协专题调研的职能提供 了思路 。
他认为， 首个资政会便把主题选在新农村建设 上， 充分说 明了省政协 领导对这项 工作的高度重
视 。他说 ：我也 是 来 自农村 ， “ 能够 面对 面地感 受委 员 们 为新农 村 建设 建 言献 策 ， 能够 如此 近距离 地感 受政 协会议 ， 我 终生 难忘 。 令 ”
维普资讯
“ ‘ 从 议政 ’ ‘ 到 资政 ’虽一字之差 ， ， 却体现了政
协工作 与政府部 门之间 更 紧密 的联 系 ， 出了帮助 突 政府 工作的职 能。其 意义 深 远 ， 也使 我 深深 感到政 协工作 大有 可 为 。尹 德宏 表 示 ， ” 会议 为 进一 步发挥
式。这个规定实施之后 ， 政府部门如果再采取协议 用地方式 出让本应该采取招标 、 挂牌 、 拍卖方式的
“ 能亲临会 场见证 这一 历 史 时刻 ， 我非常 激
动。在资政会旁听席上 ， 自成都荷花池商会的刘 ” 来
汉华 感慨万千 。
国有工业用地 ， 相关负责人将受到行政处分。 深圳市 政府将于每年 ３月底前完成对年度工
他总结 了资政会三个特点 ，这种形式具有鲜 “
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Ｃ Ⅳ 雎 舭 Ｅ ｍ Ａ Ｓ
深圳土 革： 科学的 地管 度 地改 探索 土 理制
杨 承 志 江奇 Байду номын сангаас
一
、
国家 土地 制度 改 革 的宏观 背景
地 的 重要 途 径 ，是 继续 深 化 土 地 管 理制 度 的改 革 ， 一 步解 放 生 产 力 的 具 体体 现 ， 进 不仅 有 利 于
转型 ； 化 土 地 管理 审 批 机 制 ， 高 供 地 弹性 和 优 提 效率 ； 多元 化 渠 道 拓展 用 地 空 问 ， 化 布 局 结 构 优 等领域 探 索突破 。 ４ 实 施计划 安排 合理 ． 深 圳 市 本 次土 地 改 革 按照“ 严格 审批 、 部 局 试 点 、封 闭运 行 、风 险可 控 ”的要 求 ，分 近 期 （０ ２ ２ １ ） 中远 期 （０ ６ ２ ２ ２ １ － ０ ５年 和 ２ １－ ０ ０年 ） 个 两 阶 段推进 。 期重 点对涉 及 的基础 性配 套制度 进 近
地 区土地 利用和管 理新模式 ，推动 土地 资源 配 置 市场化 、 土地利用 高效化和土 地管理 的法制化 。
深圳 将 围绕存 量 土地 在规划 、 划 、 计 供应 、 迁 补 拆 偿 安置等 系 列环 节进 行制 度 设计 ， 明晰 土地 增 值 收益归属 并 公平分 配 ， 建利 益共享 机制 。 构 同时 ， 还 将在 完 善差别 化 土地供 应 政策 ， 促进 产 业 升级
等 民生用 地违 法情 况 普遍 。 是农 村土地 制 度规 三
属人和 市场主体 参与 改造 的积极 性 。二是在利 益 分配方 面 。对土 地开发 利益分配 机制进 行 了探 索 创 新 。 建 了“ 旧’ 块 收益 的合 理分配机 制 ， 构 三 ， ± 也 保 证 土地权 属人充 分享有土 地收益 ，改造 土地 收益 的 ６ ％ 原土地 权属 人 ， 属人 白行 改造 的 ， 以 ０给 权 可 在 补交土 地市场差 价后协议 出让 。政府 以较 小的 成 本 ，有 效启动 了城市存量 低效用 地二 次开发 巨 大 市场 的引擎 。 三是在土 地政策 方面 。 允许符合条 件 的历 史 用 地完 善 用 地 手 续 。用 地 行 为 发 生在 ２０ ０ ７年 ６月 ３ Ｏ日之 前 的没 有合 法用 地手 续且 已
头 强劲 ， 土 地 的 需 求 强劲 ， 地 依 然 反 映 建 设 对 各 用 地 指 标偏 紧 ，难 以适应 经 济社 会 发展 的需 要 。 二是 违法 违 规用 地形 势依 然严 峻 。国土 资源 管理
改造 主体方 面 。 允许各 种市场主 体 ， 采取 多种模式 参与“ 旧” 三 改造 。 遵循 ‘ 政府 引导、 市场运 作 ” 的原 则， 允许 土地现 使用权人 、 农村 集体经 济组 织等各
为继， 土地 资源 供 需矛 盾 日益 凸显 。
目前 ， 国土 地 管理 面 临三 重挑 战 。一 是 建 我
景 观和 人居 环境 ， 障和促 进科 学发 展 。 保
“ 旧” 三 改造政 策 的核 心有三 大方面 ： 一是在
设用 地 供需 矛盾 突 出 。 国土 资源 管理 部 门虽然 加 大 了供 地 力度 ， 由于投 资 拉动 下 的经 济建 设 势 但
深圳 市在广 东省建设节 约集约用地
专题 ： 深圳土 地改革
Ｃ Ⅳ 肛 舭 似 晒 ｍ Ａ
省 的基础上 ，进一步 以土地管 理制度 改革综合 试 点启动 为契 机 ， 产权 明晰 、 场 配 置 、 约 集 以“ 市 节 约 、 学调控 ” 科 为原则 ， 先行先 试 ， 建立 高度城 市化
励扶 持“ 旧 ” 三 改造 。 三 旧” “ 改造是 广 东省在 土地
心地 、 插花地等 进行调 整利用 。 三、 深圳 市 土地 管理 制度 综合 试 点
要 亮点
资源 供 需 矛盾 日益 凸显 的情 况下 ， 展城 市 建 设 拓 空 间、 进 存 量 建 设 用 地 二 次 开 发 、 障 发 展用 促 保
意 见》 《 发 省 国土 资源 厅 关于‘ 旧” 、转 ‘ 三 改造 工 作
旧” 改造规划 的前提下 ， 按用地 发生 时 的土 地管理 法律 政策落 实处理后 ，可按土 地现状 完 善用地手 续 。“ 旧” 三 改造政策简 化 了农 村集体 建设用 地转 为 国有 土地 的相关 审批 手续 ，允许在 符合 规划 的
节 约 集 约用 地 、 化 土地 资源 配 置 ， 有 利 于 产 优 也 业 结 构 调整 升级 、 转变 经 济 发 展 方 式 、 改善 城 市
改 革 开放 ３ ３年 以来 ， 在经 济 高速 发展 的 同 时， 也消 耗 了大 量 的土地 资源 。土 地利 用 结构 不
合 理 、 出效 率 低 ， 放 的 土地 利用 方 式 已难 以 产 粗
前提 下 ， 过土 地位 置调 换 等方 式 ， 边 角地 、 通 对 夹
实施意见 （ 行） 试 的通 知》 一 系列 政 策 ， 将 旧 等 并 城镇、 旧厂 房 、 旧村 庄 改 造 （ 称“ 旧” 造 ） 简 三 改 作 为 推进 试 点示 范 省建 设 的一 项重 要任 务 ， 极 鼓 积
种 市场 主体 ， 过招 标 、 通 拍卖 、 牌 以及协 议 出让 挂 等 多种模 式 进行“ 旧” 三 改造 ， 大调 动 了土地 权 大
部 门虽 然加 强 了执 法检 查 力度 ， 仍 未从 根 本上 但 扭 转 土地 违 法 的严 峻形 势 ， 法用 地 比例 仍 然较 违 高， 未报 即用 、 边报 边用 问题较 突 出 ， 农村 宅基 地
核 心 内容
２０ ０ ８年 ，广 东 省 成 为 国家 建 设 节约 集 约 用
地 试 点示 范 省 。２ ０ ０ ９年 ， 东 省政 府 出台 了 《 广 广
东 省 建 设 节 约 集 约 用 地试 点 示 范省 工 作 方 案》 、 《 关于 推进“ 旧 ” 造 促进 节约 集 约用 地 的若 干 三 改
使用 的建设用 地 ， 在符 合土地 利用 总体规 划和“ 三
范 管 理任 务 依然 艰 巨。农 村土 地整 治 、 乡建 设 城 用 地 增减 挂 钩 、 集体 建 设用 地流 转 等各 项 工作 尚 需 在进 一 步深 化 改革探 索 中不 断加 以规 范 。 二、 广东 省 节约 集 约用 地试 点 示范 省建 设 的