郑州美景龙堂·万科广场调研报告
郑州大型商场调查报告
郑州大型商场调查报告【最新资料，WORD文档，可编辑】郑州大型商场调查一、调查提示众所周知，郑州是商战的发源地，到本世纪末，郑州要建设成为中国的商贸中心，是有历史和现实基础的，不用多说，交通便利是最主要的条件。
郑州商贸城建设的主要发展目标中，第一条就是到本世纪末要建设20个建筑面积超万平方米，营业额超亿元的大型零售商场。
随着市场经济的不断深入，郑州的商贸活动日趋活跃，商业竞争也愈演愈烈。
商业竞争成为全国关注的焦点。
?1996年，郑州市亚细亚五彩购物广场、正弘购物中心、明珠购物中心和金博大购物中心等几家大型商场相继落成开业，各种便民连销店，专业性批发市场等应运面生，这使郑州的商业竞争更加激烈。
有限的消费群体，不断增加的商品营业面积，加上各种便民连锁店，专业性批发市场的强烈冲击，郑州市各大商场消费群体不断分流，供大于求，加上市场大气候的影响，1996年各大商场销售额全面下滑，普遍亏损，为了使“九五”期间郑州商贸城得到健康的发展；加强郑州商贸城建设宏观管理，市政府宣布：郑州暂停上马大商场，力争使现有的商场扭亏为盈，走向良性循环。
?本次调查发出问卷70份，收回有效问卷50份，对郑州市各大商场的基本情况进行了抽查。
具体分析如下：?二、近看郑州大商场最近，我们对大型市场的局部情况进行了相关抽查，对70户居民家庭进行了电话问卷调查，调查结果汇总分析表明：1996年，郑州市抑制通货膨胀工作成效显着，在确保城乡市场繁荣稳定的同时，价格涨幅逐渐回落，全年商品零售价格总水平平均上升4．5％，各大商场的营业额较去年下降16．3％，主要零售商场负债利息总额4000万元，随着专业性批发市场的相继落成，消费者到大型商场购买烟酒、食品、家具等一系列生活常用品不断减少。
据统计表明，1997年消费尚无热点，各大商场面临严峻考验。
?三、大商场各具特色大型零售商场的迅速发展，充分显示了流通领域的活跃和商业的繁荣，在郑州大型商场的发展史上，亚细亚就是一个明显的标志。
郑州网红打卡景点调研报告
郑州网红打卡景点调研报告郑州市作为河南省的省会城市，拥有丰富的历史文化和自然风景资源，吸引了大量的游客和网红前来打卡。
本次调研主要围绕郑州市的网红打卡景点展开，对其特点和吸引力进行分析。
一、紫荆山风景区：紫荆山风景区位于郑州市二七区，是郑州市内唯一的山地风景区。
风景区以紫荆山为主体，山势陡峭，景色秀丽。
登上山顶，可以俯瞰整个郑州市的美景。
紫荆山以其春天的紫荆花而闻名，每年春天的花季吸引了大量的摄影师和网红前来打卡。
此外，紫荆山还有丰富的文化底蕴，有许多古建筑和文物可供游客欣赏。
二、CBD·郑州东站：CBD·郑州东站位于郑州市金水区，是郑州市的商业中心之一。
这里有高楼大厦拔地而起，现代化的建筑群体给人一种繁华的感觉。
尤其是郑州东站的建筑设计独特，被誉为中国最美的火车站之一。
在这里拍摄的照片常常可以给人一种时尚、现代的感觉，受到了许多网红的青睐。
三、中国国际花卉展览中心：中国国际花卉展览中心位于郑州市航空港区，是亚洲最大的花卉展览中心之一。
这里不仅有各种各样的花卉和园艺景观，还有特色的建筑设计，给人一种美丽而惊艳的感觉。
每年举办的中国国际园林博览会也吸引了大量的游客和网红前来打卡。
四、郑州大河公园：郑州大河公园位于郑州市金水区，是郑州市内最大的公园之一。
这里有宽阔的绿地、湖泊和喷泉，还有乘船游览的河流。
郑州大河公园以其浪漫、宜人的环境吸引了许多情侣和家庭前来游玩。
这里的美景常常成为网红们拍照的背景。
综上所述，郑州市的网红打卡景点各具特色，有山水之美，有城市之繁华，有花卉之盛世，有公园之宜人。
这些景点都具备了特定的吸引力，使得越来越多的游客和网红愿意前来打卡。
作为郑州市的居民，我们应该充分发挥自身的优势，推广这些打卡景点，让更多的人了解和关注郑州市的美丽与魅力。
万科美景龙堂景观设计营销培训
连翠庭
进入连翠庭空间一改阳光大气的风格，进入了安静的疏林草地的空间。若是在飘 着薄纱般晨雾的清晨来到这里，走在蜿蜒的林间小路上，会发现现代风格的景观 也能如此有诗篇般的意境。绝对会忘掉，一墙之外便是喧闹的都市。草地另一头 便是听涛亭。没错，在这里能听到邻近魔玛水廊的潺潺水声，更是体验闹中取静 的心境。
茗香庭
过了连翠庭又是一个大空间。这里叫茗香园。对角线上一侧是可供下棋的对弈台，另 一侧是充满小资情调的摩卡咖吧。年轻的好友们闲聚在这里品着咖啡，并将精致简洁 的绿茵景观尽收眼底。
爱丽丝仙境乐园、静思园
继续走下去，便是儿童乐园。这不是一个普通的儿童乐园。这是以为人熟知的奇幻故 事爱丽丝为主题的乐园，孩童在这里玩耍时不再是穿梭于冰冷的游乐器具直接。而是 仿佛置身于童话故事的仙境之中。 不远处是老人活动区域，静思园，这是一个平静而安详、充满禅意的空间。人一生的 感悟在这个充满禅智慧的空间里积淀，并升华。
精神栖息之所
家庭———生活之所，公司———工作之所，第三空间———精神栖息之所
灵魂不仅住在身体里，灵魂也需要一个物理的空间，个人的喜好、趣味与追求才得以 像植物一样静静生长。我们所有纵横杂乱的人际关系都归于第三空间之外，这个空间 只留给自己和亲爱的家人朋友。
都市闲庭
住宅区是人们身心放松休息、与家人团聚、与友交往的地方，是工作一天后 的归宿，用“家园”表述最为传神。 在中国文化中的“家”是住宅，而“园”就是宅旁的小环境，是人工的构筑与自 然或城市大空间的过渡区域。一个理想的居住状态、诗意的生活就是有家有 园——“家园”，“家”与“园”同等重要，缺少任何一项就不是完整不是理想的。 所以本项目打造一个提供业主休闲娱乐的都市闲庭
城市豪宅
龙堂景观设计营销培训 - 2013.06.20 -
万科景观细节品质提升研究报告[1]
![万科景观细节品质提升研究报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/6f3574860912a2161579290c.png)
导角花岗岩拼接，注意尺寸大 小、颜色搭配等细节。
花岗岩、水泥砖、石块间钢板
无缝处理。
2020/10/31
木栈道与花岗岩间钢板无缝 处理，注意万科木景栈观细道节的品质切提割升研整究齐报告度[1。]
【一】铺装－－－各材质间衔接
花岗岩与卵石间衔接，卵石 面要低于石材面。
花岗岩与沙坑间衔接，过滤 沙子用的铁箅。
植物的巧妙运用 面层处理标准
十四、自然小溪
水与景石的结合
十五、材料样板图
研究细节品质的目标
十六、铺装样板区
研究细节品质的结果
2020/10/31
万科景观细节品质提升研究报告[1]
【一】铺装－－－草坪中的汀步
节点图：
汀步石与草之间的关系，需重点关注汀步基础
下卧及与草衔接处抹灰的工艺，杜绝影响草生长的 现象，使之达到掩映在草丛中的效果。
塑胶地面与花岗岩间无缝衔接
2020/10/31
万科景观细节品质提升研究报告[1]
【一】铺装－－－各材质间衔接
碎拼、砖和卵石等材 质间衔接，美观自然，合 理舒适。
花岗岩、马蹄石、水洗小砾石及置石等材质间 衔接，整体性较强，搭配协调。
2020/10/31
万科景观细节品质提升研究报告[1]
【一】铺装－－－各材质间衔接
【一】铺装－－－不规则碎拼
节点图：
2020/10/31
万科景观细节品质提升研究报告[1]
【一】铺装－－－规则碎拼
规则碎拼同样需要注意缝宽、板材间尺寸搭配、
缝与板材间的衔接等细节，成活的效果要美观、整 齐、平整，要有整体性。
2020/10/31
万科景观细节品质提升研究报告[1]
【一】铺装－－－特殊工艺
去郑州商场考察心得体会
去郑州商场考察心得体会我最近有幸前往郑州考察了一家知名商场，以下是我对此次考察的心得体会。
这家商场坐落在郑州市中心，地理位置优越，交通十分便利。
从外观看，商场采用了现代化的建筑设计，造型简洁大气，给人一种很高档的感觉。
进入商场后，我首先被宽敞明亮的大厅所吸引。
大厅采用了天窗设计，充分利用自然光线，给人带来一种开阔明亮的感觉。
而且，大厅的空气流通良好，没有拥挤的感觉，让人感到非常舒适。
商场内部的布局也非常合理。
不同类型的商品被合理地分到了不同的区域，让顾客可以一目了然地找到自己需要的商品。
同时，商场内的货架整齐摆放，商品的陈列也得体考究，给人一种井然有序的感觉。
而且，商场内部还有电子导购系统，通过扫描商品的条码，顾客可以了解更多商品的详细信息，方便选购。
在商场的销售人员方面，他们的服务态度非常热情周到。
无论是购物咨询还是售后服务，他们都能够提供专业的建议和帮助。
在商场里，我遇到了一个问题，于是我找到了一位销售人员咨询。
他不仅详细地向我介绍了有关商品的性能和功能，还主动为我提供了一些购买建议。
这种热情的服务态度让我感到非常满意。
此外，商场还提供了一系列的优惠政策吸引顾客。
例如，商场会定期举办各种促销活动，给予顾客一定的折扣或赠品；同时，商场还与一些银行合作，推出了信用卡分期付款、积分兑换等优惠活动。
这些优惠政策既能够吸引顾客，也能够提高商场的销售量。
总的来说，我认为这家商场在很多方面都做得非常不错。
从店面的设计到商品的陈列，再到销售人员的服务态度，都给人留下了深刻的印象。
商场还提供了丰富的优惠政策，使顾客能够享受到更多的实惠。
通过这次考察，我深刻地认识到，一个成功的商场需要有良好的硬件设施，更需要有优质的服务，才能够吸引顾客、提高销售。
作为一个学生，这次考察不仅增长了我的知识，也为我未来从事相关行业打下了基础。
郑州万科城可行性研究报告
郑州万科城可行性研究报告1. 引言随着城市化进程的加速，郑州市成为中国中部地区重要的经济中心之一。
然而，随着城市人口的增加和土地资源的紧张，找到新的城市发展模式变得尤为重要。
本报告旨在评估郑州万科城项目的可行性，为政府和开发商提供决策支持。
2. 项目背景随着郑州市经济的迅猛增长，城市扩张势在必行。
郑州万科城项目由万科集团计划投资兴建，位于郑州市南部，总占地面积约1000公顷。
该项目旨在打造一个集居住、商业、休闲于一体的综合性社区，为居民提供高品质的生活环境。
3. 目标和方法本次可行性研究旨在评估郑州万科城项目的可行性，具体涉及以下几个方面：•市场需求评估：通过市场调研和数据分析，了解郑州目前住房市场的供需情况，预测未来的市场需求。
•技术可行性：对项目规划和设计进行技术评估，确保建设过程中的可行性和可持续性。
•经济可行性：通过资金预算和财务分析，评估项目的经济可行性，包括投资回报率、成本效益等指标。
•社会影响评估：评估项目对周边社区和环境的影响，采取相应的措施减少负面影响。
4. 市场需求评估4.1. 市场背景郑州作为中部地区的经济中心，人口规模持续增长，居民对高品质生活的需求不断增加。
目前住房市场供需矛盾突出，房价持续上涨，市场前景广阔。
4.2. 市场调研通过调研郑州市场，我们发现：•居民对高品质住房的需求强烈，希望拥有良好的居住环境和便捷的生活配套设施。
•人口流动性大，年轻人和外来务工人员成为购房主力军。
•郑州南部发展潜力巨大，存在较大的房地产市场空缺。
4.3. 市场前景预测基于市场调研结果和未来发展趋势，我们预测郑州万科城项目的市场前景十分乐观。
该项目将满足居民对高品质生活的需求，为郑州南部地区提供良好的居住和商业配套设施。
5. 技术可行性评估5.1. 项目规划和设计郑州万科城项目规划面积约1000公顷，包括住宅区、商业区、公园绿地等。
项目将采用先进的城市规划和建筑设计技术，保证项目高品质和可持续性。
2018郑州 美景龙堂万科广场开业调研报告
时间：2018年4月26日地点：航海路中州大道交汇处CONTENTS目录万科广场楼层分析万科广场项目介绍1客流及销售预估432开业活动分析PART 01万科广场项目介绍美景龙堂·万科广场是万科商业在郑州开业的首个购物中心项目，其定义为［新中产生活方式中心］,“一个没有霾的悠闲空间，一个社区化综合体空间”.商业建筑总共4层，面积约4万平方米。
从体量上来看，是典型的落地型社区生活中心；但从其所处位置的服务半径及辐射范围来看，又可以称之为是区域的生活中心。
设计风格以工业风为主，营造出庭院的生活美学，理念上突出“绿色·环保”，运用新风系统。
打造一个没有霾的空间。
喜买乐生鲜超市喜买乐生鲜超市· 项目定位V·power·地段：位于管城区、经开区交界处。
·客群特点：为老居民+新中产家庭的集中型生活居住区，覆盖周边20余个社区，辐射人群超过30万人。
·交通：依托于三大交通主干线，中州大道、航海路、机场高速；紧挨地铁五号线四号线换乘站。
涵盖400个停车位中州大道航海路万科广场中州大道航海路·区位分析·客群分析周边社区（半径1公里）1、美景龙堂：2235户，为万科广场的主要服务对象，均价21000元。
2、富田太阳城：1期、2期共7000户，交房时间为2010年，均价14500元。
3、美景天城：3330户，交房时间为2004-2008年，租户较多，均价16000元。
4、美景鸿城：1764户，二手房均价17000元。
5、美林河畔：3028户，均价12500元。
6、阳光城：一期861户，二期为4345户（未交房）。
7、其他小型社区 ：其他社区总户数约为3000户。
均为老式小区，目前居住率约为100％，位于城东路未来路以东，租户较多。
客群分析：万科广场的一公里范围内常驻居民约25500户，常驻人口约为10万人；项目覆盖范围为周边20余个社区，辐射人群超过30万人。
郑州某商业项目调研报告
郑州某商业项目调研报告一、郑东楼市一枝独秀全城关注纵观郑州东区、北区、中心区、西区和南区五大楼市板块，郑东新区可谓领跑中原，一枝独秀。
这与郑州市政府的强力推进和打造不有关系。
郑东新区自获准开展以来，不时是郑州市政府穷尽全力打造的现代化新城，郑东新区CBD完全独享了一切郑东新区衣帛，郑东新区CBD起步区生长为郑州城市开展与寓居的代表，领跑中原。
住宅、写字楼、商业等明星楼盘在本区域纷起，一时烽烟不时，吸引关注有数，郑东新区当之无愧成为中原房地产开展中最为抢眼的一片热土，谱写着城市化大开展的优美篇章！二、郑东楼市特点住宅项目占领江山〝城市东进〞运动使本区域催生了一批大规模高层楼盘，使本区域继续炙手可热，但细察其中发现，主要是一批以住宅为主的项目带动所致，其中不乏国际行业巨头和本地老大，高手林立，支撑新区地产幅员。
底商类商业物业众多在以后的诸多住宅项目中，简直全部的项目都规划有底商，鲜见纯住宅项目出现，有的是临界商铺，有的是内置商业街。
纯商业项目惟有一家在以后一切的新区项目中，属于纯商业的项目仅有一家，就是宝龙城市广场，郑东建材家居城除外。
商业物业推盘多慎重不论是住宅项目中的底商，或是纯商业项目的代表――宝龙城市广场，其推盘节拍和战略无不慎之又慎，许多底商物业以后甚至不敢推出，即使推出也是以小局部作试探。
可见，在以后新区来说，商业项目运作颇具应战性。
全体价钱居高不下无论是底商或许纯商业项目，其价钱不时居高，这另一方面也印证了新区所包括的极高商业价值。
运营成为拦路虎无论底商亦或纯商业项目，所面临的应战似乎只要一个，那就是如何招商和运营。
或许是鉴于无法逃避的商业投资价值，许多商业项目都无法跨越运营这篇文章，而运营的首要关键就是招商，而招商那么一方面考验着自身产品的规划设计，另一方面对开发商来说也是一道难解的综合命题。
也许这恰是新区市场留给人们的思索。
商铺购置以投资为主调查显示，商铺购置大少数为投资买商铺的，而用于自己运营的只是少数。
郑州商场调研报告
郑州商场调研报告郑州商场调研报告一、调研目的本次调研的目的是对郑州市内的商场进行调查和研究，了解其发展现状、面临的问题，以及未来的发展趋势，为商场的规划和经营提供参考和建议。
二、调研方法本次调研主要采用的方法有：1. 实地踏查：我们对郑州市内的主要商圈进行了实地踏查，包括五一商圈、二七商圈、CBD商圈等。
2. 访谈调研：我们采访了部分商场经营者和顾客，了解他们对商场的看法和需求。
3. 数据分析：我们收集了郑州市商场的相关数据，包括商场数量、销售额等，进行了分析和比较。
三、调研结果1. 商场规模不断扩大：随着郑州市经济的发展，商场的数量和规模不断增加，商场呈现出规模不断扩大的趋势。
2. 商场竞争加剧：商场数量的增加导致了商场竞争的加剧，商场之间的定位和差异化经营成为关键。
3. 顾客需求多样化：随着生活水平的提高，顾客对商场的需求愈发多样化，不再仅仅局限于购物，更加注重消费体验和服务。
4. 商场运营存在问题：部分商场在运营方面存在问题，包括店铺租金过高、商品价格不具竞争力、服务质量欠佳等。
四、调研分析1. 商场竞争加剧的原因：（1）市场需求增加：人们的消费观念改变，对于购物的需求不再局限于产品本身，更加注重消费体验和服务。
（2）商场数量增加：商场的数量和规模不断扩大，商场之间面临激烈的竞争，为了吸引顾客，商场需要不断提升自身的竞争力。
2. 商场运营存在问题的原因：（1）店铺租金过高：部分商场的店铺租金过高，导致商户难以承担，进而影响到商场的运营。
（2）商品价格不具竞争力：商场的商品价格普遍较高，无法与线上平台抗衡，使得消费者选择线上购物而不是线下购物。
（3）服务质量欠佳：部分商场在服务质量方面存在欠缺，如服务态度不好、售后服务不到位等，影响了顾客的购物体验。
五、调研建议1. 加强商场定位和差异化经营：商场之间需要明确自身的定位和特色，通过不同的经营策略来区分竞争对手，提升竞争力。
2. 降低店铺租金：商场可以通过降低店铺租金来吸引租户，增加店铺的出租率，从而提升商场的营业收入。
郑州万科城市花园广场案例分析
郑州万科城市花园广场案例分析数字背后，万科城的面世对郑州还有两大标志意义：第一个是万科“为普通人盖好房子”理念的落地。
当时的郑州，也有一部分品质楼盘，但绝大多数价格在1万以上甚至更高，并且是毛坯。
但万科城首期开盘价7500，精装交付，万科物业加持，华中师大附属小学、万科生活广场以及后期的高新万科广场等配套，普通人买得起的好房子，成为标杆案例。
2015年，万科城一期交付后，万科物业首次落地郑州，国际化、标准化的一流物业服务，开始走进普通人的生活。
管家服务；业主购物太多，保安帮业主提东西送到电梯口；业主家里一些小维修，物业工程免费服务；形成文字版的万科邻里公约，丰富的业主群活动…▲疫情防控期间，郑州万科物业北区某小区蔬菜代购小组，仅2月份就为该小区代购26次，累计总代购份数1150份，累计代购总户数400余户因为妹妹一家是万科业主，所以笔者多次亲身体会到万科城的标准化的万科物业服务。
如今，笔者小区同样是万科物业，在疫情防控期间，万科管家为业主代购蔬菜、免费打印、电梯抽纸甚至代购胡辣汤早餐，万科物业的神操作，也引来郑州大批同行的复制和模仿。
第二个标志意义是，万科城落地前，西四环外是名副其实的“西郊”，荒凉、城市立面破旧。
万科城的出现，打破了这种局面。
自2013年至今，万科城已开发至7期，销售额早已突破100亿元。
如今，万科城片区，人流如织，小学、商场都已投用，地铁8号线建设中，四环高架已通车，已成为一座美好生活大城。
万科城只是一个开端，接下来，郑州万科对郑州进行了全方位的城市人居体验更新和升级。
市中心的万科世玠、万科世曦，是主城区核心的豪宅地标。
北三环的万科民安江山府，彻底革新北三环沿线北侧片区的城市立面和改善居住水准；东三环的万科誉，第一次将郑州公寓业态提升至2万+，众多地产业内人士以购买的形式对其投了认可票；南三环的万科民安星辰及生活广场，为西南片区带来了居住创业一线空间之外还带来了新的商业；西三环的万科山河道，不仅为西区人民带来了一座一线改善作品，还带来了伊河路小学山河道校区……如今，整个郑州的城市立面，以及人居产品及物业服务，都有了大幅度的提升，“国家中心城市”的国际范也越来越浓，万科在郑州已累计20余个楼盘，在郑州人居提升的道路上，有着浓墨重彩的一笔。
万科_公寓市场研究报告
41㎡标间，56㎡一房，80-82㎡两房
34层/2.9米
42-64㎡一房，73㎡两房，115㎡三房
30层/2.9米
47-93㎡
Байду номын сангаас
22层/3.4米
18层、19层/4.8米 27层、30层/2.9米
15层/4.75米 34层
42㎡标间，60-66㎡一房，72㎡两房
38-79（二层为赠送） 64㎡一房，70-81㎡两房，86-91㎡三房
55-88㎡
35-88㎡ 30-43㎡一房、62-91㎡两房，116-130
㎡三房 46-70㎡ 56-92㎡ 38-60㎡一房、86-98㎡两房
22层/3.6米
32-64㎡，100㎡
27层/3.3米
50-91㎡，280㎡复式
32层/3米
59㎡标间，68-72㎡一房
24层/2.9米
40-80㎡
34层/2.9米
5
所属区域 金水区
项目名称 绿城MINI国际
金林中心
翡丽公馆 瀚海爱特中心
开祥御龙城 中投汇金城
标准层面积 960㎡
1500㎡
1625㎡ 1200㎡ 900㎡ 850㎡
京莎广场
600㎡
二七区
正商城
1809㎡
德润黄金海岸
1200㎡
万千世纪城
800㎡
升龙城
2500㎡(3个单元)
管城区 亿嘉未来国际公寓
惠济区
居住型公寓 LOFT
居住型公寓 LOFT
酒店式公寓 居住型公寓 （15-29层） 居住型公寓 公寓（富士康定制） 居住型公寓
产权
40年
70年
70年
70年 70年 70年 40年 40年 40年 70年 70年 70年 70年
万科美景龙堂楼盘
梯户比
机 场 高 速
车位比 营销节点 工程进度
航海东路
装修等级 项目评价
竞争市场
户型配比与户型设计—— 一期主推9栋纯住宅：88/89㎡小三房占 比25%，125㎡大三房占比37.5%，140㎡四房占比25%，193㎡大 四房占比12.5%；140㎡四房有三个卫生间，是目前非常新颖的产品； 125㎡三房有三个卧室及客厅都朝南/且南北双阳台设计，采光通透 性非常好，是万科龙堂户型的一个创新点
户型比 62.5%
万科美 景龙堂 一期户 型配比
小三房 大三房 小四房 大四房 合计
37.5%
建筑面积125㎡ 三房两厅两卫
建筑面积140㎡ 四房两厅三卫
100%
客厅及三个卧室都朝南 南北双阳台设计
南北双阳台设计/客卧朝南 独立收纳空间设计
竞争市场
梯户比分析—— 1#、2#、3#、7#楼均为2梯4户布局，端头均为 140㎡四室两厅三卫、中间两户均为125㎡三室两厅两卫；5#、6# 楼均为2梯2户布局，均为193㎡四室两厅三卫；8#、9#楼均为2梯 5户布局，端头均为125㎡三室两厅两卫、中间三户均为88㎡小三房
8#、9#楼楼层平面布局图
万科美景龙堂
竞争市场
万科美景龙堂—— 是万科进入郑州市场第一个高端项目，占地6.5 万㎡、总建筑面积37万㎡、容积率5.2，规划住宅+集中商业+写字 楼+公寓
项目地址 项目概况 开发商 项目规划 户型结构 郑州市管城区中州大道与航海路交叉口东北角 占地6.5万平方米（约97.5亩），规划建筑面积37万平方米，容积率5 万科美景置业有限公司 9栋32层纯住宅，5栋28层白领公寓，5万平方米集中式商业，规划1所9班幼儿园 一期主推9栋纯住宅共计1024套：其中88/89㎡小三房256套占比25%、125㎡大三房 384套占比37.5%、140㎡四房256套占比25%、193㎡超大四房128套占比12.5% 纯住宅：1#、2#、3#、7#楼是2梯4户，5#、6#楼是2梯2户，8#、9#楼是2梯5户 公寓：3梯8户、3梯10户 一期地下停车位620个，车位比1：0.61；项目整体规划车位1539个，整体车 位:1:0.79 2013年7月6日（星期6）售楼部盛大开放，当天接待到访客户1200组 一期9栋住宅已做桩基，预计8月底出地面 住宅、公寓及公共部分全部为精装修 ①地块：东西短促、南北狭长，呈长方形 ②资源：东侧是七里河，周边有中原福塔、世纪欢乐园、滨河生态绿地公园
万科美景龙堂案例分析
项目整体规划——占地面积97.5亩，总建筑面积33.8万方，位于航海路北侧， 西临中州大道，东拥十八里河及滨湖公园，西侧宽达50米绿化，规划13栋高 层中高端住宅、1栋公寓及4万㎡商业中心；社区引入美国布朗幼儿园
美国布朗幼儿园 （首次进入中国）
一期
二期 （在售）
公寓
七里河 滨河公园
商业中心
航
海
路
项目周边商业配套——大商新玛特购物广场中州大道店、一站广场购物中心、北京
户型点评
优点： 全明朝南户型 双卧朝南、主卧大飘窗 入户玄关、洗手间干湿分离 动静分离 缺点： 洗手间采光面对生活阳台
户型分析——
户型点评
优点： 全明户型 动静分离、带独立玄关 主卧收纳室 、多阳台 朝南次卧带独立洗手间 缺点： 客餐厅分区不明显 户型不通透
193㎡ 四室两厅
产品小结——
产品特点： 从产品户型配比看属于首改型住宅 项目商业配套比较完善
项目二期为10-14#住宅及15#公寓，推10#、
11#、13#3栋住宅
1 2 3 6 7 8 13 14 11 15 12 10 9 5
10#楼33层无底商，1单元2梯6户，产品为80㎡两房 及89㎡三房，其中两房66套，三房132套 11#楼31层，1-5层为商业，1单元2梯6户；产品为 80㎡两房，89㎡三房，其中两房52套，三房104套 13#楼33层无底商，1单元2梯6户，产品为80㎡两房 及89㎡三房，其中两房66套，三房132套 6#楼为一期大平层豪宅，193㎡四房，66套
在售产品配比及销售 房型 面积(㎡)
80 89 193 —
套数
184 368 66 618
套数占比
29.8% 59.5% 10.7% 100%
万科市场调研报告
万科市场调研报告万科市场调研报告一、引言万科地产是中国最大的地产开发商之一，拥有着广泛的开发项目和丰富的经验。
本文将对万科地产的市场进行调研，采取多种调研方法，包括问卷调查、现场观察和参观等。
二、调研方法1. 问卷调查通过问卷调查的方式，我们了解了一些消费者对万科地产的看法和需求。
我们发现，消费者对万科地产的品牌声誉非常高，同时也对其开发的房产有很大的兴趣。
他们认为万科地产的楼盘品质高、配套设施齐全，是理想的居住地。
2. 现场观察我们还进行了对万科地产杭州一处楼盘的现场观察。
我们发现，该楼盘的周边环境优美，交通便利，周边配套设施完善。
除此之外，该楼盘的房屋设计和装修也非常出色。
这让我们对万科地产的品质和设计能力大加赞赏。
3. 参观我们还参观了万科地产的公司总部，并与相关人员进行了交流。
我们了解到，万科地产注重科技创新和可持续发展，在设计和施工过程中广泛采用先进技术和环保材料。
同时，万科地产还非常注重服务，为客户提供高品质的售后服务。
三、调研结果通过以上调研方法，我们得出了以下结论：1. 万科地产的品牌声誉在消费者中非常高，在购房决策中占有很大的份额。
2. 消费者对万科地产的楼盘品质和配套设施非常满意，认为是居住的理想地方。
3. 万科地产的房屋设计和装修具有差异化竞争优势，受到消费者的青睐。
4. 万科地产注重科技创新和可持续发展，通过使用先进技术和环保材料来提升产品质量。
5. 万科地产在售后服务方面表现出色，为客户提供高品质的服务。
四、建议基于以上调研结果，我们提出了以下建议：1. 万科地产应继续提升产品质量和设计能力，以差异化竞争优势吸引更多消费者。
2. 万科地产应继续注重科技创新和可持续发展，以满足消费者对高品质、环境友好的房产的需求。
3. 万科地产应进一步加强售后服务，提供更加优质的客户服务，以增强客户忠诚度和口碑。
4. 万科地产可以进一步扩大市场份额，拓展新的发展机会。
可以考虑进军二线城市和住宅租赁市场等。
景观调研报告【万科城】(DOC)
标准指引-楼盘调研报告编写指引（2013.10.28征求意见稿）正商地产-技术中心2013年11月项目名称：万科城项目指标：硬质景观数量 1芝麻灰、芝麻黑材质中国黑规格600x600体量环绕售楼部建筑南、北、东三侧工艺光面备注旱喷广场备注静水面水池体量规格30厚异形加工备注工艺烧面工艺烧面规格600x600 工艺光面数量 2 体量2x3.5m/10x3x2.4m 售楼部前广场与示范区在景观的营造上呈现出两种不同的手法：1、售楼部前广场·整个广场面积较大，由几个斜面的大型异形花池分割出道路，花池内种植丛生高大乔木及各种时令花卉及草坪，只在LOGO处点缀有几棵桂花石楠等中层，建筑周边局部种植各类高低错落的植物，营造出大气开阔的视觉效果。
·花池不是采用传统的石材贴面压顶的方法，而是用异型加工黄洞石在斜面的花池边上铺贴。
·道路铺装形式相对简单，条形的芝麻黑中夹杂芝麻灰，体现现代感和纵深感。
·售楼部建筑周边游面积较大的水池，尚未全部完工。
池边采用类似台阶形式，在售楼部出口出设有两组喷泉，水池西侧有小型雕塑，造型不算很新颖，但体量、色彩与周边环境相协调。
·随处可见各种花箱和成组的花钵，呈现一种鲜花盛开的温馨。
2、示范区·从售楼部后门出来，能明显感觉到与前广场不同感受。
首先映入眼帘又是成片的桃花盛开的假桃树。
设有钢制廊架的看房通道蜿蜒曲折，连接各个临建样板房，铺装形式同样不复杂。
·看房通道两侧穿插水景及木质平台，材料与前广场同样部位一致，在亲水平台上放置各种室外家具。
·示范区植物大部分是采用与我公司一致的“五重景观”，选用的植物也是常见品种，大小高低错落有致，树形也比较好。
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CONTENTS
目录万科广场楼层分析
万科广场项目介绍1
客流及销售预估
43
2
开业活动分析
PART 01万科广场项目介绍
美景龙堂·万科广场是万科商业在郑州开业的首个购物中心项目，其定义为［新中
产生活方式中心］,“一个没有霾的悠闲空间，一个社区化综合体空间”.
商业建筑总共4层，面积约4万平方米。
从体量上来看，是典型的落地型社区生活
中心；但从其所处位置的服务半径及辐射范围来看，又可以称之为是区域的生活中心。
设计风格以工业风为主，营造出庭院的生活美学，理念上突出“绿色·环保”，运
用新风系统。
打造一个没有霾的空间。
喜买乐生鲜超市
喜买乐生鲜超市· 项目定位
V·power
·地段：位于管城区、经开区交界处。
·客群特点：为老居民+新中产家庭的集中型生活居住区，覆盖周边20余个社区，辐射人群超过30万人。
·交通：依托于三大交通主干线，中州大道、航海路、机场高速；紧挨地铁五号线四号线换乘站。
涵盖400个停车位
中州大道航海路
万科广场中州大道航海路·区位分析
·客群分析
周边社区（半径1公里）
1、美景龙堂：2235户，为万科广场的主要服务对象，
均价21000元。
2、富田太阳城：1期、2期共7000户，交房时间为2010
年，均价14500元。
3、美景天城：3330户，交房时间为2004-2008年，租
户较多，均价16000元。
4、美景鸿城：1764户，二手房均价17000元。
5、美林河畔：3028户，均价12500元。
6、阳光城：一期861户，二期为4345户（未交房）。
7、其他小型社区 ：其他社区总户数约为3000户。
均
为老式小区，目前居住率约为100％，位于城东路未来
路以东，租户较多。
客群分析：万科广场的一公里范围内常驻居民约25500户，常驻人口约为10万人；项目覆盖范围为周边20余个社区，辐射人群超过30万人。
·周边商业分析
区域商业有：1、富田东方广场:位于中州大道航海路,为写字楼+老百货形态，开业时间较早，商场较为陈旧，体验较差，主力商家有永辉超市，超级运动，新东方等；2、福都广场：位于航海路银莺路，2013年开业，为集中式社区商业，主力商家有华润万家超市、幸福蓝海影院、必胜客、屈臣氏等； 区域整体商业数量少，且开业时间早，物业老旧，体验较差，万科广场虽然体量不大，但按照购物中心设计，体验较好富田东方广场福都广场万科广场
优势（Strength）劣势（Weakness）•区位优势：位于经开区于管城区交汇处，周边经过多年发展，相对成熟，•地段优势：紧邻中州大道与航海路两条城市主干道，交通便利，昭示性强•客群优势：周边社区集中，规模大，入驻人口多
•定位优势：定位区域性社区商业、针对性强
项目优劣势分析
项目体量小
总体量约4万方，业态丰富度小，可逛性差
品牌能级低
主力品牌商较少，多为一般品牌
主力店影响力弱
超市为喜买乐超市，面积小，品牌弱
餐饮均为一般性品牌
开业不同步
1号门（南门） 2号门（东门） 商场外部实景
PART 02开业活动分析
·场外开业活动形式
节目内容：
1、领导讲话
2、非洲舞蹈
3、狮子点睛
4、舞狮助兴
现场情况：
场外活动开始之前以有少量客户等候，以老年人居多；
活动10点左右开始，节目虽不多，但仍算丰富，时间相对合理，过程中吸引部分客户停留；
·场外开业活动形式
非洲舞蹈狮子点睛
领导讲话
舞狮助兴
1、中庭活动：演义节目、商家互动、礼品抽奖；
因区域较大，有成排椅子提供休息，舞台活动较有参与性，吸引大量家庭消费者前来就坐观看；人气很足。
2、动物自然博物馆开馆配合商场开业；
场内大量布置巨型仿真毛绒动物，给消费者带来不一样的购物体验同时又增加了互动性、新奇性，吸引消费者驻足拍照，延长滞留时间；
3、室内小火车：
场内有大量儿童，吸引前去乘坐，增加了互动性；
4、各商家设置的互动类活动：
共享男友（森马）：数个男模高处矗立，很吸引人眼球，迎合共享概念，增加了话题性，炒作性；
人偶装扮：多个商家门前有孙悟空，哈尼熊等人气人偶，起到暖场作用，增加话题趣味性。
中庭活动共享男友
人偶装扮室内小火车
整体来看商场内场活动较
丰富，迎合了适时网络话题，起到了暖场作用，增强了消费者的互动性，较好的带动了商场的人气及氛围。
15
1、场外道旗及气球设置：
吸引了行人的注意力，宣传了商场活动内容，烘托了开业氛围；
2、商家装饰：
部分商户及柜台用粉红或者其他颜色气球做成气球拱门装饰，还有介绍商家信息及促销活动内容的造型立牌，用以烘托氛围。
3、动物自然博物馆：
博物馆搬进购物中心，凭借独特、有趣、体验互动等特点，吸引大量消费者驻足体验，拍照留影，刷朋友圈，成功烘托了商场开业气氛.
道旗及气球商家广告立牌
商场的装饰布置较为简单、一般，最大亮点为动物自然博物馆，增强了消费者的新奇体验。
17气球拱门
·开业促销活动
1、到场领精美礼品一份:为赠送小朋友的画册
2、消费满199元有抽奖机会:奖品为IphoneX/戴森
吸尘器/55寸液晶电视
3、4.26-4.28餐饮方面吃多少返多少元代金券。
4、4.29-5.1全场餐饮和零售5折起（特例商品除
外）。
5、乘坐滴滴专车目的地或出发地为美景龙堂万科
广场即可领取礼包并参与抽取东南亚往返机票。
从促销内容看，能锁定一部分带孩子的家庭人群，
有充裕的时间去参与活动，但对于年轻人来讲，则
较为繁琐，优惠力度实则不大。
PART 03万科广场楼层分析
主题：Quality-品质
主力业态：以时尚零售、精品配套、连锁餐饮为主；
主力品牌：ABS家居、屈臣氏、棒约翰、肯德基、Apple体验店、华为；
·一层街铺
21
·1F亮点
首入郑的ABS(爱彼此)家居：
是全球领先的家居用品提供商,在
上海已经开设60余家门店，独特的经
营模式让其在设计与性价比间寻得了
很好平衡，拥有优秀的设计团队和创
新的业务模式，吸取国际最前沿家居
用品流行元素，使普通百姓的家居生
活更加丰富多彩。
主题：Life-生活
主力业态：精品超市、儿童培训、生活配套；
·2F亮点
1、喜买乐超市：改变此前
大卖场或大体量超市的形
式，转而引入以生鲜、熟
食、半加工等高频消费品
类为主的生活精品超市
2、ViKi邱園：引入了10家
郑州本土生活美学主题的
原创手作和文化创意品牌，
有手工皮具、气味香水、
设计师女装、手工配饰等，
满足消费者对精致生活的
需求。
主题：Time-时间
主力业态：时尚餐饮、儿童教育、儿童游乐；主力商户：婴格、番茄田、杨翔、彼酷哩烤鱼
主题：Enjoy-乐享
主力业态：影院、健身配套、休闲餐饮；
·4F亮点
主力店：引入河南首家华谊兄弟电影院
1、华谊兄弟影院:是华谊兄弟布局
河南的首站,目前全国范围内运营/
在建项目有32家,作为国内知名综合
性娱乐集团，具备全产业链优势，
其丰富的明星和IP资源提供了明星
互动、独家试映、新片推介等活动，
满足消费者更高的文化附加值服务
要求；
2、V·POWER健身俱乐部：是万科自
主孵化的中高端健身系列品牌，郑
州市第一家真正意义上的健身黑科
技产品，具备人脸识别、智能衣柜、
计划定制等科技赋能的自助服务，
可以让健身人群运动效率更高，节
约宝贵的时间。
·业态统计及租金
通过走访调研及数据分析，结果如下：
1、业态数量占比（约）：餐饮42%、零售27%、儿童15%、配套13%、超市/影院/健身各占1%；
2、租金：
连锁餐饮：扣点8%左右
品牌餐饮：扣点+租金，两者取其高
租金（150-200元/m²/月）
3、开业率达95%以上：除主力店华谊兄弟影院、KFC及个别小铺未开业，其他全部开业。
·内装设计特色
1、工业+生态式装潢设计
2、除霾技术的新风系统
3、近600M²中庭设计
·内装设计亮点
石尚公司为万科特别定制的“HANSA动物自然博物馆”
HANSA：创立于1972年，在
绒毛动物的设计和制造上，其
质量和水平在业界上已是属一
属二，以一场关于可持续发展、
自然保育、保护环境的理念发
酵，为消费者带来一场可亲密
接触动物王国的奇幻之旅；
全场展览共分为4个主题：
hansa之岛、非洲大陆、
hansa带你看世界、从古生到
新生，通过不同的时空场景切
换，传递可持续发展、自然保
育、保护环境的理念。
PART 04客流及销售预估
·客流及销售预估
客流量：开业前场外活动吸引了大量人流聚集，对开业后人流导入起到巨大作用，预计首日客流突破5万人次。
餐饮：开业后即将中午时间，对餐饮消费起到很大拉动作用；
提袋率：开业当天虽然客流量很大，但家庭消费体验居多，零售类目标客户较少，所以成交量较少，预估提袋率为3%左右。
32。